Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2018 г. N 01АП-4660/18

г. Владимир

31 июля 2018 г.

Дело N А38-11031/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2018 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Платовой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кудрявцева Александра Александровича на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 18.04.2018 по делу N А38-11031/2017, принятое судьей Куликовой В.Г.,

по иску федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Поволжский государственный технологический университет" (ИНН 1215021281, ОГРН 1021200768896) к индивидуальному предпринимателю Кудрявцеву Александру Александровичу (ИНН 121521244980, ОГРН 305121524200048) об освобождении нежилого помещения

и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Кудрявцева Александра Александровича к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Поволжский государственный технологический университет" о понуждении к заключению договора аренды,

без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

установил.

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Поволжский государственный технологический университет" (далее - ФГБОУ ВО "ПГТУ", ВОЛГАТЕХ) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к индивидуальному предпринимателю Кудрявцеву Александру Александровичу (далее - ИП Кудрявцев А.А.) об обязании освободить арендованное помещение, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, площадь Ленина, д. 3 и передать его по акту приема-передачи (с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ИП Кудрявцев А.А. заявил встречное исковое требование об обязании ФГБОУ ВО "ПГТУ" заключить договор аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: РМЭ, г. Йошкар-Ола, площадь Ленина, д. 3, 1 этаж, часть поз. 138, общей площадью 2,0 кв.м.

Решением от 18.04.2018 Арбитражный суд Республики Марий Эл первоначальный иск удовлетворил. Отказал ИП Кудрявцеву А.А. в удовлетворении встречного иска о понуждении к заключению договора аренды. Прекратил производство по делу в части взыскания штрафа в размере 5000 рублей, в связи с частичным отказом ФГБОУ ВО "ПГТУ" от иска.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Кудрявцев А.А. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в иске ФГБОУ ВО "ПГТУ" отказать, встречное исковое требование ИП Кудрявцева А.А. удовлетворить.

По мнению заявителя жалобы, оснований для удовлетворения исковых требований ФГБОУ ВО "ПГТУ" у суда не имелось.

Заявитель указывает, что ИП Кудрявцев А.А. после окончания договора аренды продолжает пользоваться арендуемым имуществом, при этом ФГБОУ ВО "ПГТУ" не уведомлял ИП Кудрявцева А.А. о возражениях относительно продолжения аренды спорного имущества.

Заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции о том, договор аренды от 01.06.2012 N 4/2012-ОИО следует считать по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Делая вывод о том, что письмо ФГБОУ ВО "ПГТУ" направленное 15.06.2017 следует считать как односторонний отказ от исполнения договора аренды, с 23.09.2017 договор аренды следует считать прекращенным, суд первой инстанции не учел следующие обстоятельства. Весь период действия договора ответчик исполнял свои обязательства добросовестно, своевременно оплачивал арендные платежи, надлежащим образом пользовался нежилым помещением, заблаговременно обратился к истцу с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, что соответствует требованиям пункта 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств, поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 01.06.2012 ФГБОУ ВО "ПГТУ" (арендодателем), и ИП Кудрявцевым А.А. (арендатором) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества N 4/2012-ОИО, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного в здании учебного корпуса N 1 по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, площадь Ленина, д. 3, с реестровым номером федерального имущества П 12120001123, инвентарный номер 88:401:002:000039770:0100, лит. А6, 1 этаж, часть поз. 138, общей площадью 2,0 кв.м, для использования в целях размещения аппарата по приготовлению и продаже горячих напитков, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату на условиях, предусмотренных договором (т. 1, л.д. 55-60).

Истец владеет и пользуется указанным помещением на праве оперативного управления, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.07.2007, N 12-12-01/071/2007-282 (свидетельство о государственной регистрации права от 06.12.2012 серии 12-МР N 772239, т. 1, л.д. 51).

Согласие собственника на передачу имущества в аренду было получено, что подтверждается распоряжением Министерства образования и науки Российской Федерации от 05.03.2012 N Р-30 (т. 1, л.д. 52-54).

Договор от 01.06.2012 был заключен на срок до 31.05.2017 включительно (пункт 2.2 договора).

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2012 (т. 1, л.д. 59-60).

После окончания 31.05.2017 срока аренды ИП Кудрявцев А.А. помещение не освободил. Арендодатель также до истечения срока аренды не уведомлял арендатора о своих возражениях относительно продолжения пользования арендованным имуществом.

Письмом N 01-1790 от 15.06.2017 ФГБОУ ВО "Поволжский государственный технологический университет" уведомило арендатора об истечении срока действия договора и о необходимости освобождения помещения в течение 10 дней с момента получения уведомления (т.1, л.д. 61).

Указывая на то, что до настоящего времени нежилое помещение, переданное по договору аренды, не возвращено, ФГБОУ ВО "ПГТУ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ИП Кудрявцев А.А. указав на то, что в период пользования нежилым помещением нарушений условий договора аренды не допускал, после истечения срока действия договора продолжал пользоваться нежилым помещением, добросовестно исполнял обязательства по внесению арендной платы, арендуемое имущество соответствует требованиям, установленным в пункте 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, решение об ином порядке распоряжения имуществом принято не было, обратился в суд с встречным исковым требованием об обязании ФГБОУ ВО "ПГТУ" заключить договор аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: РМЭ, г. Йошкар-Ола, площадь Ленина, д. 3, 1 этаж, часть поз. 138, общей площадью 2,0 кв.м на новый срок.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

Из преамбулы спорного договора аренды следует, что он заключен в соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Согласно пункту 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1. Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Тем самым в отсутствие доказательств наличия у ответчика долга по арендной плате и принятия истцом решения, предусматривающего иной порядок распоряжения спорным имуществом, и с учетом того, что по истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды N 4/2012-ОИО от 01.06.2012, вопреки утверждениям заявителя апелляционной жалобы, следует считать по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Исследовав содержание направленного арендодателем письма N 01-1790 от 15.06.2017, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что указанное письмо следует считать заявлением арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды N 4/2012-ОИО от 01.06.2012. Письмо получено лично индивидуальным предпринимателем Кудрявцевым А.А. 23.06.2017 (т. 1, л.д. 27). В ответ на полученное письмо арендатор письмом от 28.06.2017 повторно обратился с просьбой о заключении договора аренды на новый срок (т.1, л.д. 28).

Таким образом, договор аренды N 4/2012-ОИО от 01.06.2012 в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует считать прекращенным с 23.09.2017.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств возврата ответчиком объекта аренды не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца об освобождении нежилого помещения.

Отклоняя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ следует, что данной нормой предусмотрена возможность заключить с добросовестным арендатором договор аренды на новый срок (не менее трех лет) без проведения конкурса, аукциона по истечении срока договора аренды, заключенного по результатам торгов. При этом минимальный трехлетний срок подлежит уменьшению только на основании заявления арендатора.

Индивидуальный предприниматель Кудрявцев А.А., с которым на торгах был заключен договора аренды спорного помещения от 2008 года, реализовал свое право, предусмотренное частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, при заключении без торгов договора аренды N 4/2012-ОИО от 01.06.2012, который по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок и прекращен с 23.09.2017 в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Кодекса.

Поскольку пунктом 2 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ не предусмотрена обязанность арендодателя неоднократно перезаключать договор аренды на срок не менее трех лет, а право продления срока действия договора в порядке данной нормы предпринимателем уже реализовано путем заключения договора аренды N 4/2012-ОИО от 01.06.2012, то у суда не имеется оснований для обязания учреждения заключить с предпринимателем договор аренды на новый срок.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 11.08.2016 по делу N 306-ЭС16-3182.

По смыслу с пункта 1 части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок в порядке, предусмотренном частью 9 данной статьи, в случае принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом. При этом данной нормой не определено, в какой форме арендодатель должен принять решение об ином распоряжении имуществом.

Учреждение, владеющее спорным имуществом на праве оперативного управления, обязано использовать его в соответствии с уставными целями деятельности и не вправе в отсутствие согласия собственника распоряжаться данным имуществом.

Встречный иск правомерно отклонен судом первой инстанции.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы, по приведенным в ней доводам, не имеется.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 18.04.2018 по делу N А38-11031/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кудрявцева Александра Александровича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

Е.Н. Наумова Н.В. Малькова