Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2018 г. N 15АП-14541/18

город Ростов-на-Дону

29 ноября 2018 г.

дело N А32-16646/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А., при участии:

от истца - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика - представитель Храпкин П.В., доверенность от 20.07.2018, паспорт (до перерыва);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Пансионат Ромашка", Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2018 по делу N А32-16646/2016 по иску Администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) к ответчику - закрытому акционерному обществу "Пансионат Ромашка" (ИНН 2318011086, ОГРН 1022302791026) о взыскании задолженности, о расторжении договора, принятое в составе судьи Боровика А.М.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в суд с заявлением к ЗАО "Пансионат "Ромашка" о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0103011:5 общей площадью 52600 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п.Совет-Квадже за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 в размере 4 806 918, 17 рублей, в том числе 4 397 139,36 рублей - задолженность по арендной плате, задолженность по пени - 409 778,81 рублей, о расторжении договора от 29.01.2010 N 4900005456 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0103011:5 общей площадью 52600 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п.Совет-Квадже (с учетом объединения дел).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2017, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2017 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017 и решение от 09.01.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2018 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, закрытое акционерное общество "Пансионат Ромашка", Администрация города Сочи обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе закрытое акционерное общество "Пансионат Ромашка" просило изменить решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. В резолютивной части решения суда формально было отказано в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи к ЗАО "Пансионат Ромашка", однако, в мотивировочной части решения суд фактически предоставил истцу право на самостоятельное определение размера арендной платы за спорный период, а также предоставил истцу право обратить арендные платежи за неоспариваемые периоды, несмотря на указания в платежных поручениях о назначении платежей, в счет погашения задолженности за спорный период, тем самым создав основания и предпосылки для нового спора. Сумма годовой арендной платы, без учета ежегодной индексации, должна составлять 1 090 860,88 руб.

В своей апелляционной жалобе администрация просила отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования администрации. В обоснование жалобы приведены следующие доводы. Администрацией города Сочи в материалы дела представлены: претензии с предложением оплатить образовавшуюся задолженность, претензия, направленная по юридическому адресу ответчика и претензия с предложением явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора. Администрацией соблюден установленный законом досудебный порядок. Начисленная арендодателем неустойка арендатором не оплачена.

Истец в судебное заседание 15.11.2018 явки не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании 15.11.2018 доводы апелляционной жалобы поддержал.

В судебном заседании был объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 22.11.2018.

После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, 14.01.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 52 600 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0103011:5 (т. 1, л. д. 30 - 31, 33).

29.01.2010 между администрацией (арендодатель) и пансионатом (арендатор) заключен договор N 4900005456 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях данного договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0103011:5, фактически занимаемый базой отдыха "Ромашка" (пункт 1.1).

Условиями договора предусмотрено, что он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.2), срок действия договора установлен по 26.07.2045 (пункт 2.1).

Арендная сделка зарегистрирована в ЕГРП 13.04.2010 (т. 1, л. д. 13 - 18, 27 - 29, 30 - 31).

Расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к договору и составил 4 277 169 руб. в год, подлежит индексации при изменениях, оговоренных в пункте 3.5 (пункт 3.2, приложение к договору аренды от 29.01.2010).

Сторонами в пункте 3.5 договора также согласовано, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией, индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных пунктом 5.2.17. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

В соответствии с пунктом 4.1.4 арендодатель наделен правом вносить в одностороннем порядке, с уведомлением арендатора, изменения и дополнения в договор, в случае внесения таковых в законодательство Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Арендодатель обязан, в случае внесения изменений и дополнений в нормативноправовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований, своевременно информировать об изменениях ставок арендной платы письменным уведомлением или опубликованием в периодической печати (пункт 4.2.5).

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 3 договора без выставления счетов арендодателем (пункт 5.2.4), каждый год в период с 1 декабря по 1 марта производить сверку платежей с арендодателем, с пересмотром арендных платежей и методики расчета в соответствии с порядком, установленным пунктом 3.5 (пункт 5.2.5), в течение 10 дней после опубликования в периодической печати арендодателем информации об изменениях базовых ставок арендной платы, поправочных коэффициентов к ним, методики расчета, или получения письменного уведомления, обратиться к арендодателю за перерасчетом размера арендной платы и подписанием приложения; до подписания приложения арендатор самостоятельно производит расчет и оплату по новым ставкам (пункт 5.2.6).

При изменении целевого назначения зданий, строений, сооружений (или их частей), расположенных на участке, арендатор обязан обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор аренды, с перерасчетом арендной платы (пункт 5.2.18).

02.03.2010 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.01.2010 N 4900005456, которым годовой размер арендной платы исчислен в размере 2 406 924 руб. (т. 1, л. д. 166).

Письмом от 02.03.2015 арендатор уведомлен об изменении с 01.01.2015 размера годовой арендной платы за участок, в связи с установленным Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ уровнем инфляции на 2015 год (т. 1, л. д. 53, 65).

21.04.2015 арендодателем подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.01.2010 N 4900005456, в котором также отражено применение коэффициента инфляции, установленного федеральным законом на 2015 год, и изменены иные составляющие формулы расчета ежегодной арендной платы за спорный земельный участок, составившей 6 016 551,06 руб. (т. 1, л. д. 32, 66 - 67).

Вместе с тем, пансионат от подписания соглашения от 21.04.2015 отказался, мотивируя это тем, что данное соглашение значительно ухудшает положение арендатора, а также повторно, в течение одного года (2015), увеличивает размер арендной платы за земельный участок (т. 1, л. д. 52 - 56, 68 - 70).

Ссылаясь на то, что пансионат не исполняет надлежащим образом и в полном объеме свои обязательства по внесению арендной платы за используемый земельный участок на основании договора аренды от 29.01.2010 N 4900005456, администрация обратилась в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 Гражданского кодекса).

При этом участники сделки не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Данные правовые позиции также изложены в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 29.05.2012 N 17475/11.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 постановления Пленума N 73).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Таким образом, такое изменение цены не требует заключения дополнительного соглашения к договору, в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на имущество, находящееся в муниципальной собственности.

Стороны первоначально определили размер годовой арендной платы в размере 4 277 169 руб. Подписанным обеими сторонами дополнительным соглашением от 02.03.2010 размер годовой арендной платы установлен 2 406 924 руб. Арендная плата в данном размере вносилась ответчиком, задолженность отсутствует.

Письмом от 02.03.2015 истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы в 2015 году до 2 539 304,82 руб., уведомление ответчиком получено, арендная плата внесена в новом размере, задолженность отсутствует.

21.04.2015 в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с условиями которого размер арендной платы увеличен в одностороннем порядке до 6 016 551,06 руб.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что изменения размера арендной платы фиксируются и оформляются приложением (дополнительным соглашением) и подписываются сторонами.

Доказательств подписания обеими сторонами дополнительного соглашения от 21.04.2015 не представлено.

Ответчик подписание соглашения отрицает, указывая на неправомерное повторное в течение года увеличение размера арендной платы и претензионную переписку.

При этом, увеличение размера арендной платы на коэффициент инфляции не может признаваться изменением порядка исчисления арендной платы в смысле, придаваемом ч.3 ст.614 ГК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что администрация только единожды изменила порядок определения размера арендной платы, о чем направила дополнительное соглашение, уведомив ответчика.

Вместе с тем, ответчик продолжал оплачивать арендную плату в прежнем размере, в результате чего образовалась отыскиваемая задолженность.

Согласно реестра платежных документов ответчиком произведена оплата за период с 05.03.2015 по 16.03.2018 в размере 8 771 582,64 руб.

Довод ответчика, изложенный в жалобе относительно того, что суд первой инстанции фактически предоставил истцу право на самостоятельное определение размера арендной платы за спорный период, а также право обратить арендные платежи за неоспариваемые период, несмотря на указания в платежных поручениях назначение платежа, подлежит отклонению, поскольку в назначении платежных документов, представленных в материалах дела содержится указание на "срок платежа". Вместе с тем, такая формулировка не позволяет достоверно установить период оплаты, в связи с чем, отнесение сумм оплат в счет погашения задолженности за периоды возникшие ранее является обоснованным. Кроме того, довод ответчика не влияет на правильность выводов суда об отсутствии задолженности по арендным платежам.

В отношении требований о расторжении договора суд пришел к правомерным выводам об отсутствии оснований к расторжению договора.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ другими законами или договором.

С учетом того, что на спорном земельном участке находится социально значимый объект - детский оздоровительный лагерь "Остров Мадагаскар", объекты недвижимого имущества, расположенные в границах земельного участка, принадлежат ответчику на праве собственности, расторжение договора аренды не приведет к восстановлению прав арендодателя.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Пансионат Ромашка" в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

Администрация города Сочи освобождена от оплаты госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2018 по делу N А32-16646/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

М.Г. Величко П.В. Шапкин