Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2005 г. N КГ-А41/193-05-П Договор залога (ипотеки) нежилых помещений, не содержащий условия об одновременном залоге (ипотеке) прав аренды земельного участка, на котором расположены нежилые помещения, являющиеся объектом залога, является недействительным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 11 февраля 2005 г. N КГ-А41/193-05-П
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Спартак" обратилось с иском в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Вега-Банк" о признании недействительным договора залога нежилых помещений, принадлежащих истцу на праве собственности, от 4 июля 2002 года. Договор залога заключен сторонами в обеспечение исполнения обязательств ООО "Спартак" перед банком по кредитному договору от 4 июля 2002 года N КЛ-02/р.

Решением суда первой инстанции от 14 апреля 2004 года в иске отказано. Применен пункт 1 статьи 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", содержащий прямой запрет ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Суд установил, что спорный объект расположен на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования "Истринский район", поэтому ипотека такого земельного участка была бы неправомерной.

Постановлением апелляционной инстанции от 30 ноября 2004 года решение от 14 апреля 2004 года отменено, иск удовлетворен, договор залога нежилого помещения от 4 июля 2002 года, заключенный между сторонами по данному делу, признан недействительным.

Апелляционная инстанция установила, что спорный земельный участок, на котором расположено помещение, переданное в залог, находится у истца на праве аренды сроком на 49 лет по договору аренды от 9 июня 2001 года. Суд применил статью 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 69 Федерального закона "Об ипотеке (залог недвижимости)", в соответствии с которыми в случае нахождения объекта залога на земельном участке, находящимся у залогодателя на праве аренды, одновременно с ипотекой нежилых помещений подлежало ипотеке принадлежащее истцу право аренды земельного участка.

Суд установил, что оспариваемый договор залога нежилого помещения от 4 июля 2002 года не содержит условие об ипотеке права аренды земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемые помещения, следовательно, является ничтожным, как не соответствующий вышеприведенным нормам гражданского права.

Апелляционная инстанция отвергла доводы истца, касающиеся применения статьи 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку в данном случае ипотеке подлежал не земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования, а право аренды этого участка.

С кассационной жалобой обратился ответчик, который просит отменить постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в иске о признании договора залога недействительным. Ответчик полагает, что суд неправильно применил статьи 5, 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статью 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также статью 340 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению ответчика, до снятия запрета на ипотеку земель, находящихся в муниципальной собственности, залог права их аренды невозможен.

По смыслу статей 340 Гражданского кодекса, статьи 12 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимость и пункта 1 статьи 69 Закона об ипотеке, как полагает ответчик, одновременная ипотека земельного участка требуется только при ипотеке здания и сооружения, а не при ипотеке помещения.

В заседании суда кассационной инстанции ответчик изложил те же доводы, что и в жалобе, истец, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя для участия в рассмотрении кассационной жалобе не направил.

Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителя заявителя, проверив в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам, кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам и установленным обстоятельствам.

Суд правильно установил, что на день заключения договора залога нежилых помещений земельный участок, на котором расположены объекты залога, находился у залогодателя на праве аренды, следовательно в соответствии со статьей 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" одновременно с ипотекой небжилых помещений подлежало ипотеке принадлежащее истцу право аренды земельного участка. Оспариваемый договор залога не содержит условие об ипотеке права аренды земельного участка, функционально обеспечивающего заложенные нежилые помещения, что позволяло суду сделать правомерный вывод о недействительности залога в связи с несоответствием его названной норме права.

При условии необходимости одновременной с ипотекой зданий и сооружений ипотеки аренды земельного участка закон не делает различий между тем, какое недвижимое имущество закладывается, поэтому доводы жалобы не могут быть положены в основу постановления кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба не может быть удовлетворена.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление от 24 ноября 2004 года N 10АП-860/04-ГК Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-4777/04 Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Вега-Банк" - без удовлетворения.