Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2024 г. N 09АП-79666/23 по делу N А40-8297/2022

г. Москва

12 января 2024 г.

Дело N А40-8297/22

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 января 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Проценко А.И.,

судей: Лялиной Т.А., Яремчук Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вальковым А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Интер - Нара" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2023 по делу N А40-8297/22 по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ООО "Интер - Нара" (ИНН 7715397501, ОГРН 1047715012421) о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Чернова А.Н. по доверенности от 22.12.2023,

от ответчика: Беспамятный В.Ю. по решению N 01/19 от 26.02.2019, Иванова И.В. по доверенности от 01.03.2023.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Интер - Нара" о расторжении договора аренды от 23.12.2005 N М-02-025848 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008007:149 по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2022, в удовлетворении исковых отказано.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 05.06.2023 решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.04.2022, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2022, постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Отменяя судебные акты и направляя спор на новое рассмотрение, Верховный суд Российской Федерации указал, что судами приведенные в обоснование иска обстоятельства об отсутствии в настоящее время в границах рассматриваемого земельного участка объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности обществу, как доказательство ненадлежащего использования участка, не были исследованы и не получили должную правовую оценку.

При этом судебная коллегия отметила, что доводы о надлежащем исполнении обществом условий договора не связаны с обстоятельствами и основаниями, приведенными истцом в иске по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 октября 2023 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, отзыв на жалобу не направил.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 09 октября 2023 года на основании следующего.

При новом рассмотрении суд первой инстанции установил, что 23.12.2005 между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ООО "Интер-Нара" заключен договор аренды N М-02-025848, сроком действия на 49 лет.

По условиям вышеуказанного договора ответчику на условиях аренды предоставлен земельный участок общей площадью 500 кв.м., в том числе участок площадью 0,0290 га для эксплуатации кафе, участок площадью 0,0210 га для эксплуатации магазина по торговле продовольственными товарами, имеющий адресные ориентиры: Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г.

Согласно п. 1.3 договора, границы участка установлены в натуре (на местности) и закреплены межевыми знаками. План границ земельного участка (приложение 2) и план земельного участка (приложение 3) являются составленной и неотъемлемой частью договора (п. 1.3).

На участке имеется два одноэтажных объекта: кафе и магазин (п. 1.4 договора).

На основании распоряжения Префекта СВАО г. Москвы от 17.02.2005 N 339 внесены изменения в распоряжение префекта от 13.01.2005 N 25 "О внесении изменений в распоряжение префекта от 29.05.2001 N 1267 "Об установлении права пользования земельным участком ЗАО "Интер-Нара" по адресу: улица Декабристов, вл. 35Г (улица Пестеля, вл. 2)", в части наименования землепользователя и считать его ООО "Интер-Нара".

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Интер-Нара" о признании объектов, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г площадью 136,9 кв.м., ул. Декабристов, вл. 35Г, стр. 1 площадью 166,3 кв. м самовольными постройками; обязании ООО "Интер-Нара" в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения суда снести объект общей площадью 136,9 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г и объект площадью 166,3 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г, стр. 1, предоставив в случае неисполнения решения суда в указанный срок, согласно ч. 3 ст. 174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Префектуры Северо-Восточного административного округа с участием Государственного бюджетного учреждения города Москвы Автомобильные дороги Северо-Восточного административного округа осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с последующим возложением расходов на ответчика; признании зарегистрированного права собственности ООО "Интер-Нара" на объект общей площадью 136, 9 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г и объект площадью 166, 3 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г, стр. 1 отсутствующим; обязании ООО "Интер-Нара" освободить земельный участок от объекта общей площадью 136,9 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г и объекта площадью 166,3 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г, стр. 1, предоставив в случае неисполнения решения суда в течение месяца с момента вступления его в законную силу, согласно ч. 3 ст. 174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Префектуры СВАО с участием Государственного бюджетного учреждения города Москвы Автомобильные дороги СВАО осуществить мероприятия по освобождению земельного участка от постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории (дело N А40-61875/15).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2016, иск удовлетворен частично, суд признал зарегистрированное право собственности ООО "Интер-Нара" на объект общей площадью 136,9 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г и объект площадью 166,3 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г, стр. 1 отсутствующим, в остальной части иска отказано.

При этом, суды установили, что спорные объекты не являются недвижимым имуществом.

Отказывая в удовлетворении требований об обязании ответчика освободить земельный участок от объекта общей площадью 136,9 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г и объекта площадью 166,3 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г, стр. 1, предоставив в случае неисполнения решения суда в течение месяца с момента вступления его в законную силу, согласно ч. 3 ст. 174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Префектуры СВАО с участием Государственного бюджетного учреждения города Москвы Автомобильные дороги СВАО осуществить мероприятия по освобождению земельного участка от постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории, суды исходили из того, что спорные объекты расположены на земельном участке, предоставленном ответчику в аренду на 49 лет, при этом договор аренды является действующим.

Полагая, что в связи с признанием отсутствующим права собственности на объекты у Департамента появилось основание для расторжения договора аренды, Департамент направил в адрес ответчика письмо от 21.12.2021 N ДГИ-И-88996/21, к которому приложил проект дополнительного соглашения о расторжении договора.

Между тем, письмом от 28.12.2021 N 35 ответчик сообщил истцу об отказе в расторжении договора, что послужило основанием для обращения Департамента в суд с настоящим иском.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ установлено, что основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка был заключен Департаментом с обществом в связи с обращением последнего, указывавшего на наличие у него в собственности объектов недвижимости, право на которые было зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН 23.11.2004.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом (в редакции действующей на дату заключения договора аренды земельного участка).

В настоящее время спорные правоотношения урегулированы статьей 39.20 Земельного кодекса, согласно которой, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, Департамент в силу наличия у собственника строений исключительного права на земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для его использования, на приватизацию или аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором данная недвижимость расположена, не вправе был отказать в заключении договора аренды.

Между тем, решением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2016 по делу N А40-61875/2015 спорные объекты признаны некапитальными, а зарегистрированное в отношении них право собственности общества отсутствующим.

Согласно сведениям ЕГРН нежилые здания сняты с государственного кадастрового учета, записи о праве собственности общества на спорные объекты погашены на основании решения суда.

Таким образом, основанием для инициирования Департаментом расторжения договора аренды земельного участка послужило существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно: арендодатель в момент заключения договора не имел оснований полагать, что запись в ЕГРН о праве общества на недвижимость, позволившая приобрести право аренды на земельный участок, будет недостоверной, строения будут сняты с кадастрового учета как некапитальные, а соответствующие записи о праве собственности будут погашены.

Между тем, договор аренды земельного участка был заключен сторонами именно для целей эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, арендное пользование носило строго целевой характер - эксплуатация объектов недвижимости.

Однако, вступившим в силу судебным актом признано, что расположенные на земельном участке объекты, для целей эксплуатации которых предоставлен участок, не являются недвижимыми вещами.

Таким образом, признание объектов некапитальными постройками является существенными обстоятельством, не позволяющим обществу использовать земельный участок в соответствии с его первоначальным целевым назначением, и предоставленным для этой цели на 49 лет.

При наличии информации о некапитальности спорных объектов у арендодателя не имелось бы оснований для заключения договора аренды земельного участка.

Учитывая, что арендатор объективно пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора и назначением для которого ему передан земельный участок, что само по себе по смыслу пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендодателю право в разумный срок обратиться с иском о расторжении договора вне зависимости от того, вправе ли арендодатель взыскать с арендатора убытки в соответствии с правилами главы 25 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования, с учетом указаний ВС РФ, подлежат удовлетворению. Наличие недобросовестности в поведении истца судом не установлено.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в применении срока исковой давности, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что в соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 ГК РФ).

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Вместе с тем, договор аренды земельного участка носит длящийся характер, в силу чего срок исковой давности к требованиям о расторжении договора аренды не применим.

Действующее законодательство не ограничивает право арендодателя на заявление притязаний по вопросу расторжения договора аренды земельного участка по причине существенного нарушения арендатором условий договора аренды сроками выявления таких нарушений.

Для целей исследования оснований для расторжения договора аренды является само наличие подобных нарушений, независимо от даты их совершения.

В п.п. 1 п. 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что договор может быть расторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении его условий другой стороной.

При этом существенным признается нарушение обязательств по договору, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

-пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество;

-более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

-не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В п. 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как было указано выше, основанием для заключения договора аренды от 23.12.2005 N М-02-025848 земельного участка являлось преимущественное право собственника объектов недвижимости ООО "Интер - Нара" для заключения договора аренды под зданиями.

Вместе с тем решением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2016 по делу N А40-61875/15 вышеуказанные здания признаны некапитальными, суд признал зарегистрированное право собственности ООО "Интер - Нара" на объект общей площадью 136, 9 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г и объект площадью 166, 3 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г, стр. 1 отсутствующим.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости нежилые здания с кадастровыми номерами 77:02:0008007:1060 и 77:02:0008007:1062 по адресам: г. Москва, ул. Декабристов, д. 35Г; д. 35Г, стр. 1 сняты с государственного кадастрового учета, право собственности на здания прекращено.

Департамент направил в адрес ответчика письмо от 21.12.2021 N ДГИ-И-88996/21 с проектом дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 23.12.2005 N М-02-025848.

По истечении установленного в письме срока согласованный ООО "Интер - Нара" проект указанного дополнительного соглашения в Департамент не поступал.

Таким образом, Департамент, при заключении договора не мог предвидеть, что здания, находящиеся на земельном участке, будут сняты с государственного кадастрового учета, а право собственности ООО "Интер - Нара" признано отсутствующим на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2016 по делу N А40-61875/15.

Арендодатель за указанное изменение обстоятельств не отвечает.

В настоящем случае, факт погашения в ЕГРН записи о праве собственности на здания, собственником которых являлся ответчик, а также признание зданий, расположенных по адресу: Москва, ул. Декабристов вл. 35Г и г. Москва, ул. Декабристов вл. 35Г, стр. 1 - некапитальными объектами является существенными обстоятельством и не позволяет использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, более того если бы арендодатель и арендатор могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен.

Исполнение условий договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон и при отсутствии объекта недвижимости в момент обращения в Департамент для заключения договора аренды земельного участка, указанный договор не был бы заключен.

Как следует из изложенного, обременение земельного участка договором аренды нарушает права и законные интересы публично-правового образования, препятствуя осуществлению Департаментом правомочий собственника земельного участка.

Согласно решению Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2016 и постановлению Арбитражного суда московского округа от 14.09.2016 по делу N А40-61875/15 здания, расположенные по адресу: Москва, ул. Декабристов вл. 35Г и г. Москва, ул. Декабристов вл. 35Г, стр. 1, признаны некапитальными объектами и не являются объектами недвижимого имущества.

Согласно же п. 1.4 договора в аренду ответчику предоставлялся участок с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, что подтверждает и сам ответчик в отзыве на исковое заявление по делу N А40-61875/15 говоря о том, что стороны при заключении договора аренды исходили из того, что на земельном участке находятся именно объекты недвижимого имущества.

ЗК РФ оформление земельно-правовых отношений на земельные участки для размещения некапитальных объектов не предусмотрено.

Порядок размещения и установки на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и объектов, размещение которых осуществляется без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичных сервитутов, утвержден постановлением Правительства Москвы от 13.11.2012 N 636-ПП.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

.

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2023 по делу N А40-8297/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Т.А. Лялина Л.А. Яремчук