Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2018 г. N 17АП-13630/16

г. Пермь

26 декабря 2018 г.

Дело N А60-61675/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Макарова Т.В.,

судей Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Балдиной А.С.,

при участии:

от ответчика, ООО "ЭПОС - ТКМ" - Малмыгин А.С., доверенность от 18.07.2018, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 сентября 2018 года

по делу N А60-61675/2015,

принятое судьей Ваниным П.Б.,

по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800)

к обществу с ограниченной ответственностью "Эпос-ТКМ" (ИНН 6674197918, ОГРН 1069674080420) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЭПОС-ТКМ" (далее - ответчик, общество) об урегулировании разногласий между Администрацией и обществом при заключении договора аренды земельного участка площадью 526 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502041:23, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Шатровая, д.72, изложив его в редакции, предложенной Администрацией в проекте договора от 20.04.2015 N 5-2450.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением от 17.03.2016 производство по делу N А60-61675/2015 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А60-45437/2015. Определением от 05.07.2016 производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25 июля 2016 года исковые требования удовлетворены частично.

Разногласия, возникшие между обществом и Администрацией при заключении договора аренды N 5-2450 от 20.04.2015 земельного участка площадью 526 кв. м с кадастровым номером 66:41:0502041:23, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Шатровая, д.72, урегулированы в следующей редакции:

"п. 1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на неопределенный срок, но не более срока действия договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга, за плату земельный участок (далее - Участок).

п. 2.1.1. Объектом по настоящему договору является Участок, расположенный по улице Шатровая, 72 в городе Екатеринбурге в пределах границ, указанных в Плане Участка (Приложение N 3), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

п. 2.1.2. Общая площадь Участка - 526 кв. м Арендатор обязан вносить арендную плату за пользованием земельным участком в размере 90,7 кв. м

п. 2.1.4. Кадастровый номер Участка - 66:41:0502041:23.

п. 2.1.5. Участок предоставляется под торговое здание.

п. 2.2.5. Цена квадратного метра Участка определяется Арендодателем из кадастровой стоимости участка с кадастровым номером 66:41:0502041:23.

п. 2.4. Содержание и использование Участка.

Арендатор обеспечивает проведение работ по уборке и благоустройству, а также по организации наружного освещения Участка. Арендатор обязуется соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Арендатор не должен допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на Участке.

Арендатор обеспечивает беспрепятственный доступ на территорию Участка владельцам или представителям организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, проходящих через земельный участок, для проведения работ по их эксплуатации и ремонту.

Арендатор обязуется использовать Участок в соответствии с условиями его предоставления, а именно:

- под здание литер А с прилегающей к нему территории необходимой для осмотра здания в целях выявления эксплуатационного износа и поддержания надлежащего состояния здания.

п. 3.2. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий Договора (за исключением обязанности по внесению арендной платы) Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 10 (десяти) процентов от размера годовой арендной платы за каждый факт невыполнения или ненадлежащего выполнения условий настоящего договора, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.4. настоящего договора.

п. 3.3. В случае выявления Арендодателем факта изменения Арендатором разрешенного использования Участка, предусмотренного пунктом 2.1.5. настоящего договора, Арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы с применением ставки арендной, предусмотренной для соответствующего вида использования Участка, а Арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, что не освобождает его от уплаты штрафа в размере, предусмотренном пунктом 3.2 настоящего договора.

п. 3.4. В случае не освобождения или несвоевременного освобождения Арендатором Участка при прекращении действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за все время использования Участка, а также штраф в двукратном размере годовой арендной платы на последний год аренды Участка.

п. 6.1. Срок действия настоящего договора устанавливается с 01 апреля 2015 года.

п. 6.2. Права и обязанности по настоящему договору возникают у Арендатора с 01 апреля 2015 года.

Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения.

п. 7. Особые условия договора

Арендатор обязуется письменно уведомить Арендодателя об изменении адреса, о реорганизации юридического лица, а также предоставить документы, подтверждающие правопреемство при реорганизации, в течение 14 дней с момента реорганизации. В случае непредставления Арендатором сведений об изменении адреса, уведомления, в том числе об изменении арендной платы, о расторжении договора, направляется Арендодателем по последнему известному (почтовому и (или) юридическому) адресу".

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 года решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 июля 2016 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 28 марта 2017 года решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 июля 2016 года и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 года отменены полностью, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21 июня 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017 г. решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.06.2017 по делу N А60-61675/2015 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 04.12.2017 решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.06.2017 и Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017 по делу N А60-61675/2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением от 11.05.2018 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-7582/2018.

Определением от 25.06.2018 производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19 сентября 2018 года исковые требования удовлетворены частично, урегулированы разногласия, возникшие между ОООО "Эпос-ТКМ" и Администрацией Екатеринбурга, при заключении договора от 20.04.2015 N 5-2450 аренды земельного участка площадью 526 кв. м, имеющего кадастровый номер 66:41:0502041:23, расположенного в Екатеринбурге, 13 100399_7733576 ул. Шатровая, д. 72, спорные пункты договора изложены судом в следующей редакции:

"Пункт 1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на неопределенный срок за плату неделимый земельный участок (далее - Участок) с множественностью лиц на стороне Арендатора.

Пункт 1.2. Стороны по настоящему договору договариваются о согласии на вступление в настоящий договор на стороне Арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на Участке.

Пункт 2.1.1. Объектом по настоящему договору является Участок, расположенный по улице Шатровая, 72 в городе Екатеринбурге, в пределах границ, указанных в Плане участка (Приложение N 3), прилагаемом к настоящему договору являющемся его неотъемлемой частью.

Пункт 2.1.2. Общая площадь Участка - 526 кв. м.

Пункт 2.1.4. Кадастровый номер Участка - 66:41:0502041:23.

Пункт 2.1.5. Участок предоставляется под здания общей площадью 95, 1 кв. м. том числе:

- ООО "Эпос-ТКМ" под торговое здание общей площадью 65,1 кв. м.

Абзац 3 п. 2.2.1. Размер арендной платы для ООО "Эпос-ТКМ" устанавливается исходя из площади земельного участка в размере 90,7 кв. м.

Пункт 2.4. Арендатор обеспечивает проведение работ по уборке благоустройству, а также по организации наружного освещения Участка. Арендатор обязуется соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенически: Противопожарных и иных правил, нормативов. Арендатор не должен допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на Участке прилегающих к нему территориях.

Арендатор обязуется использовать Участок в соответствии с условиями его предоставления, обеспечить беспрепятственный доступ на территорию участь владельцам сетей инженерно-технического обеспечения, проходящих через земельный участок, для проведения работ по их эксплуатации и ремонту.

Пункт 3.2. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий Договора (за исключением обязанностей по внесению арендной платы), Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 10 (десяти) процентов от размера годовой арендной платы за каждый факт невыполнения или ненадлежащего выполнена условий настоящего договора, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.4 настоящего договора.

Пункт 3.3. В случае выявления Арендодателем факта изменения Арендатором разрешенного использования Участка, предусмотренного пунктом 2.1.5. настоящего договора, Арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы с применение ставки арендной платы, предусмотренной для соответствующего вида использована Участка, а Арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, что у освобождает его от уплаты штрафа в размере, предусмотренном пунктом 3.2 настоящего договора.

Пункт 3.4. В случае не освобождения или несвоевременного освобождения Арендатором Участка при прекращении действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за все время использования Участка, а также штраф в двукратном размере годовой арендной платы на последний год аренд Участка.

Пункт 6.1. Срок действия настоящего договора устанавливаете с 01 апреля 2015 года.

Пункт 6.2. Права и обязанности по настоящему договору возникают у Арендатора с 01 апреля 2015 года.

Особые условия договора.

Арендатор обязуется письменно уведомить Арендодателя об изменении адреса, в течение 14 дней с момента реорганизации. В случае непредставления Арендатором сведений об изменении адреса, уведомления, в том числе об изменении размера арендной платы, о расторжении договора, направляются Арендодателем по последнему известному (почтовому и (или) юридическому) адресу".

В остальной части в иске отказано.

Истец, Администрация Екатеринбурга, обжаловал решение суда в апелляционном порядке, просит решение суда отменить, урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Эпос-ТКМ" и Администрацией города Екатеринбурга при заключении договора от 20.04.2015 N 5-2450 аренды земельного участка площадью 526 кв. м, имеющего кадастровый номер 66:41:0502041:23, расположенного в городе Екатеринбурге, ул. Шатровая, д. 72, изложив спорный пункт (абзац 3 п.2.2.1.) в редакции проекта договора от 20.04.2015 N 5-2450, согласно которому "Размер арендной платы для каждого арендатора определяется арендодателем пропорционально соотношению площади объектов недвижимости, находящихся в их собственности (пользовании) к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке, а именно: для ООО "ЭПОС-ТКМ" в размере 65,1/95,1 от 526 кв. м".

В апелляционной жалобе истец указывает, что объектом земельных отношений может быть только сформированный земельный участок, земельный участок 66:41:0502041:23 сформирован непосредственно под объект, арендуемый обществом "Эпос ТКМ", действия по формированию спорного земельного участка площадью 526 кв. м не оспаривались. Настаивает на том, что обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А60-45437/2015 о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, не могут иметь преюдициальное значение при рассмотрении в споре об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка. На спорном земельном участке расположено второе здание, собственник которого не установлен. Согласно акту обследования от 13.02.2018 N 217/5-2018 на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0502041:23 помимо здания магазина, принадлежащего ответчику, расположено ветхое кирпичное одноэтажное сооружение, площадь которого составляет 30 кв. м. Размер арендной платы для каждого арендатора определяется арендодателем пропорционально соотношению площади объектов недвижимости, находящихся в их собственности (пользовании) к общей площади объектов недвижимости, расположенных на Участке, а именно: для ООО "Эпос-ТКМ" в размере 65,1/95,1 от 526 кв. м (торговое здание).

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поддерживает выводы, сделанные судом первой инстанции, и указывает, что площадь земельного участка для расчета арендной платы можно определить только экспертным путем, поэтому суд в рамках настоящего дела обоснованно руководствовался заключением землеустроительной экспертизы, которая уже была проведена в рамках дела N А60-45437/2015.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика Малмыгин А.С. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, что в соответствии со ст.156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между обществом "Эпос-ТКМ" (арендатор) и Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) заключен договор аренды от 01.02.2007 N 79000064, на основании которого обществу передано во владение и пользование находящееся в муниципальной собственности муниципального образования "город Екатеринбург" отдельно стоящее здание (литер А, помещения 1-7) площадью 65,1 кв. м, расположенное по адресу: Екатеринбург, ул. Шатровая, д. 72.

Пунктом 6.6.1 этого договора на ответчика возложена обязанность заключить с Администрацией Екатеринбурга договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0502041:23, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Администрация направила обществу проект договора аренды земельного участка от 20.04.2015 N 5-2450.

Не согласившись с редакцией п. 1, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.4, 2.1.5., 2.2.5, 2.4, 3.2, 3.3, 3.4, 6.1, 6.2, 7, 7.2 договора аренды, общество "Эпос-ТКМ" письмом от 18.09.2015 N 80 направило истцу протокол разногласий, содержащий иную редакцию указанных пунктов.

Согласно письму Администрации от 20.10.2015 N 23.5-01/002/2138 протокол разногласий отклонен, обществу "Эпос-ТКМ" предложено в течение тридцати дней представить подписанный со стороны арендатора договор аренды в редакции, предложенной арендодателем.

Недостижение сторонами соглашения по условиям договора явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.

Администрация, обращаясь с исковым заявлением в суд, указала, что поскольку в п.6.6.1 договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.02.2007 N 79000064, общество "Эпос-ТКМ" приняло на себя обязанность по заключению договора аренды земельного участка, находящегося под объектом и необходимого для его использования, то она просит обязать общество "Эпос-ТКМ" заключить договор аренды земельного участка в редакции, предложенной истцом, с указанием конкретных характеристик земельного участка, его кадастрового номера и площади, равной 526 кв. м.

Из материалов дела следует, что ответчик, не возражая против заключения договора аренды спорного земельного участка и направляя в адрес Администрации протокол разногласий к договору аренды земельного участка, ссылался на то, что фактически в его пользовании находится часть земельного участка площадью 90,7 кв. м, необходимая для эксплуатации арендуемого здания, в отношении которой и должен быть заключен договор.

Спорными при заключении договора аренды земельного участка первоначально оказались п. п. 1, 2.1.1., 2.1.2., 2.1.4., 2.1.5., 2.2.5., 2.4., 3.2., 3.3., 3.4., 6.1., 6.2., 7, 7.2.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия, возникшие между ОООО "Эпос-ТКМ" и Администрацией Екатеринбурга, при заключении договора от 20.04.2015 N 5-2450 аренды земельного участка площадью 526 кв. м, имеющего кадастровый номер 66:41:0502041:23, расположенного в Екатеринбурге, ул. Шатровая, д. 72, изложив спорные пункты условия договора в следующей редакции:

"Пункт 1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на неопределенный срок за плату неделимый земельный участок (далее - Участок) с множественностью лиц на стороне Арендатора.

Пункт 1.2. Стороны по настоящему договору договариваются о согласии на вступление в настоящий договор на стороне Арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на Участке.

Пункт 2.1.1. Объектом по настоящему договору является Участок, расположенный по улице Шатровая, 72 в городе Екатеринбурге, в пределах границ, указанных в Плане участка (Приложение N 3), прилагаемом к настоящему договору являющемся его неотъемлемой частью.

Пункт 2.1.2. Общая площадь Участка - 526 кв. м.

Пункт 2.1.4. Кадастровый номер Участка - 66:41:0502041:23.

Пункт 2.1.5. Участок предоставляется под здания общей площадью 95, 1 кв. м. том числе:

- ООО "Эпос-ТКМ" под торговое здание общей площадью 65,1 кв. м.

Абзац 3 п. 2.2.1. Размер арендной платы для каждого арендатора определяется арендодателем пропорционально соотношению площади объектов недвижимости, находящихся в их собственности (пользовании) к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке, а именно: для ООО "ЭПОС-ТКМ" в размере 65,1/95,1 от 526 кв. м

Пункт 2.4. Арендатор обеспечивает проведение работ по уборке благоустройству, а также по организации наружного освещения Участка. Арендатор обязуется соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенически: Противопожарных и иных правил, нормативов. Арендатор не должен допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на Участке прилегающих к нему территориях.

Арендатор обязуется использовать Участок в соответствии с условиями его предоставления, обеспечить беспрепятственный доступ на территорию участь владельцам сетей инженерно-технического обеспечения, проходящих через земельный участок, для проведения работ по их эксплуатации и ремонту.

Пункт 3.2. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий Договора (за исключением обязанностей по внесению арендной платы), Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 10 (десяти) процентов от размера годовой арендной платы за каждый факт невыполнения или ненадлежащего выполнена условий настоящего договора, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.4 настоящего договора.

Пункт 3.3. В случае выявления Арендодателем факта изменения Арендатором разрешенного использования Участка, предусмотренного пунктом 2.1.5. настоящего договора, Арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы с применение ставки арендной платы, предусмотренной для соответствующего вида использована Участка, а Арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, что у освобождает его от уплаты штрафа в размере, предусмотренном пунктом 3.2 настоящего договора.

Пункт 3.4. В случае не освобождения или несвоевременного освобождения Арендатором Участка при прекращении действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за все время использования Участка, а также штраф в двукратном размере годовой арендной платы на последний год аренд Участка.

Пункт 6.1. Срок действия настоящего договора устанавливаете с 01 апреля 2015 года.

Пункт 6.2. Права и обязанности по настоящему договору возникают у Арендатора с 01 апреля 2015 года.

Особые условия договора.

Арендатор обязуется письменно уведомить Арендодателя об изменении адреса, в течение 14 дней с момента реорганизации. В случае непредставления Арендатором сведений об изменении адреса, уведомления, в том числе об изменении размера арендной платы, о расторжении договора, направляются Арендодателем по последнему известному (почтовому и (или) юридическому) адресу".

Согласно п.1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу п.1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации а аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60 - 45941/2015 установлено, что на спорном земельном участке помимо объекта, принадлежащего на праве аренды обществу "Эпос-ТКМ", расположено иное одноэтажное кирпичное здание.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 06.12.2004 с присвоением ему кадастрового номера 66:41:0502041:23, участок сформирован из земель населенных пунктов, площадь 526 кв. м с разрешенным использованием "под здание торгового назначения (лит. А)", что подтверждено кадастровым паспортом от 05.03.2015 N 66/301/15-156403, то есть непосредственно под объект, арендуемый обществом "Эпос-ТКМ".

Администрация города Екатеринбурга указывает, что на спорном земельном участке расположен не только арендуемый обществом "Эпос-ТКМ" объект недвижимости, в связи с чем арендная плата для данного лица должна рассчитываться в соответствии с пунктом 5 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП (далее - Положение), пропорционально площади объекта недвижимости, находящегося в пользовании ответчика, к общей площади зданий (помещений) на земельном участке.

Абзацем 1 пункта 5 Положения определена общая формула расчета годового размера арендной платы за земельный участок, согласно которой годовой размер арендной платы за земельный участок (АП) рассчитывается исходя: из величины кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в рублях (КС), ставки арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области (СтАП), понижающего коэффициента (Ку) и коэффициента увеличения (ПК), устанавливаемых Правительством Свердловской области.

Абзацем 3 этого же пункта Положения предусмотрена формула определения размера арендной платы для случая, если земельный участок предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Согласно этой формуле годовой размер арендной платы за такой земельный участок рассчитывается исходя из составляющих, указанных в формуле, предусмотренной вышеприведенной нормой Положения, а также с учетом размера доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке (Д).

Размер этой доли определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.

В материалах дела имеются различные доказательства, указывающие на то, что площадь, за которую необходимо уплачивать арендную плату, может составлять либо 526 кв. м, как это предлагается истцом, 122 кв. м, на чем настаивает ответчик, либо 90,7 кв. м, согласно выводам суда в решении от 14.03.2016 по делу N А60-45437/2015.

Вопреки доводам истца площадь участка в размере 526 кв. м не может быть указана в качестве расчетного показателя для определения платы за пользование участком, участке расположено два здания, одно из которых ответчику не принадлежит.

Следовательно, при правомерности указания в договоре общей площади участка в размере 526 кв. м, поскольку участок является единым и неделимым и именно с этой площадью он сформирован, настоящая площадь не может приниматься для расчета арендной платы. В противном случае арендатору придется оплачивать неиспользуемую им площадь земельного участка.

Площадь участка в размере 122 кв. м также не является достоверной для расчета арендной платы, поскольку истец не обосновал принципы и критерии, по которым он произвел расчет этой площади, в том числе, не указал, какие нормы использования участков должны применяться под объекты недвижимости, аналогичные объекту недвижимости, который занимает ответчик.

По мнению суда, в договоре аренды, в качестве показателя площади участка, за который должна вноситься арендная плата, должен применяться показатель 90,7 кв. м в связи со следующим.

В соответствии с п.1 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (п.2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Размер площади участка, необходимой для использования объекта недвижимости составляет 90,7 кв. м, поскольку эта площадь определена экспертным путем при проведении судебной экспертизы в рамках дела N А60-45437/2015, и указана в заключении эксперта N 3-368э-15 от 12.01.2016.

Доводы истца о том, что судебные акты по делу N А60-45437/2015 не могут иметь преюдициального значения, подлежат отклонению, поскольку при рассмотрении настоящего дела суд лишь оценил и принял выводы, изложенные в экспертном заключении N 3-368э-15 от 12.01.2016, представленном суду в рамках дела N А60-45437/2015, и порочность этих выводов истцом показана не была.

С учетом положений ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 552, 652 ГК РФ арендатор недвижимости либо ее покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Такое право имеют все владельцы недвижимости на едином земельном участке.

Из этого следует, что в настоящем случае пункт 5 Положения применяться не может, поскольку ответчик оспаривает, что необходимой площадью участка для эксплуатации именно его объекта недвижимости является площадь, рассчитанная по формуле, рассчитанной согласно пункту 5 указанного Положения.

В связи с этим, пункт 5 Положения к спорным правоотношениям применяться не должен, поскольку в настоящем случае имеет место прямое действие норм ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 552, 652 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, площадь земельного участка для расчета арендной платы возможно определить только лишь экспертным путем посредством судебной землеустроительной экспертизы, которая уже была проведена в рамках дела N А60-45437/2015.

В связи с тем, что ни истец, ни ответчик при рассмотрении настоящего дела не представили относимые и допустимые доказательства, указывающие на то, что площадь земельного участка, принимаемая для расчета арендной платы, должна быть иной, в договоре необходимо определить площадь, за которую необходимо вносить плату, в размере 90,7 кв. м

Другие доказательства иной площади участка для исследования и проверки их судом в материалах дела не представлены.

Размер площади, равный 90,7 кв. м истцом в установленном порядке не оспорен.

В остальной части принимаются условия договора, предлагаемые Администрацией, поскольку в этой части условий на момент подачи иска в суд у ответчика имелись возражения.

При этом судом было принято во внимание, что ответчик не возражает против принятия этих условий в редакции истца с целью достижения определенности в договорных взаимоотношениях сторон.

Пункт 1 о том, что арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на неопределенный срок за плату неделимый земельный участок (далее - Участок) с множественностью лиц на стороне Арендатора был принят в редакции Администрации, поскольку ране стороны договорились о заключении договора аренды и в настоящее время договор не заключен.

Пункт 1.2. о том, что стороны по настоящему договору договариваются о согласии на вступление в настоящий договор на стороне Арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на Участке, был принят в редакции Администрации в связи с тем, что на земельном участке расположен также объект недвижимости, который ответчику не принадлежит.

Пункт 2.1.1. о том, что объектом по настоящему договору является Участок, расположенный по улице Шатровая, 72 в городе Екатеринбурге, в пределах границ, указанных в Плане участка (Приложение N 3), прилагаемом к настоящему договору являющемся его неотъемлемой частью, был принят в редакции Администрации, поскольку план участка соответствует площади сформированного участка в размере 526 кв. м

Пункт 2.1.2. об общей площади Участка - 526 кв. м. был принят в редакции Администрации, так как участок поставлен на кадастровый учет с указанной площадью.

Пункт 2.1.4. о кадастровом номере Участка - 66:41:0502041:23 был принят в редакции Администрации, в связи с тем, что этот номер соответствует номеру участка с площадью 526 кв. м по указанному адресу.

Пункт 2.1.5. о том, что участок предоставляется под здания общей площадью 95, 1 кв. м. том числе: - ООО "Эпос-ТКМ" под торговое здание общей площадью 65,1 кв. м., был принят в редакции Администрации, так как материалами дела подтверждена общая площадь всех объектов недвижимости на земельном участке площадью 95,1 кв. м и площадь принадлежащего ответчику объекта недвижимости в размере 65,1 кв. м

Пункт 2.4. о том, что Арендатор обеспечивает проведение работ по уборке благоустройству, а также по организации наружного освещения Участка. Арендатор обязуется соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенически: Противопожарных и иных правил, нормативов. Арендатор не должен допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на Участке прилегающих к нему территориях. Арендатор обязуется использовать Участок в соответствии с условиями его предоставления, обеспечить беспрепятственный доступ на территорию участь владельцам сетей инженерно-технического обеспечения, проходящих через земельный участок, для проведения работ по их эксплуатации и ремонту, был принят редакции Администрации, в связи с тем, что выполнение указанных мероприятий непосредственно связано с обязанностью использовать участок по целевому назначению.

Пункт 3.2. о том, что в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий Договора (за исключением обязанностей по внесению арендной платы), Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 10 (десяти) процентов от размера годовой арендной платы за каждый факт невыполнения или ненадлежащего выполнена условий настоящего договора, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.4 настоящего договора, был принят в редакции Администрации, поскольку не противоречить закону, его действие направлено на стимулирование арендатора использовать участок в соответствие с его целевым назначением.

Пункт 3.3. о том, что в случае выявления Арендодателем факта изменения Арендатором разрешенного использования Участка, предусмотренного пунктом 2.1.5. настоящего договора, Арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы с применение ставки арендной платы, предусмотренной для соответствующего вида использована Участка, а Арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, что у освобождает его от уплаты штрафа в размере, предусмотренном пунктом 3.2 настоящего договора, был принят в редакции Администрации, так как использование земель носит целевой характер и при изменении разрешенного использования арендатор обязан уплачивать арендную плату, исходя из фактического вида разрешенного использования.

Пункт 3.4. о том, что в случае не освобождения или несвоевременного освобождения Арендатором Участка при прекращении действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за все время использования Участка, а также штраф в двукратном размере годовой арендной платы на последний год аренды Участка, был принят в редакции Администрации, поскольку не противоречит закону, его действие направлено на погашение задолженности за пользование участком в случае его фактического использования и возмещения арендодателю возможных потерь в случае задержки освобождения участка.

Пункты 6.1., 6.2 о сроке действия настоящего договора, о возникновении прав и обязанностей арендатора по договору с 01 апреля 2015 года были приняты в редакции Администрации, в связи с тем, что материалами дела подтверждается владение ответчиком объектом недвижимости с 01 апреля 2015, что не противоречит п. 2 ст. 425 ГК РФ

Особые условия договора о том, что Арендатор обязуется письменно уведомить Арендодателя об изменении адреса, в течение 14 дней с момента реорганизации. В случае непредставления Арендатором сведений об изменении адреса, уведомления, в том числе об изменении размера арендной платы, о расторжении договора, направляются Арендодателем по последнему известному (почтовому и (или) юридическому) адресу, были приняты в редакции Администрации, в связи с тем, что такое условие соответствует выводам судебной практики, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 30 июля 2013 г. N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица"

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Нарушений, а также неправильного применения норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Поскольку основания к отмене изменению судебного акта по доводам апелляционной жалобы отсутствуют, в силу статьи 110 АПК РФ госпошлина по апелляционной жалобе относится на ее подателя.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 сентября 2018 года по делу N А60-61675/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.В. Макаров

Судьи

В.Ю. Дюкин Т.Л. Зеленина