Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2019 г. N 18АП-17116/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22 мая 2019 г. N Ф09-1904/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

01 февраля 2019 г.

Дело N А76-1085/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Блик" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2018 по делу N А76-1085/2018 (судья Катульская И.К.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Блик" - Докучаева О.В. (доверенность от 14.06.2017),

общества с ограниченной ответственностью "ЭкспертПромСтрой" - Симонэ Ю.В. (доверенность от 06.04.2018).

Общество с ограниченной ответственностью "Блик" (далее - ООО "Блик", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкспертПромСтрой" (далее - ООО "ЭкспертПромСтрой", ответчик) с иском о расторжении договора N 01/2016 аренды земельных участков с правом выкупа от 25.11.2016, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Блик" и обществом с ограниченной ответственностью "ЭкспертПромСтрой".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - трете лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2018 (резолютивная часть объявлена 08.10.2018) в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Блик" (далее - податель апелляционной жалобе, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела.

Полагает, что судом дана ненадлежащая оценка доводам истца о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды в силу нарушения на дату подачи иска графика строительства более, чем на 6 месяцев. Ответчик, осуществив ряд организационных и правовых мероприятий, направленных на освоение земельного участка согласно целям, установленным договором, прекратил дальнейшее использование земельного участка. Судом дана неправильная оценка обстоятельствам неисполнения ответчиком обязательств по оплате выкупной цены земельных участков путем заключения договоров участия в долевом строительстве, получению проектной декларации на жилой дом, представлению характеристик расположения жилых и нежилых помещений жилого дома, перечень отобранных жилых и нежилых помещений в жилом доме. Доказательств исполнения указанных обязательств не имеется. Факт отсутствия проектной декларации, которая вопреки утверждениям ответчика, им истцу не представлялась, а также факт обращения ответчика за её получением в уполномоченный орган, судом не установлен, при том, что нормами Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" представление застройщиком проектной декларации является обязательным. Изложенные обстоятельства препятствовали сторонам согласовать перечень жилых и нежилых помещений в жилом доме, в силу чего суд пришел к необоснованному выводу о неисполнении истцом обязанностей по договору аренды и наличии у ответчика права на приостановление исполнения обязательства в порядке статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 2.6.4. договора аренды, который предусматривает обязанность арендодателя согласовать перечень жилых и нежилых помещений как встречную обязанность по отношению к обязанности арендатора по передаче проектной декларации.

Полагает, что, исходя из неправильного толкования судом первой инстанции условий пункта 9.3. договора, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что основанием расторжения договора является совокупность допущенных арендатором нарушений: неоплата арендной платы и нарушение графика строительства. Полагает, что исходя из грамматического толкования условия договора, указанные основания являются самостоятельными и достаточными для расторжения договора.

Вывод суда первой инстанции о том, что график строительства ответчиком не нарушен, основан на неправильной оценке условий приложения N 2 к договору аренды как определяющих ориентировочные сроки строительства.

Полагает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о принятии надлежащих мер по исполнению обязательства, поскольку оценка данного обстоятельства произведена судом, исходя из формальной оценки представленных ответчиком в материалы дела договоров, заключенных для целей освоения земельного участка, без оценки факта их исполнения как со стороны ответчика, так и со стороны контрагентов ответчика. Между тем материалами дела подтверждается, что оплата по договорам не производилась, контрагентами услуги не оказывались, сроки договоров истекли. Объем договорных обязательств, оформленных ответчиком для целей освоения земельного участка, является незначительным, а принципиальный для исполнения договора аренды договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, арендатором не заключен.

Полагает, что судом не дана оценка существенности нарушения ответчиком условий договора аренды с точки зрения условий об окончательном расчете за земельные участки до 30.60.2018, исходя из того, что с 01.07.2018 вступили в силу новые правила привлечения застройщиком денежных средств граждан для строительства жилья. Ответчик не имеет иных средств для строительства, кроме средств дольщиков, в силу чего заключением договоров долевого участия в соответствии с ранее действовавшими нормами Федерального закона N 214-ФЗ, он был намерен осуществить выкуп земельных участком, а права участника долевого участия в строительстве уступить третьим лицам. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельскими показаниями Романенко В.Ю., которым судом оценка не дана.

Считает, что выводы суда первой инстанции неправомерно основаны на положениях статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, которая является самостоятельным основанием для принудительного прекращения права аренды застройщика, тогда как исковые требования истца были основаны на нормах статьи 450 ГК РФ. Судом не дана оценка обстоятельствам, свидетельствующим о непредставлении ответчиком доказательств наличия реальной возможности для освоения земельных участков и возведения жилых домов.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 20.12.2018.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 судебное разбирательство отложено на 29.01.2019.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").

Управление Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области явку своего представителя не обеспечили, представило ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя.

С учётом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Блик" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ЭкспертПромСтрой" (арендатор) оформлен договор аренды земельных участков с правом выкупа N 10/2016 от 25.11.2016 (т. 1 л.д. 9-17).

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование с правом выкупа, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование и в последующем выкупить земельные участки:

- адрес участков: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, жилой район N 11 Краснопольской площадки N 1, микрорайон N 57;

- кадастровые номера участков: 74:19:0000000:12319; 74:19:0901002:1231;

- общая площадь участков: 44 886 кв.м.; 45 700 кв.м.

Участки принадлежат арендодателю на праве собственности на основании актов приема-передачи имущества от 02.04.2013, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 3 25.11.2015, серии 74-74/036-74-74-19/177/2013-160/1, 74-74/036-74-74- 19/177/2013-162/1 выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

На основании п. 1.2. договора участки предоставляются арендатору для проектирования и строительства жилых многоэтажных домов с общей площадью квартир и встроенно-пристроенных помещений в размере (объем строительства) ориентировочно 48 000 квадратных метров.

Согласно п. 2.1. договора арендатор вносит арендодателю за пользование участками арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Стороны пришли к соглашению о следующих размерах, сроках и порядке оплаты арендной платы по договору: - со дня передачи арендатору участков аренду по договору (но не ранее даты государственной регистрации договора) до дня получения арендатором первого разрешения на строительство жилого дома, возводимого арендатором на арендованных участках (либо вновь образованного земельного участка из участков) арендная плата устанавливается сторонами в размере 1 000 000 руб. в месяц; - со дня получения арендатором первого разрешения на строительство жилого дома, возводимого арендатором на арендованных участках (либо вновь образованного земельного участка из участков) до окончания срока аренды участков по договору арендная плата устанавливается сторонами в размере 30 000 руб. (НДС не применяется) в год. Размер арендной платы по договору может быть увеличен (уменьшен) только по письменному соглашению сторон.

Стороны согласовали, что арендная плата по договору включена в выкупную стоимость участков. Оплата оставшейся части выкупного платежа, с учетом оплаченной арендатором арендной платы, осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2.6.2. и п. 2.6.3. договора (пункт 2.1. договора).

Как следует из п. 2.2. договора, стороны пришли к соглашению, что начало пользования участками и начало начисления арендной платы исчисляется с даты государственной регистрации договора и заканчивается датой подписания акта приема-передачи участков в собственность, на основании которого произойдет регистрация права собственности арендатора на участки.

Стороны согласовали, что уплата части первого платежа арендной платы (исчисляется с даты государственной регистрации договора и пропорционально количеству дней в месяце) осуществляется арендатором в течение 14 календарных дней с даты государственной регистрации договора, последующая уплата арендной платы в размере 1 000 000 руб. (НДС не применяется) в месяц осуществляется арендатором в срок не позднее 15-го числа текущего месяца аренды, за исключением уплаты 4 арендной платы за январь 2017 года, которая осуществляется арендатором в срок до 31.01.2017 включительно.

Со дня получения арендатором первого разрешения на строительство жилого дома, возводимого арендатором на арендованных участках (либо вновь образованного земельного участка из участков), уплата арендной платы в размере 30 000 руб. (НДС не применяется) в год вносится (оплачивается) арендатором один раз в год авансом в срок не позднее 20 числа месяца, следующего за последним из оплаченного периода, если указанный день выпадает на выходной или нерабочий праздничный день, то арендная плата вносится не позднее не позднее рабочего дня, следующего за указанным днем.

В соответствии с п. 2.3. договора обязанность арендатора по внесению арендной платы считается исполненной с момента списания средств с расчетного счета арендатора.

Пунктом 2.6. договора сторонами согласован порядок оплаты выкупной цены земельных участков.

Согласно пункту 2.6.1. договора выкупная цена земельных участков равна 14% площади всех квартир и встроенно-пристроенных нежилых помещений в многоквартирных домах, возводимых на земельных участках, исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 29 929 рублей и поправочного коэффициента 1, 11, и на момент заключения договора ориентировочно составляет 223 246 396 рублей 80 копеек.

В соответствии с пунктом 2.6.2. договора оплата выкупной цены участков производится путем заключения арендатором с арендодателем договоров долевого участия в строительстве жилых и встроенно-пристроенных нежилых помещений в порядке, предусмотренном пунктом 2.6.4. договора

Согласно пункту 2.6.4. договора оплату выкупной цены арендатор вправе произвести путем заключения с арендодателем договоров долевого участия в строительстве жилых и встроенно-пристроенных нежилых помещений с их распределением по количеству комнат, площади, размещением по этажам и сторонам света в многоквартирных жилых домах, возводимых арендатором, _, и подписания сторонами актов зачета встречных однородных требований по договорам долевого участия в строительству либо иным способом по письменному соглашению. При расчетах указанным способом арендодатель будет являться первым участником долевого строительства, возводимого на арендуемом (выкупаемом) земельном участке жилого дома.

При этом стороны устанавливают следующий порядок взаимодействий, согласований и заключения договоров долевого участия в строительстве жилых и встроенно-пристроенных нежилых помещений:

- арендатор обязуется в течение 10 рабочих дней со дня получения в Администрации г. Челябинска разрешения на строительство жилого дома на соответствующем арендуемом земельном участке, направить заверенную копию полученного разрешения арендодателю;

- одновременно с разрешением на строительство жилого дома арендатор направляет арендодателю проектную декларацию на жилой дом, а также перечень, характеристики и расположение всех жилых и нежилых помещений в жилом доме, поэтажный план жилого дома (квартирограмму), на который получено разрешение на строительство, проект договора долевого участия в строительстве (в случае изменения проектной декларации изменения предоставляются арендодателю в те же сроки);

- арендодатель в течение 10 рабочих дней со дня получения разрешения на строительство документов, указанных в настоящем пункте, направляет арендатору перечень отобранных жилых и нежилых помещений в жилом доме с указанием всех данных выбранных квартир, помещений (номера, площадь, указание этажа и подъезда), в сумме составляющие не более 14% площади всех жилых и встроено-пристроенных нежилых помещений в многоквартирном доме, для заключения договора/ов участия в долевом строительстве жилого дома/ объекта;

- в течение 10 рабочих дней, с момента получения арендатором от арендодателя перечня отобранных жилых и нежилых помещений в жилом доме, в сумме составляющие не более 14 %площади всех жилых и встроено-пристроенных нежилых помещений в многоквартирном доме, стороны подписывают договор/ы участия в долевом строительстве жилого дома и сдают их на государственную регистрацию, либо в случае несогласования арендатором перечня выбранных арендодателем квартир, арендатор направляет арендодателю предложения по его корректировке;

- в случае несогласования сторонами перечня жилых и нежилых помещений в строящихся домах в порядке и сроки установленные настоящим пунктом при возникновении каких-либо разногласий между сторонами по перечню жилых и нежилых помещений и заключению соответствующих договоров долевого участия, срок оплаты выкупной цены по настоящему договору переносится/продляется на время урегулирования условий заключаемых сторонами договоров долевого участия, при этом арендатор не считается нарушившим обязательство по оплате (срокам оплаты) выкупной цены земельного участка, предусмотренных настоящим договором;

- надлежащим предоставлением документов, указанных в настоящем пункте, является передача их сторонами друг другу любым следующим способом:

- вручение их лично любому уполномоченному представителю сторон;

направление (получение) их почтовым отправлением с уведомлением о вручении по адресам, указанным в разделе 11 настоящего договора.

Стороны обязуются заключить указанные выше договоры долевого участия и акты зачета встречных однородных требований в срок не позднее 30 рабочих дней со дня получения от администрации города Челябинска разрешения на строительство либо в сроки, указанные в приложении 3 2 к договору аренды.

Выкупная цена должны быть уплачена арендатором в срок по 30.06.2018 (пункт 2.8. договора).

Стороны несут ответственность по своим обязательствам в соответствии с действующим законодательством российской Федерации (п. 5.1. договора).

В соответствии с п. 9.3. договора стороны пришли к соглашению, что арендодатель в случае существенного, более чем на 14 рабочих дней, нарушения арендатором срока уплаты арендной платы, а также на срок более 6 месяцев, нарушения арендатором, по его вине, графика строительства и оплаты (приложение N 2 к договору) вправе требовать расторжения договора в Арбитражном суде Челябинской области. Существенным нарушением арендатором обязательств по договору признается просрочка в период действия договора перечисления денежных средств, допущенная арендатором на срок более 1 месяца.

В приложении N 2 к договору сторонами согласован график строительства и оплаты выкупной цены: начало строительства первой очереди - 01.05.2017, дата оплаты - 01.06.2017; начало строительства второй очереди - 28.05.2018, дата оплаты (окончательный расчет за земельный участок) - 30.06.2018 (т. 1 л.д. 20-21).

Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи от 25.11.2016 (т.1 л.д. 18-19).

Договор N 10/2016 аренды земельных участков с правом выкупа от 25.11.2016 зарегистрирован 02.12.2016 (т. 1 л.д. 21), что подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 64-65).

Арендатором получено разрешение на строительство от 23.05.2017 (т.1 л.д. 84-86).

Ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды в силу нарушения установленного графика строительства объектов на арендованном земельном участке и графика оплаты по договору аренды, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом факта нарушения ответчиком обязательств по договору аренды, поскольку задолженности по арендной плате ответчик не имеет, ответчик предпринимал разумные и необходимые меры по освоению земельного участка, в настоящее время сохранил заинтересованность в его использовании, а несвоевременное осуществление строительства связано с объективными причинами и наличием у ответчика основанного на статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации права на приостановление исполнения встречного обязательства в силу ненадлежащего исполнения обязательства по договору истцом.

Оценив доводы апелляционной жалобы и письменные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, которым признается такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельных участков с правом выкупа N 10/2016 от 25.11.2016 (т. 1 л.д. 9-17), истцом ответчику в аренду с правом выкупа переданы земельные участки в кадастровыми номерами 74:19:0000000:12319 площадью 44 886 кв.м. и 74:19:0901002:1231 площадью 45 700 кв.м., расположенные по адресу г. Челябинск, Курчатовский район, жилой район N 11 Краснопольской площадки N 1, микрорайон N 57, для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов в размере ориентировочно 48 000 кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Неисполнение покупателем недвижимого имущества обязанности по оплате приобретенного товара также может являться основанием для расторжения договора по основаниям подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 78-КГ17-21 от 11.07.2017).

Порядок оплаты выкупной цены участков определен в пункте 2.6. договора аренды.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, арендная плата по договору включена в выкупную стоимость участков. Оплата оставшейся части выкупного платежа, с учетом оплаченной арендатором арендной платы, осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2.6.2. и п. 2.6.3. договора

Сторонами в том же пункте регламентирован порядок взаимодействий для заключения договоров долевого участия в строительстве жилых и встроенно-пристроенных нежилых помещений, и из цитированных выше условий договора усматривается, среди прочего обязанность арендатора направить арендодателю проектную декларацию на жилой дом, а также перечень и характеристики и расположение всех жилых и нежилых помещений в жилом доме, поэтажный план жилого дома (квартирограмму), на который получено разрешение на строительство, проект договора долевого участия в строительстве, после чего арендодатель в течение 10 дней обязан направить арендатору перечень отобранных жилых и нежилых помещений в жилом доме с указанием всех данных выбранных квартир в сумме не более 14% площади всех жилых и встроенно-пристроенных нежилых помещений, для заключения договоров участия в долевом строительстве, после чего осуществляется заключение договоров участия в долевом строительстве.

В случае несогласования сторонами перечня жилых и нежилых помещений в строящихся домах в порядке и сроки, установленные настоящим пунктом при возникновении каких-либо разногласий между сторонами по перечню жилых и нежилых помещений и заключению договоров долевого участия, срок оплаты выкупной цены переносится/продлевается на время урегулирования условий заключаемых договоров, при этом арендатор не считается нарушившим обязательства по оплате выкупной цены (абзац 7 пункта 2.6.4. договора аренды).

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 9.3. договора аренды, арендодатель в случае существенного, более чем на 14 рабочих дней, нарушения арендатором срока уплаты арендной платы, а также на срок более 6 месяцев, нарушения арендатором, по его вине, графика строительства и оплаты (приложение N 2 к договору) вправе требовать расторжения договора в Арбитражном суде Челябинской области. Существенным нарушением арендатором обязательств по договору признается просрочка в период действия договора перечисления денежных средств, допущенная арендатором на срок более 1 месяца.

График строительства и оплаты выкупной цены согласован сторонами в приложении N 2 к договору аренды (т. 1 л.д. 20), исходя из которого установлено две очереди строительства, и окончательный срок завершения строительства установлен 31.03.2019.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Исходя из положений статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами,

Согласно норме абзаца 2 пункта 1 статьи 401 ГК РФ лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства.

Из условий пункта 2.6.4. договора аренды судом первой инстанции обоснованно установлено, что обязанность по оплате выкупной цены за земельные участки, является встречной по отношению к обязанности арендодателя по согласованию перечня отобранных жилых и нежилых помещений в жилом доме.

Более того, в абзаце 7 пункта 2.6.4. договора аренды стороны прямо установили последствия неисполнения арендодателем указанной обязанности - в этом случае изменяются сроки исполнения обязанности по оплате выкупной цены, а арендатор не считается просрочившим.

Из материалов дела следует, что предусмотренная абзацем 4 пункта 2.6.4. обязанность по направлению арендодателю документов, являющихся основанием для определения перечня жилых и нежилых помещений в доме, ответчиком была исполнена путем нарочного вручения согласно условиям того же пункта перечня жилых и нежилых помещений, поэтажного плана жилого дома (квартирограмма), проекта договора долевого участия в строительстве, перечня отобранных жилых и нежилых помещений в жилом доме, а также проектной декларации (т. 1 л.д. 131, 132), документы получены лично А.А.Кравченко.

Обратные утверждения представителя Кравченко А.А. в судебном заседании апелляционного суда, проведенного 20.12.2018, доказательствами не подтверждены, а доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправомерно установлен факт исполнения ответчиком обязанности по совершению действий, направленных на заключение договоров участия в долевом строительстве, не подтверждены конкретными обстоятельствами, позволяющими апелляционной коллегии при установленных фактах прийти к иным выводам.

Доказательств исполнения арендодателем обязанности по отбору жилых и нежилых помещений в доме для целей заключения договоров долевого участия в строительстве в материалы дела не представлено.

Доказательств нарушения ответчиком обязательств по оплате арендной платы в объеме, установленном пунктом 2.1. договора, которая в силу того же пункта является частью выкупной цены, в деле также не имеется.

В силу изложенных обстоятельств, и с учетом изложенного нормативного обоснования, ответчик не может считаться просрочившим обязательство по оплате выкупной цены за земельные участки.

Ссылки апеллянта на то, что ответчик не исполнил установленную нормами Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязанность и не обращался в уполномоченный орган за получением заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, отклоняются, поскольку по смыслу статьи 19 названного закона проектная декларация является одним из документов, предоставляющих право застройщику на осуществление строительство с привлечением средств дольщиков.

В силу этого, предъявляемые к застройщику императивные требования, обусловленные спецификой строительства с привлечением средств дольщиков, не отменяют установленных договором аренды N 10/2016 от 25.11.2016 обязанностей сторон, при которых проектная декларация используется как способ определения объема взаимных предоставлений арендатора и арендодателя.

Доводы апелляционной жалобы о том, что графиком-приложением N 2 к договору аренды сторонами согласованы условия об окончательном расчете за земельные участки в срок до 30.06.2018, определенный с учетом изменения с 01.07.2018 порядка привлечения застройщиком денежных средств граждан для строительства жилья и отсутствия у ответчика иных средств для строительства, отклоняются, поскольку также не отменяют взаимных договоренностей сторон, установленных с пункте 2.6.4. договора, и соответствующих положениям пункта 2 статьи 328 и статей 405, 406 ГК РФ.

В силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ и статьи 71 АПК РФ толкование условий договора относится к дискреционным полномочиям суда при рассмотрении спора, вытекающего из договора.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении ответчиком установленных графиком сроков строительства более, чем на шесть месяцев, подлежат отклонению.

Суд первой инстанции, исходя из грамматического толкования изложенных в пункте 9.3. договора аренды слов и выражений, пришел к выводу о том, что основанием для прекращения договора аренды по требованию арендодателя является как нарушение сроков строительства и оплаты выкупной цены, так и неоплата арендной платы, и при отсутствии доказательств последнего обстоятельства, также пришел к выводу о необоснованности требований истца.

В апелляционной жалобе не приведено дополнительных доводов, позволяющих апелляционной коллегии прийти к иным выводам, и оснований для их переоценки в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013, у коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, излагающие иное толкование условий пункта 9.3. договора, основаны на субъективном мнении апеллянта, и учетом изложенных мотивов не могут быть положены в основу выводов суда.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно установлено, что ответчиком совершены организационно-правовые мероприятия, связанные с освоением земельного участка, в том числе 23.05.2017 получено разрешение на строительство, в силу чего с учетом положений статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации сам по себе факт нарушения сроков начала строительства, исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, не может являться основанием для прекращения договора аренды.

Нормы статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации вопреки доводам апелляционной жалобы обоснованно применены судом первой инстанции по аналогии закона (статья 6 ГК РФ), с целью определения существенности нарушения обязательств ответчиком по договору аренды применительно к требованиям абзаца 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Ссылки апеллянта на то, что представленная ответчиком и оцененная судом совокупность доказательств в подтверждение факта освоения земельного участка, является формальной и не свидетельствует о принятии застройщиком реальных мер по освоению земельного участка, отклоняются, поскольку утверждения апеллянта не находят подтверждения объективными доказательствами.

С мнением апеллянта о том, что объем договорных обязательств, оформленных ответчиком для целей освоения земельного участка, является незначительным и не может свидетельствовать о действительной направленности действий ответчика на застройку земельных участков, апелляционная коллегия согласиться не может.

Оценка правоотношений ответчика и третьих лиц, с которыми заключены гражданско-правовые договоры на проектные, изыскательские и подрядные работы, на предмет реальности исполнения договоров не входит в сферу правового интереса истца в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ.

Кроме того, окончательные сроки завершения строительства на момент подачи иска (17.01.2018) не истекли (31.03.2019), а в условиях судебного рассмотрения спора и неопределенности в этой связи юридической судьбы договора аренды земельных участков, исходя из разумных ожиданий арендатора, у последнего отсутствовали основания для освоения земельных участков, в силу чего оценка таких оснований нарушения условий договора аренды является преждевременной.

Таким образом, при недоказанности обстоятельств, установленных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ и статьей 619 ГК РФ основания для расторжения договора аренды земельных участков с правом выкупа N 10/2016 от 25.11.2016 отсутствуют, в связи с чем исковые требования обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, судебный акт отвечает нормам материального и процессуального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2018 по делу N А76-1085/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Блик" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова
О.Б.Тимохин

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.