Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2018 г. N 17АП-653/12

г. Пермь

13 декабря 2018 г.

Дело N А50-24417/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Романова В.А.,

судей Васевой Е.Е.,

Мартемьянова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы залогового кредитора Дышлова Виталия Сергеевича, конкурсного управляющего Трусова Вадима Николаевича и Федеральной налоговой службы (Управления ФНС России по Пермскому краю)

на вынесенное судьей Субботиной Н.А. в рамках дела N А50-24417/2011 о признании банкротом "Титов С.И. Командитное товарищество "Пермская ДПМК" (ОГРН 1025902394638, ИНН 5948002199)

определение Арбитражного суда Пермского края от 18 октября 2018 года, которым отказано в удовлетворении заявления ФНС России о признании недействительным решения собрания кредиторов от 18 июля 2018 года и об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника,

в судебном заседании приняли участие представители:

- Дышлова В.С.: Хашимов А.Б. (паспорт, дов. от 15.03.2018),

- ФНС России: Гребенкина Г.В. (паспорт, дов. от 26.02.2018),

- должника: Бездомников Н.О. (паспорт, дов. от 07.07.2018)

(иные лица, участвующие в деле, в заседание суда не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на Интернет-сайте суда),

установил:

решением Арбитражного суда Пермского края от 12.12.2014 "Титов С.И. коммандитное товарищество "Пермская ДПМК" (далее - Должник, Коммандитное товарищество) признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Определением от 20.01.2015 конкурсным управляющим утвержден Князев Алексей Алексеевич.

Определением суда от 24.08.2017 Князев А.А. освобожден от исполнения обязанностей, обязанности конкурсного управляющего Коммандитного товарищества возложены на Трусова Вадима Николаевича.

В конкурсную массу Должника включены нежилые объекты недвижимости - 1-этажное здание ГРП общей площадью 12,5 кв.м., литера Ж; 2-этажное здание ремонтной мастерской общей площадью 306,8 кв.м., литера А; железнодорожный тупик протяженностью 708,05 п.м., литера Г5; 1-этажное здание служебно-бытовых помещений общей площадью 225,2 кв.м., литера И, которые на основании договора ипотеки от 04.03.2011 N Ц3959/РМ17 обеспечивают исполнение требований конкурсного кредитора Дышлова Виталия Сергеевича в размере 9.262.659,42 руб. (включены в реестр Должника определением арбитражного суда от 13.03.2018) и расположены на земельном участке по улице Промышленная, 95 в городе Перми, предоставленном с площадью 71.141,86 кв. м. правопредшественнику Должника на праве бессрочного пользования.

Ранее в рамках настоящего дела о банкротстве судом рассматривался вопрос об утверждении согласованного залоговым кредитором и конкурсным управляющим порядка продажи заложенного имущества, по результатам чего принято определение от 09.06.2018, оставленное без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2018, которым в утверждении предложенного порядка было отказано, т.к. представленный порядок не содержал сведения в отношении земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, должником не приняты меры к определению объёма прав на земельный участок, находящийся под зданиями, в том числе в судебном порядке.

18.07.2018 конкурсным управляющим Трусовым В.Н. было созвано и проведено собрание кредиторов, которым принято решение утвердить разработанное и утвержденное 16.07.2018 залоговым кредитором Дышловым В.С. положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества Коммандитного товарищества, находящегося в залоге у Дышлова В.С. (далее - Положение о реализации заложенного имущества), в котором стоимость земельного участка определена на основании отчета об оценке от 11.07.2018 N 51-1/18, выполненного оценщиком ООО "Компромисс" по заказу залогового кредитора Дышлова В.С.

В связи с этим Федеральная налоговая служба (далее - Уполномоченный орган) обратилась 06.08.2018 в арбитражный суд с заявлением о признании указанного решения собрания кредиторов от 18.07.2018 недействительным, ссылаясь на недостоверность рассчитанной ООО "Компромисс" стоимости земельного участка (стоимости права его аренды) и возможность в связи с этим реализации имущества по необоснованно низкой цене (л.д. 7-9 т. 1).

Также конкурсный управляющий Трусов В.Н. обратился 13.08.2018 в арбитражный суд с ходатайством об утверждении указанного выше Положения о реализации заложенного имущества (л.д. 4 т. 2).

Определением суда от 11.09.2018 заявление Уполномоченного органа о признании недействительным решения собрания кредиторов от 18.07.2018 и ходатайство конкурсного управляющего объединены к совместному рассмотрению в рамках одного обособленного спора.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 18.10.2018 (судья Субботина Н.А.) в удовлетворении заявления Уполномоченного органа о признании недействительным решения собрания кредиторов должника от 18.07.2018 судом отказано; утверждено Положение о реализации заложенного имущества в редакции, утвержденной Дышловым В.С. 16.07.2018, с учетом установления судом начальной цены лота N 1 в размере 32.575.117,60 руб. (в том числе стоимость объектов в залоге - 10.248.000 руб., стоимость возможных прав на земельный участок - 22.327.117,60 руб.) и лота N 2 в размере 7.650.995,30 руб. (в том числе стоимость объектов в залоге - 3.348.000 руб., стоимость возможных прав на земельный участок - 4.302.995,3 руб.).

Залоговый кредитор Дышлов В.С., конкурсный управляющий Трусов В.Н. и Уполномоченный орган обжаловали определение от 18.10.2018 в апелляционном порядке.

При этом залоговый кредитор Дышлов В.С. просит обжалуемое определение отменить в обжалуемой им части и утвердить Положение о реализации заложенного имущества в редакции, утвержденной решением собрания кредиторов, ссылаясь на то, что суд необоснованно включил в Положение объект недвижимости (возможное право собственности), отсутствующий в природе, чем суд лишил кредитора права реализовать имущество как можно выгоднее и ограничил круг потенциальных покупателей. Апеллянт полагает, что данными изменениями суд внес неясность в положение, утвержденное большинством кредиторов, которая выражается в том, что реализации подлежит возможное право собственности, которое не подлежало оценке. Также апеллянт не соглашается с выводом суда в части определения площади земельного участка (85.895 кв.м), указывая, что площадь фактически используемого земельного участка составляет 71.141,859 кв.м.

Конкурсный управляющий Трусов В.Н. в своей апелляционной жалобе просит обжалуемое определение отменить и утвердить Положение о реализации заложенного имущества в редакции Дышлова В.С. Конкурсный управляющий обращает внимание, что ранее размер земельного участка определялся на основании экспертного заключения от 05.02.2016 N 7177Т, что было обусловлено отсутствие у конкурсного управляющего сведений о праве владения Должником указанным земельным участком, то есть представлял собой альтернативный метод, который мог бы быть применен в случае отсутствия иных доказательств. Однако в дальнейшем Администрацией города Перми были представлены конкурсному управляющему сведения о площади земельного участка, которая составила 71.141.859 кв.м. таким образом, по мнению управляющего, применение при формировании лотов размера земельного участка в размере 85.895 кв.м. является необоснованным. Кроме того, конкурсный управляющий выражает несогласие с позицией суда о возможности определения начальной продажной стоимости имущества исходя из предполагаемо-существующего права собственности, поскольку у этого имущества есть другой собственник - муниципальное образование город Пермь. При этом положение в редакции залогового кредитора не подразумевало включение в состав лотов стоимости возможных прав на земельный участок, а лишь предусматривало увеличение стоимости объектов недвижимости на стоимость потенциального права аренды земельного участка. Также апеллянт указывает, что обжалуемым судебным актом суд первой инстанции лишил залогового кредитора права определить начальную продажную стоимость предмета залога в размере 80% от рыночной стоимости, определенной на основании оценочного отчета.

Уполномоченный орган в своей апелляционной жалобе указывает, что судом при вынесении обжалуемого судебного акта указано на отказ в удовлетворении требований Уполномоченного органа о признании решения собрания кредиторов недействительным, но вместе с тем суд фактически удовлетворил заявленные Уполномоченным органом требования в части установления площади земельного участка, на который имеется вероятность оформления прав, исходя из фактического землепользования, установленной экспертом ООО "Тримм" Пепеляевой И.В., а также исходя из необходимости установления стоимости указанных возможных прав применительно к праву собственности, а не праву аренды. При этом, по мнению Уполномоченного органа, вывод суда о применении оценщиком соответствующих корректировкой не основан на материалах дела; судом необоснованно отклонены доводы о целесообразности реализации имущества должника единым лотом. Уполномоченный орган также считает, что судом необоснованно отклонены доводы о необходимости предусмотреть возможность заключения договора купли-продажи с участникам торгов, предложившим наиболее высокую цену по сравнению с ценой, предложенной другими участниками торгов в порядке убывания цены, за исключением победителя торгов и участников, отказавшихся от заключения договора и оставление задатка в случае отказа единственного участника торгов от заключения договора., поскольку такие предложения не противоречат нормам закона о банкротстве и направленны на исключение злоупотреблений со стороны участников торгов.

Письменных отзывов на апелляционные жалобы не поступило.

В заседании суда апелляционной инстанции представители конкурсного управляющего и залогового кредитора на доводах своих апелляционных жалоб настаивали, просили определение в обжалуемой части отменить, и утвердить положение о порядке сроках и условиях продажи имущества Должника в редакции, предложенной залоговым кредитором, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы уполномоченного органа. Представитель Уполномоченного органа возражал против удовлетворения апелляционных жалоб конкурсного управляющего и Дышлова В.С., на доводах своей апелляционной жалобы настаивал, просил определение отменить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Исследовав представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, залоговым кредитором Дышловым В.С. подготовлен проект Положения о реализации заложенного имущества, который был согласован с конкурсным управляющим Трусовым В.Н. и большинством голосов утвержден собранием кредиторов Коммандитного товарищества, состоявшимся 18.07.2018.

Согласно данного Положения о реализации заложенного имущества подлежит реализации следующее имущество Должника:

Наименование имущества	Начальная продажная цена и порядок формирования лота
1-этажное здание ГРП, назначение: нежилое, общая площадь 12,5 кв.м., лит. Ж	площадь объекта-12,5 кв.м. площадь земельного участка под объектом-610 кв.м. общая площадь земельного участка-71 141,86 кв.м. Пропорциональная S земельного участка под объектом от общей S земельного участка 5 214,70 кв.м. (7,33% ). Рыночная стоимость возможного права аренды на земельный участок общей площадью 71 141,68 кв.м. составляет 2 419 000 рублей. Пропорциональная рыночная стоимость аренды земельного участка под объектом составляет 117 312,70 рублей (2 419 000x7,33%). Рыночная стоимость объекта 259 000 рублей. Общая стоимость объекта 384512,70 рублей (207200+177312,70).
2-этажное здание ремонтной мастерской, назначение: нежилое, общая площадь 306,8 кв.м., лит. А	Площадь объекта-306,80 кв.м. Площадь земельного участка под объектом-850 кв.м. Общая площадь земельного участка - 71 141,86 кв.м. Рыночная стоимость возможного права аренды на земельный участок общей площадью 71 141,68 кв.м. составляет 2 419 000 рублей. Пропорциональная S земельного участка под объектом от общей S земельного участка 7270,70 кв.м. (10,22%). Пропорциональная рыночная стоимость аренды земельного участка под объектом составляет 247 221,80 рублей (2 419 000x10,22%). Рыночная стоимость объекта 4 571 000 рублей. Общая стоимость объекта 3 904 021,80 рублей (3 656 800+247 221,80).
Железнодорожный тупик, протяженность 708,05 п.м., лит. Г5	площадь объекта - 708,05 п.м. площадь земельного участка под объектом-5 520 кв.м. общая площадь земельного участка - 71 141,86 кв.м. Рыночная стоимость возможного права аренды на земельный участок общей площадью 71 141,68 кв.м. составляет 2 419 000 рублей. Пропорциональная S земельного участка под объектом от общей S земельного участка 47 167 кв.м. (66,30%). Пропорциональная рыночная стоимость аренды земельного участка под объектом составляет 1 603 797 рублей (2 419 000x66,30%). Рыночная стоимость объекта 5 418 000 рублей. Общая стоимость объекта 5 938 197 рублей (4 334 400+1 603 797).
1 - этажное здание служебно - бытовых помещений, назначение: нежилое, общая площадь 225,2 кв.м., лит. И	площадь объекта-225,201кв.м. площадь земельного участка под объектом - 1345 кв.м. общая площадь земельного участка - 71 141,86 кв.м. Рыночная стоимость возможного права аренды на земельный участок общей площадью 71 141,68 кв.м. составляет 2 419 000 рублей. Пропорциональная S земельного участка под объектом от общей S земельного участка 7114,17 кв.м. (16,16%). Пропорциональная рыночная стоимость аренды земельного участка под объектом составляет 247 221,80 рублей (2 419 000x16,16%). Рыночная стоимость объекта 3 348 000 рублей. Общая стоимость объекта 3 738 910,40 рублей (3 348 000+390 910,40).

При этом три первых объекта объединены в лот N 1, последний объект выступает в качестве лота N 2. В качестве "площади земельного участка под объектом" принята минимальная площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации соответствующих объектов недвижимости, согласно экспертного заключения от 11.12.2015 N 7177Т; под "общей площадью земельного участка в 71.141,86 кв. метров" понимается площадь земельного участка, выделенного на праве бессрочного пользования правопредшественнику Должника в 1967 году; под "рыночной стоимостью возможного права аренды на земельный участок" понимается стоимость права аренды на земельный участок площадью 71.141,68 кв. метров согласно отчета об оценке от 21.07.2018 N 51-1/18, выполненного ООО "Компромисс" (л.д. 30-59 т. 2).

В отношении данного Положения о реализации заложенного имущества возражения были заявлены только со стороны Уполномоченного органа (л.д. 60-66 т. 2). Эти возражения касались только необходимости реализации всего недвижимого имущества одним лотом, а также стоимости возможного права покупателя на земельный участок (возражения в отношении стоимости объектов недвижимости не были заявлены). В отношении стоимости прав на земельный участок возражения заключались в том, что расчет такой стоимости необходимо проводить применительно к праву собственности на земельный участок, а не к праву аренды на него, а также исходя не из предоставленного правопредшественнику Должника земельного участка нормативной площадью 71.141,86 руб., а исходя из фактического пользования земельным участком площадью 85.895 кв. метров, что установлено заключением эксперта ООО "Тримм" Пепеляевой И.В. Кроме того, как полагал Уполномоченный орган, стоимость возможного права на земельный участок не следовало устанавливать исходя из отчета об оценке от 21.07.2018 N 51-1/18 (310 руб. за кв. метр), так как при изготовлении этого отчета оценщик использовал только сравнительный подход и некорректно избрал объекты-аналоги, его выводы о стоимости земельного участка противоречат иным его же отчетам - от 15.06.2015 (896,4 руб. за кв. метр) и от 22.03.2018 (482-491 руб. за кв. метр).

Арбитражный суд первой инстанции, разрешая спор, исходил из правомерности принятого собранием кредиторов решения об утверждении Положения о реализации заложенного имущества, но при этом посчитал частично обоснованными изложенные выше доводы Уполномоченного органа о необходимым внести в Положение ряд изменений. Суд указал, что, поскольку эксперт определил площадь фактически используемого земельного участка, на который имеется вероятность оформления прав покупателем, в 85.895 кв.м, то площадь земельного участка следует определять из площади фактического землепользования. Также суд посчитал, что интересы кредиторов будут максимально учтены лишь в случае, если начальная продажная цена недвижимости будет определена с учетом рыночной стоимости земельного участка, находящегося у земелепользователя в собственности, так как право собственности на земельный участок - это максимальный объем возможных прав, позволяющий при реализации выручить максимальный размер денег. Однако при этом суд посчитал, что, поскольку приобретение права собственности покупателем объектов недвижимости является гипотетическим, а также учитывая расходы на оформление и приобретение прав, отдаленность получения прав во времени, имеющуюся правовую неопределенность в объеме потенциальных прав, то за основу для расчета стоимости возможных прав следует взять наименьший размер рыночной стоимости, наиболее приближенный к текущей дате (310 руб. за кв. метр), который определен в отчете об оценке ООО "Компромисс" от 21.07.2018 N 51-1/18. Доводы Уполномоченного органа о недостоверности данного отчета судом были отклонены, равно как и доводы о реализации имущества единым лотом.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционных жалоб, апелляционный суд разрешает спор, исходя из нижеследующего.

Как верно указал суд первой инстанции, в силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве и разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58), право определять порядок и условия продажи заложенного имущества является специальным правом залогодержателей. Собрание (комитет) кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Там же даны разъяснения о том, что в случае разногласий между залоговым кредитором и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога. При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Следовательно, Уполномоченный орган как участник настоящего дела о банкротстве, был вправе заявить свои возражения по порядку реализации недвижимого имущества Должника, согласованного конкурсным управляющим и утвержденного залоговым кредитором и собранием кредиторов. При этом форма заявления таких возражений (обжалование соответствующего решения собрания кредиторов или подача возражений против утверждения судом соответствующего порядка продажи по заявлению конкурсного управляющего или залогового кредитора) правового значения не имеет, так как заявленные возражения подлежат разрешению судом по существу в судебном заседании в порядке статьи 60 Закона о банкротстве.

При разрешении таких возражений суд должен учитывать, что, как следует из пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58, основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора нужно учитывать также, что все принадлежащие Должнику четыре объекта недвижимости (здание ГРП, здание ремонтной мастерской, железнодорожный тупик, здание служебно-бытовых помещений) находятся в залоге у кредитора Дышлова В.С. и располагаются на одном земельном участке, предоставленном в своё время правопредшественнику Должника на праве бессрочного пользования. При этом данный земельный участок, предоставленный в пользование с нормативной площадью 71.141,86 кв. метров, до настоящего времени не отмежеван и на кадастровый учет не поставлен, права на него не приведены в соответствие с ныне действующим земельным законодательством (допускающим пребывание земельного участка либо на праве аренды, либо на праве собственности). Более того, согласно заключения эксперта Пепеляевой И.В. фактически в пользовании Должника находится земельный участок площадью 85.895 кв. метров относительно границ уже отмежеванных окружающих его земельных участков.

Согласно правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2014 N 306-ЭС14-60 по делу N А55-36403/2009, когда предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, то при продаже здания (сооружения) его реализация осуществляется вместе с земельным участком, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен. В таком случае кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи незаложенного земельного участка. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи здания и земельного участка, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены здания и начальной продажной цены участка.

Следовательно, арбитражный суд первой инстанции правильно исходил из того, что при формировании начальной продажной цены в отношении указанных выше объектов недвижимости (зданий и железнодорожного тупика) необходимо учитывать не только собственно рыночную стоимость зданий (тупика), но и стоимость того права на земельный участок, которое с учетом обстоятельств настоящего дела, последует к покупателю зданий (тупика). Такой учет имеет существенное значение ещё и потому, что в зависимости от соотношения начальной продажной цены здания (находящегося в залоге у Дышлова В.С.) и соответствующего права на земельный участок (не находящегося в залоге) будут распределяться вырученные по результатам торгов денежные средства между залоговым и незалоговыми кредиторами.

Однако, Должник обладает правами только в отношении ранее выделенного его правопредшественнику земельного участка с нормативной площадью 71.141,86 кв. метров, но не в отношении земельного участка с иной площадью (85.895 кв. метров). От имени Должника в ходе конкурсного производства возможно распорядиться только тем имущественным правом, которым Должник обладает. В рассматриваемом случае это означает, что в состав конкурсной массы входит право постоянного бессрочного пользования в отношении земельного участка с нормативной площадью 71.141,86 кв. метров и при отчуждении на торгах расположенных на нем зданий (тупика) покупатель получит также и те права, которые определяются наличием у Должника указанного права и заключающиеся в возможности в последующем получить соответствующий земельный участок в аренду или выкупить его в свою собственность у текущего собственника.

Кроме того, нужно учитывать и то обстоятельство, что экспертом Пепеляевой И.В. земельный участок площадью 85.895 кв. метров как находящийся в фактическом пользовании Должника определен относительно границ уже отмежеванных окружающих земельных участков, что вовсе не означает наличие у Должника законных прав на участок в 85.895 кв. метров.

Соответственно, расчет стоимости потенциального права на земельный участок следует вести к нормативной его площади в 71.141,86 кв. метров, что и сделано в Положения о реализации заложенного имущества, утвержденном залоговым кредитором и решением собрания кредиторов от 18.07.2018.

Помимо этого выбор оформления последующего правового статуса земельного участка (аренда или выкуп в собственность) будет принадлежать его покупателю. При этом выкуп участка в собственность не может рассматриваться как наиболее предпочтительный для покупателя вариант поведения, так как он, очевидно, потребует несения существенных расходов, вероятно превышающих в краткосрочной перспективе расходы на аренду земельного участка у муниципалитета.

В случае же определения потенциального права на земельный участок через право его аренды возможно привлечь к участию в торгах как покупателей, готовых в последующем владеть участком на праве аренды, так и покупателей, рассчитывающих владеть им с оформлением собственности. Посредством их конкуренции на торгах будет выявлена справедливая цена такого потенциального права, которая и войдет в цену договора.

Соответственно, расчет стоимости потенциального права на земельный участок следует вести применительно к праву его аренды, что и сделано в Положении о реализации заложенного имущества, утвержденном залоговым кредитором и решением собрания кредиторов от 18.07.2018.

С учетом того, что в настоящем споре устанавливается только начальная продажная цена лотов, а справедливая рыночная их цена будет выявляться в ходе торгов, апелляционный суд в целях привлечения максимального количества потенциальных покупателей полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что за основу для расчета стоимости возможных прав следует взять наименьший размер рыночной стоимости, наиболее приближенный к текущей дате (310 руб. за кв. метр), который определен в отчете об оценке ООО "Компромисс" от 21.07.2018 N 51-1/18. Необходимо отметить и то, что судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы Уполномоченного органа о недостоверности данного отчета.

Следует согласиться и с выводами суда первой инстанции о том, что по общему правилу приоритет предложений по порядку реализации имущества, заложенного в обеспечение требований кредитора, отдается залоговому кредитору. Поскольку имущество состоит из группы объектов (2 здания и железнодорожный тупик), функционирующих на обособленной единой территории (производственная база) и отстоящего от этой группы объекта (здание служебно-бытовых помещений), а доказательств невозможности последнего в отдельности от группы объектов не представлено, суд первой инстанции обоснованно согласился с предложением конкурсного управляющего, залогового кредитора и собрания кредиторов реализовать соответствующее недвижимое имущество и следующие за ним право на земельный участок двумя лотами. Суд верно отметил и то, что при наличии интереса у покупателя, реализация имущества двумя лотами не препятствует одному покупателю приобрести оба лота.

Таким образом, Положение о реализации заложенного имущества, утвержденное залоговым кредитором и решением собрания кредиторов от 18.07.2018, отвечает требованиям пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58. Доводы Уполномоченного органа о том, что оно может негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, обоснованными не являются.

Следовательно, Положение о реализации заложенного имущества, утвержденное залоговым кредитором и решением собрания кредиторов от 18.07.2018, подлежит утверждению и апелляционным судом с установлением начальной продажной цены лота N 1 в размере 10.226.731,50 руб. и лота N 2 в размере 3.738.910,40 руб. согласно данному Положению.

В обжалуемом Уполномоченным органом собрании кредиторов от 18.07.2018 с правом голоса участвовали представители конкурсных кредиторов и Уполномоченного органа, обладающие в совокупности 357.030.752,79 руб. включенной в реестр основной кредиторской задолженности, что составляет 71,54 % голосов от числа кредиторов имеющих право голоса в процедуре конкурсного производства (499.073.492,79). Собрание кредиторов было признано правомочным и большинством голосов приняло решение об утверждении указанного Положения о реализации заложенного имущества. Представитель Уполномоченного органа отказался участвовать в голосовании на собрании кредиторов по данному вопросу.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления Уполномоченного органа о признании решения собрания кредиторов от 18.07.2018, правильно исходил из того, что принятое решение относится к компетенции собрания кредиторов и принято с соблюдением процедуры правомочным составом участников, а доказательств того, что принятым собранием кредиторов решением нарушаются права и законные интересы участников настоящего деле о банкротстве не имеется.

Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, в связи с чем в соответствии с пунктом 4 статьи 15 Закона о банкротстве в удовлетворении заявления Уполномоченного органа о признании решения собрания недействительным отказано правомерно.

Ввиду изложенного определение арбитражного суда от 18.10.2018 в соответствующей части, обжалуемой залоговым кредитором Дышловым В.С. и конкурсным управляющим Трусовым В.Н., подлежит изменению ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам настоящего дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).

В удовлетворении апелляционной жалобы ФНС России следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 176, 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пермского края от 18 октября 2018 года по делу N А50-24417/2011 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

"В удовлетворении заявления Федеральной налоговой службы о признании недействительным решения собрания кредиторов от 18 июля 2018 года отказать.

Утвердить Порядок, сроки и условия продажи имущества в редакции, утвержденной залоговым кредитором Дышловым Виталием Сергеевичем, установив начальную цену лота N 1 в размере 10.226.731 рубль 50 копеек и лота N 2 в размере 73.738.910 рублей 40 копеек.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.А. Романов

Судьи

Е.Е. Васева В.И. Мартемьянов