Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2018 г. N 09АП-35915/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 3 декабря 2018 г. N Ф05-20175/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

28 августа 2018 г.

Дело N А40-10500/18

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Бондарева А.В., Алексеевой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Альтаир" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 мая 2018 года по делу N А40-10500/18, принятое судьей Гамулиным А.А. (23-75)

по иску ООО "Альтаир" (ОГРН 1127747082583)

к АО "ГУОВ" (ОГРН 1097746390224)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Тен А.В. по доверенности от 31.10.2017 г.;

от ответчика: Богаткевич М.А. по доверенности от 01.01.2018 г.;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Альтаир" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО "ГУОВ" о взыскании задолженности в размере 23 300 283 руб. 77 коп., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате стоимости произведенного истцом капитального ремонта помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что ошибочен вывод суда, о том, что поскольку в актах приема - передачи имущества указано удовлетворительное состояние, то ответчик не несет ответственности за недостатки сданного помещения, судом необоснованно не приняты во внимание выводы строительно - технической экспертизы, а также отказано в приобщении к материалам дела фотографий, отражающих состояние помещения до ремонта, более того суд ошибочно полагает, что между сторонами отсутствует достижение согласия о возмещении расходов на проведение капитального ремонта.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, приходит к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2018 года подлежит отмене на основании следующего.

Как следует из материалов дела, что между истцом (арендатор) и ОАО "234 СУ" (арендодатель) заключен договор аренды N 102 от 03.12.2013.

По условиям заключенного между сторонами договора стороны предусмотрели, что арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество "Помещение жилого дома", назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане IV, кадастровый (или условный) номер 50-50-51/002/2009- 331, общей площадью 200,0 кв.м. по адресу: Московская обл., Щелковский р-н, пгт. Монино, Новинское шоссе, д. 4, пом. IV под салон красоты, офис.

Объект аренды передан по акту приема-передачи от 03.12.2013.

Согласно п. 1 акта приема-передачи состояние объекта аренды на момент передачи удовлетворительное.

Дополнительным соглашением от 03.10.2014, в связи с переходом права собственности на объект недвижимости произведена замена арендодателя на правопредшественника истца - ОАО "Оборонстрой".

При рассмотрении дела судом установлено, что между истцом (арендатор) и ответчиком в лице правопредшественника ОАО "Оборонстрой" (арендодатель), с учетом дополнительного соглашения от 03.02.2014, заключен договор аренды N 137а от 03.02.2014, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 482,9 кв.м., расположенное по адресу: Московская обл., Щелковский р-н, пгт. Монино, Новинское шоссе, д. 4, пом. IV под салон красоты, офис.

Объект аренды передан по акту приема-передачи от 31.01.2014.

Согласно п. 1 акта приема-передачи, состояние объекта аренды на момент передачи удовлетворительное.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Строительно-техническое заключение N 25052013-7 от 25.05.2013 г., было отклонено судом, поскольку истцом подписаны без замечаний акты приема-передачи помещений от 03.12.2013 и от 31.01.2014, выполненные позже указанного заключения, в связи с чем, в соответствии с положениями с п. 2 ст. 612 ГК РФ такие недостатки должны были быть истцу известны, и подписание актов с указанием на удовлетворительное состояние помещений давало ответчику основания полагаться на принятие истцом надлежащего исполнения обязанности по передачи ответчиком объекта аренды в соответствии со ст. 611 ГК РФ и условиями договора.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как указал суд в судебном акте, условиями договоров N 102 от 03.12.2013, N 137а от 03.02.2014 не установлены сроки проведения капитального ремонта.

В тоже время, в подтверждение выполнения работ в помещении, истцом представлены договор N 1/11-14 от 17.11.2014 об установке АПС, договор N 34/1 от 16.07.2013 на проектирование АПС, системы оповещения и эвакуации при пожаре, договор N 67/2 от 16.07.2013 по монтажу пожарной сигнализации, договор N 05/03-14 от 05.03.2014 на выполнение комплекса работ по производству строительных, монтажных и отделочных работ помещения площадью 482,9 кв.м. с актом о приемке от 17.11.2014, акт о приемке выполненных работ от 06.02.2015 согласно которому произведен демонтаж имеющейся отделки помещения и выполнена отделка с разводкой коммуникаций в соответствии с целями истца, договор N 04/06-13 от 04.06.2013 на выполнение работ по производству строительных, отделочных и монтажных в помещении площадью 200,0 кв.м. с актом аналогично помещению площадью 482,9 кв.м., договор N А039 от 11.09.2015 на оказание услуг по разработке комплектов сметной документации, локальные сметные расчеты по помещениям, из которых следует также замена отделочных материалов помещений и разводка коммуникаций в соответствии с целями истца по использованию помещения, исполнительная документация АПС, платежные поручения по оплате в соответствии с указанными договорами в период с 2013 по 2015 годы.

Письмом, исх. N 02/13 от 28.05.2013 истец обратился в ОАО "234-СУ" о готовности вложения средств в ремонт помещения на взаимовыгодных условиях.

Письмом исх. N 12/14 от 02.12.2014, истец обратился в ОАО "Оборонстрой" с просьбой рассмотрения вопроса о зачете вложенных средств в счет арендной платы, а также о выкупе помещений, с указанием примерного срока сдачи объекта в эксплуатацию 1 квартал 2015 года.

Письмом, исх. N 10/14 от 13.10.2014, истец сообщил арендодателю о планируемом создании современного SPA-Центра.

Письмом от 01.10.2014 ответчиком выражено согласие на производимый капитальный ремонт и компенсацию затрат после окончания ремонтных работ на объектах при условии предоставления подтверждающих документов.

Остальная представленная в материалы дела переписка свидетельствует об отсутствии достижения согласия сторон на возмещение расходов истца в соответствии с представленными в материалы дела документами в счет затрат на капитальный ремонт помещений.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Исходя из п. 6.1.4, п. 6.1.5, п. 6.1.8 договоров, арендатор обязан содержать объект аренды в полной исправности, надлежащем санитарном, экологическом, техническом и эксплуатационном состоянии, соблюдать требования органов пожарного, санитарно-эпидемиологического и экологического надзора, нормативных актов по техничке безопасности и эксплуатации помещений; своевременно и за свой счет производить текущий ремонт объекта аренды в течение всего периода аренды.

При этом отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды возмещению арендатору не подлежат. Самостоятельно и за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что материалы дела не содержат доказательств нарушения ответчиком обязанности по возмещению расходов на капитальный ремонт в соответствии со ст. 616 ГК РФ и условиями заключенных договоров.

Более того, судом принято заявление ответчика о применении срока исковой давности, поскольку исковое заявление подано в Арбитражный суд города Москвы 23.01.2018, что подтверждается штампом канцелярии суда на исковом заявлении, и в результате его рассмотрения, суд первой инстанции пришел к выводу, о необходимости применения срока исковой давности.

Суд апелляционной инстанции, проверив правильность принятого судом решения, изучив доводы жалобы не может согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции, в силу следующего.

Договоры аренды были заключены между сторонами при условии, что Истец произведет работы по капитальному ремонту помещений, в связи с чем, установление сроков проведения капитального ремонта со стороны арендодателя в договорах аренды не требовалось. Арендодателем было дано согласие на проведение Истцом работ по капитальному ремонту помещений, а также на компенсацию произведенных затрат после проведения работ.

Данные обстоятельства подтверждается материалами дела, а именно: перепиской между сторонами, представленной в материалы дела.

Письмом ОАО "ГУОВ" от 01.10.2014 N 365-4 арендодатель дает согласие на проведение капитального ремонта помещений, при этом указывает на компенсацию расходов Истца на проведение работ (т. 1 л.д. 40).

Письмом АО "Оборонстрой" от 30.04.2015 N 1432 указывает о возможности зачета расходов по произведенному капитальному ремонту после предоставления документов (т. 1 л.д. 42).

Письмом АО "Оборонстрой" от 16.04.2015 N 498 признает проведение работ по капитальному ремонту на сумму 2 167 650 рублей (т. 1 л.д. 43).

Наличие права на возмещение затрат по производству капитального ремонта подтверждается имеющейся судебной практикой. Как указано в Постановлении ВАС РФ от 6 июля 2010 Г. N 2842/10 "ввиду наличия согласия собственника имущества на проведение капитального ремонта у истца имелись основания для предъявления требования о возмещении стоимости произведенного им капитального ремонта".

В силу действующего законодательства РФ разделает понятия капитального ремонта, а также неотделимых улучшений.

Капитальный ремонт арендуемого имущества и неотделимые улучшения различны по своей правовой природе. Производство капитального ремонта (ст. 616 ГК РФ) и производство неотделимых улучшений (ст. 623 ГК РФ) различаются и влекут разные правовые последствия.

При этом выполненные Истцом работы являются как капитальным ремонтом так и неотделимыми улучшениями арендованного имущества.

Виды и перечень работ по капитальному ремонту указан в постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений". К таким работам в частности относятся: перекладка и ремонт отдельных ветхих участков каменных стен до 20% общего объема кладки, не связанные с надстройкой здания или дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования, частичная (более 10% общей площади пола в здании) или сплошная смена всех видов полов и их оснований, полная смена ветхих оконных и дверных блоков, а также ворот производственных корпусов, возобновление штукатурки всех помещений и ремонт штукатурки в объеме более 10% общей оштукатуренной поверхности, смена облицовки стен в объеме более 10% общей площади облицованных поверхностей, замена инженерных коммуникаций.

Согласно представленным документам Истцом были произведены работы, непосредственно относящиеся к работам по капитальному ремонту, а именно: полная замена электропроводки, окон, дверей вместе с дверными коробками, замена полов и потолков, что в свою очередь было признано ответчиком письмом N от 16.04.2015 N 498, которым и признана обоснованной компенсация в размере 2 167 650 рублей 00 копеек. В указанной части, по мнению суда апелляционной инстанции, исковые требования подлежат удовлетворению, а сумма компенсации за капитальный ремонт в размере 2 167 650 рублей 00 копеек подлежит взысканию в пользу истца. В остальной части требований судебная коллегия полагает возможным отказать, поскольку истцом не доказано, что иные расходы являются расходами на капитальный ремонт, в связи с чем, суд относит их к расходам на текущие ремонтные работы.

Кроме того, судом в качестве отдельного основания для отказа в исковых требований указано, что Истцом пропущен срок исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

На основании ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Суд в решении установил, что "исковое заявление подано в Арбитражный суд города Москвы 23.01.2018. что подтверждается штампом канцелярии суда на исковом заявлении". "Работы произведены в 2013 г. 2014 г. в связи с чем, судом применен срок исковой давности по заявлению ответчика".

В свою очередь, согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего нрава.

Однако, истец узнал о нарушении своего права с даты получения Письма АО "Оборонстрой" от 30.11.2015 г. с отказом в возмещении стоимости произведенного ремонта. До получения этого письма Ответчик не возражал против компенсации затрат Истца, что подтверждается письмом от 16.04.2015 г.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что поскольку со стороны ответчика имеет место признание суммы в размере 2 167 650 рублей 00 копеек и истцом в данной части требований не пропущен срок исковой давности, исковые требования на признанную сумму подлежат удовлетворению.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 71 "Оценка доказательств"), представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, сложившуюся судебно-арбитражную практику по рассматриваемому вопросу суд апелляционной инстанции приходит к выводу, о частичном удовлетворении исковых требований.

Расходы по государственной пошлине распределяются согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2018 года по делу N А40-10500/18 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования ООО "Альтаир" удовлетворить частично.

Взыскать с АО "ГУОВ" (ОГРН 1097746390224) в пользу ООО "Альтаир" (ОГРН 1127747082583) денежные средства в сумме 2 167 650 руб., расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в размере 12 978 руб. и за подачу апелляционной жалобы 3 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Альтаир" (ОГРН 1127747082583) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 126 523 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

А.В. Бондарев Е.Б. Алексеева