Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2019 г. N 18АП-16794/18

г. Челябинск

09 января 2019 г.

Дело N А07-1131/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 января 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ершовой С.Д.,

судей Матвеевой С.В., Сотниковой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сысуевой А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2018 по делу N А07-1131/2016 (судья Гаврикова Р.А.).

В судебном заседании принял участие представитель Федотова Михаила Сергеевича - Тафинцева Е.А. (доверенность от 06.11.2018).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2016 возбуждено производство по делу о признании общества с ограниченной ответственностью "Единая торгово-закупочная компания", ОГРН 1100268000953, ИНН 0268053888 (далее - ООО "ЕТЗК", должник) несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2017 ООО "ЕТЗК" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника; при банкротстве ООО "ЕТЗК" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков, конкурсным управляющим утвержден Ахтямов Дамир Абдуллович.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.02.2018 Ахтямов Д.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "ЕТЗК".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 конкурсным управляющим ООО "ЕТЗК" утвержден арбитражный управляющий Салихов Руслан Иосифович.

13.11.2017 в Арбитражный суд Республики Башкортостан обратился Федотов Михаил Сергеевич (далее - Федотов М.С., заявитель) с заявлением о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Артема, д. 76, кв.15.

Согласно определению суда от 15.05.2018 акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" (далее - АО "Россельхозбанк", Банк) участвует в рассмотрении обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2018 заявление Федотова М.С. удовлетворено.

Не согласившись с указанным судебным актом, АО "Россельхозбанк" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, назначить по делу судебно-техническую экспертизу документов, представленных заявителем в обоснование своих доводов.

АО "Россельхозбанк" в апелляционной жалобе указывает, что незарегистрированный договор долевого участия не может быть противопоставлен в споре с третьими лицами, полагавшимися на достоверность публичного реестра. Банк действовал добросовестно при заключении сделки залога. Если допустить, что на момент передачи квартиры в залог Банку ООО "ЕТЗК" не было надлежаще управомочено распоряжаться квартирой, Банк, являясь добросовестным залогодержателем, в силу статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в любом случае не может потерять права залога, а собственник имущества имеет права и несет обязанности залогодателя. Вывод суда об осведомленности Банка об обременениях в отношении оспариваемого объекта недвижимости не подтверждается доказательствами.

Представитель Федотова М.С. в судебном заседании и письменных пояснениях просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Банка - без удовлетворения.

Конкурсный управляющий ООО "ЕТЗК", АО "Россельхозбанк", иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие указанных лиц.

От АО "Россельхозбанк" поступило ходатайство об истребовании доказательств.

Представителем Федотова М.С. заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела представленных в качестве возражений на апелляционную жалобу дополнительных доказательств: постановление от 26.06.2017 о признании АО "Россельхозбанк" потерпевшим по уголовному делу; определения суда от 15.08.2018 в отношении Нигамадьянова А.М. и от 22.10.2018 в отношении Тукаевой С.Д. и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН, ЕГРП) о регистрации права собственности указанных лиц на квартиры, которое протокольным определением апелляционного суда на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено судом с учетом того, что представленные документы АО "Россельхозбанк" известны.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 19.09.2012 ООО "ЕТЗК" (застройщик) и Федотов М.С. заключили предварительный договор N 15 о заключении в будущем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры N15, проектной площадью 57,3 кв.м., в строящемся многоэтажном жилом доме N5 в мкр.4-Б Западного жилого района в г.Стерлитамаке (л.д.19).

Согласно пункту 2.1 договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 719 000 руб., стоимость является фиксированной при условии внесении Федотовым М.С. гарантийного платежа в сроки, предусмотренные пунктом 2.2 договора.

Пунктом 2.2 договора определено, что в целях обеспечения исполнения обязательств Федотов М.С. обязуется внести гарантийный платеж в размере стоимости квартиры в следующие сроки: 1 000 000 руб. - в момент подписания договора; 719 000 руб. - до 31.12.2012.

Стороны обязались заключить основной договор в течение 90 дней с момента регистрации права собственности ООО "ЕТЗК" на квартиру (пункт 3.1 договора).

Внесение гарантийного платежа в сумме 1 719 000 руб. Федотов М.С. подтверждает квитанциями к приходным кассовым ордерам N 157 от 19.09.2012 и N 268 от 17.12.2012 (л.д.21).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU033070002005001-51 выдано ООО "ЕТЗК" 30.12.2012 (л.д.7), жилому дому присвоен адрес: Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Артема, д. 76 (л.д.8).

01.07.2013 по акту приема-передачи квартиры N 15 ООО "ЕТЗК" передало Федотову М.С. квартиру N 15 в жилом доме N 76 по ул.Артема в г.Стерлитамаке и ключи от нее (л.д.6). В акте отражено, что расчет между сторонами произведен в полном объеме в размере 1 719 000 руб.

Гарантийными письмами от 01.07.2013, 10.06.2014, 14.05.2015, 07.04.2016 ООО "ЕТЗК" обязалось оформить право собственности на квартиру на имя Федотова М.С.

Согласно выписке из ЕГРН от 31.03.2017 право собственности на квартиру 13.05.2013 зарегистрировано за ООО "ЕТЗК", имеются зарегистрированное 12.07.2013 обременение в виде ипотеки в пользу АО "Россельхозбанк", а также зарегистрированный 26.12.2016 арест на основании постановления Ленинского районного суда о наложении ареста на имущество (л.д.28-30).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Федотова М.С. в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Оценив имеющиеся в деле письменные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления, признания за Федотовым М.С. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Артема, д. 76, кв.15.

Заслушав объяснения представителя Федотова М.С., исследовав представленные доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 11 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Применительно к банкротству застройщика по смыслу статьи 201.11 Закона о банкротства право собственности на жилое помещение может быть приобретено участником строительства двумя различными способами: в порядке пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве (когда жилое помещение уже фактически передано участнику долевого строительства, в связи с чем не имеется оснований для предъявления должнику требований о включении в реестр требований о передаче жилых помещений) и в порядке, предусмотренном пунктами 1-7 названной статьи (когда требование участника долевого строительства включено в реестр требований о передаче жилых помещений).

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Из указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:

1) наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) подписание застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом первой инстанции установлено, что между ООО "ЕЗТК" и Федотовым М.С. заключен предварительный договор купли-продажи о заключении в будущем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры N 15, проектной площадью 57,3 кв.м., в строящемся многоэтажном жилом доме N 5 в мкр.4-Б.

Стоимость квартиры оплачена гражданином в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами N 157 от 19.09.2012 и N 268 от 17.12.2012 и не оспаривается. Кроме того, заявителем представлены достаточные доказательства наличия финансовой возможности приобрести спорную квартиру (л.д.91-115), что отражено в судебном акте суда первой инстанции.

Квартира и ключи от нее переданы Федотову М.С. 01.07.2013.

Федотовым М.С. 01.07.2013 заключен с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЕТЗК" договор управления многоквартирным домом (л.д.79-87), понесены расходы на ремонт (договор от 11.02.2014 N 04/02, л.д.59-64); 22.12.2017 заключен договор поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан (л.д.66-76), в квартире установлены счетчики холодной и горячей воды, электроэнергии (акт проверки от 15.12.2017, л.д.77).

В судебном заседании представитель Федотова М.С. пояснил, что в связи с возбуждением уголовного дела и наличием ареста договор на поставку газа заключен только в 2017 году.

Указанные документы достаточны в своей совокупности для вывода о том, что квартира с момента ее передачи застройщиком находится во владении Федотова М.С.

Гражданский кодекс Российской Федерации договором признает соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420), закрепляет правило, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а также договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункты 1 и 4 статьи 421, статья 422).

Статья 429 упомянутого кодекса, регламентируя вопросы о предварительном договоре, не устанавливает случаи, когда его заключение обязательно, определяет его содержание, как основание для возникновения обязанности заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а также указывает на заключение предварительного договора в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение которой влечет ничтожность предварительного договора (пункты 1 и 2).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений по их применению суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически направлена на приобретение квартиры Федотовым М.С. посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом "ЕТЗК", следовательно, указанный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества.

Заключенный между Федотовым М.С. и обществом "ЕТЗК" предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве: договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства и срок исполнения обязательства застройщиком: не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности, установлены цена квартиры, сроки и порядок ее уплаты.

Судом, верно, установлено, что общество "ЕТЗК" является застройщиком многоквартирного дома, указанного в предварительном договоре, и деньги, полученные от заявителя, использовались на строительство дома, который в момент заключения договора не был построен.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между Федотовым М.С. и застройщиком обществом "ЕТЗК" заключен, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, однако это не является основанием для отказа в удовлетворении требований участника долевого строительства о признании права собственности на квартиру.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Целью договора со стороны заявителя было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель он вносил денежные средства, а целью должника было привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора заявитель имеет право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Закон об участии в долевом строительстве обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчика, что застройщиком в рассматриваемом случае не было исполнено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сделка об участии в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО "ЕТЗК" и Федотовым М.С. состоялась, фактически совершена и исполнена. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением пункта 1 статьи 161, статьи 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

При изложенных обстоятельствах, ООО "ЕТЗК", осуществляя 12.07.2013 государственную регистрацию права собственности на квартиру в свою пользу, действовало недобросовестно, поскольку знало о наличии обязательства перед Федотовым М.С., действовало ему во вред с целью собственной имущественной выгоды, сознательно нарушило требования Закона об участии в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Действия ООО "ЕТЗК" по государственной регистрации права собственности на квартиру, как на созданную им вещь, являются злоупотреблением правом.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При установленных обстоятельствах, запись в ЕГРН о праве собственности ООО "ЕТЗК" на спорную квартиру нарушает права Федотова М.С., подлежащего защите.

Поскольку в рассматриваемом споре установлена совокупность условий, предусмотренных пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения осуществлены до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом, суд первой инстанции правомерно признал право собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Артема, д. 76, кв.15, за Федотовым М.С.

Доводы апелляционной жалобы АО "Россельхозбанк" судом не принимаются.

Из материалов дела не следует, что Федотов М.С. заявлял какие-либо требования к АО "Россельхозбанк" в отношении обременения квартиры залогом, а АО "Россельхозбанк" представлял возражения и доказательства. В деле не имеется отзыва АО "Россельхозбанк", процессуальные ходатайства не заявлялись.

В удовлетворении заявленных АО "Россельхозбанк" ходатайств о назначении экспертизы предварительного договора, квитанций к приходным кассовым ордерам, акта приема-передачи на предмет давности их изготовления, об истребовании доказательств с целью установления сведений о наличии/отсутствии ограничений в отношении земельного участка, на котором велось строительство, и препятствующих регистрации договора долевого участия; сведений о лицах, зарегистрированных в спорной квартире, моменте регистрации, несении расходов по содержанию квартиры, моменте возникновения отношения с исполнителями коммунальных услуг, суд апелляционной инстанции отказывает в силу части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку названные ходатайства при рассмотрении дела в суде первой инстанции Банком не заявлялись. Кроме того, суд учитывает отсутствие в рассматриваемом деле требований заявителя к АО "Россельхозбанк".

Вместе с тем, исходя из вышеуказанного, суд признает обоснованным довод апелляционной жалобы Банка в отношении оценки его действий судом первой инстанции. Вывод суда в определении о том, что Банк должен был при заключении договора ипотеки и дополнительных соглашений в 2014-2015 годах знать об обременениях в отношении оспариваемого объекта недвижимости, поскольку речь идет о многоквартирном жилом доме (абзац четвертый на странице 6 определения от 22.10.2018), выходит за пределы рассмотренного требования, является неправомерным.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции оснований для отмены определения суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2018 по делу N А07-1131/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

С.Д. Ершова

Судьи

С.В. Матвеева О.В. Сотникова