Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2018 г. N 18АП-17182/18

г. Челябинск

26 декабря 2018 г.

Дело N А07-30078/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Ермолаевой Л.П., Тимохина О.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройБирь" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2018 по делу N А07-30078/2017 (судья Абдуллина Э.Р.).

В судебном заседании принял участие представитель Прокуратуры Республики Башкортостан - Смолина Елена Валентиновна (поручение N 8-17/2-114-2018/72333 от 05.12.2018, удостоверение).

Общество с ограниченной ответственностью "СтройБирь" (далее - ООО "СтройБирь", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) о признании недействительным договора N 1-15-47зем от 15.01.2015 аренды земельного участка, предоставленного по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка, заключенного между муниципальным районом Бирский район Республики Башкортостан и ООО "СтройБирь", а также применении последствий недействительности в виде приведения сторон договора в первоначальное состояние (т. 1, л.д. 6-8).

Определением суда первой инстанции от 18.12.2017 произведена замена ответчика - Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан на Администрацию городского поселения г. Бирск муниципального района Бирский район Республики Башкортостан.

Определением суда первой инстанции от 18.12.2017 утверждено мировое соглашение между ООО "СтройБирь" и Администрацией городского поселения г. Бирск муниципального района Бирский район Республики Башкортостан, производство по делу прекращено (т. 1, л.д. 121-125).

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 28.04.2018 определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2017 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (т. 2, л.д. 104-110).

В порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело вступил Прокурор Республики Башкортостан.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.10.2018 в удовлетворении исковых требований ООО "СтройБирь" отказано (т. 2, л.д. 120-132).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "СтройБирь" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит определение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 3, л.д. 136-137).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права, что привело к вынесению неправильного судебного акта. Податель жалобы указывает, что судом при рассмотрении спора не была применена статья 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушение которой при проведении аукциона в части определения начальной цены аукциона дает основания считать договор аренды недействительной сделкой. Переданный в аренду земельный участок не соответствует требованиям, предъявляемым указанной нормой для участков, выставляемых на аукцион на право заключения договора аренды в силу отсутствия технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. При определении начального размера арендной платы не была проведена рыночная оценка размера годовой арендной платы на основании статьи 8 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", торги проводились на основании проведенной обществом "СтройБирь" оценки рыночной стоимости земельного участка, к конкурсной документации отчет об оценке приложен не был и арендатором не запрашивался, исходя из презумпции добросовестности арендодателя.

До начала судебного заседания ООО "СтройБирь" представило письменные объяснения, в которых указало, что публичный собственник земли не заключал договор с оценщиком для определения размера годовой арендной платы земельного участка. Отчет об оценке N 062/2014, выполненный оценщиком на основании договора, заключенного с обществом "СтройБирь", содержит сведения не о размере годовой арендной платы земельного участка, а о его рыночной стоимости. Реальный размер годовой арендной платы земельного участка определен в рамках судебной экспертизы по делу N А07-12013/2016 и составляет не 1 098 000 руб., а 133 000 руб. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что поведение ООО "СтройБирь" после заключения спорной сделки давало основание арендодателю полагаться на действительность сделки. Более того, 16.05.2016 общество обращалось к публичному собственнику с предложением изменить пункт 3.1 договора аренды земельного участка в части условия о размере годовой арендной платы. Полагает, что выводы суда о последующем одобрении со стороны ООО "СтройБирь" договора аренды основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку "исцеление" допускается только для оспоримых, а не ничтожных сделок.

Прокурором Республики Башкортостан представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие по приведенным в ней доводам.

В приобщении поступившего от Администрации отзыва на апелляционную жалобу судом отказано в силу несоблюдения требований части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 произведена замена председательствующего судьи Суспициной Л.А. судьей Соколовой И.Ю. В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение дела начато сначала.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истца и ответчика не явились.

С учетом мнения представителя Прокуратуры Республики Башкортостан и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца и ответчика.

В судебном заседании представитель Прокуратуры Республики Башкортостан поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 10.04.2014 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:13:120204:325 (кадастровый номер предыдущего земельного участка 02:13:120204:22). Общая площадь земельного участка составляет 31 261 +/- 62 кв.м. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешенного использования "для строительства многоквартирных жилых домов". Местоположение земельного участка: Республика Башкортостан, Бирский район, город Бирск, с. Пономаревка, уч. 3 (т. 1, л.д. 46-47).

Согласно отчету от 15.09.2014 N 062/2014, выполненному оценщиком Гайфуллиной Л.Р., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325 по состоянию на 29 августа 2014 года составляет 1 098 000 руб. (т. 2, л.д. 26-29).

Администрацией района вынесено постановление N 3358 от 18.11.2014 "О проведении аукциона", в соответствии с которым орган местного самоуправления объявил о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325 (т. 1, л.д. 19-21).

Условия предоставления названного участка: срок аренды - 7 лет; для строительства многоквартирных жилых домов, а именно - 6 (шести) трехэтажных жилых домов (по 36 квартир в каждом) и 5 (пять) двухэтажных таунхаусов; начальная стоимость годовой арендной платы - 1 098 000 руб.; величина повышения размера арендной платы ("шаг аукциона") - 54 900 руб.

29 декабря 2014 года проведены торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325 и составлен протокол заседания соответствующей комиссии N 16 (т. 1, л.д. 22-24).

Из протокола аукциона следует, что к участию в торгах в части лота N 1 (земельный участок с кадастровым номером 02:13:120204:325) допущено и признано участником торгов только общество "СтройБирь". Торги признаны несостоявшимися (менее двух участников).

На основании постановления Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан от 18.11.2014 N 3358 и протокола о результатах торгов от 29.12.2014 N 16 между муниципальным районом Бирский район Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Бирскому району и г. Бирску (арендодатель) и ООО "СтройБирь" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставленного по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка (за исключением аукциона по предоставлению земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства) от 15.01.2015 N 1-15-47зем (т. 1, л.д. 10-15). По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:13:120204:325, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Бирск, с. Пономаревка, уч. 3, для строительства многоквартирных жилых домов, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой (го) к договору (приложение N 1) и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 31261 кв.м. (п. 1.1 договора).

25 февраля 2015 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации договора аренды от 15.01.2015 N 1-15-47зем (т. 1, л.д. 15).

Обращаясь с настоящими исковыми требованиями в арбитражный суд общество "СтройБирь" указало на ничтожность договора аренды земельного участка в связи с нарушением порядка определения начальной цены аукциона, по которой, в силу признания аукциона несостоявшимся, был заключен договор аренды от 15.01.2015 N 1-15-47зем. По мнению истца, определение начальной цены аукциона в размере рыночной стоимости земельного участка противоречит статье 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 8 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Кроме того, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка не соответствует закону по причине отсутствия технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что условие об арендной плате согласовано в договоре по обоюдному соглашению сторон, на основании условий признанного несостоявшимся аукциона; оснований для изменения арендной платы не имеется. Суд также отметил, что общество "СтройБирь" приняло в аукционе участие добровольно, исполнение им договора давало основания полагать, что договор является действующим, в силу чего заявленные требования суд расценил как злоупотребление правом.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 той же статьи требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Из содержания статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспариваемый обществом "СтройБирь" договор аренды оформлен 15.01.2015, в силу чего при оценке оснований его недействительности применяются актуальные нормы статьи 166 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющие презумпцию оспоримости сделки. Ничтожность сделки применительно к требованиям указанных норм апеллянтом не доказана.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Из материалов дела следует, что по результатам проведенного 29.12.2014 аукциона по продаже права на заключение договора аренды в том числе земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325, единственным участником которого было признано общество "СтройБирь", с последним был заключен договор аренды от 15.01.2015 земельного участка на срок с 29.12.2014 по 29.12.2021, для строительства многоквартирных жилых домов.

Согласно пункту 3.1. договора аренды, арендная плата устанавливается в соответствии с постановлением от 18.11.2014 N 3358 и по результатам торгов (протокол от 29.12.2014 N 16) и составляет 1 098 000 руб. в год. Размер арендной платы определен расчетным путем наиболее вероятной цены на дату оценки рыночной ставки арендной платы за пользование объектом оценки на основании выполненного индивидуальным предпринимателем Гайфуллиной Л.Р. отчета от 15.09.2014 N 062/2014 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325 по состоянию на 29.08.2014. Из исследовательской части названного отчета следует, что оценщиком был осуществлен расчет стоимости рыночной ставки арендной платы за пользование объектом оценки различными подходами (т. 2, л.д. 26-29).

В силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 по делу N А07-12013/2016 обществу "СтройБирь" отказано в удовлетворении исковых требований к Администрации об изменении пункта 3.1 договора аренды земельного участка, N 1-15-47зем. от 15.01.2015.

Арбитражный суд при рассмотрении дела N А07-12013/2016 указал, что заключение договора аренды N 1-15-47зем. от 15.01.2015 по начальной цене аукциона, которая составила 1 098 000 руб. за один год аренды, соответствует требованиям пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и в силу положений пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о размере годовой арендной платы, определенной таким образом, не может быть изменено сторонами, поскольку при обратном нарушаются конкурентные процедуры предоставления земельного участка в аренду из категории публичных земель.

Изложенные выводы также положены в основу вынесенного по настоящему делу судом первой инстанции решения; соответствие порядка изменения арендной платы, определенной по результатам торгов, вне соблюдения конкретных процедур апеллянтом нормативно не обосновано.

Утверждения ответчика о несоответствии рекомендуемой цены, указанной в отчете об оценке от 15.09.2014 N 062/2014, выполненного Гайфуллиной Л.Р., размеру годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:13:120204:325, являются предположительными и доказательствами не подтверждены.

Сам по себе факт определения иного размера арендной платы за земельный участок, в качестве которого, по мнению апеллянта, следует считать арендную плату, определенную заключением эксперта N 19-2016 при рассмотрении дела N А07-12013/2016, не может являться правовым основанием для определения иного размера платы за землепользование.

В материалы настоящего дела представлено заключение эксперта N 19-2016 от 19.10.2016, объем и содержание которого не позволяет суду дать оценку относимости и достоверности данного доказательства и проверить выводы эксперта на предмет их полноты, информативности и достоверности (т. 3, л.д. 102-103), тогда как в силу части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Само по себе расхождение значений, определенных в названном заключении со значениями иных исследователей не может исключать их доказательственное значение. В соответствии с правовым подходом, выраженным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 признаваемый Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В силу пункта 3 и пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Исходя из положений изложенных норм применительно к обстоятельствам настоящего дела, суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчик, добровольно исполняя договорное обязательство в соответствии с условиями договора аренды, полагая себя связанными договорным обязательством и давая тем самым своему контрагенту, рассчитывавшему на надлежащее исполнение договора, основания полагаться на добросовестность ответчика, не вправе впоследствии отрицать совершенные им юридически значимые действия по исполнению обязательства путем оспаривания действительности заключенной сделки.

Ссылки апеллянта на то, что риски ненадлежащего исполнения органом местного самоуправления, являющегося организатором торгов, в части определения начальной стоимости торгов не могут быть возложены на арендатора, и при оценке данного обстоятельства следует дать оценку недобросовестности поведения арендодателя, отклоняются, поскольку заключение договора аренды на условиях арендной платы в размере 1 098 000 руб. является следствием поведения обеих сторон сделки.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, заинтересованным лицом, является субъект, имеющий материально-правовой интерес в оспаривании сделки, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2009 N 738-О-О).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 1 и пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Общество "СтройБирь" осуществляло использование земельного участка, являющегося предметом договора аренды N 1-15-47зем. от 15.01.2015, в силу чего должно возместить истцу стоимость землепользования, и не может быть освобождено от оплаты арендной платы исключительно в силу неправильного, по мнению арендатора, порядка определения арендной платы.

Исходя из названного, правовой интерес в оспаривании договора аренды по иску арендатора участка, а также иной размер платы за пользование земельным участком ответчиком не доказаны.

Доводы апелляционной жалобы общества "СтройБирь" о несоответствии выставленного на аукцион участка требованиям конкурсной документации в силу отсутствия технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, отклоняются по вышеизложенным мотивам, обусловленными отсутствием у арендатора, осуществлявшего длительное время использование принятого в аренду земельного участка, права ссылаться на данное обстоятельство в качестве основания недействительности сделки.

Кроме того, в силу положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации недостатки переданного в аренду имущества, при доказанности наличия таковых, могут являться основанием для применения иных способов защиты.

При изложенных обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска общества о признании договора аренды N 1-15-47зем от 15.01.2015 и применении последствий её недействительности являются обоснованными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Государственная пошлина по апелляционным жалобам распределяются судом по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения государственная пошлина относится на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2018 по делу N А07-30078/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройБирь" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.П. Ермолаева О.Б. Тимохин