Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2019 г. N Ф08-1560/19 по делу N А32-37960/2018

г. Краснодар

24 апреля 2019 г.

Дело N А32-37960/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Дениз" (ИНН 2320124658, ОГРН 1042311701662), индивидуального предпринимателя Бабаева Тамаза Ишхановича (ИНН 232000528617, ОГРНИП 304232002000271), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2018 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу N А32-37960/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Дениз" (далее - общество), индивидуальному предпринимателю Бабаеву Тамазу Ишхановичу (далее - предприниматель) с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 28.11.2013 N 4900009306.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиками обязательства по внесению платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:18 по договору аренды (с множественностью лиц на стороне арендатора). Допущенные ответчиками нарушения являются существенными и влекут расторжение договора от 28.11.2013 N 4900009306 на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что на основании постановления администрации от 08.11.2013 N 2449 между муниципальным образованием город-курорт Сочи, обществом и предпринимателем заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.11.2013 N 4900009306. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском штампа о государственной регистрации от 11.12.2013 N 385/2013-208. По условиям договора арендодатель обязуется предоставить арендаторам во временное владение и пользование земельный участок площадью 661 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205024:18, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская, с видом разрешенного использования - комплекс медицинских учреждений и магазин. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 08.11.2062. Исчисление арендной платы устанавливается с 08.11.2013 до 08.11.2062, размер арендной платы за участок определяется в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28.11.2013 N 3/69/ОЗ-2013 и составляет 713 478 рублей. Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за четвертый квартал производится до 10 ноября текущего года. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), содержащимся в выписке от 16.01.2018 N 99/2018/59702575, правообладателем земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи, право собственности зарегистрировано 18.02.2010 (запись N 23-2350/007/2010-144). Со ссылкой на нарушение условия договора о своевременном внесении арендной платы, ответчикам в рамках досудебного урегулирования спора письмами от 24.05.2017 направлены претензии о необходимости погашения задолженности. При неисполнении данного требования в установленный срок (10 дней) арендаторы предупреждены о расторжении договора арендатора от 28.11.2013 N 4900009306 арендодателем. Ранее в рамках дела N А32-7798/2018 администрация обращалась в арбитражный суд с иском о взыскании с общества 206 520 рублей 78 копеек задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205024:18 за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 и 16 124 рублей 09 копеек пени. Также просила взыскать с предпринимателя 103 830 рублей 89 копеек задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205024:18 за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 и 2661 рубль 75 копеек пени. Администрация направила арендаторам претензии о досрочном расторжении договора от 17.08.2017 N 18881/02-05-16 (в адрес общества), от 26.09.2017 N 10278/02-05-16 (в адрес предпринимателя). Указывая на ненадлежащее исполнение ответчиками обязательства по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 450, 552, 619 Гражданского кодекса, нормами статей 22, 35, 46 Земельного кодекса. По сведениям, содержащимся в выписке ЕГРН от 11.05.2018 N 77-100/377/2018-2683, правообладателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205024:18, является Коухов Михаил Александрович. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, Коухов Михаил Александрович является стороной спорного договора аренды в силу закона, а общество и предприниматель являются ненадлежащими ответчиками по настоящему делу. Поскольку истец при рассмотрении дела в суде первой инстанции отказался заменить ответчиков по делу на надлежащего ответчика (статья 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс), суд не усмотрел оснований для удовлетворения иска, заявленного к обществу и предпринимателю. Суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что предприниматель в период рассмотрения дела погасил 351 585 рублей 91 копейку задолженности за период по 10.03.2018 (платежная квитанция от 02.10.2018). Коухов М.А. также внес арендную плату в сумме 218 341 рубль 51 копейка (платежное поручение от 07.11.2018). При разрешении спора по делу N А32-7798/2018 арбитражный суд установил факт отсутствия задолженности ответчиков на момент вынесения решения. Таким образом, нарушения в просрочке погашения не являются существенными, не носят неустранимого характера, соответствующие обязательства исполнены ответчиками после подачи иска в рамках дела N А32-7798/2018. При таких обстоятельствах примененная администрацией мера ответственности в виде требования о расторжении договора признана апелляционным судом несоразмерной нарушению договорного обязательства.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Ненадлежащее исполнение обществом и предпринимателем обязательств по внесению платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:18 по договору аренды от 28.11.2013 N 4900009306 является существенным нарушением договора и влечет его расторжение. Администрацией в материалы дела представлены претензии с предложением об оплате образовавшейся задолженности, направленные ответчикам, а также претензии с предложением явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора. Таким образом, администрацией соблюден установленный законом досудебный порядок. Допущенные ответчиками нарушения влекут расторжение договора аренды на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса.

От общества и предпринимателя отзывы на жалобу не поступили.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. От предпринимателя поступило ходатайство о рассмотрении жалобы администрации в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления администрации от 08.11.2013 N 2449 муниципальное образование город-курорт Сочи (в лице руководителя департамента имущественных отношений администрации; арендодатель), общество и предприниматель (арендодатели) заключили договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.11.2013 N 4900009306. Договор прошел процедуру государственной регистрации в ЕГРН, что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа от 11.12.2013 N 385/2013-208. По условиям договора арендодатель обязуется предоставить арендаторам земельный участок площадью 661 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205024:18, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская, с видом разрешенного использования - комплекс медицинских учреждений и магазин. Срок действия договора аренды установлен с момента его государственной регистрации до 08.11.2062. Исчисление арендной платы устанавливается с 08.11.2013 до 08.11.2062, размер арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28.11.2013 N 3/69/ОЗ-2013 и составляет (в год) 713 478 рублей. Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за четвертый квартал производится до 10 ноября текущего года. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором.

Согласно выписке из ЕГРН от 16.01.2018 N 99/2018/59702575 правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:18 является муниципальное образование город-курорт Сочи, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 18.02.2010 (номер записи 23-2350/007/2010-144).

Ссылаясь на нарушение арендаторами условия договора о своевременном внесении арендной платы, в рамках досудебного урегулирования спора письмами от 24.05.2017 последним направлены претензии с требованием о погашении возникшей задолженности в 10-дневный срок.

Также в адрес арендаторов направлены претензии о досрочном расторжении договора: от 17.08.2017 N 18881/02-05-16 (в адрес общества); от 26.09.2017 N 10278/02-05-16 (в адрес предпринимателя).

Указывая на существенное нарушение арендаторами договорных обязательств, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора от 28.11.2013 N 4900009306 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:18.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) приведены следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судами первой и апелляционной инстанции при разрешении спора установлено, что правообладателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205024:18, является Коухов Михаил Александрович. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.05.2018 N 77-100/377/2018-2683.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункты 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса).

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса).

В пункте 14 постановления от 24.03.2005 N 11 указано следующее. Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) также содержит следующее разъяснение. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 27.10.2009 N 8611/09, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

С учетом приведенных норм (разъяснений), а также обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции признали, что стороной договора от 28.11.2013 N 4900009306 является (в силу закона) Коухов Михаил Александрович. Общество и предприниматель, выбывшие из обязательственных (арендных) правоотношений, являются ненадлежащими ответчиками по данному делу.

В случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим. Если истец не согласен на замену ответчика другим лицом, суд может с согласия истца привлечь это лицо в качестве второго ответчика. Если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску (части 1, 2, 5 статьи 47 Кодекса).

Администрация при рассмотрении дела в суде первой инстанции отказалась заменить общество и предпринимателя на надлежащего ответчика (Коухова М.А.). Поэтому судебные инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения требований, заявленных истцом к обществу и предпринимателю.

Суд апелляционной инстанции при разрешении спора учел также обстоятельства, установленные в рамках дела N А32-7798/2018 (по иску администрации о взыскании задолженности по арендной плате с общества и предпринимателя). При разрешении спора по названному делу арбитражный суд установил факт отсутствия (погашения арендаторами) задолженности по договору от 28.11.2013 N 4900009306. Указанный договор заключен на срок более пяти лет, потому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором. Поскольку задолженность по арендным платежам ответчиками погашена, апелляционный суд, с учетом пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе администрация приводит доводы, свидетельствующие, по мнению заявителя, о наличии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 28.11.2013 N 4900009306 в связи с допущенными ответчиками нарушениями его условий. Однако эти доводы являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование заявленных требований, отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций при разрешении спора с указанием мотивов их непринятия.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы права. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения и апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019 по делу N А32-37960/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

И.В. Сидорова Е.Г. Соловьев