Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2018 г. N 18АП-13323/18

г. Челябинск

19 октября 2018 г.

Дело N А76-2220/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Матвеевой С.В.,

судей Бабкиной С.А., Сотниковой О.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаринцевой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ипотечный дом" на определение Арбитражного суда Челябинской области от 24.08.2018 по делу N А76-2220/2016 (судья Бушуев В.В.).

В заседании приняли участие представители:

- общества с ограниченной ответственностью "Ипотечный дом" - Палтусов Д.А. (доверенность от 18.07.2018), Шаброва Е.В. (доверенность от 18.07.2018);

- общества с ограниченной ответственностью "Трест Магнитострой" - Славич М.А. (доверенность от 20.04.2018);

- Федеральной налоговой службы - Сухотерина А.В. (доверенность от 06.03.2018).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2016 возбуждено производство по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Восток-Инвест" (ОГРН: 1067446028044, ИНН: 7446048010, далее - ООО "Восток-Инвест", должник).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2016 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кузьмин Андрей Вениаминович (далее - временный управляющий Кузьмин А.В.).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2017 (резолютивная часть от 02.03.2017) ООО "Восток-Инвест" признано банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Кузьмина А.В.

Определением суда от 27.10.2017 (резолютивная часть от 20.10.2017) конкурсным управляющим должника утвержден Кузьмин А.В.

Общество с ограниченной ответственностью "Трест Магнитострой" (далее - ООО "Трест Магнитострой") обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просит передать ему объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 145 микрорайон, строение N 9, права на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0311002:28, и обязательства застройщика - ООО "Восток-Инвест" о завершении строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений (имеющими требования о передаче жилых помещений) жилых помещений.

Определением суда от 24.08.2018 (резолютивная часть от 17.07.2018) ходатайство ООО "Трест Магнитострой" удовлетворено. Суд обязал конкурсного управляющего Кузьмина А.В. в течение трех рабочих дней со дня вынесения настоящего определения открыть специальный банковский счет должника для внесения ООО "Трест Магнитострой" денежных средств для погашения текущих требований, о чем незамедлительно уведомить заявителя ООО "Трест Магнитострой". Судом предложено ООО "Трест Магнитострой" в срок до 17.08.2018 внести на специальный счет должника денежные средства в размере 831 159,56 руб. Определен размер превышения совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, над стоимостью прав застройщика на объект незавершенного строительства и права аренды земельного участка для целей включения требования ООО "Трест Магнитострой" в реестр требований кредиторов в сумме 503 098,12 руб.

С определением суда от 24.08.2018 не согласилось общество с ограниченной ответственностью "Ипотечный дом" (далее - ООО "Ипотечный дом") и обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт изменить, указать размер денежных средств, которые приобретатель объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка под ним - ООО "Трест Магнитострой" обязан перечислить застройщику - должнику, исходя из размера превышения стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и права аренды на земельный участок над совокупным размером требований участников строительства включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.

В апелляционной жалобе ООО "Ипотечный дом" указало, что не согласно с выводом суда о том, что проверка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства экспертным путем не является необходимой и существенной для разрешения спора. В ходе рассмотрения дела конкурсный управляющий трижды изменял данные относительно стоимости объекта незавершенного строительства: 114 000 000 руб., 116 000 000 руб., 115 000 000 руб. Положенный судом в основание судебного акта отчет N НИ-0207/18 от 06.07.2018 по определению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, подготовленный ООО "Независимая экспертиза", основан на не соответствующих действительности фактах, не содержит обоснования сделанных расчетов, не соответствует стандартам оценочной деятельности. Определенная стоимость 1 кв.м. помещений в объекте незавершенного строительства в размере 9 475,78 руб. не соответствует действительным ценам, в том числе по договорам участия в долевом строительстве на его начальной стадии. Ссылка суда на часть 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обоснование принятого решения об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы не может быть признана правильной, поскольку экспертиза по делу не проводилась, вопрос о назначении дополнительной экспертизы участвующими в деле лицами не ставился. В рецензии на отчет N НИ-0207/18 от 06.07.2018 Котлярова М.А. установлено, что при выполнении оценки были нарушены требования законодательства об оценочной деятельности. Отчет об оценке не дает возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов по базе общепринятых научных и практических данных, стоимость объекта оценки нельзя считать подтвержденной. В 2011-2012 на начальной стадии строительства права на помещения реализовывались по цене более чем в два раза превышающую ту, что определена в отчете. Суд неправомерно отказал заявителю в ходатайстве об отложении судебного разбирательства с целью представления дополнительных доказательств (с учетом дополнения к апелляционной жалобе).

К дополнению заявитель приложил следующие доказательства: рецензию на отчет N НИ-0207/18 от 06.07.2018 выполненную д.э.н., профессором Котляровым М.А., договор N1/40Д на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 26.07.2010 между ООО "Восток-Инвест" и ООО "Домострой", приложение N 1 к договору, дополнительное соглашение от 20.06.2011, договор уступки права требования N9-37-145 от 25.09.2012 между ООО "Домострой" и Казаровой Е.Д., договор уступки права требования N9-18-145 от 22.02.2011 между ООО "Домострой" и Михайловской Ю.В., договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве от 12.09.2012 N 4-Н между ООО "Современная Логистическая Компания "Интегра" и Гареевой В.И., договор уступки права требования N9-15-145 от 05.05.2012 между ООО "Домострой" и Кузьминым А.С., ходатайство Лукиянчик А.В. в арбитражный суд от 06.12.2016, ответ N 170718-1-ООО от 17.07.2018 ООО "Независимая палата оценки и экспертизы" о возможности и условиях проведения судебной экспертизы с приложением документов о квалификации экспертов, протокольным определением суда в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные доказательства приобщены к материалам дела.

ООО "Ипотечный дом" также заявило ходатайство о назначении экспертизы, просить поставить на разрешение эксперта следующие вопросы: какова рыночная стоимость незавершенного строительством жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, микрорайон 145, стр. 9; какова рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов жилой застройки, кадастровый номер: 74:33:0311002:28.

Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем, ходатайство о назначении экспертизы в целях проверки достоверности и подлинности отчета N НИ-0207/18, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Независимая Оценка", подателем жалобы, не заявлялось.

Оснований для назначения экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного имущества, при наличии в материалах дела никем не оспоренного в установленном законом порядке отчета оценщика, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судом также отклонено ходатайство о вызове оценщика в судебное заседание, так как такое ходатайство в суде первой инстанции не заявлялось (пункт 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, заявителем жалобы не представлены вопросы к оценщику, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что заявление ходатайства на стадии апелляционного производства направлено на затягивание судебного разбирательства.

До начала судебного заседания конкурсный управляющий Кузьмин А.В. направил в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу (рег.N 48038 от 15.10.2018), протокольным определением суда в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанный отзыв приобщен к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представителей не направили.

До начала судебного заседания конкурсный управляющий направил в суд апелляционной инстанции ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (рег.N 48037 от 15.10.2018).

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, их представителей.

В судебном заседании представитель ООО "Ипотечный дом" доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ООО "Трест Магнитострой" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил приобщить к материалам дела текст выступления, который протокольным определением суда приобщен к материалам дела.

Представитель Федеральной налоговой службы указал на отсутствие позиции по доводам апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, определением суда от 14.06.2016 возбуждено производство по делу о банкротстве ООО "Восток-Инвест".

Определением суда от 06.07.2016 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кузьмин А.В., решением суда от 10.03.2017 ООО "Восток-Инвест" признано банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Кузьмина А.В. Определением суда от 27.10.2017 конкурсным управляющим должника утвержден Кузьмин А.В.

В конкурсную массу должника включен незавершенный строительством объект (кадастровый номер 74:33:1324001:1055, площадь застройки 507,9 кв.м., адрес: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 145 микрорайон, стр. N 9), представляющий собой 16-этажный многоквартирный жилой дом с высокой степенью готовности (выполнено строительство здания, включая окна и кровлю, монтаж системы отопления и водоснабжения, канализации и энергоснабжения).

Объект расположен на земельном участке площадью 7 332,86 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0311002:28, расположенном по адресу: г Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. 50-летия Магнитки, 35, и принадлежащем должнику на праве аренды на основании договора N 4785 от 15.02.2008.

Строительство указанного объекта осуществлялось в период с 2007 по 2014 год. Из акта приемки объекта капитального строительства от 08.07.2014 следует, что общая площадь встроенных нежилых помещений в доме составляет 2 306,1 кв.м., общая площадь жилых помещений - 6 810,4 кв.м., всего 9 116,5 кв.м.

Согласно акту итоговой проверки N 28 от 07.05.2015, объект строительства 14.04.2015 был предъявлен для приемки, в ходе которой было установлено значительное число нарушений строительных регламентов, выдано предписание об их устранении.

В дальнейшем строительство объекта завершено не было. Тем не менее, часть жилых помещений была фактически занята участниками строительства, ранее приобретшими права передачи квартир по договорам об участии в долевом строительстве.

ООО "Трест Магнитострой", указывая на наличие возможности завершить строительство и исполнить обязательства перед участниками строительства, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно руководствовался следующим.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно абзацу 1 пункта 6 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве лицо, имеющее намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации).

Абзацем вторым пункта 6 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве установлено, что заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 201.15 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве в целях обеспечения в соответствии со статьями 201.10, 201.11 и 201.15-1 настоящего Федерального закона возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, жилом доме блокированной застройки, строительство которых завершено, требования по текущим платежам, а также требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов, могут быть погашены участниками строительства и (или) третьими лицами в порядке, установленном настоящей статьей.

Абзац второй пункта 2 статьи 201.15 Закона о банкротстве устанавливает, что в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и участникам строительства и (или) третьим лицам, направившим заявление о намерении (далее - заявитель), расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок или стоимости передаваемых жилых помещений и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений).

Согласно пункту 8 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с абзацем пятым пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).

Таким образом, для удовлетворения заявления о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства, земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, необходимо соответствие правового статуса заявителя указанного требованиям и реальная возможность полного удовлетворения требований первой и второй очереди текущих платежей.

Исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представил в арбитражный суд заключение о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем от 29.05.2018 (л.д. 23, т. 2), соответственно суд сделал верный вывод о соответствии статуса заявителя требованиям закона о долевом строительстве.

Конкурсным управляющим в материалы дела представлены сведения об общем размере непогашенных текущих требований в размере 831 159,56 руб., о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и на земельный участок, которая составляет 115 000 000 руб., об общем размере требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений в размере 115 065 478,45 руб.

Последняя величина, как установлено судом, является недостоверной, поскольку в денежный реестр требования участников не включены, а согласно реестру требований о передаче жилых помещений по состоянию на 20.02.2018 общий размер требований в данной части реестра составлял 114 233 298,12 руб. (л.д. 120-129, т. 1). После 20.02.2018 в реестр требований о передаче жилых помещений было также включено требование Отришко Е.П. на сумму 1 269 800 руб. (определение арбитражного суда от 13.04.2018).

Таким образом, размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, составляет 115 503 098,12 руб.

В материалы дела представлен отчет N НИ-0207/18 по определению рыночной стоимости недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Независимая Оценка" (далее - отчет) по заказу конкурсного управляющего должника, согласно которому стоимость прав застройщика составляет 115 000 000 руб.

Арбитражный суд обоснованно отметил, что определенная оценщиком величина стоимости замещения без учета дисконта в связи с имеющимися недостатками (в рамках затратного подхода) превышает фактический размер затрат на строительство, который согласно акту приемки от 08.07.2014 составлял 120 000 000 руб. При этом величина стоимости устранения недостатков, согласно отчету об оценке N 3107-1/Д по состоянию на 31.07.2017 составляла 16 849 919 руб.

Основания для вывода о существенном искажении оценщиком расчетов или фактических сведений, принятых за основу оценки, отсутствуют. При этом судом первой инстанции обоснованно указано на то, что выводы оценщика не противоречат иным имеющимся в материалах дела доказательствам.

Размер превышения совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, над стоимостью прав застройщика на объект незавершенного строительства и права аренды земельного участка для целей включения требования ООО "Трест Магнитострой" в реестр требований кредиторов составляет 503 098,12 руб.

Представленная подателем апелляционной жалобы в материалы дела рецензия на отчет N НИ-0207/18 является частным мнением специалиста относительно проведенной оценки, в силу чего указанная рецензия не является опровергающим доказательством в отношении отчета оценщика и не свидетельствует о его порочности, которая могла бы повлиять на итоговую величину стоимости прав застройщика. Безусловных доказательств того, что действительная стоимость прав застройщика существенно отличается от установленной оценщиком, не представлено.

Ссылки ООО "Ипотечный дом" на несоответствие отчета N НИ-0207/18 требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, по формальным признакам судом не принимаются, как не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, полученную в результате проведенного исследования.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что фактически конечной целью получения ООО "Трест Магнитострой" объектов права, является достижение смысла банкротства застройщика - погашение требований участников строительства путем передачи им построенных жилых помещений.

Суд апелляционной инстанции, учитывает доводы конкурсного управляющего о том, что в 2010 году, когда реализация помещений осуществлялась по ценам 20 000 руб. за 1 кв.м. (жилые помещения) и 19 000 руб. за 1 кв.м. (нежилые помещения), участники долевого строительства (приобретавшие помещения) предполагали, что строительство дома будет осуществляться в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом, и что окончание строительства и сдача дома в эксплуатацию произойдет в 2011 году. Дом построен с отступлениями от проектной документации. На его приведение в соответствии с действующими нормами и правилами требуются средства, которых у должника нет. По этой причине дом не может быть сдан в эксплуатацию. Помещения в объекте незавершенного строительства стоить столько же, сколько бы они стоили при строительстве дома без отклонения от проектной документации, не могут.

Кроме того, при вынесении обжалуемого судебного акта судом обоснованно принято во внимание наличие взаимосвязи между заявителем апелляционной жалобы с участником и бывшим руководителем должника Тихоновым Д.В.

Довод о том, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания, подлежит отклонению, так как не свидетельствует о наличии процессуальных нарушений, влекущих отмену судебного акта.

Иные доводы жалобы сводятся к несогласию заявителя с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения судом норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 24.08.2018 по делу N А76-2220/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ипотечный дом"- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

С.В. Матвеева

Судьи

С.А. Бабкина О.В. Сотникова