Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2019 г. N 15АП-21982/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 апреля 2019 г. N Ф08-2423/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

07 февраля 2019 г.

дело N А32-10379/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Бирюковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Данько М.М.) от 27 ноября 2018 года по делу N А32-10379/2018 по иску Администрации муниципального образования город Сочи к ответчику: индивидуальному предпринимателю Пилия Владимиру Владимировичу (ИНН 232002991394), о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Пилия Владимиру Варламовичу (далее - ответчик) о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205027:5 площадью 324 кв. м, расположенным по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, д. 7/2, за период с 01.07.2014 по 31.12.2017 в размере 293 111 рублей 13 копеек и пени в размере 84 927 рублей 30 копеек, а также о расторжении договора от 24.06.2003 N 4900002806 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205027:5 площадью 324 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, д. 7/2.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного уда Краснодарского края от 27.11.2018 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, апеллянт обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акут об удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт настаивает на доводах о том, что ответчик обязан внести арендную плату за пользование спорным земельным участком.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на жалобу, из содержания которого следует, что ответчик находит решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными.

Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени рассмотрения дела путем публикации на сайте арбитражного суда определения суда о принятии апелляционной жалобы, выполненного в форме электронного документа, согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57.

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Администрацией города Сочи и Пилия Владимиром Варламовичем согласно постановлению главы г. Сочи от 21.03.2003 N 162/2 24.06.2003 подписан договор N 4900002806 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205027:5 площадью 324 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская д. 7/2.

В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205027:5 с декабря 2008 года обладает местное самоуправление.

В пункте 1.1 договора указано, что земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

На момент подписания договора аренды земельный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, поэтому являлся федеральной собственностью. Полномочиями по распоряжению земельным участком администрация города Сочи не обладала (пункт 6 статьи 2, пункт 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта" и от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи").

Договор, заключенный администрацией с превышением полномочий, недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 125, статьи 209, пункта 3 статьи 214, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие договора ответчик должен вносить оплату при условии владения земельным участком.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи письмом 21.05.2018 сообщил, что в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 13:49:0205027:5, проведенного управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи 08.07.2016 установлено, что в предполагаемых границах земельного участка расположен семиэтажный объект недвижимости. Указанный объект был предметом рассмотрения гражданского дела N 2-4975/12 по иску администрации г. Сочи к Пилия В.В., в ходе рассмотрения которого было установлено, что Пилия В.В. построено здание - жилой дом Лит. Б, общей площадью 2375,2 кв. м. По результатам рассмотрения этого дела за Пилия В.В. признано право собственности на жилой дом. Этот дом поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0205027:1160.

Согласно выписке из ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0205027:1160 является жилым домом, общей площадью 2375,2 кв. м, восьмиэтажным, состоящим из 36 квартир.

Как верно установлено судом первой инстанции, на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером 23:49:0205027:1192 за Месропяном А.Р. 02.12.2013 уполномоченным органом зарегистрировано право собственности.

В силу положений пункта 13 статьи 39.20 Земельного кодекса, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в этом доме, независимо от того, в частной или в публичной собственности находился этот участок (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Поскольку с этой даты земельный участок выбыл из юридического и фактического владения ответчика, а право собственности на земельный участок перешло к собственникам помещений в многоквартирном доме, постольку требование истца о взыскании неосновательного обогащения за спорный период удовлетворению не подлежит.

Ввиду отсутствия основной задолженность требования о взыскании пени также подлежат отклонению.

Истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Претензией от 24.05.2017 истец предложил ответчику оплатить задолженность и от 15.09.2017 расторгнуть договор в связи с неоплатой.

Как верно указано судом первой инстанции, ничтожный договор не может быть расторгнут, в том числе и в судебном порядке.

Кроме того, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При указанных обстоятельствах требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 ноября 2018 года по делу N А32-10379/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов