Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2019 г. N 15АП-20784/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2019 г. N Ф08-1560/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

24 января 2019 г.

дело N А32-37960/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Конозовой Е.В.

при участии:

от истца - представитель не явился, извещен;

от ответчиков - представители не явились, извещены;

от третьего лица - представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 19.11.2018 по делу N А32-37960/2018

по иску администрации города Сочи

к ответчикам: ИП Бабаеву Тамазу Ишхановичу и ООО "Дениз"

при участии третьего лица - Коухов Михаил Александрович

о расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Семушина А.В.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дениз" (далее - ответчик, общество), индивидуальному предпринимателю Бабаеву Тамазу Ишхановичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 28.11.2013 N 4900009306. Требования мотивированны ненадлежащим исполнением ответчиками своих обязательств, вытекающих из договора аренды.

Решением суда от 19.11.2018 в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Сочи отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что Администрацией г. Сочи в материалы дела представлены претензии с предложением оплатить образовавшуюся задолженность, направленная по юридическому адресу ответчика и претензия с предложением явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора. Из указанного следует, что администрацией соблюден установленный законом досудебный порядок. Начисленная арендодателем неустойка арендатором не оплачена.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации город Сочи от 08.11.2013 N 2449 между муниципальным образованием город - курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью "Дениз", индивидуальным предпринимателем Бабаевым Тамазом Ишхановичем заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.11.2013 N 4900009306.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском штампа о государственной регистрации от 11.12.2013 N385/2013-208.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 661 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205024:18, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская, с видом разрешенного использования - "комплекс медицинских учреждений и магазин", в территориальной зоне РК. Категория земель - земли населенных пунктов.

Срок действия договора аренды установлен с момента его государственной регистрации до 08.11.2062 (п. 2.1).

Разделом 3 договора установлено, что исчисление арендной платы устанавливается с 08.11.2013 до 08.11.206, размер арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28.11.2013 N 3/69/ОЗ-2013 и составляет 713 478 руб.

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

В соответствии с п. 8.4 по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором.

Согласно выписке из ЕГРН от 16.01.2018 N 99/2018/59702575 правообладателем спорного земельного участка является муниципальное образование город - курорт Сочи, право собственности от 18.02.2010 N23-2350/007/2010-144.

Вместе с тем, ответчиками нарушены существенные условия договора в части своевременной внесения арендной платы.

В рамках досудебного урегулирования спора письмами от 24.05.2017 ООО Дениз", Бабаеву Т.И. направлены претензии о необходимости погашения задолженности по арендной плате за землю в 10-дневный срок.

Судом установлено, что в рамках дела N А32-7798/2018 администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании с ООО "Дениз" задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205024:18, за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в размере 206 520,78 руб. и пени в размере 16 124,09 руб., взыскании с ИП Бабаева Тамаза Ишхановича задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205024:18, за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в размере 103 830,89 руб. и пени в размере 2 661,75 руб.

Также администрацией были направлены претензии о досрочном расторжении договора, от 17.08.2017 N 18881/02-05-16 в адрес ООО "Дениз", от 26.09.2017 N 10278/02-05-16 в адрес Бабаева Т.И.

Ненадлежащее исполнение ответчиками своих обязательств по внесению арендной платы послужило истцу основанием для обращения в суд за защитой нарушенного права.

Придя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из содержания п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309 и ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ,. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК РФ).

Частью 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок.

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

Между тем, как следует из выписки из ЕГРН от 11.05.2018 за N 77-100/377/2018-2683 на настоящий момент правообладателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205024:18, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул.Дагомысская, является Коухов Михаил Александрович.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Переход права собственности на недвижимость, занимающую арендованный земельный участок, от арендатора к другому лицу не поименован среди оснований для расторжения договора ни законом, ни договором.

Такое обстоятельство влечет перемену лиц на стороне арендатора земельного участка в силу положений ч. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ. При этом арендное обязательство не прекращает своего действия.

Таким образом, Коухов Михаил Александрович является стороной спорного договора аренды в силу закона.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что общество с ограниченной ответственностью "Дениз" и индивидуальный предприниматель Бабаев Т.И. являются ненадлежащими ответчиками по настоящему делу.

Поскольку истец при рассмотрении дела в суде первой инстанции отказался заменить ответчиков на Коухова М.А., в иске судом отказано правомерно по указанному основанию.

Доводы апелляционной жалобы заявителя не учитывают вышеизложенные обстоятельства и установленный судом факт ненадлежащих ответчиков общества и ИП Бабаева Т.И., основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 47 АПК РФ если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Кроме того, оценивая исковые требования, апелляционный суд учитывает, что Бабаев Т.И. в период рассмотрения дела произвел погашение задолженности в размере 351 585, 91 руб. по 10.03.2018 согласно квитанции от 02.10.2018. Коухов М.А. также произвел оплату арендной платы по платежному поручению от 07.11.2018 в сумме 218 341, 51 руб.

В рамках дела N А32-7798/2018 арбитражный суд Краснодарского края пришел к выводу, что задолженность ООО "Дениз" и Бабаева Т.И. отсутствует, поскольку ООО "Дениз" за период с 01.01.2017 по 15.03.2018 внесло оплату в размере 50 000 руб., Бабаев Т.И. за период с 01.01.2017 по 15.03.2018 внес оплату в размере 151 689,89 руб., а также 02.10.2018 чеком-ордером 354 085,91 руб.

Таким образом, нарушения в просрочке погашения не являются существенными, не носят неустранимого характера, устранены ответчиками, в связи с чем, не лишили арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Несмотря на несвоевременную оплату долга, суд апелляционной инстанции отмечает, что сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450 и 619 ГК РФ. Принимая во внимание изложенное, а также долгосрочный характер отношений сторон, наличие на спорном земельном участке принадлежащего Коухову М.А на праве собственности объекта недвижимости, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Также суд отмечает, что факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы в рассматриваемом случае не может служить основанием для расторжения договора аренды. Такая мера ответственности не соразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2018 по делу N А32-37960/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина В.Л. Новик