Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2011 г. N 07АП-4315/11

г. Томск

27 июня 2011 г.

Дело N А45-18957/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2011 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Г. Ярцева

судей: В.В. Кресса, Л.Е. Лобановой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.С. Есиповым

при участии в судебном заседании:

от истца: без участия (извещен)

от ответчика: без участия (извещен)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.04.2011 г. по делу N А45-18957/2010 (судья И.В. Карбовская)

по иску Мэрии города Новосибирска

к ООО "Обь Девелопмент", г. Новосибирск

о взыскании 1 928 346 руб.

УСТАНОВИЛ:

Мэрия г. Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО "Обь Девелопмент" о взыскании 1 715 000 руб. основного долга по договору N 60896т аренды земельного участка от 31.01.2007 г., начисленного за период с 1 кв. 2010 г. по 2 кв. 2010 г. и 213 346 руб. пени, начисленной за период с 01.04.2010 г. по 29.06.2010 г.

Решением суда от 05.04.2011 г. требования истца были удовлетворены частично, с ООО "Обь Девелопмент" в пользу Мэрии г. Новосибирска было взыскано 468 562,50 руб. задолженности по арендной плате за период с 1 кв. 2010 г. по 2 кв. 2010 г. В удовлетворении остальной части заявленных истцом требований было отказано.

С Мэрии г. Новосибирска в пользу ООО "Обь Девелопмент" взыскано 36 000 руб. судебных расходов по экспертизе. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета было взыскано 12 371,25 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Обь Девелопмент" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, поскольку суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, а выводы, суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Так, по мнению истца, арендная плата по договору аренды земельного участка от 31.01.2007 г. N 60896т была определена с соблюдением действующего законодательства РФ. Была проведена независимая оценка рыночной стоимости права пользования земельным участком, которая составила 4 116 000 руб. в год. Заключая дополнительное соглашение N 1 к договору, стороны согласовали размер арендной платы, следовательно, ответчик был согласен с проведенной оценкой рыночной стоимости права пользования земельным участком. С момента получения ответчиком проекта дополнительного соглашения N 1 к договору и до его заключения подписания, ответчик имел возможность оспорить результаты отчета в судебном порядке, что им однако сделано не было.

Кроме того, Мэрия г. Новосибирска не согласна с данными отчета независимого оценщика N 127/10 от 18.02.2010 г., полагает что нарушения, допущенные при составлении отчета, не позволяют принять его в качестве допустимого доказательства.

На этом основании истец полагает так же, необоснованным и отказ во взыскании с ответчика неустойки.

ООО "Обь Девелопмент" представило в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение Арбитражного суда Новосибирской области без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Ответчик в своем отзыве ссылается на то обстоятельство, что отчет независимого оценщика N 127/10 от 18.02.2010 г., на основании которого был определен размер арендной платы по договору, ответчику предоставлен не был, поэтому он был лишен возможности его оспорить.

Ответчик полагает, что отчет N 127/10 от 18.02.2010 г. является недопустимым доказательством, поскольку в нем содержатся противоречия, позволяющие допускать неоднозначное толкование. Напротив, заключение эксперта N 12156 от 01.02.2011 г. соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Мэрия г. Новосибирска в своих возражениях на отзыв, с доводами в нем изложенными, не согласилась. Истец настаивает, что заключение эксперта N 12156 не может быть принято во внимание, поскольку является ненадлежащим доказательством в связи с его недостоверностью. На этом основании Мэрией г. Новосибирска заявлено ходатайство о назначении экспертизы заключения эксперта N 12756, которое он просил поручить Новосибирскому региональному отделению общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков". Назначение экспертизы истец обосновывает необходимостью проверки достоверности и подлинности заключения эксперта N 12756.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит в удовлетворении ходатайства отказать, так как отсутствуют основания для повторной экспертизы.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, 22.06.2011 г. стороны своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили.

На основании п. 3 ст.156 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон, по имеющимся материалам дела.

Рассмотрев в судебном заседании заявленное истцом ходатайство о назначении экспертизы заключения эксперта N 12756 суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 05.04.2011 г. по делу N А45-18957/2010, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 31.01.2007 г. в соответствии с протоколом об итогах аукциона N 105 от 30.01.2007 г. между Мэрией г. Новосибирска (арендодатель) и ООО "Обь Девелопмент" (арендатор) был заключен договор N 60896т аренды земельного участка на территории г. Новосибирска (т. 1, л.д. 8-10).

По условиям заключенного договора, арендодатель передавал, а арендатор принимал в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:061396:0005, площадью 22 896 кв.м., с местоположением: г. Новосибирск, Ленинский район, проезд Энергетиков.

Разрешённое использование предоставленного ООО "Обь Девелопмент" земельного участка было определено в п. 1.3 договора N 60896т от 31.01.2007 г. - под строительство складского терминала, а местонахождение указанного земельного участка отражено в плане границ земельного участка (приложение N 1 к договору).

Срок действия договора N 60896т от 31.01.2007 г. был определен его сторонами с 31.01.2007 г. по 31.01.2010 г. (п. 1.4 договора).

Договор аренды земельного участка N 60896т от 31.01.2007 г. прошел государственную регистрацию (Номер регистрации: 54-54-01/094/2007-279).

В соответствии с п. 2.1 2.2 договора аренды N 60896т от 31.01.2007 г. размер годовой арендной платы по договору составляет 4 740 262 руб. При этом, Арендатор обязался оплатить сумму арендной платы за три года действия договора аренды в размере 13 355 786 руб. за вычетом задатка в течении 30 дней с даты подписания протокола об итогах аукциона на расчетный счет УФК по Новосибирской области.

В случае не внесения денежных средств в размере и в срок, установленные договором, арендатор обязался уплатить пеню в размер 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

04.03.2010 г. сторонами было заключено Дополнительное соглашение N 1 к договору N 60896т от 31.01.2007 г., которым пункт 2.1 договора был изложен в следующей редакции: "В соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 5-па размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 4 116 000 руб.".

В связи с наличием у ответчика задолженности по внесению арендных платежей по договору N 60896т в редакции дополнительного соглашения N 1 от 04.03.2010 г. к нему, истец обратился с настоящим иском в суд.

Частично удовлетворяя заявленные Мэрией г. Новосибирска исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что использование отчета независимого оценщика N 127/10 от 18.02.2010 г. для определения рыночного размера арендной платы по договору, является неправомерным и нарушает права ответчика.

На этом основании для определения рыночной стоимости права аренды по договору N 60896т от 31.01.2007 г. судом первой инстанции была назначена экспертиза оценки объекта аренды.

В своем заключении N 12156 от 01.02.2011 г. независимый эксперт-оценщик НП "Российская коллегия оценщиков" Яговкина Т.С. с учетом всех исходных данных определила рыночную стоимость права аренды в сумме 1 497 770 руб. (без учета НДС), а рыночная стоимость права аренды без учета улучшений была определена ею в рамере 1 071 000 руб. (без учета НДС).

На этом основании суд определил подлежащую ко взысканию с ответчика в пользу истца сумму арендной платы за период с 1 кв. 2010 г. по 2 кв. 2010 г. в размере 468 562,5 руб. В остальной части иска суд счел требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Апелляционный суд не находит оснований согласиться с данными выводами суда первой инстанции.

При этом, арбитражный апелляционный суд исходит из того, что согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статья 424 ГК РФ устанавливает, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 г. (в редакции 2008 года), порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В спорный период действовало постановление N 5-па от 21.01.2008 г., по условиям которого годовой размер арендной платы за использование земельного участка определяется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, при продлении срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного по итогам торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды земельного участка для строительства.

Анализируя указанные нормы права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата должна определяться на условиях, предусмотренных договором.

Согласно п. 2.1 договора N 60896т от 31.01.2007 г., в редакции дополнительного соглашения N1 от 04.03.2010 г. к нему, размер годовой арендной платы по договору был определен на основании отчета независимого оценщика и составил сумму в размере 4 116 000 руб. в год.

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды земельного участка N 60896т от 31.01.2007 г. был определен его сторонами с соблюдением норм действующего законодательства РФ.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований согласиться с выводом суда первой инстанции о возможности определения размера подлежащей уплате ответчиком суммы арендной платы по заключенному сторонами договору самим судом, поскольку это является ни чем иным, как изменением условий договора.

Пунктом же 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

А согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменятся по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Доказательств направления истцу требований об изменении условий договора, в том числе касающихся размера арендной платы, и отказа другой стороны на такое предложение ООО "Обь Девелопмент" суду апелляционной инстанции не представлено, как не заявлено и доказательств обращения в суд с требованием об изменении условий заключенного договора в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Кроме того, апелляционный суд соглашается с доводом подателя апелляционной жалобы о том, что с момента получения проекта дополнительного соглашения N 1 к договору N 60896т от 31.01.2007 г. и до момента его подписания, ответчик имел возможность оспорить данный отчет в судебном порядке.

Учитывая, что сторонами было подписано дополнительное соглашение N 1, протокола разногласий к нему ответчиком составлено не было, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что размер годовой арендной платы по договору сторонами был согласован, поэтому требования ответчика являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Таким образом, за период с 1 кв. 2010 г. по 2 кв. 2010 г. с ответчика в пользу истца подлежит к взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 60896т от 31.01.2007 г. в размере 1 715 000 руб.

Что же касается требования истца о взыскании с ООО "ОбъДевелопмент" неустойки по договору, апелляционный суд исходит из того, что согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.2 договора N 60896т от 31.01.2007 г. (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 04.03.2010 г.) предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа от неуплаченной суммы.

На этом основании за период с 01.04.2010 г. по 26.09.2010 г. истец начислил ООО "Обь Девелопмент" неустойку в размере 213 346 руб.

Расчет суммы неустойки ответчиком по существу не оспорен, судом проверен и признан верным, оснований для применения ст. 333 ГК РФ судом не усматривается, на этом основании суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что и в этой части требования Мэрии г. Новосибирска являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, Седьмой арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу Мэрии г. Новосибирска обоснованной, а решение суда первой инстанции от 05.04.2011 г. по делу N А45-18957/2010 подлежащим изменению.

Руководствуясь ст. 110, ст. 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 270, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 апреля 2011 года по делу N А45-18957/2010 изменить, изложив его в следующей редакции:

Исковые требования Мэрии города Новосибирска к ООО "Обь Девелопмент" удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Обь Девелопмент" в пользу Мэрии города Новосибирска 1 715 000 руб. основного долга по арендной плате за период с 1 кв. 2010 г. по 2 кв. 2010 г. и 213 346 руб. пени за период с 01.04.2010 г. по 29.06.2010 г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Обь Девелопмент" в доход федерального бюджета 32 283,46 руб. государственной пошлины по иску.

Суду первой инстанции выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Д.Г. Ярцев

Судьи

В.В. Кресс Л.Е. Лобанова