Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2024 г. N 09АП-81646/23 по делу N А40-169871/2023

г. Москва

11 января 2024 г.

Дело N А40-169871/23

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 января 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Г.М. Никифоровой,

судей: Захарова С.Л., Попова В.И.,

при ведении протокола помощником судьи Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества г. Москвы и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2023 по делу N А40-169871/23,

по заявлению ООО "Ремстройтрест" (ОГРН: 5167746214675, ИНН: 7728351254)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: 1097746680822, ИНН: 7726639745)

о признании незаконным решения,

третье лицо - Департамент городского имущества г. Москвы,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Вершинина И.А. по доверенности от 09.01.2024;

от заинтересованного лица: Удилова Е.Л. по доверенности от 24.01.2023;

от третьего лица: Апрелов С.А. по доверенности от 11.12.2023.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ремстройтрест" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление, Управление Росреестра по Москве) от 18.07.2023 N КУВД-001/2023-15015067/54.

С участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, Департамента городского имущества г. Москвы (далее - ДГИ г. Москвы).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.10.2023 требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ДГИ г. Москвы и Росреестр обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать в полном объёме.

В обоснование апелляционных жалоб указали на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании заявители жалоб поддержали свои требования, просили отменить решение.

Представитель общества в судебном заседании возражал по доводам жалоб, просил решение оставить без изменения. В порядке статьи 262 АПК РФ представил отзыв с возражениями по доводам жалоб, отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, отзыв, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав позицию сторон, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2023.

Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, 05.04.2016, Управлением Росреестра по Москве, за N 77-77/022-77/0221028/2016-2211/2, была осуществлена государственная регистрация Договора аренды земельного участка для целей капитального строительства N И-06-001115 от 05.07.2016 г., заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "РЕМСТРОЙТРЕСТ".

Общество 13.04.2023 обратилось в Управление Росреестра по Москве через Филиал ГБУ МФЦ г. Москвы с заявлением о прекращении права аренды земельного участка, предоставленного по Договору аренды земельного участка для целей капитального строительства N И-06-001115 от 05.07.2016, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

Уведомлением Управления от 18.07.2023 N КУВД-001/2023-15015067/54 отказано в осуществлении регистрационных действий по погашению записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003013:17896 в ЕГРН, мотивированное тем, что не представлены документы, подтверждающие расторжение договора, в порядке, предусмотренном действующим законодательством, либо документ подтверждающий возврат собственнику арендованного имущества и, положения ст. 413 ГК РФ согласно которой обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, не могут быть применены в описываемом случае (в том числе и по той причине, что на земельном участке сформированном под размещение МКД, в силу закона возникает право общей долевой собственности жильцов МКД, а не право собственности застройщика, в отношении которого зарегистрирована аренда), в связи с чем заключенный и зарегистрированный договор аренды не может считаться прекращенным на указанном основании.

Также Управление сослалось на позицию Росреестра, выраженную в письме от 26.07.2022 N 14-06684/22, согласно которой, если земельный участок под МКД принадлежит застройщику на праве аренды, для государственной регистрации прекращения права аренды необходимо представить заявление одной или обеих сторон соответствующего договора и необходимые документы.

При этом вопрос "автоматического" прекращения аренды требует дополнительного законодательного урегулирования.

Заявитель посчитал оспариваемый отказ, нарушающим права и законные интересы Общества, в связи с чем обратился в суд с настоящими требованиями.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В силу п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона N 238-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу ч.5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как правомерно установлено судом, основанием для обращения с заявлением о прекращении права аренды земельного участка, предоставленного по Договору аренды земельного участка для целей капитального строительства N И-06-001115 от 05.07.2016 г., заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы являлись следующие обстоятельства: 1) завершения объекта капитального строительства, для целей которого предоставлялся земельный участок с КН 77:06:0003013:17896, общей площадью 8 400 кв.м., путем получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 77-06-011191- 2022 от 30.12.2022 г. 2) государственной регистрации права собственности на помещение в построенном Объекте.

Так, согласно условиям Договора N И-06-001115 от 05.07.2016 г. земельный участок, был предоставлен в аренду для строительства многоквартирного жилого дома (п.1.1. и 4.1. Договора), с целью обеспечения строительства и ввода в эксплуатацию (п.4.3.).

Данная цель была достигнута, Объект введен в эксплуатацию 30.12.2022.

В соответствии ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно статье 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч. 5 ст. 40 Закона N 218-ФЗ, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.

Так, необходимо отметить, что подаче заявления о погашении записи об аренде, Обществом было указана причина "в связи с переходом земельного участка в общедолевую собственность".

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1); со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2017 года N 307-ЭС16-17333, от 6 апреля 2017 года N 5-КГ16-236, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 года).

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации; далее - Жилищный кодекс).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Вышеуказанный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, в котором также указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09 и от 02.03.2010 N 13391/09.

С учетом данных подходов, право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении него государственного кадастрового учета.

Следовательно, с даты регистрации (27.01.2023) первого права собственности N 77:06:0003013:22827 участника долевого строительства на жилое помещение (квартиру N 160) в МКД, земельный участок поступил в общедолевую собственность собственников помещений в МКД, а действие договора аренды прекратилось, со стороны Департамента городского имущества города Москвы - с утратой права на распоряжение, а со стороны застройщика ООО "РЕМСТРОЙТРЕСТ" - права пользования арендованным имуществом.

Таким образом обстоятельства, указанные в качестве отказа в осуществлении регистрационных действий по погашению записи об аренде, являются необоснованными.

С учетом вышеизложенного, отказ Управления Росреестра по Москве в осуществлении регистрационных действий по погашению записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003013:17896 в ЕГРН, оформленный Уведомлением от 18.07.2023 N КУВД-001/2023-15015067/54, является незаконным и необоснованным, поскольку он не соответствует требованиям закона и нарушает права и законные интересы Заявителя и подлежит отмене.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

С учётом вышеизложенного, доводы заявителей жалоб основаны на неправильном толковании норм материального права, ввиду чего являются необоснованными, несогласие заявителей с выводами суда первой инстанции, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка без документального опровержения не может служить основанием для отмены или изменения решения суда.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при принятии решения судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 23.10.2023 по делу N А40-169871/23 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.М. Никифорова

Судьи

С.Л. Захаров В.И. Попов