Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2018 г. N 10АП-13118/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 8 ноября 2018 г. N Ф05-2633/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

29 августа 2018 г.

Дело N А41-58221/17

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск: Семичастнова А.В., представитель по доверенности от 19.12.2017,

от ООО "ЭКОЛАЙФ": Свиридов В.В., представитель по доверенности от 26.03.2018,

от Администрации городского округа Подольск: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск на решение Арбитражного суда Московской области от 20.06.2018, принятое судьей Бирюковым Р.Ш. по делу N А41-58221/17 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЭКОЛАЙФ" к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск о взыскании неосновательного обогащения,

третье лицо: Администрация городского округа Подольск,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭКОЛАЙФ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск со следующими требованиями:

- взыскать в качестве неосновательного обогащения денежные средства в размере 2 500 000 рублей, уплаченные в виде арендной платы;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.12.2015N 184юАД/15.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, участвует Администрация городского округа Подольск.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.09.2017 требования ООО "ЭКОЛАЙФ" удовлетворены в части расторжения договора аренды земельного участка от 14.12.2015 N 184юАД/15. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 по решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.04.2018 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа во взыскании с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск 2 500 000 рублей неосновательного обогащения отменено.

В указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. При этом суд кассационной инстанции указал, что поскольку судами установлена невозможность использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, возложение на него обязанности по оплате арендной платы не основано на нормах закона.

В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

По результатам повторного рассмотрения дела решением Арбитражного суда Московской области от 20.06.2018 требования общества по взысканию в качестве неосновательного обогащения с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск денежных средств в размере 2 500 000 рублей, уплаченных в виде арендной платы, удовлетворено.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и отказать в иске.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель комитета поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя Администрации городского округа Подольск, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, принимая во внимание указания суда кассационной инстанции, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 29.10.2015 на интернет-сайте www.torgi.gov.ru было опубликовано извещение N 291015/0060091/02 о проведении торгов в форме аукциона по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:27:0030644:1456.

Согласно п. 3.5 информационного сообщения о приеме заявлений о намерении участвовать в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков муниципальной собственности в отношении Лота N 5 была предоставлена следующая информация: "земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030644:1456, площадью 10 000 кв.м., категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "для размещения производственных и административных зданий", местоположение по данным кадастрового учета: Подольский район, сельское поселение Лаговское, вблизи д. Малое Толбино (далее - участок N 5).

Начальная цена ежегодной арендной платы участка N 5 определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды от 26.08.2015 N 3901-08-15 в размере 2 500 000 руб.

Сумма задатка по участку N 5 (100 процентов) начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка и составляет 2 500 000 руб.

ООО "Эколайф" подало заявление о намерении участвовать в аукционе по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:27:0030644:1456.

25.11.2015 в соответствии с требованиями раздела N 7 о порядке внесения и возврата задатка и пункта 3.5 Информационного сообщения ООО "Эколайф" внесло на банковский счет организатора торгов денежные средства в размере 2 500 000 рублей в качестве задатка для участия в аукционе, что подтверждается платежным поручением N 241.

26.11.2015 ООО "Эколайф" было признано участником аукциона, что подтверждается уведомлением, направленным в адрес истца комиссией по проведению аукциона на право заключение договоров аренды земельных участков.

30.11.2015 Протоколом N 5 о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков аукцион был признан несостоявшимся и в соответствии с требованиями ст. ст. 55, 93 Федерального закона "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" организатором торгов принято решение заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:27:0030644:1456 с единственным участником - ООО "Эколайф".

14.12.2015 между Управлением земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Эколайф" (арендатор) на основании Протокола N 5 о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от 30.11.2015 был заключен договор аренды земельного участка N184юАД/15, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает за плату, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, общей площадью 10 000 кв.м., категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "для размещения производственных и административных зданий", с кадастровым номером: 50:27:0030644:1456, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, вблизи д. Малое Толбино.

Согласно п.2.1 договора аренды земельного участка N 184юАД/15 срок аренды устанавливается с 14.12.2015 по 13.12.2025.

В соответствии с п.3.1 договора в арендную плату включен задаток, внесенный арендатором организатору аукциона в соответствии с извещением о проведении аукциона.

Размер задатка составляет 2 500 000 рублей.

Задаток засчитывается в счет арендной платы.

28.12.2015 договор аренды земельного участка N 184юАД/15 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области.

16.11.2016 распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области N Г56/3893 был утвержден градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ).

В соответствии с ГПЗУ при проектировании объектов капитального строительства необходимо учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе подземных (при наличии). Вынос инженерных коммуникаций возможен по ТУ эксплуатирующих организаций. При наличии охранных зон ЛЭП и/или иных электрических сетей размещение зданий, строений, сооружений возможно при получении письменного решения о согласовании сетевых организаций.

Как следует из ГПЗУ, на территории земельного участка расположены технический коридор магистрального газопровода и продуктопровод, а также охранная зона инженерных сетей ЛЭП.

В связи выявленными обременениями земельного участка, о которых ранее не было известно арендатору, ООО "Эколайф" 22.02.2017 обратилось в АО "Транснефть-Верхняя Волга" с запросом о согласовании размещения строений вблизи магистрального нефтепродуктопровода.

Согласно ответу АО "Транснефть-Верхняя Волга" от 15.03.2017 N ТВВ-А05- 69/13822 Обществу "Эколайф" было отказано в размещении каких-либо капитальных объектов на земельном участке на основании п.7.15 таб.4, п/п 1, Свода Правил Магистральные трубопроводы СНиП 2.05.06-85* в связи с тем, что вблизи охранных зон строительство запрещено.

В соответствии с заключением кадастрового инженера от 02.05.2017 охранная зона с кадастровым номером 50.00.2.704 (ф.27 с ПС-319), занимает площадь 1536 кв.м., что составляет 15,36% от общей площади участка.

Охранная зона нефтепродуктопровода занимает 2 644 кв.м., что составляет 26, 44% от общей площади участка.

Оставшаяся часть участка, не обремененная ЗОУИТ, составляет 5 820 кв.м. или 58, 20% от общей площади участка.

Учитывая выводы сделанные в заключении кадастрового инженера, истец 18.05.2017 направил в Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск требование, в котором фактически отказался от договора аренды и потребовал возвратить денежные средства, уплаченные в качестве задатка и засчитанные в счет арендных платежей.

Оставление указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель.

Из материалов дела следует, что при проведении аукциона и заключении договора аренды земельного участка истцу не было известно о том, что земельный участок, предоставляемый в аренду, расположен в границах технического коридора магистрального газопровода и продуктопровода и в охранной зоне инженерных сетей.

Земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030644:1456 фактически обладает иными качественными характеристиками, чем отражено в кадастровом паспорте такого участка, документации по организации торгов по продаже права аренды и в самом договоре аренды.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о том, что обществу "Эколайф" в аренду был предоставлен земельный участок, имеющий недостатки, которые могли оказать влияние на принятие обществом решения об участии в аукционе и на заключение договора аренды земельного участка, поскольку качественные характеристики земельного участка не соответствуют планируемому использованию обществом земельного участка при подаче документов для участия в аукционе и заключении договора аренды.

На основании вышеуказанных обстоятельств решением Арбитражного суда Московской области договор аренды земельного участка от 14.12.2015 N 184юАД/15 был расторгнут.

Решение суда в указанной части вступило в законную силу.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исходя из смысла положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

По смыслу статей 611, 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 1 Информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса, поскольку иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, неосновательное обогащение может возникнуть у лица и в том числе, когда одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение.

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание невозможность использования обществом "Эколайф" спорного земельного участка с кадастровым номером 50:27:0030644:1456 для тех целей, для которых общество его получило по договору аренды N 184юАД/15, по не зависящим от общества обстоятельствам, что также установлено судом кассационной инстанции в постановлении от 11.04.2018 (т.1, л.д. 241) арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции в том, что у истца возникло неосновательное обогащение в силу ст. 1102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в виде денежных средств, уплаченных арендатором в качестве арендной платы (задатка) в размере 2 500 000 рублей.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований является правомерным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск, о том, что часть земельного участка, не обремененная техническим коридором магистрального газопровода и продуктопровода, а также охранной зоной инженерных сетей ЛЭП, площадь которых составляет 5820 кв.м. (58,20%), может использоваться по целевому назначению, отклонены арбитражным апелляционным судом, поскольку вывод о невозможности использования именно всего земельного участка сделан судами при разрешении настоящего спора о расторжении договора аренды.

При этом в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 11.04.2018 прямо указано, что поскольку судами установлена невозможность использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, возложение на него обязанности по оплате арендной платы не основано на нормах закона.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.06.2018 по делу N А41-58221/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения,

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

М.А. Немчинова Л.В. Пивоварова