Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2018 г. N 08АП-7565/18

город Омск

04 сентября 2018 г.

Дело N А46-22537/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.,

судей Грязниковой А.С., Ивановой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7565/2018) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 22.05.2018 по делу N А46-22537/2017 (судья Яркова С.В.), принятое по исковому заявлению Омской региональной общественной организации "Омское областное общество охотников и рыболовов" (ИНН 5504004571, ОГРН 1025500000745) и общества с ограниченной ответственностью "Охотничье-рыболовный союз" (ИНН 5504082160, ОГРН 1035507011429) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании достоверной рыночной стоимости земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Пфафф Кристина Олеговна по доверенности N Исх-ДИО/4848 от 28.03.2018 сроком действия 1 год, личность установлена на основании служебного удостоверения,

от Омской региональной общественной организации "Омское областное общество охотников и рыболовов" - Лобода Наталья Валерьевна по доверенности от 30.08.2017 сроком действия 1 год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

от общества с ограниченной ответственностью "Охотничье-рыболовный союз" - Лобода Наталья Валерьевна по доверенности от 24.11.2017 сроком действия 1 год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

установил:

Омская региональная общественная организация "Омское областное общество охотников и рыболовов" (далее - Омская РОО "ООООИР") и общество с ограниченной ответственностью "Охотничье-рыболовный союз" (далее - ООО "Охотничье-рыболовный союз") обратились в Арбитражный суд Омской области к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании достоверной и рекомендуемой для расчёта арендной платы, исчисляемой с 11.05.2015 по 02.11.2017 по договору аренды N ДГУ/12-2592-Ц-12, зарегистрированному 11.04.2012, рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 02:121 в размере 6 975 000 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.05.2018 по делу N А46-22537/2017 требования Омской РОО "ООООИР" и ООО "Охотничье-рыболовный союз" удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований Омской РОО "ООООИР" и ООО "Охотничье-рыболовный союз" в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ "АРУС", из которого следует то рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 11.05.2015 составляет 6 975 000 руб. является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку выводы эксперта являются противоречивыми и носят предположительный характер, связи с указанное заключение неправомерно было положено в основу обжалуемого судебного акта.

По мнению Департамента, отчет об оценке от 26.09.2017 N 001-1584/10, подготовленный ООО "Независимым экспертно-консалтинговым центром", является достоверным, соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в связи с чем определенная в указанном отчете величина рыночной стоимости спорного земельного участка является достоверной и рекомендуемой для расчёта арендной платы, исчисляемой с 11.05.2015 по 02.11.2017 по договору аренды N ДГУ/12-2592-Ц-12.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования апелляционной жалобы.

Представитель Омской РОО "ООООИР" и ООО "Охотничье-рыболовный союз" возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

Между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и Омской РОО "ООООИР" и ООО "Охотничье-рыболовный союз" (арендатор) заключён договор N ДГУ/12-2592-Ц-12 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, под капитальный объект недвижимого имущества.

В соответствии с условиями договора аренды N ДГУ/12-2592-Ц-12 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет, находящийся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населённых пунктов, земельный участок площадью 2 640 кв.м с кадастровым номером 55:36:09 02 02:121, местоположение которого установлено относительно ориентира - 3-этажного кирпичного здания, расположенного в границах участка, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Пушкина, д. 115, для общественно-деловых целей под строение, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры искусства, религии.

В силу положений Закона Омской области от 06.12.2012 N 1496-ОЗ "О внесении изменений в Закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" и Положения о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утверждённого Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 N 452, и в связи с перераспределением полномочий Главного управления по земельным ресурсам Омской области (арендодателя по договору аренды N ДГУ/12-2592-Ц-12) к органу местного самоуправления - Департаменту перешли все права и обязанности арендодателя по договорам аренды в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы за предоставленный участок определяется расчётным путём.

Согласно пункту 2.3 договора при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчёте арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчёте арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).

Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п утверждён Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, которым величина арендной платы поставлена в зависимость от рыночной стоимости земельного участка.

Истцы, полагая, что Департаментом при расчёте арендной платы применена недостоверная величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 02:121, обратились в арбитражный суд с исковым заявлением о признании достоверной и рекомендуемой для расчёта арендной платы, исчисляемой с 11.05.2015 по 02.11.2017 по договору аренды N ДГУ/12-2592-Ц-12, рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 02:121 в размере 6 658 500 руб., установленной в отчёте N 05/09/2017 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 02:121" от 03.10.2017.

Определением Арбитражного суда Омской области от 09.02.2018 производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением экспертизы, на разрешение которой были поставлены вопросы:

- какова на 11.05.2015 величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 02:121 площадью 2 640 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Пушкина, д. 115;

- определить, является ли достоверным Отчёт N 001-1584/10 от 26.09.2017, дата оценки 21.09.2017, выполненный независимым экспертно-консалтинговым центром.

В связи с поступлением 14.03.2018 (вход. N 25756) в материалы дела заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ "АРУС", определением суда от 15.03.2018 производство по делу возобновлено.

Истцы, реализуя право, предоставленное статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнили заявленные требования в соответствии с выводами эксперта и просили признать достоверной и рекомендуемой для расчёта арендной платы, исчисляемой с 11.05.2015 по 02.11.2017 по договору аренды N ДГУ/12-2592-Ц-12, зарегистрированному 11.04.2012, рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 02:121 в размере 6 975 000 руб. Указанные уточнения был приняты судом и рассмотрены по существу.

22.05.2018 Арбитражный суд Омской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).

Как усматривается из материалов дела, расчет арендной платы осуществлялся Департаментом исходя из рыночной стоимости спорного земельного участка, установленной в отчете N 001-1584/10, подготовленным 26.09.2017 ООО "Независимым экспертно-консалтинговым центром".

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в соответствии со статьёй 12 указанного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу абзаца 3 статьи 6 Закона N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абзац 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Статьёй 8 Закона N 135-ФЗ определено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В рассматриваемом случае, земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 02 02:121 находится в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю.

В соответствии с положениями статей 422, 424 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учётом правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 16, 19 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, а значит, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Согласно Постановлению N 108-п размер арендной платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка.

Цена земельного участка в таком случае определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт 3 пункта 2).

Поскольку проведение оценки спорного земельного участка обязательно, следовательно, обращение истцов с требованием об установлении величины рыночной стоимости земельного участка является правомерным.

Как усматривается из материалов дела Департамент при расчёте арендной платы за спорный земельный участок руководствовался отчётом N 001-1584/10 об оценке, подготовленным 26.09.2017 ООО "Независимым экспертно-консалтинговым центром", которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 02:121 определена в размере 13 551 000 руб.

Между тем Омской РОО "ООООИР" и ООО "Охотничье-рыболовный союз" в материалы дела представлен отчёт от 03.10.2017 N 05/09/2017 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 02:121, подготовленный ООО "Центр интеллектуальных технологий", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 6 658 500 руб.

Учитывая положения статей 12 и 13 Закона N 135-ФЗ, пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и приняв во внимание расхождение сведений о рыночной стоимости спорного земельного участка в отчете от 26.09.2017 N 001-1584/10, представленном департаментом, и отчёте от 03.10.2017 N 05/09/2017, представленном Обществом, суд первой инстанции правомерно назначил судебную экспертизу для определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ "АРУС", полученному судом первой инстанции по результатам судебной экспертизы, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 11.05.2015 составляет 6 975 000 руб.

В соответствии со статьёй 12 Закона N 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчёт об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Вопреки доводам Департамента, в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ "АРУС" содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учётом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам.

В рассматриваемом случае судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлены обстоятельства недостоверности данного экспертного заключения либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации.

Заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ "АРУС" составлено на основе проведенного анализа рынка земельных участков и отобранных по его результатам аналогов оцениваемого участка, в нем приведено обоснование корректировок к ценам участков-аналогов и достаточно подробно изложен расчет рыночной стоимости земельного участка.

Возражения Департамента, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов эксперта, оснований для сомнения в корректности расчёта величины рыночной стоимости земельного участка судом апелляционной инстанции не установлено, учитывая, что выводы, содержащиеся в заключении, не были опровергнуты другими участвующими в деле лицами. Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, не выявлено.

При таких обстоятельствах величина рыночной стоимости земельного участка, применяемая Департаментом, правомерно признана судом первой инстанции недостоверной, поскольку почти в 2 раза превышает установленную в рамках судебной экспертизы.

Учитывая изложенное, арендную плату по договору аренды земельного участка N ДГУ/12-2592-Ц-12 необходимо рассчитывать с учётом размера рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы в размере 6 975 000 руб. по состоянию на 11.05.2015.

Таким образом, удовлетворив заявленные Омской РОО "ООООИР" и ООО "Охотничье-рыболовный союз" требования, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение

При этом несогласие Департамента с выводами суда, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, иное толкование Департаментом норм действующего законодательства не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, и не может служит основанием для отмены судебного акта.

Таким образом, выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не установлены.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы Департамента не имеется.

В соответствии подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина по его апелляционной жалобе не распределяется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 22.05.2018 по делу N А46-22537/2017-оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

А.С. Грязникова Н.Е. Иванова