Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2019 г. N 09АП-65860/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19 апреля 2019 г. N Ф05-4396/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

05 февраля 2019 г.

Дело N А40-76634/18

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ЗАО "ДЕРЖАВА" и Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 октября 2018 года по делу N А40-76634/2018, принятое судьей Е.В. Михайловой по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674) к ЗАО "ДЕРЖАВА" (ИНН 7718068223) о взыскании долга, неустойки по договору, расторжении договора, выселении из занимаемых помещений,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Щеголев А.Е. по доверенности от 20.01.2019;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ЗАО "ДЕРЖАВА" о взыскании 4 278 527 руб. 32 коп. долга по арендной плате, 532 275 руб. 70 коп. пени, обязании освободить и передать спорное помещение Департаменту городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2018 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, уменьшив сумму взыскания, взыскать с ЗАО "Держава" задолженность по арендной плате в размере 357 333,30 руб. и пени в размере 21 409, 71 руб., в остальной части решение оставить без изменения.

Также, не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку договор аренды не расторгнут и помещение не возвращено арендодателю по акту приема передачи, Департамент считает заявленные требования правомерными и подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы своей жалобы поддержал в полном объеме. Просит решение суда в части взыскания долга и пени изменить, в остальной части решение оставить без изменения.

Истец, уведомленный судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционных жалоб к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явился, в связи с чем, апелляционные жалобы рассматриваются в его отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав ответчика, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом городского имущества города Москвы и ЗАО "ДЕРЖАВА" заключен договор аренды от 12.07.2004 N 04-00447/04 (далее - Договор) нежилого помещения площадью 183,60 кв.м, расположенное по адресу: г.Москва, ул.Ивантеевская, д.3, корп.3.

Согласно п. 2.1 Договора, срок его действия установлен с 01.04.2004 до 20.08.2025 (в редакции дополнительного соглашения от 21.08.2015).

Нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Москва, ул. Ивантеевская, д.3, корп. 3, является собственностью города Москвы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.12.2007 сделана запись регистрации N 77-77-03/082/2007-094.

Согласно п. 5.1 дополнительного соглашения от 21.08.2015 ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца.

Как указывает истец, установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы ответчиком в период действия договора аренды: с июля 2015 года по январь 2018 года не исполнена, в результате чего образовалась задолженность в размере 4 278 527 руб. 32 коп, (согласно расчету суммы задолженности).

Согласно п. 7.1. Договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал, что в нарушение условий договора аренды нежилого помещения от 12.07.2004 N 04-00447/04 ответчик не уплатил арендную плату за указанный в исковом заявлении период, в связи с чем, истец также начислил пени в размере 532 275 руб. 70 коп. Общая сумма задолженности по расчету истца составляет 4 810 803 руб. 02 коп.

Претензией от 08.11.2016 N 33-6-69179/16-(0)-1 ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месячного срока: даты направления претензий и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды на расчетный счет Департамента.

Истец ссылается на несвоевременное внесение ответчиком арендных платежей, что послужило основанием для его обращения в суд с исковым заявлением о взыскании суммы долга и пени по Договору.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта ненадлежащего исполнения ЗАО "ДЕРЖАВА" обязательств по внесению арендной платы в установленных договором размере, порядке и сроки, с учетом изменений установленных дополнительным соглашением, в связи, с чем признал правомерными и обоснованными требования о взыскании задолженности по арендной плате, а также неустойки, начисленной в связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы, и удовлетворил требования частично согласно самостоятельно произведенному судом расчету.

Доводы апелляционной жалобы ответчика, относительно недоказанности факта заключения дополнительного соглашения поскольку между сторонами отсутствовала договоренность по цене, отклоняется судом апелляционной инстанции, и не может быть принят судебной коллегией в качестве основания, для отмены судебного акта исходя из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как обоснованно установил суд первой инстанции, факт подписания дополнительного соглашения от 21.08.2015 об установлении нового срока аренды и ставки арендной платы подтверждается материалами дела.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

В силу статей 609, 651 ГК РФ, а также разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данных в Информационном Письме от 1 июня 2000 г. N 53, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.

Кроме того, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 Информационного письма от 25 февраля 2014 г. N 165 правило определяющее, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен после государственной регистрации.

При этом, как указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п.14 Постановления от 17 ноября 2011 г. N 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких- либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Анализируя вышеприведенные нормы права, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что заключив соглашение об изменении срока действия Договора ставки аренды, стороны связали себя материальным отношением, составляющим предмет данной сделки.

При этом, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что дополнительным соглашением от 21.08.2015 предусмотрен новый срок действия договора до 2025 года, и по заявлению Департамента 09.06.2016 осуществлена государственная регистрация дополнительного соглашения, в котором согласован новый срок аренды.

Как усматривается из материалов дела, письмом от 28.10.2015 N 1-28/10/2015 (т.2, л.д. 22) общество сообщило Департаменту о том, что объект аренды освобожден, деятельность в помещениях Департамента не ведется, на новый срок не намерено продлевать Договор.

Письмами от 26.04.2016 N 33-6-14525/16-(0)-1 и N 33-6-14525/16-(0)-2 (т.2, л.д. 16-19) Департамент уведомил Общество о наличии неисполненных денежных обязательств и необходимости освобождения объекта аренды.

При этом, принимая решение по дулу, суд первой инстанции исходил из факта частичной оплаты, как свидетельства пользования имуществом Департамента, и факта наличия письма ответчика от 10.08.2016 N 1-10/08/2016 которым он уведомил Департамент о приостановлении использования объекта аренды по финансовым и иным соображениям влияющим на рентабельность деятельности Общества и возврате объекта аренды с 17.06.2016. (т.2, л.д. 20),

С учетом тех обстоятельств, что указанное письмо доставлено Департаменту только 27.10.2016, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требования Департаментом о взыскания арендной платы за период с июля 2015 года по октябрь 2016.

Проверив правильность указанного вывода суда первой инстанции, судебная коллегия соглашается с ним, а потому полагает что довод апелляционной жалобы истца, относительно того, что суд первой инстанции неправомерно взыскал с ответчика задолженность только за период с июля 2015 года по октябрь 2016, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный.

В части доводов апелляционной жалобы ответчика, об освобождении к 04.05.2016 г. арендуемого помещения, а потому неосновательного взыскания арендной платы судом за последующий период, судебная коллегия полагает необходимым указать на следующее.

Как разъяснил Президиум ВАС РФ п. 27 информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора

(пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Из условий спорного обязательства не следует право арендатора на внесудебный односторонний отказ от Договора. Пункты 8.2 и 8.3 Договора, в их взаимосвязанном толковании не содержат положений о праве стороны на безусловный односторонний отказ от обязательства.

Суд первой инстанции обоснованно указал в судебном акте на то, что сам по себе факт вывоза имущества принадлежащего ответчику с объекта аренды, прекращения деятельности, не свидетельствует о прекращении аренды, и о передаче объекта аренды истцу.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Однако, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. Эта позиция применима и к прекращению договора. (Верховный Суд Российской Федерации Определение от 26 декабря 2016 г. N

309-ЭС16-14273)

При этом арбитражный суд, правомерно установил из представленной сторонами переписки, что стороны предпринимали действия и ими выражалась воля к прекращению договора аренды и возврату объекта пользования.

В силу изложенного, принимая во внимание поведение арендодателя, судебная коллегия полагает, что договор прекратил свое действие.

По мнению суда, совершение Департаментом последующих односторонних действий направленных на аннулирование требования об освобождении объекта аренды по прекратившему действие договору, и подтверждение действия Договора путем регистрации дополнительного соглашения и направление письме о необходимости возврата помещений по передаточному акту, не влекут правовых последствий, на которые были направлены.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указав пункте 37 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Поскольку судом первой инстанции установлен факт пользования объектом аренды в период с июля 2015 года по апрель 2016 (26.04.2016), что не отрицалось ответчиком, а так же принимая во внимание, факт частичной оплаты, как свидетельство пользования имуществом Департамента, принимая во внимание, что письмом от 10.08.2016 N 1-10/08/2016 общество уведомило Департамент о приостановлении использования объекта аренды и возврате объекта аренды с 17.06.2018. (т.2, л.д. 20), а кроме того учитывая что указанное письмо доставлено Департаменту 27.10.2016, суд апелляционной инстанции считает верным расчет арендной платы суда первой инстанции за период с июля 2015 года по 27.10.2016.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании долга и пени судом первой инстанции правомерно отказано, поскольку договор прекратил свое действие, а объект аренды возвращен истцу.

Доводы апелляционных жалоб, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

По мнению судебной коллегии, судом первой инстанции при рассмотрении спора сделаны правильные выводы и применены нормы права, подлежащие применению, принятое судом решения является законным и обоснованным, в связи с чем, доводы апелляционных жалоб, не могут быть приняты во внимание.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы суд апелляционной инстанции распределяет в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2018 года по делу N А40-76634/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с ЗАО "ДЕРЖАВА" (ИНН 7718068223) в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева М.С. Кораблева