Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2018 г. N 08АП-8884/18

город Омск

29 августа 2018 г.

Дело N А75-319/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.,

судей Грязниковой А.С., Ивановой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: Бака М.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8884/2018) открытого акционерного общества "Сургутстройтрест" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.05.2018 по делу N А75-319/2018 (судья Зубакина О.В.), принятое по исковому заявлению Администрации города Сургута к открытому акционерному обществу "Сургутстройтрест" (ОГРН 1028600601028, ИНН 8602045765) об обязании вернуть земельный участок,

при участии в судебном заседании представителей:

от открытого акционерного общества "Сургутстройтрест" - Метельченко Татьяна Васильевна по доверенности от 30.01.2018 сроком действия по 31.12.2018, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

от Администрации города Сургута - не явился, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

установил:

администрация города Сургута (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Сургутстройтрест" (далее - ответчик, Общество, ОАО "Сургутстройтрест") об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101200:3, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ -Югра, город Сургут, квартал 7, ул. Энергетиков, свободным от всех вещей находящихся на нем за свой счет в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.05.2018 по делу N А75-319/2018 исковые требования Администрации удовлетворены, на Общество возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения в законную силу возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101200:3, расположенный по адресу: Ханты- Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, квартал 7, улица Энергетиков, свободным от всех вещей на нем за свой счет; в случае неисполнения Обществом решения суда в установленный срок Администрации предоставлено право самостоятельно освободить земельный участок от всех находящихся на нем вещей с отнесением расходов на осуществление соответствующих действий на ответчика. Этим же решением суд взыскал с Общества в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, в связи с чем у ответчика возникла обязанность возвратить земельный участок из аренды в том состоянии, в котором арендатор его получил. Кроме того, суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о нахождении на спорном земельном участке законно возведенного ответчиком недвижимого имущества, указав на то, что регистрация права собственности на незавершенный строительством объект Обществом не осуществлена, срок разрешения на строительство истек до заключения рассматриваемого договора аренды, доказательств продления указанного разрешения на строительство не представлено, как и доказательств полного завершения работ по возведению фундамента.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ОАО "Сургутстройтрест" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что на спорном земельном участке находится объект незавершенный строительством, который на законных к тому основаниях был возведен ответчиком, учитывая, что ответчиком было получено разрешение на строительство от 16.01.2008 N 187; в период строительства ответчик пользовался земельным участком по договору аренды. Согласно представленному в материалы дела техническому плану работы по устройству фундамента полностью завершены, что было подтверждено Администрацией в акте от 24.08.2017 N 1301з.

Податель жалобы считает, что имеющийся на земельном участке объект обладает признаками, присущими недвижимому имуществу, следовательно, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, с рассматриваемым отношениям не может быть применена статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поступившие 20.07.2018 от ОАО "Сургутстройтрест" документы, озаглавленные как апелляционная жалоба, суд апелляционной инстанции расценивает как дополнения к апелляционной жалобе, в которых Общество указало на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих правомерность одностороннего отказа Администрации от договора аренды

Администрацией представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором она не согласилась с доводами подателя апелляционной жалобы, указав на то, что в связи с нарушением обязательства по внесению арендной платы в адрес ОАО "Сургутстройтрест" было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 12.04.2014 N 266. Регистрация о снятии ограничения (обременения) произведена регистрирующим органом в установленном законом порядке. В связи с тем, что договор аренды прекратил свое действие, на новый срок заключен не был, следовательно, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у Общества возникла обязанность вернуть земельный участок арендодателю. В связи с изложенным администрация просила решение суда первой инстанции оставить без изменения. Отзыв приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.

До рассмотрения дела по существу от Общества поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии письма от 08.08.2018 N 01-11-7640/18-0, в котором Администрация сообщила о том, что в реестре выданных разрешений на строительство имеется запись о выдаче разрешения от 17.10.2006 N 187 ОАО "Сургутстройтрест" на строительство объекта "Гостиница международного класса на 200 мест". Оригиналы либо копии данного разрешения в архивах Администрации отсутствуют

Администрация, надлежащим образом уведомленная о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, ходатайства об отложении судебного разбирательства не заявила, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица в порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Общества поддержал ранее заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства, а также доводы и требования апелляционной жалобы.

Согласно абзацу пятому пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление N 36) принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, может в силу части 3 статьи 288 указанного Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

Руководствуясь абзацем 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абзацем 5 пункта 26 Постановления N 36, суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ОАО "Сургутстройтрест" и приобщил к материалам дела копию письма от 08.08.2018 N 01-11-7640/18-0 в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, учитывая, что

что непринятие указанного документа может привести к принятию необоснованного судебного акта.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителя Общества, установил следующие обстоятельства.

29.11.2002 между ОАО "Сургутстройтрест" и Администрацией был заключен договор аренды земельного участка N 1109, по условиям которого Обществу был представлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут квартал 7, улица Энергетиков территориальная зона ОД. 1.-8. Кадастровый номер участка - 86:10:0101200:3, площадью - 5 972 кв.м. Срок действия договора был установлен с 29.11.2002 по 29.05.2006.

По истечении срока действия указанного договора аренды сторонами в отношении этого же земельного участка был заключен аналогичный договор аренды от 29.06.2006, а последующем от 15.10.2009 и от 12.05.2014.

Согласно пункту 1.1 договора аренды от 12.05.2014 N 266 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, квартал 7, улица Энергетиков, территориальная зона ОД.1.-8, именуемый в дальнейшем "Участок", категория земель участка - земли населенных пунктов, кадастровый номер участка - 86:10:0101200:3, площадь участка - 5972 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.4 договора участок предоставляется для окончания строительства гостиницы международного класса на 200 мест по улице Энергетиков в квартале 7.

Согласно пункту 1.5 договора срок аренды земельного участка по настоящему договору установлен с 05.05.2014 по 31.12.2016. По истечении указанного срока действие договора прекращается. Использование участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды, при этом арендатор имеет преимущественное право на его заключение (пункт 1.5 договора).

Согласно пункту 3.1.14 договора при прекращении договора в 10-дневный срок арендатор обязан передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи.

Земельный участок после прекращения срока действия договора арендатором не возвращен. На новый срок договор аренды земельного участка стороны не заключали.

Письмом от 18.06.2015 3 01-11-4073/15-0-0 Администрация сообщила Обществу о наличии у него задолженности о арендной плате и просила ее оплатить в течение 10 дней с момента получения настоящего уведомления. Кроме того, в письме от 18.06.2015 3 01-11-4073/15-0-0 Администрация указала на то, что в случае неоплаты настоящее уведомление следует рассматривать как полный отказ арендодателя от исполнения договора при отказе арендодателя от исполнения договора он считается расторгнутым по истечении 10 дней с момента получения настоящего уведомления (т.1 л.д. 101).

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.09.2015 N 90-10101337 прекращение договора аренды зарегистрировано территориальным органом Росреестра (т. 1 л.д. 101-104).

15.06.2017 специалистами отдела муниципального земельного контроля контрольного управления администрации города Сургута проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, квартал 7, ул. Энергетиков, ранее предоставленного Обществу в аренду.

В ходе проведения мероприятий по обследованию Администрацией установлено, что территория указанного земельного участка огорожена бетонным забором, на участке расположены строительные материалы. На участке произрастают многолетние деревья и поросль. Даны обстоятельства зафиксированы в акте рейдового осмотра земельного участка от 15.06.2017 N 427з (т. 1 л.д. 17-24).

Администрация направила в адрес Общества уведомление от 16.06.2017 с требованием об освобождении земельного участка в течение одного месяца с момента получения настоящего уведомления (т. 1 л.д. 9-10).

24.08.2017 Администрацией проведено повторное обследование земельного участка. В ходе повторного осмотра земельного участка было установлено, что на этом земельном участке располагается объект незавершенный строительством, территория указанного земельного участка огорожена бетонным забором. На участке произрастают многолетние деревья и поросль.

Результаты обследования отражены в акте рейдового осмотра земельного участка от 24.08.2017 N 1301з (т. 1 л.д. 20).

Поскольку после прекращения срока действия аренды ответчик земельный участок не возвратил и продолжает его использование, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим исковым заявлением.

21.05.2018 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его отмены, исходя из следующего.

При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка, предоставленного Администрацией Обществу для окончания строительства гостиницы международного класса на 200 мест по улице Энергетиков в квартале 7, прекратил свое действие с 04.07.2015 в связи с односторонним отказом арендодателя. Судом отмечено, что доказательств оформления договора аренды на новый срок для завершения строительства в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, продления разрешения на строительство, а также регистрации Обществом права собственности на возведенный на земельном участке объект в материалах дела не имеется.

Признав доказанным отсутствие правовых оснований для пользования Обществом спорным земельным участком и фактическое прекращение строительства, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявленные Администрацией требования удовлетворил, обязав Общество возвратить арендуемый земельный участок в первоначальном состоянии.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Из акта рейдового осмотра земельного участка от 15.06.2017 N 427з и приложенных к нему фотоматериалов (т. 1 л.д. 17-24) следует, что в центральной части участка размещается свайное поле.

Из акта рейдового осмотра земельного участка от 24.08.2017 N 1301з и приложенных к нему фотоматериалов (т. 1 л.д. 20) усматривается, что на земельном участке располагается объект незавершенный строительством, территория участка огорожена бетонным забором.

Факт возведения ОАО "Сургутстройтрест" на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства на законных основаниях подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства "Гостиница международного класса на 200 мест"), заключением кадастрового инженера, разрешением на строительство N 187 от 17.10.2006 сроком до 16.10.2008 (т. 2 л.д. 52-63, 73).

Согласно заключению кадастрового инженера технический план подготовлендля постановки на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства Гостиница международного класса на 200 мест". Степень готовности объекта составила 10% (степень готовности определена на основании Приказа Минэкономразвития РФ N 52 в соответствии с готовностью конструктивных элементов объекта, фундамент - готовность 100%).

Выдача ОАО "Сургутстройтрест" разрешения на строительство N 187 от 17.10.2006 подтверждается представленным в суд апелляционной инстанции письмом Администрации от 08.08.2018 N 01-11-7640/18-0.

Таким образом, имеющийся на участке объект обладает признаками, присущими недвижимому имуществу, так как имеет все элементы фундамента, готовность которого составляет 100%, перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав нее и степени строительства.

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на Общество обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того, что прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", прекращение действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Поэтому требования Администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение ОАО "Сургутстройтрест" права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с пунктом 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Изложенное выше соответствует правовой позиции, приведённой в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016, согласно которой нахождение на земельном участке принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном порядке, исключает возможность удовлетворения иска о возвращении этого земельного участка даже в случае расторжения договора его аренды.

Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим Обществу, исковые требования об обязании вернуть спорный земельный участок не подлежат удовлетворению.

Нарушение норм материального права в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены принятого судом первой инстанции решения.

В связи с вышеизложенным апелляционная жалоба ОАО "Сургутстройтрест" подлежит удовлетворению.

Вопрос о распределении судебных расходов по иску судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Администрация в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождена.

Поскольку апелляционная жалоба признана обоснованной, в удовлетворении иска Администрации отказано, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с неё в пользу ОАО "Сургутстройтрест" надлежит взыскать 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.05.2018 по делу N А75-319/2018-отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска Администрации города Сургута к открытому акционерному обществу "Сургутстройтрест" об обязании вернуть земельный участок -отказать.

Взыскать с Администрации города Сургута в пользу акционерного общества "Сургутстройтрест" судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

А.С. Грязникова Н.Е. Иванова