Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2019 г. N 11АП-20337/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21 мая 2019 г. N Ф06-45834/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Самара

31 января 2019 г.

Дело N А55-18745/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Карпова В.В., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 08 ноября 2018 года по делу N А55-18745/2018 (судья Каленникова О.Н.) по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара к частному общеобразовательному учреждению школа "Творчество" о расторжении договора аренды нежилого помещения N963900А от 27.05.2002 и обязании освободить помещение, третье лицо: Ибрянов Сергей Викторович, с участием в судебном заседании: от истца - представитель Гогитидзе Т.Н. по доверенности от 18.12.2018 г., от ответчика - представитель Бортников С.П. по доверенности от 17.08.2018 г., от третьего лица - Ибрянов С.В. (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к частному общеобразовательному учреждению школа "Творчество" с требованиями: 1. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 963900А от 27.05.2002, заключенный между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и частным общеобразовательным учреждением школой "Творчество"; 2. Обязать частное общеобразовательное учреждение школа "Творчество" освободить и передать представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 1 671.20 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Осипенко, дом N 14 АА1, 1-й этаж: комнаты N 1, 3, 6, 7, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 36-57, 61-79, 91, 95, 96, 97, 98, 105-113, 124-129, 134-136, 143, 44, 146-164.

Определением от 14.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен инвестор по договору N 1-И от 20.08.2018, заключенному с частным общеобразовательным учреждением школой "Творчество" - Ибрянов Сергей Викторович.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08 ноября 2018 года в иске отказано.

Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что представленный в материалы дела акт экспертизы подтверждает факт проведения перепланировки в арендуемых ответчиком нежилых помещениях, при этом мероприятия по перепланировке проведены уже после заключения договора аренды.

Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Представитель ответчика и третье лицо в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзывах, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) 27.05.2002 заключен договор N 963900А аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью города Самары, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату по акту приема-передачи во временное пользование находящийся на балансе КЖКХ и ОН Октябрьского района объект муниципальной собственности - нежилое помещение в целях размещения школы "Творчество", чьи характеристики указаны в приложениях N N 1, 2 к договору, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Осипенко, дом N 14 АА1, 1-й этаж: комнаты N 1, 3, 6, 7, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 36-57, 61-79, 91, 95, 96, 97, 98, 105-113, 124-129, 134-136, 143, 44, 146-164, площадью 1 671, 20 кв.м. (т. 1 л.д. 11-16).

Дополнительным соглашением от 20.06.2008 к договору N 963900А аренды нежилого помещения (здания, сооружения) от 27.05.2002 стороны определили срок действия договора до 30.04.2033 (т. 1 л.д. 23).

В соответствии с п.п. 3.2.5, 3.2.6, 3.2.9 договора арендатор обязался использовать объект в целом и любую его часть исключительно по целевому назначению в соответствии с п.1.1 договора; без письменных разрешений арендодателя не производить перепланировку, переоборудование и неотделимых изменений объекта; по первому требованию арендодателя предоставлять объект для осмотра и контроля выполнения условий договора, результаты проверки фиксируются в актах проверки соблюдения условий использования помещений.

В силу п.3.5 договора арендатор вправе с письменного согласия арендодателя сдавать арендованное имущество с субаренду (поднаем).

В обоснование заявленных требований истец указал, что в ходе проведенной проверки были установлены нарушения арендатором п. 3.2.6 и п. 3.2.5 договора, а именно: в помещении проведена перепланировка без письменных разрешений Департамента управления имуществом городского округа Самара (комнаты N N 6, 7, 86, 134); комната N 109 используется сторонним пользователем - ООО "Исследователь" для проведения занятий учащихся по робототехнике "Эра роботов" без письменного разрешения Департамента управления имуществом городского округа Самара; на территории школы расположены аппараты по продаже горячих напитков, принадлежащие ООО "Вариация".

По факту выявленных нарушений сотрудниками Департамента с участием представителя ответчика составлены акты проверок от 13.03.2018 и от 05.04.2018 (т.1 л.д. 43-44).

Согласно акту экспертизы от 13.03.2018, составленному судебно-экспертным учреждением "Агентство экспертных исследований" по заказу ответчика, выявлена перепланировка нежилых помещений N 6, 7, 134, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Осипенко, д.14. Перепланировки нежилого помещения N 68 не выявлено. Перепланировка нежилых помещений N 6,7,68,134, расположенных по адресу: г. Самара, ул. Осипенко, д.14, не влияет на безопасность эксплуатации здания.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлялись претензии N 15-07-21/6482 от 28.02.2018 (т. 1 л.д. 24-25), N 15-07-21/8243 от 16.03.2018 (т. 1 л.д. 31-32) с требованиями устранить выявленные нарушения в сроки, указанные в претензиях, а также с предложением расторгнуть договор N 963900А аренды нежилого помещения (здания, сооружения) от 27.05.2002 и передать объект аренды по акту (т. 1 л.д. 37-38).

Поскольку указанные требования остались без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды нежилого помещения N 963900А от 27.05.2002 и обязании ответчика освободить и передать по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 1 671.20 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Осипенко, дом N 14 АА1, 1-й этаж: комнаты N 1, 3, 6, 7, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 36-57, 61-79, 91, 95, 96. 97, 98, 105-113, 124-129, 134-136, 143, 44, 146-164.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на произведенную ответчиком в помещениях N N 6, 7, 86, 134 перепланировку.

Опровергая довод истца о произведенной в помещениях перепланировке, ответчик указал, что ведет образовательную деятельность в спорном помещении начиная с 1995 года, о чем свидетельствует договор аренды N 81016 от 11.05.1995 (т. 3 л.д. 15-21). Все видоизменения от первоначального состояния были выполнены при капитальном ремонте, с учетом требований Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора Октябрьского района, изложенных в письме (т.3 л.д.24).

Обращаясь к Главе Администрации Октябрьского района, ответчик в письме N 9 от 07.03.1995 (т.3 л.д.22) указал, что до начала учебного года 01.09.1995 им планируется провести капитальный ремонт помещений, который начнется 01.04.1995; капитальный ремонт будет выполнен с учетом требований Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора Октябрьского района, в связи с чем необходимо возвести легкие перегородки вместо существующих, сделать проемы в стенах без нарушения несущих конструкций помещения.

Таким образом, как указал ответчик, именно в 1995 году, выполняя требования компетентных органов, помещение было приведено в соответствие с требованиями для ведения образовательной деятельности, капитальный ремонт был согласован с Администрацией Октябрьского района, все изменения плана помещения были зафиксированы специалистами Бюро технической инвентаризации (т.3 л.д. 18-21).

Оценив приложения к договорам аренды N 81016 от 11.05.1995 (т. 3 л.д. 20-21), N 963900А от 27.05.2002, технический паспорт, составленный по состоянию на 01.07.2005 (т.3 л.д. 111-124), суд первой инстанции установил, что конфигурация помещения, имеющаяся на момент рассмотрения спора, с учетом его перепланировки уже была зафиксирована в техническом плане, приложенном к договору 1995 года, следовательно, перепланировка помещения была проведена до заключения договора аренды от 27.05.2002 и уже имела место при передаче его по акту приема-передачи.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что приложение к договору от 2002 года не соответствует фактической конфигурации передаваемого помещения с учетом имеющегося плана от 1995 года и в рамках действующего договора аренды от 27.05.2002 N 963900А ответчик не нарушал положения п. 3.2.6. договора.

Доводы истца о том, что комната N 109 используется сторонним пользователем - обществом с ограниченной ответственностью "Исследователь" для проведения занятий учащихся по робототехнике "Эра роботов" без письменного разрешения Департамента управления имуществом городского округа Самара, и что на территории школы расположены аппараты по продаже горячих напитков, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "Вариация", опровергаются представленным ответчиком соглашением от 01.01.2017, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью "Исследователь", предметом которого является сотрудничество сторон в рамках уставной деятельности, направленной на достижение целей: дополнительное образование детей в количестве 110 человек, а именно: организация и проведение совместных конференций, семинаров, соревнований по образовательной робототехнике. Согласно п. 1.2 соглашения, сотрудничество сторон строится на принципах взаимных интересов и взаимопомощи, то есть безвозмездно. Также 01.02.2018 между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью "Вариация" заключен договор на установку и обслуживание торгового аппарата, п. 1.1 которого предусмотрено, что общество с ограниченной ответственностью "Вариация" устанавливает аппарат по приготовлению напитков в целях обеспечения сотрудников и посетителей горячими напитками. При этом положений о субаренде договором не предусмотрено, взимание платы за нахождение аппарата в помещении школы также не предусмотрено.

Кроме того, актом проверки соблюдения условий пользования помещениями от 13.03.2018 установлен факт отсутствия сторонних пользователей и аппарата по продаже горячих напитков (т.1 л.д. 44).

С учетом вышеизложенного, исследовав в совокупности представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений документы, условия договора и положения действующего законодательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истец не доказал обстоятельств существенного нарушения ответчиком условий договора либо естественного ухудшения состояния арендованного помещения. Помещение в настоящее время используется ответчиком по его целевому назначению, в соответствии с целями, указанными в уставе частного общеобразовательного учреждения школа "Творчество" (т. 2 л.д.59-82).

При таких обстоятельствах, учитывая, что указанные Департаментом обстоятельства не свидетельствуют о существенном нарушении условий договора аренды, которые могут явиться основанием для его расторжения, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 08 ноября 2018 года по делу N А55-18745/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

В.В. Карпов Н.Ю. Пышкина