Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2018 г. N 17АП-10254/18

г. Пермь

29 августа 2018 г.

Дело N А60-20373/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Дюкина В.Ю., Жуковой Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Балдиной А.С.,

при участии:

от истца - не явились,

от ответчика - явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 22 мая 2018 года,

принятое судьей Морозовым Д.Н.

по делу N А60-20373/2018

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Кронверк" (ОГРН 1026605416408, ИНН 6672138459)

о взыскании основного долга и пени по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кронверк" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору от 15.11.2012 N 5-2327-Т аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0510057:27 площадью 6 788 кв.м, расположенного по ул. Городской г. Екатеринбурга, за период с 01.09.2016 по 31.12.2017 в размере 828 940 руб. 84 коп. долга и 285 548 руб. 77 коп. пени. Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 мая 2018 года исковые требования удовлетворены частично. Суд решил: взыскать с ООО "Кронверк" основной долг в сумме 748 108,36 руб. и пеню в сумме 282 351,59 руб.; в удовлетворении остальной части исковых требований администрации города Екатеринбурга отказать; взыскать ООО "Кронверк" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 23 305 руб.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

В апелляционной жалобе истец указывает на то, что после прекращения первоначального срока действия договора в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, что соответствует разъяснениям Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, письма Росимущества от 22.12.2016 N ДП-03/53391; что земельный участок ответчиком не возвращен; что арендная плата и неустойка должны быть взысканы в полном объеме, так как договор аренды не прекратил свое действие; что дело неправильно рассмотрено без привлечения уполномоченного органа - Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

К отзыву на апелляционную жалобу ответчик приложил соглашение с МУГИСО от 22.06.2018 о расторжении договора аренды земельного участка с 15.11.2017. Указанное соглашение приобщено к материалам дела на основании части 2 статьи 268 АПК РФ, поскольку подписано после принятия решения судом первой инстанции, но имеет отношение к отношениям сторон в спорный период.

В судебное заседание истец и ответчик, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее - АПК РФ).

Как верно установлено судом первой инстанции, из материалов дела следует, что между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) по результатам аукциона был заключен договор от 15.11.2012 N 5-2327-Т (ранее и далее - договор, договор аренды, договор аренды земельного участка) аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0510057:27 площадью 6 788 кв.м, расположенного по ул. Городской г. Екатеринбурга, на срок с 15.11.2012 по 14.11.2017. Участок предоставлен для строительства спортивного комплекса (пункт 2.1.5 договора).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.06.2016 по делу N А60-29987/2016 принято к производству заявление ЗАО "ТеплоСетевая Компания" о признании ООО "Кронверк" несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 22.08.2016 в отношении ООО "Кронверк" введена процедура банкротства - наблюдение.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.11.2016 в отношении ООО "Кронверк" применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.01.2017 ООО "КРОНВЕРК" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 19.07.2017, определением от 12.01.2018 срок конкурсного производства продлен до 19.07.2018.

В исковом заявлении истец указывает на то, что за арендатором числится долг по арендной плате за период с сентября 2016 года по декабрь 2017 года в размере 828 940 руб. 84 коп. и пени в сумме 211 659 руб. 17 коп. за период с 13.09.2016 по 09.01.2018. Помимо этого, администрацией начислена неустойка в сумме 73 889,6 руб. за нарушение срока внесения арендной платы, взысканной по этому же договору за период с июня по август 2016 года решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.11.2017 по делу N А60-49774/2017.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что заявленные требования относятся к текущим платежам в деле о банкротстве; что ответчик обязан вносить плату за землю в виде арендной платы по договору аренды; что договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока и не возобновлен на неопределенный срок; что акт приема-передачи не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю, что истцом не доказано пользование ответчиком земельным участком после 15.11.2017, что материалами дела подтверждено прекращение использования земельного участка ответчиком после прекращения договора аренды; что основания для взыскания арендной платы и соответствующей неустойки за период с 15.11.2017 по 31.12.2017 отсутствуют. Суд первой инстанции также сослался на судебные акты по делам N А60-27457/2017, N А60-23933/2017.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В пункте 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

На дату обращения истца в суд с настоящим иском срок действия договора истек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Однако данные разъяснения в настоящем деле не применимы, исходя из следующего.

В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 ГК РФ предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Вместе с тем, пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ, которая введена Законом N 171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены исключения из правила, установленного пунктом 15 статьи 39.8 данного Кодекса.

Исходя из вышеприведенных норм ЗК РФ, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Обоснование иного подхода указанием на разъяснения, изложенные в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", представляется неверным ввиду того, что такие разъяснения имели место до внесения существенных изменений в нормы ЗК РФ; а также ввиду того, что они не учитывают специфику отношений, где предметом выступает земельный участок, оборот которых по сравнению с другими объектами, включая иного рода недвижимость, разрешен законодателем в той мере, в которой это не запрещено законом, и регламентируется, в первую очередь, указанием на необходимость соблюдения императивных норм.

По таким же причинам отклоняются ссылки истца на письмо Росимущества от 22.12.2016 N ДП-03/53391 "По вопросу договоров аренды федерального недвижимого имущества, возобновленных на неопределенный срок".

Таким образом, спорный договор аренды прекратил свое действие с 15.11.2017.

Судом первой инстанции верно указано, что акт приема-передачи не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Кроме того, с учетом приведенных выше норм о невозможности продления договора на новый срок, а также наличия у истца права на осуществление контроля за участком в силу пункта 2.4 договора аренды арендодатель мог и должен был знать о неиспользовании (освобождении) арендатором земельного участка после окончания срока действия договора. Не исключалось и подписание акта арендодателем в одностороннем порядке (абзац 2 пункта 2.7.2 договора аренды).

Судом первой инстанции также правильно учтено то обстоятельство, что ответчик с 26.01.2017 находится в процедуре конкурсного производства, и истцу указанное обстоятельство известно, что следует из текста искового заявления о взыскании долга по этому же договору за предыдущий период (дело N А60-49774/2017).

Цель конкурсного производства заключается в последовательном проведении мероприятий по формированию конкурсной массы и ее реализации для проведения расчетов с кредиторами. Возможное осуществление должником хозяйственной деятельности в форме строительства спортивного комплекса за пределами срока действия договора аренды земельного участка не может признаваться соответствующим целям упомянутой процедуры.

Из материалов дела, а именно из пояснений представителя ответчика, не опровергнутых истцом в порядке статьи 65 АПК РФ, спорный участок представляет собой неогороженную территорию, признаки подготовки к строительству и непосредственно строительства отсутствуют, разрешение на строительство спортивного комплекса ответчику не выдавалось.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции о том, что земельный участок ответчиком в период с 15.11.2017 по 31.12.2017 не использовался, то есть ответчик не извлекал определенные полезные свойства из предмета аренды; что по окончании срока действия договора арендатор прекратил использование арендованного имущества; что независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.

Прекращение договора аренды 14.11.2017 подтверждается также и соглашением о расторжении договора, подписанным между ответчиком и МУГИСО. Согласие МУГИСО прекратить договор аренды 14.11.2017 (с 15.11.2017) исключает нарушение его прав судебными актами, принятыми по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, основания для взыскания арендной платы, начисленной за период с 15.11.2017 по 31.12.2017, и соответствующей неустойки отсутствуют.

Исковые требования подлежат удовлетворению частично в размере 748 108,36 руб. - арендная плата за период с 01.09.2016 по 14.11.2017, 208 461,99 руб. - неустойка на взысканный основной долг за период с 13.09.2016 по 09.01.2018, 73 889,6 руб. - неустойка на основной долг 151 724,02 руб., ранее взысканный решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.11.2017 по делу N А60-49774/2017, за период с 10.09.2016 по 09.01.2018.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что приведенные истцом доводы апелляционной жалобы выражают несогласие заявителя с произведенной судом оценкой установленных по делу обстоятельств и содержат его собственное мнение относительно данных обстоятельств, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 АПК.

Данные доводы отклонены судом апелляционной инстанции по мотивам, указанным в мотивировочной части настоящего постановления.

Договор аренды прекратил свое действие, с учетом конкретных обстоятельств дела земельный участок считается возвращенным арендодателю, расчет задолженности и пени, произведенный судом первой инстанции, является правильным, истцом и ответчиком по существу не оспорен; неустойка взыскана и за период после прекращения договора по обязательствам, возникшим из договора; права МУГИСО принятым судебным актом не нарушены.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражный суд Свердловской области от 22 мая 2018 года по делу N А60-20373/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

В.Ю. Дюкин Т.М. Жукова