Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2018 г. N 15АП-17607/18

город Ростов-на-Дону

27 декабря 2018 г.

дело N А32-18620/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,

при участии:

от истца: представитель Фок В.Ю., паспорт, по доверенности от 24.09.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КоммерцКапитал"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 20.07.2018 по делу N А32-18620/2017

по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

к обществу с ограниченной ответственностью "КоммерцКапитал" (ОГРН 1102310004873 ИНН 2310148579)

при участии третьих лиц: публичного акционерного общества "Краснодарский краевой инвестиционный банк"; общества с ограниченной ответственностью "Вектор-Строй"; Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

о признании недействительным соглашения,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "КоммерцКапитал" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв.м от 13.10.2009 N 4000001795; указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для исключения из сведений Единого государственного реестра недвижимости записи о действии договор аренды от 13.10.2009 N 4000001795 (в порядке уточнения первоначально заявленных требований, произведенных на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 17.07.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ПАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (далее - банк), общество с ограниченной ответственностью "Вектор-Строй" (далее - ООО "Вектор-Строй").

Определением от 25.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 принят отказ администрации от исковых требований в части признания недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв.м от 13.10.2009 N 4000001795, а также в части аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв.м от 13.10.2009 N 4000001795 (дата регистрации 28.04.2011, номер регистрации 23-23-12/025/2011- 413). Производство по делу в указанной части прекращено. Расторгнут договор аренды от 13.10.2009 N 4000001795 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв.м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Киевская, 62 - угол ул. Новороссийская, 148, между администрацией и обществом. Настоящее решения является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 арендой в пользу общества (дата государственной регистрации аренды: 20.11.2009; номер государственной регистрации аренды: 23-23-12/117/2009-423). С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции от 20.07.2018 отменить, принять новый судебный акт, в иске отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на следующее:

- ООО "КоммерцКапитал" погасил в полном взыскиваемую в настоящем деле задолженность, администрацией признано погашение задолженности;

- ответчик принял меры к освоению земельного участка, выполнение работ на котором существенно затрудняется длительными арбитражными спорами с администрацией по оспариванию отказа администрации в выдаче разрешения на строительство;

- ответчиком заявлено о применении исковой давности к требованию о признании недействительным дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка от 13.10.2009 N 4000001795.

Также ответчиком в ходе рассмотрения апелляционной жалобы представлено дополнительное правовое обоснование позиции по делу, которое сводится к следующему:

- истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора (требование о необходимости эксплуатировать участок под фабрикой не предъявлялось ответчику до суда);

- суд первой инстанции без исследования данного факта и без доказательств решил, что фабрики на участке больше никогда не будет;

- суд первой инстанции не учел, что ответчик находится в процедуре банкротства и право аренды участка является конкурсной массой, и его изъятие по надуманным основаниям является попыткой лишить кредиторов шансов на возмещение долгов;

- суд первой инстанции не привлек к участию в деле конкурсного управляющего и не выяснил его позицию по данному договору аренды;

- за весь период спора ни истец, ни суды не видели нарушений прав истца в текущем разрешенном использовании участка и нарушений в разрешенном использовании участка;

- спорный участок на момент изменения разрешенного использования был застроен и не мог быть предметом торгов, так как исключительным правом на пользование участком является собственник объекта недвижимости на нем;

- постановление N 294 от 22.02.2011 "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования" не отменено и не оспорено;

- произведена государственная регистрация сделки и при этом регистратором не найдено нарушений в процедуре ее заключения.

В представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В материалы дела от ответчика поступило письменное ходатайство об отложении судебного разбирательства по апелляционной жалобе, в связи с нахождением конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "КоммерцКапитал" Шалдина Р.Р. в командировке, а также для предоставления письменных доказательств.

Представитель истца в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по изложенным в письменном отзыве основаниям; возражал против удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства.

Рассмотрев ходатайство об отложении судебного разбирательства, апелляционный суд не нашел оснований для их удовлетворения, поскольку суд учел пределы рассмотрения жалобы в суде апелляционной инстанции, раскрытие участвующими в деле лицами в суде первой инстанции доказательств по делу, а также предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации обязательные условия, необходимые для отложения дела.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" приобрело по договору купли-продажи у нескольких собственников здание фабрики ремонта и пошива обуви, литер А, общей площадью 1 906 кв. м, расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Киевская/Новороссийская, дом 62/148, с кадастровым номером 23:01:12:10 2002:180 (т. 7, л.д. 178 - 180; т. 8, л.д. 1 - 5). Право собственности ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" на здание фабрики ремонта и пошива обуви общей площадью 1 906 кв. м с кадастровым номером 23:01:12:10:2002:180 было зарегистрировано 23.07.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 3, л.д. 14).

На момент приобретения здания фабрики банком земельный участок с кадастровым номером 23:40:04 10 050:0057 под зданием фабрики по договору аренды от 15.12.2005 N 4000001186 был предоставлен администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик собственникам фабрики с видом разрешенного использования - для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (т. 3, л.д. 42 - 45). В связи с продажей здания фабрики администрацией и её бывшими собственниками было заключено соглашение от 25.07.2008 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 10 050:0057, предоставленного для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (т. 3, л.д. 40).

ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" обратилось с заявлением от 14.09.2009 в администрацию о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 2 512 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:57 для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (т. 3, л.д. 9).

Постановлением администрации от 01.10.2009 N 600 предоставлен ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" в аренду сроком на 49 лет застроенный земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв. м для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (т. 3, л.д. 8).

Администрацией и ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" заключен договор от 13.10.2009 N 4000001795 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв. м, расположенного по ул. Новороссийской, 148 в г. Геленджике, для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (т. 3, л.д. 1 - 7).

В соответствии с кадастровым паспортом от 09.10.2008 N 00/08ДВД-227792 разрешенное использование земельного участка КН 23:40:0410050:57 - для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (т. 3, л.д. 10).

По соглашению о внесении инвестиционного взноса от 12.07.2010 ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (инвестор) передало в качестве инвестиционного взноса ООО "Вектор-Строй" (застройщик) в собственность здание фабрики ремонта и пошива обуви КН 23:01:12:10:2002:180, а также права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 с разрешенным использованием - для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (т. 1, л.д. 72 - 73; т. 2, л.д. 80 - 81). Здание фабрики и земельный участок переданы по акту от 12.07.2010 приема-передачи недвижимого имущества (т. 1, л.д. 74; т. 2, л.д. 82).

Заключению данного соглашения предшествовал инвестиционный договор на капитальное строительство от 07.07.2008, по которому ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (инвестор) и ООО "Вектор-Строй" (застройщик) согласовали ведение инвестиционной деятельности по строительству административного здания банка с пристроенными жилыми помещениями на указанном земельном участке (т. 3, л.д. 137 - 141).

По соглашению от 06.11.2013 об уступке прав (требований) по договору аренды от 13.10.2009 N 4000001795 земельного участка ООО "Вектор-Строй" передало ООО "КоммерцКапитал" права арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 по договору аренды от 13.10.2009 N4000001795 с видом разрешенного использования - для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общего назначения (т. 1, л.д. 14 - 17; т. 2, л.д. 84 - 91).

По соглашению от 30.12.2013 ООО "КоммерцКапитал" (застройщик) и ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (инвестор) внесли изменения в инвестиционный договор на капитальное строительство от 07.07.2008, указав в инвестиционном договоре вместо ООО "Вектор-Строй" в качестве застройщика ООО "КоммерцКапитал" (т. 2, л.д. 77 - 78).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.09.2017 N 23/052/006/2017-856 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 зарегистрирована аренда ООО "КоммерцКапитал" на основании договора аренды земельного участка от 13.10.2009 N400001795 (дата регистрации: 20.11.2009; номер регистрации: 23-23-12/117/2009-423), соглашения о внесении инвестиционного взноса от 12.07.2010 (дата регистрации: 26.08.2010; номер регистрации: 23-23-12/091/2010-215), дополнительного соглашения к договору аренды от 28.03.2011 (дата регистрации: 28.04.2011; номер регистрации: 23-23-12/025/2011-413), договора уступки прав от 06.11.2013 (т. 3, л.д. 58 - 59).

Администрацией и ООО "Вектор-Строй" 28.03.2011 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 13.10.2009 N 4000001795, по которому в подпункте 1.1 пункта 1 договора аренды слова "для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви" заменены словами "для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения". Основанием заключения указанного дополнительного соглашения явилось постановление администрации от 22.02.2011 N 294 "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (т. 8, л.д. 260).

Администрация в уточненных исковых требованиях просила признать данное дополнительное соглашение от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка от 13.10.2009 N 4000001795 недействительным (ничтожным) как заключенное без соблюдения установленного земельным законодательством порядка предоставления земельного участка в аренду для целей жилищного строительства, а также просила погасить регистрационную запись о данном дополнительном соглашении в Едином государственном реестре недвижимости.

Впоследствии администрация от данного требования отказалась, в том числе в связи с заявлением ответчика о применении исковой давности, и просила расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.10.2009 N 4000001795, в связи с невозможностью достижения цели данного договора.

Суд первой инстанции правомерно квалифицировал дополнительное соглашения от 28.03.2011 к договору аренды (которым было изменено разрешенное использование земельного участка с эксплуатации здания фабрики на строительство многоквартирного дома) в качестве недействительной (ничтожной) сделки по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно, ООО "КоммерцКапитал" не вправе претендовать на дальнейшее использование земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 для целей многоквартирного жилищного строительства.

Арбитражный суд признал обоснованными приведенные администрацией в ходатайстве от 13.02.2018 об уточнении исковых требований доводы о недействительности (ничтожности) дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка как заключенного в обход установленной на тот момент земельным законодательством процедуры предоставления в аренду земель для целей жилищного строительства.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", Земельный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 30.1 (действовавшей на момент вынесения постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 22.02.2011 N 294), согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось.

Разрешенное использование земельного участка, указываемое сторонами в договоре аренды, должно было соответствовать цели предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанной в государственном акте. Если в государственном акте отсутствовало указание на возможность использования земельного участка в целях жилищного строительства, то заключение договора аренды с соответствующим разрешенным использованием могло быть произведено только на торгах с предварительным прекращением в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок.

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.11.2017 по делу N А32-15377/2016.

По правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

То обстоятельство, что администрация отказалась от искового требования об оспаривании указанного дополнительного соглашения от 28.03.2011 об изменении вида разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка с эксплуатации здания фабрики на строительство многоквартирного жилого дома, ограничившись только требованием о расторжении договора аренды земельного участка, не препятствует суду дать оценку данному дополнительному соглашению с точки зрения его законности и действительности, для того чтобы установить, какие конкретно арендные отношения по использованию спорного земельного участка и для каких конкретно целей в действительности сложились между ответчиком и администрацией, и сохранилась ли возможность продолжения этих арендных отношений в настоящее время.

Из материалов дела следует, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с эксплуатации здания фабрики на строительство многоквартирного дома производилось в порядке проведения публичных слушаний и принятия по их результатам постановления администрации от 22.02.2011 N 294 "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства", которым было предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, принадлежащего на праве аренды ООО "Вектор-Строй", и имеющего кадастровый номер 23:40:0410050:57, в виде размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения (т. 3, л.д. 52).

Является справедливым вывод суда первой инстанции о том, что представленные материалы организации и проведения публичных слушаний не свидетельствуют об объявлении администрацией торгов на право аренды земельного участка для жилищного строительства, организации и проведения таких торгов (т. 3, л.д. 80 - 98).

Принимая во внимания изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы об отсутствии сведений об отмене либо оспаривании постановления N 294 от 22.02.2011 "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования", а также о том, что спорный участок на момент изменения разрешенного использования не мог быть предметом торгов, так как исключительным правом на пользование участком являлся собственник объекта недвижимости на нем.

В соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на 2011 год) земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В постановлении от 10.06.2016 по делу N А32-15214/2015 (по заявлению ООО "КоммерцКапитал" о признании незаконным отказа управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке) Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, указал следующее: "Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, является правоустанавливающий документ на земельный участок (пункт 1 части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Универсальность приведенного разъяснения, а также отсутствие законодательного запрета, позволяют руководствоваться им и при рассмотрении споров по правилам главы 24 Кодекса с целью подтверждения (либо опровержения) обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав заявителя оспариваемыми решением, действием (бездействием). Материалы дела подтверждают, что земельный участок площадью 2512 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:57 ранее предоставлялся ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (арендатору) по договору от 13.10.2009 N 4000001795 для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. Постановлением от 22.02.2011 N 294 ООО "Вектор-Строй" (новому арендатору) предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка - для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения. Дополнительным соглашением от 28.03.2011 в договор аренды от 13.10.2009 N 4000001795 внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка (вместо вида "для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви" вид "для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения"). Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса). Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11). Предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных со строительством (участок предоставлен в 2009 году ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" в аренду на основании статьи 36 Земельного кодекса для эксплуатации существующего объекта недвижимости). Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал правовую позицию, согласно которой арендодатель земельного участка при решении вопроса о возможности изменения вида его разрешенного использования по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Обращение заинтересованного лица с заявлением об изменении существующего вида разрешенного использования земельного участка на иной вид, предполагающий капитальное строительство, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5 также указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. В период принятия постановления от 22.02.2011 N 294 предоставление земельных участков для жилищного строительства производилось с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом. Однако обстоятельства, связанные с предоставлением земельного участка (изменением вида разрешенного использования земельного участка), судами не исследовались, правоустанавливающие документы на земельный участок (в данном аспекте) не оценивались" (т. 1, л.д. 30 - 36).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа поддерживает следующий правовой подход: "Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков" (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2018 по делу N А32-37765/2016, от 19.03.2018 по делу N А32-16772/2017, от 01.09.2016 по делу N А32-11191/2015).

Как указывалось ранее, Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 10.01.2005, Земельный кодекс дополнен статьей 30.1, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.11.2017 по делу N А32-15377/2016).

Принимая во внимание отсутствие доказательств организации и проведения торгов на право аренды земельного участка для жилищного строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности постановления администрации от 22.02.2011 N 294 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, и о недействительности (ничтожности) дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды от 13.10.2009 N 4000001795, которым вид разрешенного использования земельного участка был изменен с эксплуатации здания фабрики на размещение многоэтажного многоквартирного дома (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку недействительная сделка не влечет правовых последствий (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), ответчик не вправе осуществлять на спорном земельном участке строительство многоквартирного дома, в связи с чем, данная преследуемая ответчиком цель использования земельного участка является незаконной, и ответчик не вправе преследовать её достижения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что дополнительное соглашение от 28.03.2011 к договору от 13.10.2009 N 4000001795 является недействительным (ничтожным).

В связи с тем, что изменение вида разрешенного использования земельного участка по дополнительному соглашению от 28.03.2011, являющемуся недействительным (ничтожным), в действительности не состоялось, договор аренды земельного участка от 13.10.2009 N 4000001795 может исполняться арендатором только в соответствии с первоначально указанным в договоре видом разрешенного использования земельного участка - для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора - требование о необходимости эксплуатировать участок под фабрикой не предъявлялось ответчику до суда, суд первой инстанции без исследования данного факта и без доказательств решил, что фабрики на участке больше никогда не будет.

Данные доводы признаются апелляционной коллегией несостоятельными по следующим основаниям.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендаторов использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначение и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

В тоже время целевое назначение в совокупности с видом разрешенного использования земельного участка является существенным фактором, определяющим правовой режим земельного участка и пределы осуществления прав на него. Поэтому при решении вопроса о возможности продолжения арендных правоотношений сторон и внесения в договор изменений в части категории земель и вида разрешенного использования земельного участка арендодатель связан установленными порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования и ограничениями в обороте земель.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, влекущее за собой фактическую невозможность его использования таким образом, ради которого происходило предоставление земельного участка, является основанием для расторжения договора ввиду существенного изменения обстоятельств.

В такой ситуации сохранение договорных отношений применительно к новым внешним условиям становится бессмысленным - арендатор не может использовать земельный участок в соответствии с тем его назначением, для реализации которого он приобретался.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Материалами дела подтверждается полный снос здания фабрики, расположенной на спорном земельном участке (письмо ГБУ Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" от 17.10.2017 N 135 - т. 3, л.д. 71; акт о сносе строений от 01.07.2011 - т. 3, л.д. 72; акт осмотра земельного участка от 10.10.2017 - т. 3, л.д. 76 - 79; регистрация прекращения права собственности на здание фабрики в связи со сносом - т. 7, л.д. 49 - 60).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.02.2018 N 23/132/002/2018-492 здание фабрики ремонта и пошива обуви с кадастровым номером 23:40:0410022:262 площадью 1 906 кв. м, расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Киевская, дом N 62 / ул. Новороссийская, дом N 148, снято с кадастрового учета (т. 8, л.д. 239 - 240).

Полагать, что у ответчика сохраняется возможность восстановления здания фабрики, оснований не имеется, поскольку здание фабрики по ремонту и пошиву обуви снесено полностью, регистрационная запись о праве собственности на здание фабрики погашена, снос фабрики производился не для целей её реконструкции, а для строительства совершенного иного объекта - многоэтажного многоквартирного дома в рамках инвестиционного проекта ПАО "Крайинвестбанк".

Вместе с тем, ввиду фактического прекращения существования (сноса) объекта недвижимого имущества, не позволяющего наделить ответчика титулом преимущественного права пользования земельным участком, цель использования земельного участка "для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви" утрачивает силу.

С учетом изложенного выше, сохранение договора аренды земельного участка площадью 2 512 кв. метров, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, 148 - угол ул. Киевской, 62, в соответствии с первоначальной целью его предоставления невозможно.

Поскольку договор аренды земельного участка от 13.10.2009 N 4000001795 заключался администрацией в целях предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви, то прекращение здания фабрики как объекта недвижимости и прекращение права собственности на здание фабрики в связи с уничтожением указанной недвижимой вещи, означают утрату договором аренды цели предоставления земельного участка, делают такую аренду безосновательной.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что с утратой права собственности на здание фабрики арендатор земельного участка также утратил и право пользования земельным участком, предоставленным для эксплуатации здания фабрики. Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка с эксплуатации здания фабрики на строительство многоквартирного жилого дома являлось незаконным, а эксплуатация здания фабрики в настоящее время невозможна ввиду сноса здания и погашения права собственности на него, у ответчика отсутствуют какие-либо основания для сохранения арендных отношений с администрацией в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57.

При изложенных обстоятельствах администрация вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, право аренды которого фактически прекратилось со сносом здания фабрики и прекращением права собственности арендатора на здание фабрики, наличие которого на земельном участке являлось основанием не только предоставления, но и сохранения права аренды. Требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка в данном случае направлено на констатацию прекращения арендных отношений в связи с отпадением у арендатора права на исключительное предоставление и использование им земельного участка под снесенным в настоящее время зданием фабрики, и невозможностью реализации указанной в договоре цели использования земельного участка.

В связи с расторжением договора аренды земельного участка суд признал необходимым указать в резолютивной части решения на прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости.

Заявитель апелляционной жалобы обращает внимание суда на заявление о применении исковой давности к требованию о признании недействительным дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка от 13.10.2009 N 4000001795.

Вместе с тем, как следует из принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований, истец отказался от исковых требований в части признания недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2 512 кв. м от 13.10.2009 N 4000001795, производство в указанной части прекращено.

В апелляционной жалобе ООО "КоммерцКапитал" ссылается на факт погашения в полном объеме взыскиваемой в настоящем деле задолженности, что признано администрацией.

Однако испрашиваемая задолженность в общей сумме 1 841 944 рубля 85 копеек возникла за 4 квартала использования земельного участка, в то время как пунктом 3.2.4 договора от 13.10.2009 N 4000001795 в качестве основания для расторжения данного договора, в том числе, указано невнесение арендной платы в течение одного квартала.

При этом в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Указанным правом истец и воспользовался в рамках настоящего спора.

Также апеллянт указывает, что ответчик находится в процедуре банкротства и право аренды участка является конкурсной массой, и его изъятие по надуманным основаниям является попыткой лишить кредиторов шансов на возмещение долгов; суд первой инстанции не привлек к участию в деле конкурсного управляющего и не выяснил его позицию по данному договору аренды.

Указанные доводы подлежат отклонению по следующим обстоятельствам.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2018 (резолютивная часть объявлена 23.05.2018) по делу N А32-11130/2018 в отношении ООО "КоммерцКапитал" (далее - общество, должник) введено наблюдение, требования ООО "Гермес-А" в размере 3 млн рублей (подтверждены решением суда) включены в третью очередь реестра, временным управляющим утвержден Шалдин Р.Р.

Решением суда от 25.06.2018 по делу N А32-11130/2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.10.2018, должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утвержден Шалдин Р.Р.

Поскольку резолютивная часть решения по настоящему делу оглашена судом первой инстанции 08.05.2018, суд не мог привлечь конкурсного управляющего к рассмотрению спора, на момент последнего заседания в суде первой инстанции по делу N А32-18620/2017 должник ООО "КоммерцКапитал" не был признан несостоятельным (банкротом), ни временного, ни конкурсного управляющего судом утверждено не было, конкурсная масса также не могла быть сформирована.

При изложенных обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Судом верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений либо неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы. Поскольку определением суда апелляционной инстанции от 27.11.2018 заявителю была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы до рассмотрения жалобы по существу, с общества с ограниченной ответственностью "КоммерцКапитал" в доход федерального бюджета надлежит взыскать 3 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 по делу N А32-18620/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КоммерцКапитал" (ОГРН 1102310004873 ИНН 2310148579) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова