Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2018 г. N 18АП-12652/18

г. Челябинск

31 октября 2018 г.

Дело N А07-1131/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сотниковой О.В.,

судей: Калиной И.В., Матвеевой С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Платоновой А.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.08.2018 по делу N А07-1131/2016 (судья Гаврикова Р.А.).

В судебном заседании принял участие представитель публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Метейко А.С. (доверенность от 28.12.2016).

В Арбитражный суд Республики Башкортостан 17.02.2016 поступило заявление Ялаевой Альфии Загировны (далее - Ялаева А.З.) о признании общества с ограниченной ответственностью "Единая торгово-закупочная компания" (далее - ООО "ЕТЗК", должник) несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 23.05.2016 заявление Ялаевой А.З. о признании ООО "ЕТЗК" несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Определением суда от 04.10.2016 произведена замена заявителя по делу Ялаевой А.З. на Воробьева Валерия Николаевича (далее - Воробьев В.Н.).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2017 заявление Воробьева В.Н. о признании несостоятельным (банкротом) ООО "ЕТЗК" удовлетворено, открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства, предусмотренной для ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий Ахтямов Дамир Абдуллович.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.02.2018 арбитражный управляющий Ахтямов Д.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "ЕТЗК".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 конкурсным управляющим ООО "ЕТЗК" утвержден арбитражный управляющий Салихов Руслан Иосифович (далее - Салихов Р.И.).

19.06.2018 Газизова Диана Анваровна обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр ООО "ЕТЗК" о передаче жилых помещений в части однокомнатной квартиры N 37, общей проектной площадью 35,7 кв.м., на 6 этаже жилого дома N 18, расположенной по адресу: РБ, г. Стерлитамак, ул. Николаева, за которую уплачено 1 300 000 руб., с учетом устного уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 31.07.2018 (аудиопротокол судебного заседания от 31.07.2018).

В связи с заключением брака 09.06.2017 фамилия Газизова изменена на Ямалетдинова.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.08.2018 (резолютивная часть объявлена 31.07.2018) требования Ямалетдиновой (Газизовой) Дианы Анваровны удовлетворены. Требование Ямалетдиновой Дианы Анваровны (далее - Газизова (Ямалетдинова) Д.А.) о передаче однокомнатной квартиры N 37, общей проектной площадью 35,7 кв.м., на 6 этаже жилого дома N 18, расположенного по адресу: РБ, г. Стерлитамак, ул. Николаева, за которую уплачено 1 300 000 руб. включено в реестр о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "Единая торгово-закупочная компания".

Не согласившись с указанным определением, публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее также - податель жалобы, апеллянт, Банк) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.08.2018 отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает, что договор ипотеки между должником и ПАО "Сбербанк России" не был признан недействительным. Судом первой инстанции не дана оценка доводам банка о его добросовестности. Кроме того, судом неправильно квалифицирован предварительный договор в качестве договора долевого участия в строительстве, не применены правила толкования договора, установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и неверно установлена общая воля сторон при совершении сделки. Акт приема-передачи спорной квартиры между ООО "ЕТЗК" и Ямалетдиновой Д.А. не доказывает факта заключения договора или факт оплаты квартиры, а лишь отражает передачу спорного имущества в пользование. Материалами дела не подтверждается полная оплата по договору и факт инвестирования в строительство. Суд не принял во внимание нормы статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении вопроса о сохранении залога за ПАО "Сбербанк России" при переходе прав на заложенное имущество.

Определением суда апелляционной инстанции от 27.09.2018 в порядке части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы было отложено до 25.10.2018 на 16 час. 45 мин.

В судебном заседании 27.09.2018 и 25.10.2018 представитель ПАО "Сбербанк России" полностью поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие указанных лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 19.11.2015 ООО "ЕЗТК" и Ямалетдиновой (Газизовой) Д.А. заключен предварительный договор купли-продажи N 18/1Н о заключении в будущем договора купли-продажи однокомнатной квартиры N37, расположенной на шестом этаже в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по ул. Николаева, дом 18, г. Стерлитамак, общей площадью 35,7 кв.м. (л.д. 18).

Стоимость квартиры составляет 1 300 000 руб.

В целях обеспечения исполнения обязательств по договору Ямалетдиновой (Газизовой) внесены денежные средства в сумме 1 300 000 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовыми ордерам, чек-ордерами Сбербанк России (л.д. 20-22).

Заявителю по акту приема-передачи квартиры N 18/1Н от 19.11.2015 передано жилое помещение, в котором она проживает до настоящего времени, неся бремя содержания, в том числе, оплачивая коммунальные услуги.

Поскольку ООО "ЕЗТК" обязательство по оформлению права собственности на квартиру не исполнил, Ямалетдинова (Газизова) Д.А. обратилась в арбитражный суд с требованием о включении в реестр ООО "ЕТЗК" требования о передаче жилого помещения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор купли - продажи следует признать заключенным, Ямалетдиновой (Газизовой) Д.А. внесены денежные средства, квартира сдана, она в ней постоянно проживает, несет бремя ее содержания, в связи с чем, заявленное требование является обоснованным.

Исследовав обстоятельства дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

На основании статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Закона.

По правилам пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Согласно пунктам 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются:

- установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;

- установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Поскольку по правилам статей 71 и 100 Закона о банкротстве установление и включение требований в реестр требований осуществляется на основании представленных кредитором документов, то именно на нем лежит обязанность при обращении со своим требованием представить соответствующие доказательства.

При этом суду, прежде всего, следует установить, что между застройщиком-должником и участником долевого строительства имеется соответствующий заключенный договор участия в долевом строительстве, на основании которого участник имеет право требовать от застройщика получения жилого помещения при условии внесения частичной или полной оплаты стоимости данного жилого помещения.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом первой инстанции установлено, что между ООО "ЕЗТК" и Газизовой Д.А. заключен предварительный договор купли-продажи N 18/1Н о заключении в будущем договора купли-продажи однокомнатной квартиры N37, расположенной на шестом этаже в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по ул. Николаева, дом 18, г. Стерлитамак, общей площадью 35,7 кв.м. Стоимость квартиры оплачена в полном объеме, в подтверждение оплаты стоимости квартиры Ямалетдиновой (Газизовой) обществом "ЕТЗК" выданы квитанции к приходным кассовым ордерам.

Заявителю по акту приема-передачи квартиры N 18/1Н от 19.11.2015 передано жилое помещение, в котором они проживают до настоящего времени, неся бремя содержания, в том числе, оплачивая коммунальные услуги. Данные обстоятельства не оспорены обществом "Сбербанк России".

Гражданский кодекс Российской Федерации договором признает соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420), закрепляет правило, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а также договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункты 1 и 4 статьи 421, статья 422).

Статья 429 упомянутого кодекса, регламентируя вопросы о предварительном договоре, не устанавливает случаи, когда его заключение обязательно, определяет его содержание, как основание для возникновения обязанности заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а также указывает на заключение предварительного договора в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение которой влечет ничтожность предварительного договора (пункты 1 и 2).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (далее - Обзор от 04.12.2013), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически направлена на приобретение квартиры посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом "ЕТЗК", следовательно, указанный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества.

Заключенный между Газизовой Д.А. и обществом "ЕТЗК" предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве: договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства и срок: не позднее 60 дней с момента регистрации права собственности, указан срок окончания строительства, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты, при этом истцом оплата произведена в день заключения предварительного договора купли-продажи от 17.03.2015.

Судом, верно, установлено, что общество "ЕТЗК" является застройщиком многоквартирного дома, указанного в предварительном договоре, и деньги, полученные от истца, использовались на строительство дома, который в момент заключения договора не был построен.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между Газизовой Д.А. и застройщиком обществом "ЕТЗК" заключён и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, однако это не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру. Сделка об участии в долевом строительстве многоквартирного дома состоялась, фактически совершена и исполнена.

Судом установлено, что во исполнение своих обязательств застройщик - общество "ЕТЗК" передал по акту приема-передачи вышеуказанную квартиру истцам, в том числе, и ключи от квартиры. С момента передачи квартиры заявители в нее вселились и постоянно проживают в ней по настоящее время.

Целью договора со стороны заявителя было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель он вносил денежные средства, а целью должника было привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора заявитель имеет право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Закон об участии в долевом строительстве обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчика, что застройщиком в рассматриваемом случае не было исполнено.

Из представленных суду документов (писем, актов, квитанции и т.д.) подтверждающих факт совершения сделки, усматривается воля сторон на ее совершение, ясен предмет сделки, ее участники, порядок расчетов, порядок передачи и получения заявителем предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что сделка состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (простой письменной формы) оснований не имеется.

Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии кассовых книг и выписок по расчетным счетам должника не принимаются судом апелляционной инстанции, так как заявителями представлено достаточно доказательств в подтверждение оплаты стоимости квартиры.

Кроме того, заявителями представлены исчерпывающие доказательства наличия финансовой возможности приобрести спорную квартиру, что отражено в судебном акте суда первой инстанции.

Доводы банка о не разрешении судом первой инстанции вопроса о сохранении залога за обществом "Сбербанк" при переходе прав на заложенное имущество также отклоняются. Требования заявителя касались включения их требований в реестр передачи жилых помещений, вопрос о снятии обременения с рассматриваемой квартиры не входил в предмет заявленных требований.

Все представленные в материалах дела доказательства оценены судом первой инстанции с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи надлежащим образом, результаты этой оценки отражены в судебном акте.

Банком не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов оспариваемым определением суда.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании действующего законодательства и опровергаются материалами дела, а потому оснований для ее удовлетворения не имеется.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают установленные судом обстоятельства и не влияют на существо принятого судебного акта, поэтому не являются основанием для его отмены.

Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и оснований для его отмены в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная инстанция не усматривает.

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.08.2018 по делу N А07-1131/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.В. Сотникова

Судьи

И.В. Калина С.В. Матвеева