Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2019 г. N 10АП-22877/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20 мая 2019 г. N Ф05-6287/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

24 января 2019 г.

Дело N А41-25538/18

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Юдиной Н.С., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Наджафовым О.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ступинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17.10.2018, принятое судьей Бобковой С.Ю. по делу N А41-25538/18 по исковому заявлению ООО "Телец" к Администрации Ступинского муниципального района Московской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, третьи лица: Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области, муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр",

при участии в заседании:

от истца - Похольчик С.С. и Коняшин М.И. по доверенности от 18.01.2019;

от ответчика - представитель Асонова М.Н. по доверенности от 10.01.2019;

от третьих лиц - представители не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Телец" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Ступинского муниципального района Московской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 51,6 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 63, ком. 1-6 на условиях протокола разногласий, предложенных ООО "Телец", с учетом уточнения заявленных требований:

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции: Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и судебный акт по делу N А41-41038/17.

Пункт 2.6. дополнить "Помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр".

Пункт 3.3. изложить в следующей редакции: Продавец-Залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр", никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит.

Пункт 4.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика, составленном на основании судебной экспертизы по делу N А41-25538/18 и составляет 1 590 200 (один миллион пятьсот девяносто тысяч двести ) рублей".

Пункт 4.2. изложить в следующей редакции: Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

Указанная в пункте 4.1 сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема- передачи имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

Пункт 4.3.1. договора изложить в следующей редакции: "Первый платеж составляет 26 503,33 руб. (двадцать шесть тысяч пятьсот три рубля 33 коп.). Датой платежа является дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодателя".

Пункт 4.3.4. договора изложить в следующей редакции: "Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежемесячной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов.

Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей".

Пункт 6.1. изложить в следующей редакции: Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества.

Пункт 6.5 изложить в следующей редакции: покупатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в пункте 3.1. имущество.

Пункт 7.1.1. изложить в следующей редакции: Передать Покупателю Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора. Передать покупателю Имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1. настоящего договора.

Пункт 7.2.1. изложить в следующей редакции: Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли - продажи и акта приема-передачи имущества.

Пункт 7.2.7. исключить полностью.

Дополнить раздел 7 пунктом 7.4. Использовать указанное в пункте 3.1. настоящего договора Имущество в целях установленных Уставом общества.

Решением от 17.10.2018 Арбитражный суд Московской области урегулировал разногласия, возникшие между Администрацией Ступинского муниципального района Московской области и ООО "Телец" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 51,6 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 63, ком. 1-6, изложив спорные пункты договора в следующей редакции.

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судебные акты по делу N А41-41038/17, постановление администрации Ступинского муниципального района от 16.12.2017 N 4072-п "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 63, этаж 1, помещение I, III, IV, V".

Пункт 2.6 договора дополнить "Помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр".

Пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: "Продавец-Залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр", никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит".

Пункт 4.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика, составленном на основании судебной экспертизы по делу N А41-25538/18 и составляет 1 590 200 (один миллион пятьсот девяносто тысяч двести ) рублей".

Пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции: "Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем -субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

Указанная в пункте 4.1 сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема- передачи имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя".

Пункт 4.3.1 договора изложить в следующей редакции: "Первый платеж составляет 26 503,33 руб. (двадцать шесть тысяч пятьсот три рубля 33 коп.). Датой платежа является дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодателя".

Пункт 4.3.4. договора изложить в следующей редакции: "Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежемесячной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов.

Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей".

Пункт 6.1 договора изложить в следующей редакции: "Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества".

Пункт 6.5 договора изложить в следующей редакции: "Покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в пункте 3.1. имущество. После передачи Имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели Имущества несет Покупатель-Залогодатель".

Пункт 7.1.1 договора изложить в следующей редакции: "Передать Покупателю Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1. настоящего договора. Передать покупателю Имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1. настоящего договора".

Пункт 7.2.1 договора изложить в следующей редакции: "Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества".

Пункт 7.2.7 договора изложить в следующей редакции: "Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца-залогодержателя. Копию страхового полиса представить

продавцу-залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования".

Дополнить раздел 7 пунктом пунктом 7.4. "Использовать указанное в пункте 3.1. настоящего договора Имущество в целях установленных Уставом общества".

Приложение N 1

к договору купли-продажи

График платежей на расчетный счет Продавца-Залогодержателя.

Период оплаты			Сумма основного долга	Сумма основного платежа	Сумма начисленных процентов	Итого к оплате (ячейка 5 +ячейка 6)
с	по	количество дней	руб.	руб.	руб.	руб.
1	2	3	4	5	6	7
17.10.2018	31.10.2018	14	1590200,00	26 503,33	0,00	26 503,33
01.11.2018	30.11.2018	29	1 563 696,67	26 503,33	3 209,51	29 712,84
01.12.2018	31.12.2018	30	1 537 193,34	26 503,33	3 263,90	29 767,23
01.01.2019	31.01.2019	30	1 510 690,01	26 503,33	3 207,63	29 710,96
01.02.2019	28.02.2019	27	1 484 186,68	26 503,33	2 836,22	29 339,55
01.03.2019	31.03.2019	30	1 457 683,35	26 503,33	3 095,08	29 598,41
01.04.2019	30.04.2019	29	1 431 180,02	26 503,33	2 937,51	29 440,84
01.05.2019	31.05.2019	30	1 404 676,69	26 503,33	2 982,53	29 485,86
01.06.2019	30.06.2019	29	1 378 173,36	26 503,33	2 828,72	29 332,05
01.07.2019	31.07.2019	30	1 351 670,03	26 503,33	2 869,98	29 373,31
01.08.2019	31.08.2019	30	1 325 166,70	26 503,33	2 813,71	29 317,04
01.09.2019	30.09.2019	29	1 298 663,37	26 503,33	2 665,52	29 168,85
01.10.2019	31.10.2019	30	1 272 160,04	26 503,33	2 701,16	29 204,49
01.11.2019	30.11.2019	29	1 245 656,71	26 503,33	2 556,72	29 060,05
01.12.2019	31.12.2019	30	1 219 153,38	26 503,33	2 588,61	29 091,94
01.01.2020	31.01.2020	30	1 192 650,05	26 503,33	2 525,42	29 028,75
01.02.2020	29.02.2020	28	1 166 146,72	26 503,33	2 304,68	28 808,01
01.03.2020	31.03.2020	30	1 139 643,39	26 503,33	2 413,18	28 916,51
01.04.2020	30.04.2020	29	1 113 140,06	26 503,33	2 278,49	28 781,82
01.05.2020	31.05.2020	30	1 086 636,73	26 503,33	2 300,94	28 804,27
01.06.2020	30.06.2020	29	1 060 133,40	26 503,33	2 169,99	28 673,32
01.07.2020	31.07.2020	30	1 033 630,07	26 503,33	2 188,70	28 692,03
01.08.2020	31.08.2020	30	1 007 126,74	26 503,33	2 132,58	28 635,91
01.09.2020	30.09.2020	29	980 623,41	26 503,33	2 007,24	28 510,57
01.10.2020	31.10.2020	30	954 120,08	26 503,33	2 020,34	28 523,67
01.11.2020	30.11.2020	29	927 616,75	26 503,33	1 898,74	28 402,07
01.12.2020	31.12.2020	30	901 113,42	26 503,33	1 908,10	28 411,43
01.01.2021	31.01.2021	30	874 610,09	26 503,33	1 857,05	28 360,38
01.02.2021	28.02.2021	27	848 106,76	26 503,33	1 800,77	28 304,10
01.03.2021	31.03.2021	30	821 603,43	26 503,33	1 744,50	28 247,83
01.04.2021	30.04.2021	29	795 100,10	26 503,33	1 631,95	28 135,28
01.05.2021	31.05.2021	30	768 596,77	26 503,33	1 631,95	28 135,28
01.06.2021	30.06.2021	29	742 093,44	26 503,33	1 523,16	28 026,49
01.07.2021	31.07.2021	30	715 590,11	26 503,33	1 519,40	28 022,73
01.08.2021	31.08.2021	30	689 086,78	26 503,33	1 463,13	27 966,46
01.09.2021	30.09.2021	29	662 583,45	26 503,33	1 359,96	27 863,29
01.10.2021	31.10.2021	30	636 080,12	26 503,33	1 350,58	27 853,91
01.11.2021	30.11.2021	29	609 576,79	26 503,33	1 251,16	27 754,49
01.12.2021	31.12.2021	30	583 073,46	26 503,33	1 238,03	27 741,36
01.01.2022	31.01.2022	30	556 570,13	26 503,33	1 181,76	27 685,09
01.02.2022	28.02.2022	27	530 066,80	26 503,33	1 012,94	27 516,27
01.03.2022	31.03.2022	30	503 563,47	26 503,33	1 069,21	27 572,54
01.04.2022	30.04.2022	29	477 060,14	26 503,33	979,17	27 482,50
01.05.2022	31.05.2022	30	450 556,81	26 503,33	956,66	27 459,99
01.06.2022	30.06.2022	29	424 053,48	26 503,33	870,37	27 373,70
01.07.2022	31.07.2022	30	397 550,15	26 503,33	844,11	27 347,44
01.08.2022	31.08.2022	30	371 046,82	26 503,33	787,84	27 291,17
01.09.2022	30.09.2022	29	344 543,49	26 503,33	707,18	27 210,51
01.10.2022	31.10.2022	30	318 040,16	26 503,33	675,29	27 178,62
01.11.2022	30.11.2022	29	291 536,83	26 503,33	598,38	27 101,71
01.12.2022	31.12.2022	30	265 033,50	26 503,33	562,74	27 066,07
01.01.2023	31.01.2023	30	238 530,17	26 503,33	506,47	27 009,80
01.02.2023	28.02.2023	27	212 026,84	26 503,33	405,17	26 908,50
01.03.2023	31.03.2023	30	185 523,51	26 503,33	393,92	26 897,25
01.04.2023	30.04.2023	29	159 020,18	26 503,33	326,39	26 829,72
01.05.2023	31.05.2023	30	132 516,85	26 503,33	281,37	26 784,70
01.06.2023	30.06.2023	29	106 013,52	26 503,33	217,59	26 720,92
01.07.2023	31.07.2023	30	79 510,19	26 503,33	168,82	26 672,15
01.08.2023	31.08.2023	30	53 006,86	26 503,33	112,55	26 615,88
01.09.2023	30.09.2023	29	26 503,53	26 503,33	54,40	26 557,73
01.10.2023	16.10.2023	15	0,20	26 503,33	0,00	26 503,33
Итого:				1 590 199,80	97 789,21	1 687 989,01

Законность и обоснованность указанного судебного акта проверяются по апелляционной жалобе Администрации Ступинского муниципального района Московской области, в которой заявитель просит судебный акт суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований - отказать.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, решением от 18.08.2017 Арбитражного суда Московской области по делу N А41-41038/17 суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права ООО "Телец" на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 51,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 63, этаж 1, помещение I, III, IV, V, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как указал истец, от Администрации Ступинского муниципального района Московской области поступил проект договора купли-продажи, однако не согласившись с некоторыми положениями проекта договора, истец направил администрации протокол разногласий к проекту указанного договора купли - продажи муниципального имущества.

Отказ ответчика от принятия договора в редакции протокола разногласий послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с недостижением согласия по условиям договора, истец правомерно обратился в суд с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (для которой заключение договора обязательно как в силу закона, так и в силу решения суда) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Согласно пункту 2.1. договора одним из оснований заключения договора является постановление Администрации Ступинского муниципального района Московской области от 16.12.2017 N 4072-п "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 63, этаж 1, помещение I, III, IV, V".

Истец просит изложить указанный пункт договора, исключив из него ссылку на постановление Администрации Ступинского муниципального района Московской области от 16.12.2017 N 4072-п "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 63, этаж 1, помещение I, III, IV, V".

Поскольку указанное постановление является основанием для заключения договора в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", исключение ссылки на данный документ из текста договора является необоснованным.

Однако пункт 1.1.1. указанного постановления устанавливает обязанность покупателя использовать Имущество строго по целевому назначению.

Между тем, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ и Закон Московской области от 17.10.2008 N145/2008-03 не содержит указаний по использованию выкупаемого имущества строго по целевому назначению, а также не предоставляет органу муниципальной власти права самостоятельно устанавливать вид целевого назначения помещения, переходящего по договору в собственность общества.

В предложенной ответчиком редакции договора пунктом 2.6 указано, что помещение не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Однако спорное имущество находится в оперативном управлении у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр", что создаст препятствия в государственной регистрации перехода права собственности в случае, если имущество не будет изъято из оперативного управления.

Между тем, администрация как добросовестный участник правоотношений, исходя из смысла данных правоотношений, обязана самостоятельно, без обращения истца, а также без судебного акта, вынесенного по результатам оспаривания соответствующих действий (бездействия), совершить в пределах предоставленных ей полномочий действия, направленные на организацию процедуры отчуждения имущества в порядке приватизации.

При таких условиях является обоснованным включение в пункт 2.6 договора условия об изъятии имущества из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр".

С учетом изложенного пункт 3.3 договора следует изложить в следующей редакции:

"Продавец-Залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр", никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит".

Учитывая техническое состояние объекта недвижимости, его назначение и расположение, а также учитывая его кадастровую стоимость и стоимость аналогичных объектов недвижимости в данном районе, истец полагает, что указанная в пункте 4.1 договора стоимость является недостоверной.

Ответчик полагает применимой цену имущества, определенную отчетом оценщика по заданию органа местного самоуправления.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.12 N 7240/12.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 06.03.2017 - дату обращения истца за выкупом указанного имущества - определением от 13.08.2018 по ходатайству истца судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Фроловой Е.Ю., предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость без учета налога на добавленную стоимость нежилого помещения общей площадью 51,6 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 63, ком. 1-6 по состоянию на 06.03.2017 составляет 1 590 200 руб.

Возражения ответчика сводятся к оспариванию выводов эксперта, не доверять которым основания отсутствуют.

При таких условиях указанная стоимость применима к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества, а пункт 4.1 следует изложить в следующей редакции:

"Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика, составленном на основании судебной экспертизы по делу N А41-25538/18 и составляет 1 590 200 (один миллион пятьсот девяносто тысяч двести) рублей".

Порядок оплаты имущества установлен пунктом 4.2 договора - в рассрочку на пять лет с момента заключения договора.

Согласно протоколу разногласий истец просит пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции:

"Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет. Указанная в пункте 4.1 сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема- передачи имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя".

Данная редакция договора соотносится с положениями норм действующего законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Пункты 4.3.1, 4.3.4 договора истец просит изложить в следующей редакции:

пункт 4.3.1. "Первый платеж составляет 26 503 руб. 33 коп (двадцать шесть тысяч пятьсот три рубля 33 коп.). Датой платежа является дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодателя".

пункт 4.3.4. "Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежемесячной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов.

Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей".

Данная редакция договора соотносится с положениями норм действующего законодательства.

Согласно пункту 6.1 договора в редакции ответчика передача имущества покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение 10 дней после поступления денежных средств в размере, указанном в пункте 4.3.1 договора.

Истец просит изложить пункт 6.1 договора в следующей редакции:

"Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема- передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества", что с учетом рассрочки платежа является правомерным.

Согласно положениями пункта 6.5 договора в редакции ответчика до момента выполнения покупателем-залогодателем залоговых обязательств покупатель-залогодатель не вправе распоряжаться имуществом. После передачи имущества по акту приема- передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества несет покупатель-залогодатель.

Истец просит пункт 6.5. изложить в следующей редакции:

"Покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не вправе без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в пункте 3.1. имущество".

Указанная редакция договора соответствует нормам действующего законодательства, однако в части перехода риска случайной гибели возможно принять редакцию ответчика.

Согласно пункту 7.1.1 договора в редакции ответчика в обязанности продавца входит передача покупателю Имущества, являющегося предметом настоящего договора и указанного в пункте 3.1. настоящего договора.

Истец просит изложить указанный пункт договора в следующей редакции:

"Передать Покупателю Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1. настоящего договора. Передать покупателю Имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1. настоящего договора".

Указанная редакция является обоснованной.

Согласно пункту 7.2.1 договора в редакции ответчика покупатель обязан оплатить выкупленное имущество в полном объеме в соответствии с пунктами 4.1 и 4.3.4 в срок, установленный пунктом 4.2 договора.

С учетом изменения порядка оплаты имущества, установленного пунктами 4.1, 4.2 договора, суд первой инстанции обоснованно принял положения пункта 7.2.1 договора в следующей редакции: "Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема- передачи имущества".

Пунктом 7.2.7 договора в редакции ответчика предусмотрена следующая обязанность покупателя: "Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца-залогодержателя. Копию страхового полиса представить продавцу-залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования".

Истец просит указанный пункт договора исключить полностью.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 343 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338 ГК РФ), обязан страховать от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя заложенное имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования.

Пункт 7.2.7 договора предусматривает фактическое страхование рисков, связанных с потерей имущества в случае утраты собственности, что соответствует требованиям статьи 343 ГК РФ и не нарушает прав истца.

Таким образом, пункт 7.2.7 подлежит включению в договор в редакции ответчика.

Истец также просит дополнить раздел 7 пунктом 7.4, указав обязанность покупателя использовать имущество в целях, установленных уставом общества.

Поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго по целевому назначению, установленному муниципальным органом власти законодательством Российской Федерации не установлено, суд первой инстанции обоснованно дополнил договор пунктом 7.4 об использовании имущества в целях, установленных уставом покупателя.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что ООО "Телец " в установленные законом сроки не оспорило достоверность величины рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения.

Данные доводы ответчика не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с часть 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли- продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Администрация указывает, что письмо, направленное в адрес ООО "Телец" было возвращено ответчику 02.02.18. Однако согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 14280018028651 - Бандероль весом 152 грамма получена ООО "Телец" 21.02.2018. Более того, врио начальника Каширского почтамта В.Б. Тягунов в письме от 16.05.18 сообщает, что заказная бандероль с простым уведомлением на имя ООО "Телец" поступила в отделение почтовой связи г. Ступино 142800 - 02.02.18, вручена - 21.02.2018 по доверенности гл. бух. Расшивец О.С.

ООО "Телец" направило 02.03.2018 в Администрацию протокол разногласий, после получения обществом проекта договора и постановления Администрации Ступинского муниципального района от 26.12.2017 N 4072-п "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 63, пом. 1,111,IV,V".

На основании вышеизложенного, доводы администрации о пропуске заявителем тридцатидневного срока на заключение договора несостоятелен.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что изложенные в экспертном заключении эксперта Фроловой Е.Ю. от 05.09.2018 N 18-0806 доводы не основаны на нормах законодательства, заключение содержит сведения, не соответствующие действительным обстоятельствам дела, и содержит ошибки, неточности и искажения.

Данные доводы ответчика не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Согласно пункту 11 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" данный пункт представлен образом:

"основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком."

Кроме того, согласно пункту 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Обоснование отказа от использования затратного подхода не противоречит пункту 19 ФСО N 1, согласно которому затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В заключении эксперта приведено полное обоснование отказа от использования затратного подхода, основным фактором отказа является то, что объект экспертизы представляет собой встроенное нежилое помещение. Правильность отказа от использования затратного подхода к оценке стоимости встроенного нежилого помещения, являющегося частью здания, подтверждается пунктом 24 ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещении.

Методика расчета чистого операционного дохода приведена на странице 19 заключения эксперта N 18-0806 по настоящему делу. Методика расчета в полном объеме соответствует теории оценки.

Итоговый расчет чистого операционного дохода представлен в таблице 2.8 заключения эксперта. Обоснование каждой полученной величины, в том числе Московской области по состоянию потенциального валового дохода и действительного валового дохода приведены на страницах 20-29 заключения эксперта.

Нарушений абзаца 12 статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ не имеется, т.к. экспертом не использовалась документы, представленные истцом.

Экспертом при подготовке заключения использовались только документы, предоставленные судом согласно письму Арбитражного суда Московской области от 13.08.2018, а именно: копия определения Арбитражного суда Московской области по делу N А41-25538/18 от 13.08.2018, копия паспорта БТИ по состоянию на 04.03.2009, данная информация приведена в пункте 1.4. заключения эксперта. Копии данных документов, заверенных Арбитражным судом Московской области, представлены в приложениях к заключению на стр. 42-47.

В пункте 2 апелляционной жалобы указан объект экспертизы площадью 421,3 кв.м, расположенный по адресу: г. Ступино, ул. Андропова, д. 29/9, этаж, помещение 1, 2.

Однако указанный объект не являлся предметом экспертизы и не относится к делу N А41-25538/18.

Аналоги, использованные для сравнения, подобраны экспертом как наиболее близкие по ценообразующим факторам из всех представленных на рынке недвижимости г. Ступино нежилых помещений с учетом профессионального суждения оценщика. Объект экспертизы представляет собой нежилое встроенное помещение свободного назначения, которое используется в качестве торгово-офисного помещения, включающего как торговые площади, так и офисные площади (помещение N 6 согласно поэтажному плану), и частично подсобно-складские (помещение N 4 согласно поэтажному плану). Фактическое использование помещений подтверждается фотографиями, приведенными в разделе 4 заключения эксперта.

При этом объект экспертизы расположен на второй линии с входной группой со стороны двора дома, что делает исследуемый объект визуально недоступным и ограничивает его использование под торговое помещение, ориентированное на пешеходный и автомобильный поток потенциальных покупателей. В заключении эксперта на стр. 9 приведены выводы на основе анализа местоположения о направлениях использования площадей исследуемого объекта в качестве помещений свободного назначения, близких по своим характеристикам к торговым, товарная специализация и ориентированность которых не зависит от пешеходного и автомобильного трафика (например, центр выдачи интернет-магазина), или офисным помещениям.

Аналоги также представляют собой нежилые помещения свободного назначения, которые могут использоваться как торговые и как офисные, поэтому сравнимы по назначению с объектом экспертизы.

Согласно сложившейся практике оценки, в качестве аналогов используются объекты, которые могут по некоторым параметрам отличаться от объекта оценки, т.к. абсолютно идентичные объекты на рынке недвижимости не представлены. В связи с этим в теории оценки существует понятие "метода корректировок".

Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Таким образом, в связи с отсутствием на рынке недвижимости нежилых помещений идентичных объекту оценки, аналоги, используемые для расчёта, откорректированы на площадь с целью приведения стоимости аналогов отличной площади к действительной стоимости объекта оценки.

Таким образом, стоимость аналогов с учетом корректировок некоторых ценообразующих факторов приведена к ценообразующим факторам объекта оценки, что соответствует принципам достаточности, достоверности и существенности.

В рамках заключения эксперта используется значение торга в размере 13,9 процента и 16,9 размере в зависимости от подхода Значение торга подтверждено ссыпкой на источник информации - справочник оценщика, информация о котором приведена в соответствующих разделах заключения. Значение торга обусловлено стагнацией на рынке недвижимости, низкой активностью рынка и падением цен на рынке коммерческой недвижимости в 2017 и 2018 годах, что отражено в разделе 2.5 экспертного заключения.

Таким образом, суд первой инстанции законно и обоснованно в рамках судебного разбирательства назначил оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту Фроловой Е.Ю., предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Указанное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела. Отсутствуют основания не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

Выводы экспертного заключения в установленном законом порядке оспорены не были (статья 65 АПК РФ).

Ходатайств о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы, либо отвод эксперту по результатам исследования судом первой инстанции заключения экспертизы и допроса эксперта ответчиком заявлено не было.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2018 года по делу N А41-25538/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.С. Юдина Э.С. Миришов