Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2018 г. N 10АП-14263/18

г. Москва

06 декабря 2018 г.

Дело N А41-36831/12

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Муриной В.А.,

судей Воробьевой И.О., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Козловым Д.Д.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего АО "Глобинвестстрой" Бодрова Е.А. - Рогизный Р.А., доверенность от 25.09.18 г.,

от АКБ "Российский капитал" - Платошин А.В., доверенность от 06.12.17 г.,

от ГК АСВ в лице ООО "Управляющая компания помощь" в порядке передоверия, доверенность от 26.03.18 г. - Хайрутдинова А.Я., доверенность от 28.03.18 г.,

от АКБ "Пересвет" (АО) - Магда А.В., доверенность от 26.09.18 г.,

от АО "Мосотделстрой N 1" - Потапова Т.Е., доверенность от 30.07.18 г.,

от Алхазова В.Х. - Ульянов В.Е., доверенность от 26.12.17 г.

от Москомстойинвест - Билык В.М., Доверенность от 07.02.18 г.,

от Тепцова А.Н. - Гамора Ю.П., доверенность от 14.03.18 г.,

от Зверевой И.Н. - Гамора Ю.П. доверенность от 25.04.17 г.,

от Зверева ЮА. - Гамора Ю.П., доверенность от 27.04.17 г.,

от Дервенева А.Н. - Гамора Ю.П., доверенность от 02.05.17 г.,

от Соловьевой С.В. - Гамора Ю.П., доверенность от 17.03.18 г.,

от Волченко С.П. - Гамора Ю.П., доверенность от 21.04.17 г.,

от Локтева Р.Н. - Гамора Ю.П. доверенность от 03.05.17 г.,

от Ибрагимова Р.Р. - Гамора Ю.П., доверенность от 16.09.18 г.,

от Мамонова П.Г. - Гамора Ю.П., доверенность от 26.06.18 г.,

от Першиной Т.П. - Гамора Ю.П., доверенность от 27.12.16 г.,

от Винокурова И.А. - Гамора Ю.П., доверенность от 21.04.17 г.,

от Брыкиной И.Ф. - Гамора Ю.П., доверенность от 18.04.17 г.,

от Кудрявцевой М.В. - Гамора Ю.П., доверенность от 04.07.18 г.,

от Чудина О.В. - Гамора Ю.П., доверенность от 26.09.18 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АКБ "Пересвет" (АО) на определение Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2018 года по делу N А41-36831/12, принятое судьей Политовым Д.В.,

по заявлению АО "Мосотделстрой N 1" о намерении приобрести объекты незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства в рамках дела о признании АО "Глобинвестстрой" несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 05 апреля 2017 года в отношении АО "Глобинвестстрой" (далее - должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Бодров Евгений Александрович (далее - Бодров Е.А.).

В отношении должника применены правила параграфа 7 "Банкротство Застройщиков" главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Публикация соответствующего сообщения состоялась в газете "КоммерсантЪ" N 66 от 15 апреля 2017 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2017 года АО "Глобинвестстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Бодров Е.А. (далее - конкурсный управляющий).

В рамках дела о признании акционерного общества (АО) "Глобинвестстрой" несостоятельным (банкротом) АО "Мосотделстрой N 1" обратилось в Арбитражный суд с заявлением о намерении приобрести объекты незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства.

Заявление подано в соответствии со статьей 201.15.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2018 года заявление АО "Мосотделстрой N 1" удовлетворено в полном объеме (т.6, л.д. 88-90).

Не согласившись с принятым судебным актом, АКБ "Пересвет" (АО) обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, указывая на нарушение судом норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела (т.6, л.д. 92-94).

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьей 153 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель АКБ "Пересвет" (АО) заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с подачей АО "Мосотделстрой N 1" в Арбитражный суд Московской области заявления о продлении срока оплаты денежных средств для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой очереди.

Представитель конкурсного управляющего АО "Глобинвестстрой" ходатайство об отложении судебного заседания оставил на усмотрение суда.

Представители АО "Мосотделстрой N 1", АКБ "Российский капитал", ГК АСВ, участников долевого строительства возражали против удовлетворения заявленного ходатайства.

Ходатайство конкурсного управляющего должника об отложении судебного разбирательства судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено, поскольку оснований для отложения рассмотрения апелляционной жалобы, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции применительно к части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционным судом также не установлено.

Представитель АКБ "Пересвет" (АО) поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представители АО "Мосотделстрой N 1", АКБ "Российский капитал", ГК АСВ, участников долевого строительства возражали против удовлетворения апелляционной жалобы АКБ "Пересвет" (АО), просили определение Арбитражного суда Московской области оставить без изменения.

Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены оспариваемого определения.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - "Закон о банкротстве") дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Согласно абзацу 1 пункта 6 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве лицо, имеющее намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации).

Абзацем вторым пункта 6 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве установлено, что заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 201.15 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве в целях обеспечения в соответствии со статьями 201.10, 201.11 и 201.15-1 настоящего Федерального закона возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, жилом доме блокированной застройки, строительство которых завершено, требования по текущим платежам, а также требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов, могут быть погашены участниками строительства и (или) третьими лицами в порядке, установленном настоящей статьей.

Абзац второй пункта 2 статьи 201.15 Закона о банкротстве устанавливает, что в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и участникам строительства и (или) третьим лицам, направившим заявление о намерении (далее - заявитель), расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок или стоимости передаваемых жилых помещений и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений).

Согласно пункту 8 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с абзацем пятым пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).

Таким образом, для удовлетворения заявления о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства, земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, необходимо соответствие правового статуса заявителя указанного требованиям и реальная возможность полного удовлетворения требований первой и второй очереди текущих платежей.

АО "Мосотделстрой N 1" является застройщиком, осуществляющим свою деятельность, в том числе, с привлечением денежных средств граждан, как участников долевого строительства, на дату обращения в суд с заявлением о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства АО "Мосотделстрой" осуществляло строительство объектов Московского метрополитена.

Кроме того, как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в суд представлено заключение о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства.

Соответственно суд сделал верный вывод о соответствии статуса заявителя требованиям закона о долевом строительстве.

В соответствии с п. 1 ст. 201.15 Закона о банкротстве в целях обеспечения в соответствии со статьями 201.10, 201.11 и 201.15-1 настоящего Федерального закона возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, жилом доме блокированной застройки, строительство которых завершено, требования по текущим платежам, а также требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов, могут быть погашены участниками строительства и (или) третьими лицами в порядке, установленном настоящей статьей.

Конкурсным управляющим должника были представлены данные о балансовой стоимости объекта незавершенного строительства, о размере требований кредиторов, в том числе требований участников строительства. Также указано о том, что на дату подачи заявления размер текущих расходов, подлежащих погашению в соответствии со ст. 201.15 Закона о банкротстве составляет 152 269 116,47 рублей, размер требований первой очереди реестра составляет 200 000,00 рублей.

Конкурсный управляющий должника пояснил, что в Арбитражном суде города Москвы рассматривается дело N А40-179148/17 по иску ООО "СМ Капитал" о взыскании суммы задолженности по договору займа как текущих платежей в размере суммы основного долга в размере 6 770 287,68 руб. и процентов по договору займа в размере 3 769 789,26 руб. Однако поскольку на текущий момент решение по делу не вынесено, размер и действительность требований не установлены, указанные требования не подлежат погашению в соответствии со ст. 201.15 Закона о банкротстве.

Доводы заявителя жалобы о невозможности передачи объекта новому застройщику, ввиду неперечисления АКБ "Пересвет" (АО) 60% от рыночной стоимости прав на 65 жилых помещений, принадлежащих АО "Глобинвестрой" и находящихся в залоге у Банка применительно к п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве, отклоняются апелляционным судом.

Передача объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика в соответствии со ст. 201.15.1 осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 6 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 закона.

Согласно п.6 ст. 201.10 в случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 настоящего Федерального закона.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 г в четвертую очередь реестра требований кредиторов включены требования АО АКБ "Пересвет" в составе:

- суммы основного долга в размере 338 000 000 руб., процентов за пользование кредитными средствами 53 755 819,61 руб., неустойки за неисполнение обязательств по уплате процентов и основного долга 56 920 051,31 руб., как обеспеченное залогом имущественные права требования по договору залога имущественных прав N 113-14/ЗИП на получение в собственность 65 квартир общей площадью 5 508,64 квадратных метров в монолитном жилом комплексе с подземным гаражом, расположенном на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Новогиреевская, вл. 5, Восточный административный округ,

- суммы основного долга в размере 180 000 000 руб., процентов за пользование кредитными средствами: 12 366 278,91 руб., неустойки за неисполнение обязательств по уплате процентов и основного долга 1 794 612,02 руб., как обеспеченное залогом имущественные права требования по договору залога имущественных прав N 497-14/ЗИП на получение в собственность 29 квартир общей площадью 2 806,05 квадратных метров в монолитном жилом комплексе с подземным гаражом, расположенном на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Новогиреевская, вл. 5, Восточный административный округ.

Несмотря на то, что требования Банка признаны обеспеченными залогом на получение в собственность квартир, указанный залог не подпадает под понятие залога прав на объект незавершенного строительства и земельный участок, в связи с чем указанное требование не препятствует передаче объекта новому застройщику и не подлежит погашению новым застройщиком.

Как следует из материалов дела, 28.02.2014 между АКБ "Пересвет" (ЗАО) (залогодержатель) и ЗАО "Глобинвестстрой" (залогодатель) заключен договор залога имущественных прав N 113- 14/ЗИП в обеспечение обязательств ООО "СтройКомИнвест" по кредитному договору с АКБ "Пересвет" (ЗАО) N 113-14/KJI от 27.02.2014. Предметом залога являются имущественные права залогодателя на получение в собственность 65 квартир, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Новогиреевская, вл. 5.

Требования АКБ "Пересвет", установленные как обеспеченные залогом имущества АО "Глобинвестстрой" по договору залога имущественных прав N 113-14/3ИП на получение 65 квартир, не попадают под понятие залога прав на объект незавершенного строительства и земельный участок в соответствии с п.6 ст.201.10 Закона о банкротстве.

В соответствии с п. 10 ст. 1 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам капитального строительства. В тоже время в соответствии с п.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее 214-ФЗ) под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будут создана или приобретена в будущем" в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ. Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам. В силу статьи 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством Существования права собственности на объекты недвижимого имущества.

Таким образом, именно с момента государственной регистрации недвижимое имущество становится объектом гражданских прав и может быть включено в конкурсную массу должника в целях последующей реализации для удовлетворения требований кредиторов. Исходя из положений указанных норм права, объект незавершенного строительства может являться предметом залога только после государственной регистрации прав должника на указанный объект.

Таким образом, в залоге у АКБ "Пересвет" (АО) находится не объект незавершённого строительства и земельный участок, а имущественные права на жилые помещения, которые в настоящее время не существуют, но будут созданы в будущем в объекте незавершённого строительства (т.е. на недвижимость которая будет создана в будущем).

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, также подлежат отклонению по следующим основаниям.

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в суд предоставлено заключение о возможности передачи имущества и обязательств застройщика АО "Мосотделстрой N 1". Конкурсным управляющим должника представлены суду материалы о балансовой стоимости объекта незавершенного строительства, о размере требований кредиторов, в том числе требований участников строительства. Таким образом, были соблюдены все требования, предусмотренные ст.201.15 Закона о банкротстве, в связи с чем, суд правомерно посчитал возможным удовлетворить заявление АО "Мосотделстрой N 1" о намерении приобрести объекты незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства.

Наличие незавершенных судебных споров по отдельным требованиям участников строительства, оспаривание сделок должника, возможных незаявленных претензий со стороны участников строительства, не препятствует рассмотрению заявления приобретателя по существу. По смыслу закона, названные обстоятельства могут влиять на размер требований к должнику, приобретаемых новым застройщиком. Вместе с тем ожидание передачи объектов незавершенного строительства новому застройщику до окончания судебных споров в рамках дела о банкротстве должника не имеет разумного обоснования, не отвечает принципу обеспечения правовых гарантий защиты участников строительства путем исполнения новым застройщиком обязательств перед ними (определение АС Московской области по делу А41-46277/16 от 31.03.2017).

Принимая во внимании изложенное, а также учитывая вышеназванные нормы права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления АО "Мосотделстрой N 1".

Доводы заявителя жалобы проверены апелляционным судом и не могут быть признаны обоснованными, так как не опровергая выводов суда области сводятся к несогласию с оценкой установленный судом обстоятельств по делу, основаны на неправильном толковании норм материального права, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2018 года по делу N А41-36831/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.А. Мурина

Судьи

И.О. Воробьева Е.Н. Короткова