Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2018 г. N 16АП-1336/12

г. Ессентуки

26 ноября 2018 г.

Дело N А63-3801/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Денисовым В.О.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Южкурортразвитие"

на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.08.2018 по делу N А63-3801/2012 (судья Приходько А.И.),

по заявлению конкурсного управляющего должника Пушкарного Григория Григорьевича

об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества Строительное объединение "Аксон-Н" (ИНН 2632034664, ОГРН 1022601624748)

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего должника Пушкарного Григория Григорьевича: Пушкарского Г.Г. (лично, до перерыва), Марченко И.Г. - представителя по доверенности от 05.05.2017 (до и после перерыва)

в отсутствие иных лиц, участвующих в обособленном споре, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество Строительное объединение "Аксон-Н" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом). В отношении должника введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев.

Сведения об открытии конкурсного производства в отношении должника опубликованы конкурсным управляющим в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в периодическом издании газете "Коммерсантъ" N 88 от 20.05.2017.

Определением от 13.06.2017 суд утвердил конкурсным управляющим должника - Пушкарного Г. Г.

Конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с ходатайством об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника. Представленное ходатайство мотивировано тем, что сроки и условия продажи имущества должника не были утверждены на собрании кредиторов, так как, против проголосовало 57,46 % кредиторов должника.

Определением суда первой инстанции от 30.08.2018 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника утверждено в редакции конкурсного управляющего. Утверждена начальная продажная цена пятнадцати лотов в размере 162 342 373 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Южкурортразвитие" (далее - общество) обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило определение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- на торги по лоту N 10 выставлено имущество, на которое решением арбитражного суда Ставропольского края от 04.04.2012 по делу N А63-11653/10 признано право общей долевой собственности всех собственников административного здания;

- начальная цена реализации имущества явно занижена. Согласно отчета N ОН-04/01.2017 от 06.02.2017 рыночная стоимость нежилых помещений в административном здании составляет 154 416 000 руб.;

- конкурсным управляющим на торги выставлено не все имущество должника, отсутствуют объекты незавершённого строительством.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий просил в удовлетворении жалобы отказать, определение суда оставить без изменения.

Арерченко Д.М., Изотенок В.Г., Пилипенко А.Ф. (далее - конкурсные кредиторы) в отзыве на жалобу также не согласились с ее доводами, просили обжалуемое определение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена 12.10.2018 на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

До начала судебного заседания от конкурсных кредиторов поступило ходатайство о рассмотрении дела, назначенного на 13.11.2018, в отсутствии представителей. Данное ходатайство рассмотрено судом и удовлетворено.

В судебном заседании конкурсный управляющий и его представитель просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, а определение оставить без изменения.

В судебном заседании 13.11.2018 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 19.11.2018.

Дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в обособленном споре, в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 и 272 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзывов на нее, заслушав конкурсного управляющего и его представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы общества подлежит частичному удовлетворению.

Предметом рассматриваемого спора является Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, которое в установленный законом срок не было утверждено собранием кредиторов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Конкурсным управляющим 23.04.2018 было созвано собрание кредиторов, которое признано неправомочным.

На собрании кредиторов должника, состоявшемся 23.05.2018, принято решение (большинством голосов) Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника ЗАО СО "Аксон-Н" не утверждать.

Отсутствие возможности утверждения Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника на собрании кредиторов должника послужило основанием для обращения конкурсного управляющего должника в Арбитражный суд Ставропольского края.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 139 Закона о банкротстве арбитражный суд может вмешаться в процесс определения порядка реализации имущества должника не только в случае отсутствия утверждения такого порядка в течение двух месяцев, но и в случае наличия неразрешимых противоречий при рассмотрении вопроса об изменении такого порядка.

Материалами дела установлено, что включенное в конкурсную массу имущество должника на основании Положения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества (далее - Положение) сформировано в 15 лотов следующим образом:

Лот N 1: трехкомнатная квартира, площадь общая 107,3 кв.м. этаж: 12, год постройки: 2008, кадастровый N 26:33:150314:0008:07:427:002:000012340:Б:10043, расположенная по адресу: Ставропольский кр., г. Пятигорск, ул. Дунаевского, дом 1, корп. 2, кв. 43, начальная цена продажи - 3 904 237 руб.;

Лот N 2: трехкомнатная квартира, площадь общая 106,4 кв.м. этаж: 2, год постройки: 2008, кадастровый N 26:33:150314:0008:07:427:002:000012340:Б:10003, расположенные по адресу: Ставропольский кр., г. Пятигорск, ул. Дунаевского, дом 1, корп. 2, кв. 3, начальная цена продажи - 4 118 644 руб.;

Лот N 3: нежилые помещения NN 58, 59, 61, 65, 66, 67, 69, 72, 73. Площадь: общая 167,0 кв.м. этаж: подвал, год постройки: 2008, усл. N 26-26-3/016/2009-763, расположенные по адресу: Ставропольский кр., г. Пятигорск, ул. Дунаевского, дом 1, корп. 1, начальная цена продажи - 3 925 424 руб.;

Лот N 4: нежилые помещения NN 66, 67, 68, 69, 70, 71, 74, 75, 78, 79, площадь: общая 182,2 кв.м., этаж: подвал, год постройки: 2008, усл. N 26-26-3/016/2009-764, расположенные по адресу: Ставропольский кр., г. Пятигорск, ул. Дунаевского, дом 1, корп. 2, начальная цена продажи - 4 242 373 руб.;

Лот N 5: нежилые помещения NN 7, 11-13, площадь: общая 28,3 кв.м. этаж: первый, год постройки: 2008, кадастровый N 26:33:150314:0008:07: 427:002:000012340:Б: 20007,20011-20013, расположенные по адресу: Ставропольский кр., г. Пятигорск, ул. Дунаевского, дом 1, корп. 2, начальная цена продажи - 1 166 102 руб.;

Лот N 6: нежилое помещение, площадь: общая 101,6 кв.м., этаж: цокольный, год постройки: 2009, усл. N 26- 26-3/016/2009-851, расположенное по адресу: Ставропольский кр., г. Пятигорск, ул. Дунаевского, дом 1, корп. 3, начальная цена продажи - 3 706 780 руб.;

Лот N 7: нежилое помещение, площадь: общая 31,1 кв.м. этаж: цокольный, номера на поэтажном плане в литере Д - основном строении, в цокольном этаже N 83, год постройки: 2005, кадастровый N 26:33:140101:0028:07: 427:002:000000880:Д: 20083, расположенное по адресу: Ставропольский кр., г. Пятигорск, ул. 295 Стрелковой Дивизии, дом 13, корп. 1, начальная цена продажи - 755 932 руб.;

Лот N 8: нежилые помещения, площадь: общая 53,1 кв.м. этаж: подвал, номера на поэтажном плане в литере Д - основном строении, в цокольном этаже N118,119, год постройки: 2005, кадастровый N 26:33:140101:0028:07: 427:002:000000880:Д: 20118,20119, расположенные по адресу: Ставропольский кр., г. Пятигорск, ул. 295 Стрелковой Дивизии, дом 13, корп. 1, начальная цена продажи - 1 048 305 руб.;

Лот N 9: нежилое помещение, площадь: общая 49,4 кв.м. этаж: подвал, номера на поэтажном плане в литере Д - основном строении, в цокольном этаже N 1, год постройки: 2005, кадастровый N 26:33:140101:0028:07: 427:002:000000880:В:20001, расположенное по адресу: Ставропольский кр., г. Пятигорск, ул. 295 Стрелковой Дивизии, дом 13, корп. 2, начальная цена продажи - 973 729 руб.;

Лот N 10: Административное здание, площадь: общая 6 466,6 кв.м. этаж: подвал, номера на поэтажном плане в литере А - основном строении, подвале N 1-56; 1-м этаже, помещения N 1, 1а, 1б, 2, 3-34, 40, 41; на 2-м этаже, помещения N 201, 205, 216, 2017, 218; на 3-м этаже, помещения N 301, 302, 305, 315, 316, 317, 318; на 4-м этаже, помещения N 405, 415, 416, 417, 418; на 5-м этаже, помещения N 501-518; на 6-м этаже, помещения 601-618; на 7-м этаже, помещения N 701-718; на 8-м этаже, помещения N 805, 816, 818; на 9-м этаже, помещения N 905, 916, 917, 918; на 10-м этаже, помещения N 1001-018; на 11-м этаже, помещения N 1105, 1116, 1117, 1118; на 12-м этаже, помещения N 1201-218; на 13-м этаже, помещения N 1301-1303, 1305-1318; год постройки: 2005, кадастровый N 26:33:152017:0058:07: 427:001:100287610:А:20002, расположенные по адресу: Ставропольский кр., г. Пятигорск, ул. Крайнего 49/ул. Октябрьская, 17, начальная цена продажи - 128 461 017 руб.;

Лот N 11: блок нежилых помещений, площадь: общая 74,6 кв.м. этаж: 1, год постройки: 2003, кадастровый N 23:33:150217:0058:07:427:001:100287610:А:20001, расположенных по адресу: Ставропольский кр., г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49/ул. Октябрьская, 17, блок помещений, начальная цена продажи - 2 502 542 руб.;

Лот N 12: нежилое помещение, площадь: общая 81,8 кв.м. этаж: 0, номера на поэтажном плане Административное, подвал под литер А помещения N 22-32, кадастровый N 26:12:022308:0033:38 20/192-1022/А, расположенные по адресу: Ставропольский кр., г. Ставрополь, ул. Горького, 34, начальная цена продажи - 1 552 542 руб.;

Лот N 13: нежилые помещения, номера на поэтажном плане N1, 3, 31, 33 площадь: общая 73,5 кв.м. этаж: цокольный, кадастровый N 26:31:010124:0038:07: 412:002:000000180:А:20001-20003,20031-20033, расположенные по адресу: Ставропольский кр., г. Железноводск, ул. Московская, 17, начальная цена продажи - 834 746 руб.;

Лот N 14: нежилые помещения, площадь: общая 386,2 кв.м. этаж: подвал, номера на поэтажном плане 2, 4, 9, 11, 13, 19, кадастровый N 26:34:130106:0020:07: 415:0026:000000590:А:10002- 10004,10009-10011,10013-0019, расположенные по адресу: Ставропольский кр., г. Кисловодск, ул. Калинина, 8-В, начальная цена продажи - 4 202 542 руб.;

Лот N 15: нежилые помещения в подвале N 5, 6, 7, 8, 9, 10, площадь: общая 76,3 кв.м. этаж: подвал, Литер: А, кадастровый N 26:29:000000:0000:35 68/1/124:1005-1010/А, расположенное по адресу: Ставропольский кр., Предгорный р-н, ст. Ессентукская, ул. Гагарина, 11, начальная цена продажи - 947 458 руб.

Суд первой инстанции, утверждая Положение в предложенной конкурсным управляющим редакции, не учел, что в состав лота N 10 вошли доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, признанное решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.04.2012 по делу N А63-11653/10.

Решением суда от 04.04.2012 по делу N А63-11653/10 признано право общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в 13 этажном здании, расположенном по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего 49/ул. Октябрьская, 17 на нежилые помещения общей площадью 831,3 кв. м: подвала N 28 площадью 3,9 кв. м, первого этажа N 1 площадью 11,3 кв. м, N 1а площадью 4,0 кв. м, N 1б площадью 31,2 кв. м, N 2 площадью 112,6 кв. м, N 7 площадью 1,3 кв. м, N 28 площадью 2,8 кв. м, N 29 площадью 2,8 кв. м, N 30 площадью 2,8 кв. м, N 31 площадью 2,8 кв. м, N 32 площадью 18, 2 кв. м, N 33 площадью 21,0 кв. м, второго этажа N 218 площадью 106,7 кв. м, третьего этажа N 318 площадью 106,7 кв. м, четвертого этажа N 418 площадью 106,7 кв. м, восьмого этажа N 818 площадью 106,7 кв. м, девятого этажа N 918 площадью 106,7 кв. м, одиннадцатого этажа N 1118 площадью 83,1 кв. м.

В рамках дела N А63-11653/10 установлено, что указанные помещения относятся к категории помещений с общим назначением, в связи с чем, являются общей долевой собственностью.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Аналогичная позиция содержится в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Пунктом 1 статьи 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Приведенные положения гражданского и жилищного законодательства устанавливают принцип пропорционального распределения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, исходя из которого площади общего пользования в здании следуют судьбе основного объекта права. Доли в праве на общее имущество сами по себе не могут выступать объектом сделок.

Следовательно, конкурсный управляющий неправомерно включил в 10 лот Положения, общее имущество, находящееся в административном здании площадью 6 466,6 кв.м., расположенное по адресу: Ставропольский кр., г. Пятигорск, ул. Крайнего 49/ул. Октябрьская, 17.

В связи с чем, определением суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене, апелляционная жалоба кредитора - частичному удовлетворению.

Довод конкурсного управляющего о том, что право общей долевой собственности не возникло, поскольку не было зарегистрировано в Едином государственном реестре права на имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отклоняется.

Право общей долевой собственности признано решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.04.2012 по делу N А63-11653/10, вступившим в законную силу.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Право собственности возникает с момента признания его судом, момент регистрации является лишь подтверждение этого права в силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Оценив представленное в материалы дела Положение, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в остальной части оно соответствует требования Закона о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что начальная цена реализации имущества явно занижена.

В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона.

Конкурсным управляющим для проведения оценки имущества был привлечен ИП Мазуров Н.Н. По результатам оценки, представлен отчет от 22.03.2018 N МО-582/09/18 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно пункту 3.1 Положения начальная цена имущества, выставляемого на торги, равна рыночной стоимости имущества должника, определенной отчетом об оценке имущества от 22.03.2018.

При проведении торгов по продаже имущества используется открытая форма представления предложений о цене имущества (предложения о цене имущества заявляются участниками торгов открыто в ходе проведения торгов).

Величина повышения начальной цены (шаг аукциона) составляет 5 процентов от начальной цены имущества, выставляемого на торги.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Начальная цена в ходе торгов может измениться в сторону увеличения при проведении торгов. Оценка, проводимая уполномоченным специалистом в порядке Закона об оценочной деятельности, всегда будет приблизительной, основанной на определенной доле условностей и допущений. При этом суду при установлении начальной цены надлежит избегать как установления чрезмерно высокой цены (поскольку это повлечет отсутствие у потенциальных покупателей интереса к приобретению имущества и, как следствие, приведет к необходимости проведения повторных торгов и затягиванию производства), так и слишком низкой стартовой стоимости (при отсутствии активного спроса имущество будет реализовано недооцененным).

Подателем апелляционной жалобы не представлено доказательств, из которых суд может сделать вывод о том, что установленная в Положении стоимость имущества не отвечает критериям разумности и обоснованности. Доказательств того, что определенная конкурсным управляющим стоимость имущества должника не является реальной рыночной стоимостью имущества не представлено. Следовательно, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать, что оценочная стоимость имущества была определена с нарушением действующего законодательства Российской Федерации.

Довод конкурсного кредитора о том на торги выставлено не все имущество должника, отсутствуют объекты незавершённого строительством, не может быть принят во внимание.

Как следует из отзыва конкурсного управляющего, оспариваемое Положение действительно содержит не все имущество должника, что связано с проведением работ по уточнению границ земельных участков и государственной регистрацией объектов незавершенного строительством. После завершения указанных работ имущество должника будет реализовано в соответствие с Законом о банкротстве.

Таким образом, арбитражный апелляционный суд полагает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в полном объеме не имеется.

Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.08.2018 по делу N А63-3801/2012 в части утверждения Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества закрытого акционерного общества Строительное объединение "Аксон-Н" по лоту N 10 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить частично.

Изложить резолютивную часть определения Арбитражного суда Ставропольского края от 30.08.2018 по делу N А63-3801/2012 в следующей редакции:

"Утвердить Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества закрытого акционерного общества Строительное объединение "Аксон-Н" в редакции конкурсного управляющего Пушкарного Григория Григорьевича, за исключением лота N 10.

Утвердить начальную продажную цену Лот N 1 - 3 904 237 руб., Лот N 2 - 4 118 644 руб., Лот N 3 - 3 925 424 руб., Лот N 4 - 4 242 373 руб., Лот N 5 - 1 166 102 руб., Лот N 6 - 3 706 780 руб., Лот N 7 - 755 932 руб., Лот N 8 - 1 048 305 руб., Лот N 9 - 973 729 руб., Лот N 11 - 2 502 542 руб., Лот N 12 - 1 552 542 руб., Лот N 13 - 834 746 руб., Лот N 14 - 4 202 542 руб., Лот N 15 - 947 458 руб.

Утвердить общую начальную продажную цену указанных лотов в размере 33 881 356 руб."

В остальной части определение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.08.2018 по делу N А63-3801/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо - Кавказского округа в месячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов