Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2018 г. N 10АП-13460/18

г. Москва

23 августа 2018 г.

Дело N А41-55331/17

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Миришова Э.С., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Наджафовым О.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ашан" на решение Арбитражного суда Московской области от 07 июня 2018 года, принятое судьей Бондаревым М.Ю. по делу N А41-55331/17 по исковому заявлению ООО "Ашан" к ООО "Виктор и Ко Московский" о принятии решения об изменении условий договора,

при участии в заседании:

от истца - Чунаева Т.И. по доверенности от 30.08.2016;

от ответчика - Щукина М.И. по доверенности от 15.01.2018,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ашан" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Виктор и Ко Московский" о принятии решения об изменении условий договора аренды нежилого помещения N 002 от 17.08.2012 в части, касающейся размера ежегодной фиксированной ставки арендной платы, а именно - уменьшить размер ежегодной фиксированной ставки арендной платы на 14,71%.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 июня 2018 года в удовлетворении требований отказано.

Законность и обоснованность указанного судебного акта проверяются по апелляционной жалобе ООО "Ашан", в которой заявитель просит судебный акт суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции отменить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 17.08.12 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения N 002, по которому в аренду были переданы помещения в здании торгового цента, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе.

Стороны в разделе 4 договора согласовали размер арендной платы, порядок ее уплаты и условия по иным платежам.

Как указывает истец, в связи с изменением въезда в торговый центр, изменением состояния парковки, проведением ремонтных работ, открытием фермерского рынка изменились условия пользования и состояния арендуемого имущества, из которых стороны исходили при заключении договора.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются существенными обстоятельствами, и, поскольку в досудебном порядке изменить условия договора ответчик отказался, последний обратился в суд с настоящим иском.

Так, положения статьи 450 ГК РФ устанавливают общие основания для изменения условий договора.

При этом в силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По смыслу данной нормы права, лица, требующее изменения условий договора должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в пунктах 1 - 4 части 2 статьи 451 ГК РФ.

Согласно статье 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключение договора.

В момент заключения спорного договора стороны могли предвидеть возможность необходимости проведения ремонтных работ в торговом центре и истец был свободен в выборе условий, на которых последний принимает на себя обязательства.

Обстоятельства по изменению въезда в торговый центр и изменение состояния парковки не указаны в условиях рассматриваемого договора, а, следовательно, не могут быть отнесены к обстоятельствам, влияющим на данный спор.

Кроме того, положениями части 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено право арендатора требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Доводы истца относятся к обычной деятельности хозяйствующих субъектов, поскольку в силу пункта 1 части 2 статьи ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск.

Истец ссылается на факты, свидетельствующие, по его мнению, об ухудшении условий: ремонт торгового центра; организация фермерского рынка; изменение конфигурации парковки и подъездных путей к торговому центру; ухудшение качества прилегающей территории и состояния парковки. Одновременно с этим, истец утверждает, что в ходе действия договора аренды произошло существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.

По мнению истца, перечисленные обстоятельства привели к уменьшению количества покупателей и прибыли истца. Количество покупателей в 2016 году по сравнению с 2015 сократилось на 27%, прибыль по 2016 году - на 94,61%, товарооборот - на 33,26%.

Между тем, по спорному договору (статья 2.1) в аренду передавалось помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе, д.25д, цокольный и 1 (первый) этаж, с целью организации в них гипермаркета "Ашан" общей площадью 14 129,60 кв.м, что зафиксировано в акте приема-передачи помещения от 17.08.2012. Согласно статье 1 договора аренды акт приема-передачи - документ, свидетельствующий об исполнении обязанности арендодателя по передаче помещения арендатору с полным описанием основных характеристик и фактического состояния помещения на момент передачи. Стороны в акте зафиксировали, что помещение находится в хорошем состоянии и пригодно для целей аренды в соответствии с условиями договора.

По договору аренды земельные участки, на которых располагается прилегающая территория (в том числе и парковка торгового центра) в аренду истцу не передавалась.

Статьей 4.2 договора аренды фиксированная ставка арендной платы определена за аренду помещения и составляет 2 656 641,66 доллара США в рублях по курсу доллара США. Начиная с 01.01.2014 и далее 1 января каждого последующего года фиксированная ставка арендной платы будет увеличиваться (индексироваться) на 4 процента от действующей на момент увеличения фиксированной ставки арендной платы.

Начиная с 1 декабря 2019 года, курс доллара США определяется как курс доллара США по отношению к российскому рублю, установленный Банком Росси на 10 (десятое) число месяца, в котором подлежит уплате соответствующий платеж.

Прилегающие земельные участки находятся в аренде у ООО "Московский", что подтверждается представленными в материалы дела ответчиком доказательствами.

ООО "Московский", являясь арендатором земельных участков территории, используемой для автомобильной стоянки, не является лицом, имеющим полномочия запретить арендодателю - Российской Федерации, использовать указанные земельные участки для государственных целей.

Кроме того, в силу пунктов 6.4, 6.10 договоров аренды земельных участков ООО "Московский" должен обеспечивать свободный доступ на участки арендодателю и не препятствовать юридическим лицам осуществлять геологоразведочные, землеустроительные и другие исследования и изыскания, в проведении этих работ на основании решения уполномоченного органа.

Распоряжением Правительства Самарской области от 04.09.2015 N 714-р "Об изъятии для государственных нужды Самарской области объектов недвижимого имущества в целях обеспечения реконструкции Московского шоссе на участке от проспекта Кирова до АЗС N 115 "Роснефть" в городском округе Самара, обеспечивающего подъезд к стадиону" субъект Российской Федерации - Самарская область изъяло для нужд Самарской области земельный участок с кадастровым номером 63:01:0223001:773, площадью 5 099 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, г.Самара. Кировский район, Московское шоссе (от ул. Мичурина до а/д Подъезд к г.Самара от М-5 Урал) путем прекращения права аренды на него, что подтверждается соответствующим Соглашением об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Самарской области от 10.03.2016 N 03/MI1I/16.

Между Министерством транспорта и автомобильных дорог Самарской области и ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" 01.03.2016 было подписано соглашение N 04-1/2016 об установлении сервитута, в соответствии с которым на период с 01.12.2015 по 30.11.2017 на арендатора, то есть ООО "Московский", была возложена обязанность предоставлять пользователю, то есть Министерству транспорта и автомобильных дорог Самарской области, а также представителям третьих лиц, осуществляющим работы по реконструкции Московского шоссе на участке от проспекта Кирова до АЗС N 115 "Роснефть" г.о. Самара, обеспечивающего подъезд к стадиону, возможность пользоваться частью земельного участка площадью 1 319 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, Московское шоссе, 18 км, кадастровый номер 63:01:0223001:42.

Пользователь был вправе осуществлять собственными или привлеченными силами и средствами в границах земельного участка, на который установлен сервитут, работы по реконструкции Московского шоссе на указанном участке, включая право на беспрепятственный вход на часть земельного участка, доставку на него строительных и иных материалов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов инфраструктуры, выполнение соответствующих инженерных изысканий, осуществление рубок древесно-кустарниковой растительности, выполнение земляных работ, использования в качестве размещения временной строительной площадки.

Об указанных ограничениях в пользовании прилегающей к торговому центру "Московский" территорией, а также о трудностях, с которыми пришло столкнуться ООО "Московский", как арендатору земельного участка (прилегающей территории), а также всем иным арендаторам помещений в здании торгового центра "Московский", было дополнительно известно ООО "Ашан".

Таким образом, истец в полной мере обладал информацией, что вынужденные строительные работы в г. Самаре, которые затронули прилегающую к торговому центру территорию, осуществляются не ответчиком, а иными подрядными организациями в рамках Программы подготовки к проведению в 2018 г. в Российской Федерации чемпионата мира по футболу.

ООО "Московский", руководствуясь статьями 5.8,5.9.3 договора аренды, в целях обеспечения пригодности помещения для целей размещения в нем гипермаркета, необходимости поддержания в надлежащем состоянии, текущего ремонта прилегающих помещений, оборудования привлекало подрядные организации для выполнения необходимых работ.

С учетом указанного, утверждение истца о ненадлежащем состоянии прилегающей к торговому центру территории не доказано.

Доводы истца в отношении недостаточного количества парковочных мест на прилегающей территории опровергаются следующим.

ООО "Московский" все время, пока осуществлялась реконструкция Московского шоссе на указанном земельном участке, затронувшая прилегающую территорию к торговому центру "Московский", руководствуясь положениями долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 002 от 17.08.2012, поддерживало техническое состояние прилегающей территории в надлежащем виде, соблюдая нормы по количеству парковочных мест, установленных как действующим законодательством Российской Федерации, так и положениями договора аренды.

С учетом того, что договорная документация по договору аренды до настоящего времени не содержит документальных данных, подтверждающих количество парковочных мест, фактически размещенных на прилегающей территории к арендуемым истцом помещениям, ООО "Московский" в письменном виде уведомляло ООО "Ашан" (письмо исх. N 91 МКМ от 22.02.2018) о количестве парковочных мест на прилегающей территории в понятии, определенном договором аренды. Количество парковочных мест составляет 3 487.

ООО "Московский" предлагало совместно зафиксировать установленное количество парковочных мест, но ООО "Ашан" проигнорировало просьбу.

Доказательства, представленные в материалы дела истцом, не содержат зафиксированного сторонами количества парковочных мест на прилегающей территории.

Доказательств в соответствии со статьями 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указывающих на одновременное наступление совокупности обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не представлено.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований истца.

Ссылка в апелляционной жалобе на условия пункта 2.4 договора является несостоятельной.

Как следует из пункта 2.4 договора аренды, в случае если выезд и/или въезд к торговому центру уменьшен относительно установленного и указанного на плане земельного участка в приложении N 2 к настоящему договору размера по причине отчуждения арендодателем части земельного участка, включая, но, не ограничиваясь (аренда, купля-продажа, уступка прав и обязанностей и пр.), то арендатор вправе в одностороннем порядке уменьшить фиксированную ставку арендной платы на 80 процентов за каждый календарный денье момента начала и до момента устранения нарушения.

Таким образом, применение указанного пункта возможно лишь при доказанности вины арендодателя и уменьшении фиксированной ставки аренды на 80 процентов предусмотрено как штрафная санкция за период срока действия указанного нарушения, ноне как изменение коммерческих условий договора на все время действия договорных отношений.

Пункты 2.3, 2.4 устанавливают, что в случае нарушения условий о парковке арендатор имеет право взыскивать штраф с арендодателя.

Пункт 5.9.2 устанавливает права арендатора в случае нарушения арендодателем правил проведения ремонта (право приостановить работу и не вносить арендную плату за соответствующий период), среди них нет права требования расторжения или изменения договора.

В соответствии с пунктом 5.6.1 договора в случае, если арендодатель открывает в торговом центре или передает в аренду площади в торговом центре под продажу продуктов питания площадью больше 200 метров, размер фиксированной арендной платы подлежит уменьшению в два раза.

Права требования изменения условий договора указанный пункт договора также не содержит.

Таким образом, стороны предусмотрели возможность совершения тех нарушений, о которых пишет истец, и предусмотрели правовые последствия таких нарушений. Такое последствие, как снижение арендной платы на 14,71 процента, среди них отсутствует.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07 июня 2018 года по делу N А41-55331/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Э.С. Миришов Н.С. Юдина