Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2018 г. N 07АП-1597/18

город Томск

16 июля 2018 г.

Дело N А45-38602/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Кайгородовой М.Ю.,

судей: Стасюк Т.Е.,

Назарова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Павловой Т.С. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ветераны Афганистана-2" (N 07АП-1597/2018(3)) на решение от 20 марта 2018 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-38602/2017 (судья Д.В. Векшенков) по иску первого заместителя прокурора Новосибирской области к мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100, 630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, 34), обществу с ограниченной ответственностью "Ветераны Афганистана-2" (ИНН 5402468609, ОГРН 1065402060228, 630102, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Сакко и Ванцетти, дом 23) о признании недействительным дополнительного соглашения N 2 от 28.01.2016 к договору аренды земельного участка от 26.12.2012 N114580р, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: федеральное государственное бюджетное учреждение "Санаторно-курортный комплекс "Приволжский" Министерства Обороны РФ (ИНН 7420003536, 443029, город Самара, ул. Просека, 7-я).

В судебном заседании приняли участие:

от истца представитель Дашевская О.С. на основании распоряжения от 21.06.2018, удостоверение N 178899 от 20.03.2018;

от ответчиков: без участия (извещен),

от третьего лица: без участия (извещен),

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель Прокурора Новосибирской области Кузьменок Л.Я. в интересах муниципального образования г. Новосибирска (далее по тексту - истец) обратилась в арбитражный суд с иском к 1) мэрии города Новосибирска; 2) обществу с ограниченной ответственностью "Ветераны Афганистана-2" о признании недействительным дополнительного соглашения от 28.01.2016 N 2 к договору аренды земельного участка от 26.12.2012 N 114580р, заключенного между мэрией города Новосибирска и ООО "Ветераны Афганистана-2"; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Ветераны Афганистана-2" вернуть земельный участок с кадастровым номером 54:35:0319131:819 в распоряжении мэрии города Новосибирска.

Исковые требования обоснованы статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 3, 4 статьи 39.6, пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем что, дополнительное соглашение от 28.01.2016 N 2 заключено с нарушением порядка заключения нового договора аренды земельного участка, установленного пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Санаторно-курортный комплекс "Приволжский" Министерства обороны Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20 марта 2018 года иск удовлетворён.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик ООО "Ветераны Афганистана-2" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Ветераны Афганистана-2" указывает, что в материалы дела ответчиком представлены доказательства, что строительство на земельном участке велось с 2013 года (договоры, акты выполненных работ), то есть представлены доказательства создания объекта незавершённого строительства в период действия договора аренды. Ответчиком представлены в материалы дела документы о регистрации объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 54:35:031931:1211, 54:35:031931:1212, что подтверждается Выписками из ЕГРПНИ от 20.12.2017, которые опровергают акты прокуратуры от 23.11.2017.

Подателем жалобы указано, что на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ законодатель предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации. Таким образом, ООО "Ветераны Афганистана-2" имело право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:0319131:819 без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него.

ООО "Ветераны Афганистана-2" считает, что дополнительное соглашение от 28.01.2016 N 2 является новым договором аренды, право на заключение которого ответчик имел в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и положений подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того апеллянт указывает, что суд первой инстанции неправомерно указал в решении, что в период заключения оспариваемого дополнительного соглашения, к моменту истечения срока договора аренды, объектов незавершенного строительства на земельном участке не имелось.

Ответчик 2 также считает, что настоящее дело рассмотрено арбитражным судом в незаконном составе.

Истец и третье лицо в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят принятый судебный акт оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

ООО "Ветераны Афганистана-2" представлено дополнение к апелляционной жалобе, согласно которому применение последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, возложив на ООО "Ветераны Афганистана-2" обязанность по передаче земельного участка с кадастровым номером 54:35:031931:819 мэрии города Новосибирска в течение месяца с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу не приведет к восстановлению прав муниципального образования "город Новосибирск".

Апеллянт указывает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в случае, если соответствующий судебный акт не будет направлен на восстановление ранее нарушенного действиями (бездействием) ответчика (ответчиков) субъективного материального права истца. В связи с наличием на спорном земельном участке объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства) считаем невозможным применение последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца свою позицию поддержала.

Ответчик и третье лицо явку представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили.

Дело по апелляционной жалобе рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в ходе прокурорской проверки по обращению о нарушении земельного законодательства было установлено, что 17.12.2012 постановлением мэрии города Новосибирска N 12981 ООО "Ветераны Афганистана-2" предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 5690 кв. м. (кадастровый номер 54:35:031931:819) для строительства базы отдыха по Дачному шоссе в Заельцовском районе.

26.12.2012 между мэрией города Новосибирска и ООО "Ветераны Афганистана-2" заключен договор аренды N 114580р указанного земельного участка (зарегистрирован в Управлении Росреестра по Новосибирской области 16.01.2013) со сроком действия до 26.12.2015.

В соответствии с пунктом 2 постановления N 12981 от 17.12.2012 ООО "Ветераны Афганистана-2" обязано было приступить к использованию земельного участка после получения разрешения на строительство в установленном порядке.

12.12.2015 Мэрия и общество заключили дополнительное соглашение, в котором стороны договорились исключить пункт 6.4. договора аренды земельного участка, истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

25.12.2015 общество обратилось в мэрию города с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 26.12.2012 N 114580р.

28.01.2016 мэрия города Новосибирска подписала дополнительное соглашение N 2 к договору аренды 26.12.2012 N114580р, указав, что земельный участок передается обществу в аренду до 26.12.2018 для строительства базы отдыха по Дачному шоссе в Заельцовском районе (зарегистрировано Управлением Росреестра по Новосибирской области 16.02.2016).

Согласно объяснениям директора общества Никонорова В.Н., полученным 24.11.2017 сотрудником прокуратуры г. Новосибирска, на земельном участке не ведутся работы по строительству, в октябре 2017 года были закручены винтовые сваи. Лишь 26.10.2017 общество получило разрешение на строительство N 54-Ru54303000-195-2017 на земельном участке.

23.11.2017 старшим помощником прокурора Заельцовского района г. Новосибирска проведен осмотр на местности земельного участка с кадастровым номером 54:35:031931:819.

В ходе осмотра установлено, что земельный участок имеет частичное металлическое ограждение, какие-либо здания и сооружения на участке отсутствуют. На территории участка размещены два контейнера. Одновременно установлено, что какие-либо строительные работы на земельном участке не ведутся, рабочие, а так же строительная техника отсутствует.

Ссылаясь на то, что дополнительное соглашение от 28.01.2016 N 2 является недействительным, поскольку заключено в нарушение пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, первый заместитель прокурора обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал оспариваемую сделку ничтожной как нарушающую публичные интересы муниципального образования г. Новосибирска, поскольку в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды на новый срок продлен без проведения торгов.

В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

С учетом приведенных норм права и предмета заявленных исковых требований суд апелляционной инстанции считает, что первый заместитель прокурора Новосибирской области правомерно обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации способами, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актам, действующий в момент заключения.

Оценка действительности спорной сделки предполагает проверку ее на предмет соответствия нормам земельного законодательства, регламентирующим порядок предоставления земельных участков под строительство, действующим в момент ее заключения.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами (часть 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23.06.2014 N 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что дополнительное соглашение от 28.01.2016 N 2 к договору аренды земельного участка заключено после вступления в силу положений Федерального закона "О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23.06.2014 N 171-ФЗ, при этом совокупность условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (а именно основания, указанные в подпункте 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), отсутствовала, в связи с чем следует признать, что в нарушение требований пункта 15 статьи 39.8. Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:0319131:819 заключен на новый срок без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, оспариваемая сделка является ничтожной, поскольку при ее заключении был нарушен выраженный в изложенных нормах императивный запрет в части порядка передачи во владение и пользование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Довод апелляционной жалобы о том, что ООО "Ветераны Афганистана-2" имело право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов на срок три года для завершения начатого строительства объекта, поскольку на момент 20.12.2017 на земельном участке возведены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 54:35:031931:1211,54:35:031931:1212 подлежит отклонению ввиду следующего.

Положениями подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации законодатель предусмотрел возможность предоставления (однократно) в аренду без торгов ранее арендуемого земельного участка арендатору-собственнику расположенного на этом земельном участке объекта незавершенного строительства.

Указанными нормами предусмотрено заключение нового договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта. Однако, положения подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации при оценке оспариваемой сделки не применимы.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании сделки недействительной оценивается ее законность на момент совершения. Оспариваемое дополнительное соглашение заключено 28.01.2016. В этот период времени на спорном земельном участке отсутствовали какие-либо объекты незавершенного строительства, что подтверждается объяснением директора ООО "Ветераны Афганистана-2" Никонорова В.Н. от 24.11.2017, актом обследования земельного участка от 18.01.2017, актом от 23.11.2017.

Доказательств существования на спорном земельному участке объектов незавершенного строительства по состоянию на 28.01.2016, у которых были полностью завершены работы по возведению фундамента, общество не предоставило.

Представленные обществом доказательства осуществления подготовительных к строительству работ (заключение договоров, подписание актов выполненных работ, организация строительной площадки, обустройство прилегающей к ней территории) не подтверждают возведение им объектов незавершенного строительства по состоянию на 28.01.2016.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Оспариваемым дополнительным соглашением стороны продлили срок ранее заключенного договора аренды земельного участка, а не заключили самостоятельный договор аренды, по условиям которого земельный участок предоставляется в аренду однократно для завершения строительства объекта.

Учитывая изложенное, в момент заключения дополнительного соглашения N 2 от 28.01.2016, предусмотренных законом оснований для предоставления ООО "Ветераны Афганистана-2" спорного земельного участка без проведения торгов не имелось. Соответственно, в период после 01.03.2015 общество вправе было заключить договор аренды земельного участка только по результатам торгов.

Ссылка общества на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку на дату заключения оспариваемой сделки на спорном земельном участке отсутствовали объекты незавершенного строительства. То обстоятельство, что общество не приступило к строительству (не окончило строительство) по причине действий третьего лица не подтверждает его право на продление договора аренды без проведения торгов.

Как отмечено выше, ООО "Ветераны Афганистана-2" в апелляционной жалобе дополнительно указало, что дело рассмотрено незаконным составом суда, так как заявление ответчика 2 об отводе судьи Векшенкова Д.В. было рассмотрено председателем пятого судебного состава Арбитражного суда Новосибирской области Булаховой Е.И., на дело которой сослался судья Векшенкова Д.В. в обоснование своей позиции (А45-16455/2016), следовательно, судья Булахова Е.И. не могла объективно рассматривать ходатайство об отводе, поскольку Векшенков Д.В. руководствовался делом судьи Булаховой Е.И. N А45-16455/2016.

Согласно части 2 статьи 25 названного Кодекса вопрос об отводе судьи, рассматривающего дело единолично, разрешается председателем арбитражного суда, заместителем председателя арбитражного суда или председателем судебного состава.

Заявление ответчика об отводе судьи Векшенкова Д.В., который рассматривал спор по существу, было рассмотрено председателем пятого судебного состава Арбитражного суда Новосибирской области Булаховой Е.И.

То обстоятельство, что судья Векшенков Д.В. сослался на дело N А45-16455/2016, и судья Булахова Е.И. принимала участие в рассмотрении данного арбитражного дела, не свидетельствует о том, что судья лично, прямо или косвенно заинтересован в исходе настоящего дела.

Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

На основании статьи 110 кодекса Арбитражного процессуального Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20 марта 2018 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-38602/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ветераны Афганистана-2" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

М.Ю. Кайгородова

Судьи

Т.Е. Стасюк А.В. Назаров