Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2018 г. N 15АП-12467/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 октября 2018 г. N Ф08-9055/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

27 августа 2018 г.

дело N А32-15761/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стрекачёва А.Н.,

судей Емельянова Д.В., Шимбаревой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лакашия С.Е.

при участии:

(до перерыва и после перерыва) от конкурсного управляющего: представитель Синчило Евгений Евгеньевич по доверенности от 16.08.2016 г.;

от публичного акционерного общества коммерческий банк "Центр-инвест": представитель Хестанова Екатерина Александровна по доверенности от 15.12.2017 г.;

от Федорова Евгения Васильевича: представитель Шалин Александр Викторович по доверенности от 02.07.2018 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью автомобильная заправочная станция "Дон Кавказ" в лице конкурсного управляющего Кашуба Юрия Борисовича и Федорова Евгения Васильевича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2018 по делу N А32-15761/2015 об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога по заявлению публичного акционерного общества коммерческий банк "Центр Инвест" о разрешении разногласий, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью автомобильная заправочная станция "Дон Кавказ" (ОГРН 1022304481671, ИНН 2346009829),

принятое судьей Крыловым А. В.

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью автомобильная заправочная станция "Дон Кавказ" в арбитражный суд обратилось ПАО КБ "Центр-инвест" с заявлением о разрешении разногласий с конкурсным управляющим по вопросу утверждения цены и порядка продажи залогового имущества ООО "АЗС Дон-Кавказ".

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2018 по делу N А32-15761/2015 ходатайство об уточнении заявленных требований удовлетворено.

Утвержден Порядок и условия продажи имущества ООО "АЗС Дон-Кавказ", находящегося в залоге у ПАО КБ "Центр-инвест", в редакции, подготовленной ПАО КБ "Центр-инвест", с учетом следующей начальной стоимости залогового имущества.

Установлена начальная цена продажная цена имущества ООО "АЗС Дон-Кавказ", находящегося в залоге у ПАО КБ "Центр-инвест":

N лота	Описание, характеристика имущества	Начальная стоимость, без учета НДС, руб.
1	Сооружение, вид права: собственность, общий объем 5000 (Пять тысяч) куб. м., назначение: нежилое, расположено по адресу: Россия, Краснодарский край, миллионов сорок семь тысяч) Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/Д. Характеристика недвижимости: нежилое сооружение, общий объем 5000 (Пять тысяч) куб. м., что подтверждается техническим паспортом от 01.02.2013, кадастровой выпиской от 24.09.2013 г. и справкой ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиала по Краснодарскому краю Павловское районное отделение N 374 от 22.11.2013. Имущество, принадлежит на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU-23 5 25 301-103 Э 11 от 06.07.2011. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.08.2011 сделана запись регистрации N23-23-30/033/2011-319, кадастровый (или условный) номер: 23:24:0204331:294, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия 23-АМ N028033, выданным 28.10.2013. -Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/Д. Характеристика недвижимости: земельный участок, площадь: 1412 (Одна тысяча четыреста двенадцать) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов - производственная база со складскими помещениями сельскохозяйственного использования, требующая большегрузного или железнодорожного транспорта, кадастровый (условный) номер: 23:24:0204331:327. Земельный участок принадлежит на основании Договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения N 163 от 29.10.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АМ N 028031 от 28.10.2013, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2013 N 23-23-30/015/2013-265. -Сооружение, вид права: собственность, общий объем 5000 (Пять тысяч) куб. м., назначение: не определено, расположено по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/В. Характеристика недвижимости: сооружение, общим объемом 5000 (Пять тысяч) куб. м., что подтверждается техническим паспортом от 01.02.2013, кадастровым паспортом от 21.09.2013 и справкой ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиала по Краснодарскому краю Павловское районное отделение N 372 от 22.11.2013. Имущество принадлежит на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23 5 25 301-31 Э 08 от 29.10.2008. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2008 г. сделана запись регистрации N23-23-30/045/2008-191, кадастровый (или условный) номер: 23:24:0204331:344, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия 23-АМ N 028024, выданным 28.10.2013. Зарегистрировано прочее ограничение (обременение) права. -Нежилое здание, вид права: собственность, общей площадью 35,5 (Тридцать пять целых пять десятых) кв.м., назначение: нежилое, этажность: 2, подземная этажность: 1, расположено по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/В. Характеристика недвижимости: нежилое здание, общей площадью 35,5 кв.м., что подтверждается техническим паспортом от 01.02.2013, кадастровым паспортом от 24.09.2013 г. и справкой ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиала по Краснодарскому краю Павловское районное отделение N 370 от 22.11.2013. Имущество принадлежит на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23 5 25 301-31 Э 08 от 29.10.2008. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2008 сделана запись регистрации N23-23-30/045/2008-190, кадастровый (или условный) номер: 23:24:0204331:342, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия 23-АМ N 028022, выданным 28.10.2013. Зарегистрировано прочее ограничение (обременение) права. Нежилое здание, вид права: собственность, общей площадью 20,7 (Двадцать целых семь десятых) кв.м., назначение: нежилое, этажность: 1, расположено по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/В. Характеристика недвижимости: нежилое здание, общей площадью 20,7 кв.м., что подтверждается техническим паспортом от 01.02.2013, кадастровым паспортом от 24.09.2013 и справкой ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиала по Краснодарскому краю Павловское районное отделение N 371 от 22.11.2013. Имущество принадлежит на основании Договора купли-продажи недвижимости от 20.03.2007. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.07.2007 сделана запись регистрации N 23-23-30/005/2007120, кадастровый (или условный) номер: 23:24:0204331:346, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия 23-АМ N 028030, выданным 28.10.2013. Зарегистрировано прочее ограничение (обременение) права. -Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/В. Характеристика недвижимости: земельный участок, площадь: 2415 (Две тысячи четыреста пятнадцать) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов - производственная база со складскими помещениями сельскохозяйственного использования, требующая большегрузного или железнодорожного транспорта, кадастровый (условный) номер: 23:24:0204331:321. Земельный участок принадлежит на основании Договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения N 163 от 29.10.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АМ N 028028 от 28.10.2013, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2013 г. N23-23-30/015/2013-259. Зарегистрировано прочее ограничение (обременение)права. -Сооружение, вид права: собственность, общий объем 5000 (Пять тысяч) куб.м., назначение: нежилое, расположено по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/Е. Характеристика недвижимости: нежилое сооружение, общий объем 5000 (Пять тысяч) куб. м., что подтверждается техническим паспортом от 01.02.2013 г., кадастровой выпиской от 24.09.2013 и справкой ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиала по Краснодарскому краю Павловское районное отделение N 281 от 15.10.2013. Имущество принадлежит на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23 5 25 301-68 Э 10 от 25.06.2010. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.08.2010 г. сделана запись регистрации N23-23-30/034/2010-086, кадастровый (или условный) номер: 23:24:0204331:243, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия 23-АЛ N 916503, выданным 10.10.2013. -Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/Е. Характеристика недвижимости: земельный участок, площадь: 2473 (Две тысячи четыреста семьдесят три) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов - производственная база со складскими помещениями сельскохозяйственного использования, требующая большегрузного или железнодорожного транспорта, кадастровый (условный) номер: 23:24:0204331:322. Земельный участок принадлежит на основании Договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения N 163 от 29.10.2007 г.,что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23 -АЛ N 916573 от 14.10.2013 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2013 N 23-23-30/015/2013-260. -Сооружение, вид права: собственность, общий объем 5000 (Пять тысяч) куб. м., назначение: иное, этажность: 1, расположено по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/Г. Характеристика недвижимости: иное сооружение, общий объем 5000 (Пять тысяч) куб. м., что подтверждается техническим паспортом от 01.02.2013, кадастровой выпиской от 24.09.2013 и справкой ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиала по Краснодарскому краю Павловское районное отделение N 373 от 22.11.2013. Имущество принадлежит на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23 525301-150Э12 от 04.09.2012. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.10.2012 сделана запись регистрации N 23-23-30/041/2012-105, кадастровый (или условный) номер: 23:24:0204331:316, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия 23-АЛ N 916507, выданным 10.10.2013. -Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/Г. Характеристика недвижимости: земельный участок, площадь: 2813 (Две тысячи восемьсот тринадцать) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов - производственная база со складскими помещениями сельскохозяйственного использования, требующая большегрузного или железнодорожного транспорта, кадастровый (условный) номер: 23:24:0204331:324. Земельный участок принадлежит на основании Договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения N 163 от 29.10.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЛ N 916505 от 10.10.2013, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2013 N2323-30/015/2013-262. -Насос роторный PL 518, марка, модель - SK.52-180LX/4TF, 2011 года выпуска, заводской номер/инвентарный 200717012-100/087. Нежилое здание, вид права: собственность, общей площадью 81,8 (Восемьдесят одна целая восемь десятых) кв.м., назначение: нежилое, этажность: 1, расположено по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/К. Характеристика недвижимости: нежилое, общей площадью 81,8 (Восемьдесят одна целая восемь десятых) кв.м., что подтверждается техническим паспортом от 01.02.2013, кадастровой выпиской от 24.09.2013 и справкой ФГУП "Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ" филиала по Краснодарскому краю Павловское районное отделение N 367 от 22.11.2013. Имущество принадлежит на основании Договора купли-продажи недвижимости от 20.03.2007. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.07.2007 г. сделана запись регистрации N 23-2330/005/2007-118, кадастровый (или условный) номер: 23:24:0204331:343, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия 23-АМ N 028025, выданным 28.10.2013. Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/К. Характеристика недвижимости: земельный участок, площадь: 15198 (Пятнадцать тысяч сто девяносто восемь) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов - производственная база со складскими помещениями сельскохозяйственного использования, требующая большегрузного или железнодорожного транспорта, кадастровый (условный) номер: 23:24:0204331:326. Земельный участок принадлежит на основании Договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения N 163 от 29.10.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АМ N 028027 от 28.10.2013, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2013 N 23-23-30/015/2013-264. Административное здание, литер А, вид права: собственность, общей площадью 184,2 (Сто восемьдесят четыре целых две десятых) кв. м, назначение: нежилое, этажность: 1, расположено по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2. Характеристика недвижимости: административное здание, общей площадью 184,2 (Сто восемьдесят четыре целых две десятых) кв.м, что подтверждается техническим паспортом от 01.02.2013 и справкой ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиала по Краснодарскому краю Павловское районное отделение N 366 от 22.11.2013. Имущество принадлежит на основании Договора купли-продажи недвижимости от 20.03.2007. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.07.2007 сделана запись регистрации N 23-23-30/022/2007060, кадастровый (или условный) номер: 23:24:0204302:48, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия 23-АМ N028034, выданным 28.10.2013 г. Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2. Характеристика недвижимости: земельный участок, площадь: 1612 (Одна тысяча шестьсот двенадцать) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов-производственная база со складскими помещениями сельскохозяйственного использования, требующая большегрузного или железнодорожного транспорта, кадастровый (условный) номер: 23:24:0204331:323. Земельный участок принадлежит на основании Договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения N 163 от 29.10.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АМ N 028026 от 28.10.2013, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2013. N 23-23-30/015/2013-261. Нежилое здание, вид права: собственность, общей площадью 1357,4 (Одна тысяча триста пятьдесят семь целых четыре десятых) кв.м., назначение: нежилое, этажность: 1, расположено по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/3. Характеристика недвижимости: нежилое здание, общей площадью 1357,4 (Одна тысяча триста пятьдесят семь целых четыре десятых) кв.м., что подтверждается техническим паспортом от 01.02.2013, кадастровым паспортом от 24.09.2013 и справкой ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиала по Краснодарскому краю Павловское районное отделение N 369 от 22.11.2013. Имущество принадлежит на основании Договора купли-продажи недвижимости от 20.03.2007. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.07.2007 сделана запись регистрации N 23-2330/022/2007-062, кадастровый (или условный) номер: 23:24:0204331:347, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия 23-AM N 028059, выданным 28.10.2013. Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/3. Характеристика недвижимости: земельный участок, площадь: 2758 (Две тысячи семьсот пятьдесят восемь) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов-производственная база со складскими помещениями сельскохозяйственного использования, требующая большегрузного или железнодорожного транспорта, кадастровый (условный) номер: 23:24:0204331:325. Земельный участок принадлежит на основании Договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения N 163 от 29.10.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23 -АМ N028032 от 28.10.2013 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2013 N 23-23-30/015/2013-263. Сооружение, вид права: собственность, общей протяженностью 206 (Двести шесть) м., назначение: не определено, расположено по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/И. Характеристика недвижимости: сооружение - железнодорожные пути необщего пользования, общей протяженностью 206 (Двести шесть) кв. м, что подтверждается техническим паспортом от 01.02.2013 г., кадастровой выпиской от 24.09.2013 г. и справкой ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиала по Краснодарскому краю Павловское районное отделение N 368 от 22.11.2013. Имущество принадлежит на основании Решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А-32-4991/2008-22/48 от 18.04.2008. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.06.2008 сделана запись регистрации N 23-23-30/015/2008-279, кадастровый (или условный) номер: 23:24:0204331:345, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия 23-АМ N 028023, выданным 28.10.2013. Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/И. Характеристика недвижимости: земельный участок, площадь: 3452 (Три тысячи четыреста пятьдесят два) кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - производственная база со складскими помещениями сельскохозяйственного использования, требующая большегрузного или железнодорожного транспорта, кадастровый (условный) номер: 23:24:0204331:329. Земельный участок принадлежит на основании Договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения N 163 от 29.10.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23 -АМ N028029 от 28.10.2013 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2013 N23-23-30/015/2013-267. -Здание, вид права: собственность, общей площадью 1317,5 (Одна тысяча триста семнадцать целых пять десятых) кв.м., назначение: нежилое, этажность: 1, расположено по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/Ж. Характеристика недвижимости; нежилое здание, общей площадью 1317,5 (Одна тысяча триста семнадцать целых пять десятых) кв.м, что подтверждается техническим паспортом от 16.08.2013, кадастровым паспортом от 22.08.2013 и справкой ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиала по Краснодарскому краю Павловское районное отделение N 376 от 22.11.2013. Имущество принадлежит на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23 5 25 301-185 Э 13 от 16.08.2013. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.09.2013 сделана запись регистрации N 23-23-30/030/2013-067, кадастровый (или условный) номер: 23:24:0204331:350, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия 23-АЛ N 916504, выданным 10.10.2013. -Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/Ж. Характеристика недвижимости: земельный участок, площадь: 3818 (Три тысячи восемьсот восемнадцать) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов - производственная база со складскими помещениями сельскохозяйственного использования, требующая большегрузного или железнодорожного транспорта, кадастровый (условный) номер: 23:24:0204331:328. Земельный участок принадлежит на основании Договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения N 163 от 29.10.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23 -АЛ N 916506 от 10.10.2013, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2013 N 23-23-30/015/2013-266. -Транспортер ленточный (L-76m) роликожелобчатый, марка, модель L-76m, 2013 года выпуска, заводской номер/инвентарный 105. - Нория НПЗ-100 Н-14 м загрузочная, марка, модель - НПЗ-100 Н-14 м, 2012 года выпуска, заводской номер/инвентарный 106. - Нория НПЗ-100 Н-14 м промежуточная, марка, модель - НПЗ-100 Н-14 м, 2013 года выпуска, заводской номер/инвентарный 107. - Весы автомобильные тензометрические, марка, модель - ВАТ-100-20-3 -4-В, 2013 года выпуска, заводской номер/инвентарный 103. - Разгрузчик автомобилей (платформа 8-м), марка, модель - АРГО-2, год выпуска 2013, заводской номер/инвентарный 102. - Преобразователь частоты в комплекте 2 шт., марка, модель VFD150E43A, VFD110E43A, год выпуска 2013, заводской номер/инвентарный 15 0Е43 А7 W2090015, 110E43A7W3120018/108. - Транспортер ленточный (L-70m) роликожелобчатый, тележка сбрасывающая, марка, модель - L-70m, год выпуска 2013, заводской/инвентарный номер 104. - Насос роторный PL 518 Модель: SK52 - 180LX/4TF	59 047 700
2	Автомобиль, идентификационный номер WAUZZZ4L8AD000518, Марка, модель ТС AUDI Q7, наименование - легковой, категория -В, год выпуска 2009, модель, N - двигателя BAR 043290, шасси N -отсутствует, номер кузова WAUZZZ4L8AD000518, цвет черный, ПТС 77 УЕ 410436, регистрационный знак А 008 ТК 93, свидетельство о регистрации 23 УВ 477150, выдано 27.11.2010.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2018 по делу N А32-15761/2015, конкурсный управляющим общества с ограниченной ответственностью автомобильная заправочная станция "Дон Кавказ" Кашуба Юрий Борисович обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение изменить в части пунктов 4.1, 7.3 Положения о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества должника.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что обжалуемое определение вынесено судом без учета обстоятельств, имеющих значение для дела. В отношении изменения п. 4.1 Положения, податель жалобы указывает, что законом не предусмотрены ограничения в реализации имущества отдельными лотами. Кроме того, целесообразно и экономически выгодно производить реализацию имущества отдельными лотами, поскольку указанный способ позволит увеличить потенциальное количество покупателей в связи с наиболее привлекательной ценой. В обоснование своей позиции конкурсным управляющим представлено заключение кадастрового инженера от 21.05.2018, в соответствии с которым здания, сооружения, а также земельные участки ООО "АЗС "Дон", находящиеся в залоге у ПАО КБ "Центр-инвест" возможно эксплуатировать отдельно, так как они имеют различные виды разрешенного использования, территория имеет несколько въездов, следовательно, возможна реализация лотами.

В отношении п. 7.3 Положения, податель жалобы указывает, что завышение минимальной цены отсечения лишает смысла продажу предмета залога посредством публичного предложения и может повлечь за собой отсутствие спроса на реализуемое имущество должника и признание таких торгов несостоявшимися и увеличение размера требований по текущими платежам. Апеллянт считает, что целесообразнее утвердить пункт в редакции конкурсного управляющего, в соответствии с которым минимальная цена продажи имущества составляет 40 % от установленной начальной цены.

В свою очередь, Федоров Евгений Васильевич также обжаловал определение суда первой инстанции и просил определение изменить, утвердить порядок реализации имущества, предложенный конкурсным управляющим, в части утверждения порядка реализации автомобиля Ауди определение отменить, в удовлетворении заявления ПАО КБ "Центр-инвест" отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что законом не предусмотрены ограничения в реализации имущества отдельными лотами, в связи с чем экономически более выгодно производить реализации имущества должника отдельными лотами. Указанный способ позволит увеличить потенциальное количество покупателей в связи с наиболее привлекательной ценой.

В отзыве на апелляционную жалобу ПАО КБ "Центр-инвест" просит определение изменить, а именно включить в состав лота N 1 объект, не введенный в эксплуатацию и п. 7.3 изложить в следующей редакции: Не позднее чем за 30 дней до даты начала проведения торгов их организатор должен опубликовать сообщение о продаже имущества должника посредством публичного предложения. Начальная цена продажи имущества должника путем публичного предложения устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах. Величина последовательного снижения начальной цены продажи имущества Должника составляет 10 % от цены продажи имущества должника указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах, период, по истечению которого последовательно снижается указанная начальная цена составляет 7 (семь) календарных дней с даты начала продажи имущества должника посредством публичного предложения. Минимальная цена продажи имущества, входящего в состав лота N 1 посредством публичного предложения - 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей, а лота N 2 - 359 500 (триста пятьдесят девять тысяч пятьсот) рублей.

Апелляционный суд в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявил перерыв в судебном заседании до 21.08.2018.

После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии лиц, участвовавших до перерыва.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения того, является ли залоговое имущество должника единым производственным технологическим комплексом.

На разрешении эксперта поставить следующие вопросы:

Возможна ли эксплуатация зданий, сооружений, расположенных по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/3 отдельно;

Являются здания, сооружения, расположенные по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Молодежная, дом N 2/3 технологически связанными между собой.

Представитель ПАО КБ "Центр-инвест" возражал против заявленного ходатайства.

Представитель Федорова Евгения Васильевича поддержал заявленное ходатайство.

Рассмотрев ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оно не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Кодекса повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств. Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

По смыслу указанных разъяснений следует, что суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, и новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку ходатайство о назначении экспертизы на предмет определения того - является ли залоговое имущество должника единым производственным технологическим комплексом в суде первой инстанции не заявлялось, конкурсный управляющий должника не обосновал причины невозможности заявления такого ходатайства в суде первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения заявленного ходатайства.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

Возражений относительно проверки законности и обоснованности определения суда первой инстанции только в обжалуемой части не заявлено.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2018 по делу N А32-15761/2015 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое определение подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2016 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кашуба Ю.Б.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2016 включены требования ОАО КБ "Центр-Инвест" в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "АЗС Дон-Кавказ" в сумме 118 587 160,08 руб. задолженности, в том числе 62 900 000 руб. обеспеченной залогом имущества должника.

Конкурсный управляющий произвел оценку залогового имущества, в соответствии с которой начальная цена продажи имущества определена на основании отчетов об оценке рыночной стоимости имущества ООО "АЗС Дон-Кавказ". Согласно отчету N 8-04/16-1 от 13.09.2016 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, по состоянию на дату оценки, округленно составляет 2 230 000 руб., N 8-04/16-2 от 13.09.2016 итоговая величина стоимости объекта оценки, по состоянию на дату оценки, округленно, составляет 143 210 000 руб.

Конкурсным управляющим должника разработаны и направлены на согласование ПАО КБ "Центр-инвест", требования которого обеспечены залогом имущества должника, предложения о продаже имущества должника как предприятия, т.е. в виде реализации заложенного имущества должника совместно с незаложенным имуществом должника и установлением начальной цены имущества предприятия в размере 164 740 615 руб., а также определены иные условия проведения торгов по реализации предмета залога.

Ознакомившись с данным порядком реализации имущества должника, ПАО КБ "Центр-инвест" не согласился с рядом условий по продаже имущества.

В отношении положения между конкурсным управляющим и залоговым кредитором возникли следующие разногласия.

ПАО КБ "Центр-инвест" проведена независимая оценка. В соответствии с отчетом об оценке N 549/16 от 09.12.2016, рыночная стоимость объектов недвижимого и движимого имущества, составляет округленно без учета НДС 53 647 000 руб., с учетом НДС 62 219 000 руб.

По мнению залогового кредитора, являющееся предметом торгов имущество, подлежит продаже двумя лотами (лот N 1 - единый имущественный комплекс, лот N 2 - транспортное средство). В качестве начальной продажной цены имущества просит определить в размере 62 900 000 руб., а также установить минимальную цену продажи имущества в размере 70 % от начальной цены продажи на повторных торгах, что увеличит число потенциальных покупателей и позволит получить максимальную цену от продажи имущества должника.

Возражая относительно требований банка, конкурсный управляющий в материалы дела представил заключение кадастрового инженера от 21.05.2018, в соответствии с которым здания, сооружения, а также земельные участки ООО "АЗС "Дон", находящиеся в залоге у ПАО КБ "Центр-инвест" возможно эксплуатировать отдельно, так как они имеют различные виды разрешенного использования, территория имеет несколько въездов, следовательно, возможна реализация лотами. Разделение данного имущества по отдельным лотам не создаст для должника больших финансовых затрат. В отношении размера минимальной цены продажи конкурсный управляющий указал, что снижение цены продажи до 40 % более соответствует целям конкурсного производства, чем предложенный залоговым кредитором порог снижения до 70 %, поскольку такой порог будет негативно сказываться на привлекательности цены для потенциальных покупателей, что приведет к затягиванию мероприятий, связанных с реализацией имущества должника.

Поскольку между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим возникли разногласия по вопросу о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога, ПАО КБ "Центр-инвест" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "АЗС Дон-Кавказ" в редакции, предложенной ПАО КБ "Центр-инвест".

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве, частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы банкротства.

В силу статьи 2 Закона о банкротстве конкурсное производство - это процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным мероприятием, проводимым в процедуре конкурсного производства, является реализация имущества для получения денежных средств для расчетов с кредиторами.

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве арбитражный управляющий вправе обратиться в судебном порядке, в том числе с заявлением (ходатайством) о разрешении разногласий, возникших между ним и кредиторами.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 указанного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

По смыслу приведенных положений Закона о банкротстве, изменение начальной продажной цены залогового имущества относительно результатов оценки, проведенной в порядке статьи 131 Закона о несостоятельности (банкротстве), возможно по тем же принципам, по которым суд вправе изменить порядок, сроки и условия продажи имущества: если предложения по стоимости способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам.

При этом суду необходимо учитывать, что предлагаемая к утверждению цена является начальной ценой и может быть несколько ниже рыночной с расчетом на то, что определение реальной рыночной цены произойдет в будущем в ходе осуществления торгов (при очевидном условии, что торги организованы в форме, обеспечивающей максимально возможное участие в них всех заинтересованных лиц). Установление очевидно завышенной цены является недопустимым, поскольку может снизить привлекательность продаваемого объекта для потенциальных покупателей.

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении об утверждении Порядка и условий продажи заложенного имущества.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между рыночной стоимостью заложенного имущества должника, определенной в отчете N 8-04/16-2 от 13.09.2016 и рыночной стоимостью заложенного имущества должника, определенной в отчете N 549/16 от 09.12.2016 установлена существенная разница в величине рыночной стоимости объектов, находящихся в залоге, принадлежащих должнику, ПАО КБ "Центр-инвест" обратилось в суд с ходатайством о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2017 назначена по делу судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Аудиторская фирма "ЦентрАудит" Поповой Елене Юрьевне.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Какова рыночная стоимость объектов, принадлежащих ООО "АЗС Дон-Кавказ", расположенных по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст. Павловская, ул. Молодежная, дом N 2;

Какова рыночная стоимость имущества, принадлежащего ООО "АЗС Дон-Кавказ", расположенного по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст. Павловская, ул. Молодежная, дом N 2, как единого имущественного комплекса?

Согласно экспертному заключению N 34.18 об определении рыночной стоимости движимого и недвижимого имущества принадлежащего на праве собственности ООО "АЗС Дон-Кавказ", составленному ООО "Аудиторская фирма "ЦентрАудит" Поповой Е.Ю.:

итоговая величина рыночной стоимости объектов экспертизы без учета НДС на дату экспертизы составляет 61 933 000 руб.;

итоговая величина рыночной стоимости объектов, как имущественного комплекса, без учета НДМ на дату экспертизы составляет 59 047 000 руб.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, в связи с чем правильно признано судом надлежащим доказательством по делу.

Устанавливая начальную продажную цену имущества, находящегося в залоге у ПАО КБ "Центр-инвест", суд первой инстанции руководствовался нижеследующим.

Рыночная стоимость предмета залога является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Рыночная стоимость имущества максимально точно определяется только в ходе открытых торгов при условии, что процедура проведения этих торгов не будет препятствовать участию в них всех заинтересованных лиц. Начальная цена в ходе торгов может измениться как в сторону повышения при наличии активного спроса, так и в сторону снижения при проведении повторных торгов.

При этом суду, определяя начальную цену, надлежит избегать как установления чрезмерно высокой начальной цены (поскольку это повлечет отсутствие у потенциальных покупателей интереса к приобретению имущества и, как следствие, приведет к необходимости проведения повторных торгов и затягиванию производства), так и слишком низкой начальной стоимости (при отсутствии активного спроса имущество будет реализовано по низкой цене).

При определении начальной цены продажи залогового имущества суд обоснованно принял во внимание положения статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве, согласно которым основной задачей процедуры банкротства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены доказательства иной стоимости недвижимого имущества, находящегося в залоге.

В связи с изложенным, суд первой инстанции установил начальную продажную цену имущества, находящегося в залоге у ПАО КБ "Центр-инвест" в соответствии с экспертным заключением N 34.18 от 31.01.2018.

Как следует из заявления, между конкурсным управляющим и залоговым кредитором возникли разногласия в части непосредственно порядка продажи имущества должника, находящегося в залоге.

Конкурсный управляющий должника, предлагая реализацию имущества семью лотами (при объединении в один лот несколько объектов имущества должника), указал на то, что данный порядок позволит провести торги в оптимально короткие сроки, с привлечением большего количества покупателей.

Залоговый кредитор настаивал на необходимости реализации имущества единым лотом, за исключением транспортного средства, реализация которого осуществляется в качестве самостоятельного лота - лот N 2.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требований Банка, поскольку продажа предмета залога единым лотом и транспортного средства в качестве самостоятельного лота в большей степени отвечает интересам должника и его кредиторов.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем ПАО КБ "Центр-инвест" в материалы дела представлена схема расположения объектов недвижимости.

Визуальный осмотр объектов, их описание и техническая характеристика, т.е. залоговое имущество должника, представляет собой единый взаимосвязанный комплекс, который состоит помимо зданий из асфальтированной дороги, железнодорожного пути необщего пользования, весовой, зданий складов, транспортера ленточного, насосной, резурвуаров и т.д.

При этом безусловные документальные доказательства обратного конкурсным управляющим не представлены.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами ПАО КБ "Центр-инвест", поскольку часть объектов, из выставляемых на продажу, имеет вспомогательное назначение и их использование возможно (предполагается) только в совокупности с иными объектами, поэтому самостоятельной ценности для покупателей они не представляют и могут остаться нереализованными, либо реализованы по минимальной цене. И, напротив, основные объекты не будут представлять особой ценности для потенциального покупателя в случае приобретения вспомогательных объектов иными лицами.

В случае продажи земельных участков по отдельности возникнет ситуация в которой часть земельных участков могут быть не реализованы, а также могут быть реализованы разным собственникам, которые в свою очередь будут вынуждены устанавливать сервитуты, т.к. отдельные въезды есть только у 3-х земельных участков, что снижает их ликвидность и соответственно привлекательность для потенциальных покупателей.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что лот N 1 конкурсным управляющим сформирован так, что посреди него находится Лот N 3, который остается без въезда, лот N 5 - земельный участок с ж/д путем, который сам по себе не представляет ценности и не позволяет вести производственную деятельность. Лот N 6 не имеет въезда, что повлечет необходимость установления сервитута с собственниками лота N 4 или же лота N 1, в случае приобретения разными лицами. Также, не ясно каким образом будет осуществлять эксплуатация электросетей, водо- и теплоснабжение, и пользование иными коммуникациями в случае продажи разными лотами.

Все вышеперечисленные обстоятельства снижают ликвидность и привлекательность заложенного имущества в случае продажи отдельными лотами, сформированными конкурсным управляющим, а также снижают вероятность того, что на торгах будет реализовано все заложенное имущество. Также, в натуре земельные участки не огорожены и границы их видны только на публичной кадастровой карте. В действительности же прежде чем выставлять недвижимое имущество на торги предлагаемыми конкурсным управляющим лотами, необходимо осуществить вызов кадастрового инженера и определить на местности границы земельных участков, т.к. самостоятельно это определить невозможно, что также снижает эффективность реализации заложенного имущества. В настоящий момент отсутствует возможность самостоятельно определить где границы того или иного лота. Поскольку на сегодняшний день это единая территория, никаких границ земельных участков на которой не обозначено заборами или каким-либо иным способом.

В судебном заседании представитель ПАО КБ "Центр-инвест" пояснил, что ранее все заложенное имущество эксплуатировалось должником как единый производственный комплекс. Все земельные участки имеют одинаковый вид разрешенного использования - производственная база со складскими помещениями сельскохозяйственного использования, требующая большегрузного или железнодорожного транспорта. Продажа единым лотом, за исключением автомобиля повлечет увеличение покупательского спроса и возможность реализовать имущество в кратчайшие сроки и с максимальной стоимостью. В случае же продажи отдельными лотами станет невозможным установленное разрешенное использование, что также повлечет дополнительные затраты для потенциальных покупателей и снизит привлекательность продажи, число потенциальных покупателей и реализацию по более высокой цене.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что продажа заложенного имущества, за исключением транспортного средства должна осуществляться единым лотом, поскольку продажа имущества единым лотом позволит привлечь к участию в торгах действительно заинтересованных покупателей, что способствует не только получению максимальной выручки от реализации, но и сокращению временных и финансовых затрат на процедуру.

Конкурсным управляющим не доказано, что реализация залогового имущества должника отдельными лотами будет способствовать получению наивысшей стоимости за реализуемое имущество, и не нарушит права иных кредиторов, в том числе и самого Банка.

В соответствии со статьей 2 Закона о банкротстве конкурсное производство применяется в деле о банкротстве в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Следовательно, продажа имущества должника должна следовать цели конкурсного производства.

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.

С учетом изложенного, доводы подателей апелляционных жалоб в отношении целесообразности реализации имущества должника различными лотами, являются необоснованными.

Вместе с тем, как верно указано судом первой инстанции, в силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Таким образом, закон предоставляет залоговому кредитору преимущественное право определять порядок реализации имущества, являющегося предметом залога, а также его начальную продажную цену.

Доводы подателей жалоб о том, что при реализации имущества должника имущественным комплексом стоимость такого имущества уменьшается на 2 886 00 руб. (61 933 000 - 59 047 000 = 2 886 000 руб.), отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку данные доводы носят предположительный характер, а также учитывая то обстоятельство, что спорное имущество подлежит реализации путем проведения торгов в форме аукциона, по принципу повышения цены. Устанавливая начальную продажную цену имущества, суд первой инстанции определил лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене.

Напротив же, более дорогая цена имущества, объединенного в группы лотов, может привести к отсутствию интереса к нему со стороны потенциальных покупателей и необоснованному проведению повторных торгов по его продаже, несению дополнительных расходов в стадии конкурсного производства.

Подателями апелляционных жалоб, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств обратного не представлено.

Довод конкурсного управляющего о том, что судом не дана оценка представленному в материалы дела заключению кадастрового инженера, в соответствии с которым все здания и сооружения не являются технологически связанными, функционируют каждый в отдельности и выполняют каждый свою отдельную функцию, отклоняется судом апелляционной инстанции, исходя из следующего.

Суд апелляционной инстанции, оценив, представленное в материалы дела заключение кадастрового инженера, пришел к выводу о том, что заключение

кадастрового инженера не содержит сведения о примененных методах исследования, необходимые расчеты и иные указанные в статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации положения, достоверность данных вызывает сомнения, заключение кадастрового инженера не является ясным, полным, обоснованным, в связи с чем, вызывает сомнения в его обоснованности, а сделанные инженером выводы являются не аргументированными.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 82, 86, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что заключение кадастрового инженера не является относимым и допустимым доказательством, подтверждающим возможность эксплуатации объектов недвижимого имущества раздельно, без технологической взаимосвязи между объектами.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что лицами, участвующими в деле, ходатайство о назначении экспертизы на предмет определения того, является ли залоговое имущество должника единым производственным технологическим комплексом, в суде первой инстанции не заявлялось.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления негативных последствий несовершения ими процессуальных действий.

В отзыве на апелляционную жалобу ПАО КБ "Центр-инвест" просит включить в состав лота N 1 объект, не введенный в эксплуатацию.

В обоснование позиции ПАО КБ "Центр-инвест" указывает, что на территории ООО АЗС Дон-Кавказ имеется объект не введенный в эксплуатацию, ориентировочной площадью 40 кв.м., конкурсному управляющему было указано на необходимость его узаконения.

19.09.2017 г. конкурсным управляющим было подано исковое заявление о признании права собственности на не введенный в эксплуатацию объект недвижимости, общей площадью 42,8 кв.м.

С учетом неоднократной неявки заявителя в судебное заседание, при его извещении о времени и месте рассмотрения заявления в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2018 по делу N А32-40617/2017 исковое заявление было оставлено без рассмотрения, в связи с чем, для процессуальной экономии времени и скорейшей реализации заложенного имущества, а также учитывая, что процесс банкротства идет уже более 3-х лет, Банк просит внести изменения в Положение о порядке и условиях проведения торгов заложенного имущества ООО АЗС "Дон-Кавказ" дополнив лот N 1 - объектом не введенным в эксплуатацию.

Оценив заявленное требование о включении в состав лота N 1 объекта, не введенного в эксплуатацию, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оно не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В предпоследнем абзаце пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что согласно части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

По смыслу указанных разъяснений следует, что суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, а также новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, ПАО КБ "Центр-инвест" в суде первой инстанции указанного требования не заявлял, заявленное Банком требование является новым требованием, которое, в суде первой инстанции им не заявлялось. В связи с изложенным, новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

Кроме этого, указанный объект не введен в легальный оборот, а потому не может быть объектом продажи.

Как было отмечено выше, между управляющим и залоговым кредитором возникли разногласия относительно установления цены отсечения. Залоговый кредитор просил утвердить пункт 7.3 в следующей редакции:

"Величина последовательного снижения начальной цены продажи имущества Должника составляет 10 % от цены продажи имущества должника указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах, период, по истечению которого последовательно снижается указанная начальная цена составляет 7 (семь) календарных дней с даты начала продажи имущества должника посредством публичного предложения. Минимальная цена продажи имущества, входящего в состав лота N 1 посредством публичного предложения - 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей, а лота N 2 - 359 500 (триста пятьдесят девять тысяч пятьсот) рублей".

Конкурсный управляющий указывает, что завышение минимальной цены отсечения лишает смысла продажу предмета залога посредством публичного предложения и может повлечь за собой отсутствие спроса на реализуемое имущество должника и признание таких торгов несостоявшимися и увеличение размера требований по текущими платежам. Апеллянт считает, что целесообразнее утвердить пункт в редакции конкурсного управляющего, в соответствии с которым минимальная цена продажи имущества составляет 40 % от установленной начальной цены. Управляющий указывает, что по второму лоту цена отсечения вообще не устанавливалась.

Оценивая доводы апелляционных жалоб, а также доводы ПАО КБ "Центр-инвест", изложенные в отзыве на апелляционную жалобу о внесении изменений в пункт 7.3 Положения суд апелляционной считает доводы необоснованными и при этом суд исходит из следующего.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются, в достаточной степени, определенными (пункт 9 разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ N 58).

Судебная коллегия учитывает, что при определении порядка реализации имущества должника необходимо исходить из принципов целесообразности и разумности, а также иметь в виду, что основной целью проведения торгов является получение максимально возможной выручки от продажи имущества должника.

Цена отсечения законодательно не предусмотрена, и соответствующее понятие возникло в судебной практике исходя из ранее действовавшей редакции статьи 138 Закона о банкротстве, которая предоставляла конкурсному кредитору по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправо оставить предмет залога за собой только в случае признания несостоявшимися повторных торгов.

Федеральным законом от 29.12.2014 N 482-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" внесены изменения в статью 138 Закона о банкротстве, введен пункт 4.2, в соответствии с которым конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой в ходе торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения на любом этапе снижения цены такого имущества при отсутствии заявок на участие в торгах по цене, установленной для этого этапа снижения цены имущества.

Таким образом, при падении цены ниже экономически обоснованной, у банка имеется, предусмотренное Законом о банкротстве, право в ходе торгов на любом этапе снижения цены имущества оставить предмет залога за собой.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суд Северо-Кавказского округа от 06.10.2017 по делу N А32-37625/2012.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что установление цены отсечения при реализации имущества на публичном предложении в размере указанном залоговым кредитором и конкурсным управляющим нецелесообразно, поскольку может привести к необоснованному затягиванию реализации имущества должника и, как следствие, нарушению прав иных кредиторов.

Поскольку суд первой инстанции не установил все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к выводу, не соответствующему имеющимся в деле доказательствам, определение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2018 по делу N А32-15761/2015 подлежит изменению путем исключения из пункта 7.3 Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации имущества ООО "АЗС Дон-Кавказ", находящегося в залоге у ПАО КБ "Центр Инвест" абзаца следующего содержания: "Минимальная цена продажи имущества посредством публичного предложения - 50 000 000 руб.".

В остальной части обжалуемое определение является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2018 по делу N А32-15761/2015 изменить.

Исключить из пункта 7.3 Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации имущества ООО "АЗС Дон-Кавказ", находящегося в залоге у ПАО КБ "Центр Инвест" абзац следующего содержания: "Минимальная цена продажи имущества посредством публичного предложения - 50 000 000 руб.".

В остальной части определение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2018 по делу N А32-15761/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.Н. Стрекачёв

Судьи

Д.В. Емельянов Н.В. Шимбарева