|
18 марта 2024 г.
|
Дело N А83-24957/2022
|
Резолютивная часть постановления объявлена 12.03.2024.
Постановление изготовлено в полном объеме 18.03.2024.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Евдокимова И.В., Плотникова И.В.,
при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Машлахяном С.В.,
при участии в судебном заседании:
от Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым - Погребняк О.И., представитель на основании доверенности от 09.01.2024 N 06/02.18,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Осовской Ольги Валерьевны на решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.12.2023 по делу N А83-24957/2022
искового заявления Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым
к индивидуальному предпринимателю Осовской Ольге Валерьевне
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации города Алушты Республики Крым
о расторжении договора аренды, понуждении совершить определённые действия и взыскании задолженности в размере 1646946,14 рублей,
УСТАНОВИЛ:
Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением (с учетом заявления об уточнении искового заявления, поданного в порядке статьи 49 АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Осовской Ольге Валерьевне (далее - ответчик, ИП Осовская О.В.), в соответствии с которым просило суд:
- расторгнуть договор аренды объекта муниципальной собственности: нежилого помещения, общей площадью 367,7 кв.м., с кадастровым номером 90:22:010310:4761, расположенного по адресу: г. Алушта, ул. 60 лет СССР, д. 8., назначение объекта-размещение социальной аптеки в части помещения, заключенного 11.01.2021 между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты и Индивидуальным предпринимателем Осовской Ольгой Валерьевной.
- обязать Индивидуального предпринимателя Осовскую Ольгу Валерьевну возвратить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты нежилое помещение, общей площадью 367,7 кв.м., с кадастровым номером 90:22:010310:4761, расположенное по адресу: г. Алушта, ул. 60 лет СССР, д. 8., назначение объекта - размещение социальной аптеки в части помещения, в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в силу, путём подписания акта приема-передачи.
- взыскать задолженность по Договору аренды объекта муниципальной собственности от 11.01.2021 в сумме 1 646 946,14 рублей, из них: основной долг по арендной плате за период с 11.01.2021 по 31.07.2023 в размере 1 302 040,94 рублей, неустойка (пени) за период с 16.02.2021 по 06.09.2023 в размере 344 905,20 рублей.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 13.12.2023 исковые требования удовлетворены полностью.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП Осовская О.В. обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. В частности апеллянт указал на то, что суду не представлено сведений о соблюдении процедуры направления в адрес ответчика предложения о расторжении договора аренды.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2024 апелляционная жалоба принята к производству суда.
От апеллянта поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью ответчика и нахождением на амбулаторном лечении в медицинском учреждении и представлена медицинская справка.
Рассмотрев ходатайство об отложении судебного заседания, коллегия судей отказала в его удовлетворении по следующим основаниям.
Согласно части 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Из смысла указанной нормы следует, что отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является правом, а не обязанностью суда.
Кроме того, правовая позиция апеллянта изложена в апелляционной жалобе, при этом заявитель не лишен был возможности до начала судебного заседания представить дополнительные пояснения в обоснование своих доводов.
В ходатайстве об отложении судебного заседания ответчик не указывает объективных причин, не позволяющих суду апелляционной инстанции рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.
Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения апелляционной жалобы по имеющимся в материалах дела доказательствам и об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства.
Кроме того, ответчиком представлены документы, подтверждающие погашение ответчиком задолженности в размере 1 646 946,14 рублей, из них: основной долг по арендной плате в размере 1 302 040,94 рублей, неустойка (пени) в размере 344 905,20 рублей, что подтверждается квитанциями от 09.03.2024, чек-ордером от 09.03.2024 и банковским подтверждением платежа от 11.03.2024.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 268 АПК РФ, пунктом 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" протокольным определением, отказал в приобщении к материалам дела дополнительных документов, поскольку указанные документы в суд первой инстанции представлены не были, а задолженность ответчика перед истцом была погашена после вынесения решения судом первой инстанции. Указанные обстоятельства будут учтены на стадии исполнения судебного акта.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать и оставить решение суда первой инстанции без изменений, представил отзыв на апелляционную жалобу.
В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционных жалоб в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.
11.01.2021 между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым (далее - Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Осовской Ольгой Валерьевной (далее - Арендатор) заключен договор аренды объекта муниципальной собственности городского округа Алушта Республики Крым, а именно: нежилое помещение, общей площадью 367,7кв.м., с кадастровым номером 90:22:010310:4761, расположенное по адресу: г. Алушта, ул. 60 лет СССР, д. 8.
Договор аренды имущества заключен по результатам открытого аукциона N 18-2020, на основании постановления Администрации города Алушты от 24.11.2020 N 3465 "О передаче имущества в аренду путем проведения торгов".
Нежилое помещение передано Арендатору по Акту приема-передачи объекта от 11.01.2021. В аренду данное помещение передавалось с целью размещения социальной аптеки в части помещения.
Срок действия Договора установлен на 9 лет 11 месяцев (пункт 2.1. Договора).
Согласно пункту 3.2. Договора арендная плата вносится равными частями ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным периодом. Арендная плата за декабрь вносится до 15 декабря текущего финансового года.
Пунктом 3.4 Договора установлено, что арендатор по Договору несет ответственность по уплате арендной платы согласно расчету арендной платы.
Пунктом 3.7. Договора предусматривает, что размер арендной платы изменяется со дня вступления в силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Крым, муниципального образования городской округ Алушта, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, а также применяемых при расчете коэффициентов, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в Договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании Договора, начиная со дня вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы и (или) отдельные коэффициенты. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов. Арендодатель оставляет за собой право направить Арендатору извещение о размере арендной платы на соответствующий период.
Согласно пункту 5.4 договора, арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату в соответствии с условиями настоящего Договора.
Порядок осуществления расчета стоимости арендной платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округа Алушта Республики Крым основан на Методике расчета и распределения арендной платы за передачу имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округа Алушта Республики Крым, утвержденной решением Алуштинского городского совета от 25.02.2022 N 18/18.
Также, в соответствии с пунктом 3.9. Договора, в случае невнесения, несвоевременного либо неполного внесения арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.
Таким образом, как указывает истец, за ИП Осовской О.В. числится задолженность по арендным платежам в сумме 1 646 946,14 рублей, из них: основной долг по арендной плате за период с 11.01.2021 по 31.07.2023 в размере 1 302 040,94 рублей, неустойка (пени) за период с 16.02.2021 по 06.09.2023 в размере 344 905,20 рублей.
Пунктом 7.2. Договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне. В случае отказа от расторжения либо неполучение ответа в указанный в предложении срок, заинтересованная сторона вправе предъявить требование о расторжении договора в суд.
Согласно пункту 7.3 договора, расторжение Договора оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора и по акту возврата объекта. Обязательства по Договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Обязательства по оплате арендной платы прекращаются после полного их исполнения.
В соответствии с пунктом 7.4 договора, договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендодателя в порядке, предусмотренном п. 7.3, в случаях в частности, невнесения арендной платы Арендатором более двух раз подряд.
Истец указал, что систематическое нарушение ответчиком условий договора от 11.01.2021, в частности невнесение арендной платы более двух раз подряд, служит основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды от 11.01.2302.1
Расторжение договора оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора (пункт 7.3.). Соответствующее соглашение было направлено в адрес ИП Осовской О.В.
С целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом 26.10.2022 за N 2795/02.18 в адрес ответчика направлялась претензия.
Неисполнение требований претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, соответственно не подлежит отмене.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Исковые требования основаны на неисполнении ответчиком договорных обязательств, вытекающих из арендных отношений.
Как правильно указал суд первой инстанции, ответчик свои обязательства по договору аренды, исполнил с нарушением срока указанного в Договоре.
Факт внесения ответчиком арендных платежей с нарушение срока, установленного в Договоре, подтвержден материалами дела
Факт получения и использования имущества ответчиком по договору сторонами не оспаривается.
Доказательств возврата спорного имущества ответчиком не представлено.
В соответствии с пунктом 3.4 договора, Арендатор несет ответственность по уплате арендной платы согласно расчету арендной платы; пункт 5.4 договора возлагает обязанность на Арендатора своевременно оплачивать арендную плату в соответствии с условиями настоящего Договора.
Порядок осуществления расчета стоимости арендной платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округа Алушта Республики Крым основан на Методике расчета и распределения арендной платы за передачу имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округа Алушта Республики Крым, утвержденной решением Алуштинского городского совета от 25.02.2022 г. N 18/18.
Так, согласно пункту 6 Методики в случае если договор аренды заключается на срок более года, предусматривается ежегодное изменение размера арендной платы на коэффициент пересчета, соответствующий наибольшему значению индекса потребительских цен, установленному Прогнозом социально-экономического развития Республики Крым на соответствующий финансовый год, ежегодно одобряемым Советом министров Республики Крым. Коэффициент пересчета применяется ежегодно для расчета размера ежемесячной арендной платы, начиная с первого января года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.
Распоряжением Совета министров Республики Крым от 27.10.2021 N 1433-р "Об одобрении прогноза социально-экономического развития Республики Крым на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов" установлен индекс потребительских цен в размере 104,2 %.
Размер арендной платы рассчитан истцом следующим образом: рыночная годовая величина размера арендной платы за объект аренды, определенная по результатам торгов (аукциона) умноженное на индекс потребительских цен.
Согласно расчету истца, за ответчиком числится задолженность за период с 11.01.2021 по 31.07.2023 в размере 1 302 040,94 рублей.
Судами данный расчёт проверен и признан методологически и арифметически верным.
Контррасчет суммы долга ответчиком не представлен, возражений относительно заявленной ко взысканию суммы долга также не представлено.
Учитывая наличие исчерпывающего перечня доказательств, содержащихся в материалах дела, позволяющих достоверно установить факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны ответчика, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности исковых требований Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым о взыскании задолженности за период с 11.01.2021 по 31.07.2023 в размере 1 302 040,94 рублей.
Кроме того, истцом заявлены требования о расторжении договора аренды объекта муниципальной собственности от 11.01.202.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Исходя из пунктов 28-30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей. Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Пунктом 7.2. договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне. В случае отказа от расторжения либо неполучение ответа в указанный в предложении срок, заинтересованная сторона вправе предъявить требование о расторжении договор в суд.
Расторжение договора оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора (пункт 7.3.).
Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика направлялось предупреждение о необходимости исполнения арендатором договорного обязательства в разумный срок и предложение о расторжении спорного договора аренды от 26.10.2022 N 2795/02.18. Соответствующее соглашение о расторжении договора было направлено в адрес ИП Осовской О.В., что подтверждается почтовыми квитанциями N 62, 63, 64 от 26.10.2022.
Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Апелляционным судом установлено, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендных платежей более двух раз подряд, т.е. имеются существенные нарушения условий договора.
Коллегия суд
