Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2019 г. N 10АП-24567/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24 апреля 2019 г. N Ф05-4228/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

06 февраля 2019 г.

Дело N А41-54615/18

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от истца: Лютикова Л.Г., по доверенности от 14.12.2018,

от ответчика: Левда О.Ю., по доверенности от 06.12.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СЕСЛАВИНО" на решение Арбитражного суда Московской области от 15.11.2018, принятое судьей Богатиной Ю.Г. по делу N А41-54615/18 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района к ООО "СЕСЛАВИНО" о взыскании задолженности по договору аренды от 26.12.2011 N 4707 и неустойки, обязании заключить дополнительное соглашение с учетом изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:26:0110713:456, по встречному иску ООО "СЕСЛАВИНО" к Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "СЕСЛАВИНО" о взыскании задолженности по договору аренды от 26.12.2011 N 4707 в размере 4 392 941,12 руб. за период с 01.10.2016 по 31.03.2018 и неустойки в сумме 742 374,78 руб. за период с 14.12.2016 по 31.03.2018, а также обязании заключить дополнительное соглашение с учетом изменения категории земель и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:26:0110713:456.

К производству Арбитражного суда Московской области принято встречное исковое заявление ООО "СЕСЛАВИНО" к Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района о взыскании неосновательного обогащения в связи с образовавшейся переплатой по договору аренды от 26.12.2011 N 4707 в размере 2 753 040 руб. в связи с применением двукратной ставки арендной платы.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.11.2018 первоначальное исковое заявление удовлетворено в полном объеме, В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "СЕСЛАВИНО" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска и отказе в удовлетворении первоначального иска.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО "Сеславино" поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в части возложения на ООО "СЕСЛАВИНО" обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.12.2011 N 470, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска; однако решение в части суммы взысканной задолженности и неустойки подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 26.12.2011 N 4707, договора от 29.01.2015 N КИ-СО-550/15 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.12.2011 N 4707 ООО "Сеславино" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:26:0110713:456 площадью 40000 кв.м, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования - под оздоровительный комплекс (лесной массив).

Договор аренды земельного участка от 26.12.2011 N 4707 заключен сроком на 49 лет, до 02.09.2057, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

В соответствии с разделом 2 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с прилагаемым расчетом (Приложение N 1).

Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно пункту 2.3 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 2.4 договора стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

В силу пункта 5.4 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

В материалы дела представлены уведомления об изменении размера арендной платы по договору аренды от 26.12.2011 N 4707 на 2016 и 2017 годы, направленные в адрес ООО "Сеславино".

В связи с использованием земельного участка с кадастровым номером 50:26:0110713:456 не по целевому назначению Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района при расчете размера арендной платы по договору аренды от 26.12.2011 N 4707 применена двойная ставка арендной платы.

Постановлением Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 15.07.2016 N 1445 земельный участок с кадастровым номером 50:26:0110713:456 переведен из категории земель "земли особо охраняемых территорий и объектов" в категорию земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" с сохранением вида разрешенного использования - под оздоровительный комплекс (лесной массив).

Постановлением Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 09.10.2017 N 2943 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:26:0110713:456 и установлен вид целевого использования - легкая промышленность.

В связи с изменением характеристик земельного участка с кадастровым номером 50:26:0110713:456 (категории земель, вида разрешенного использования) и наличием задолженности по арендной плате и пени Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района направил в адрес ООО "Сеславино" претензию от 26.04.2018 N 1429 с требованием заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 26.12.2011 N 4707 и погасить задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 5135515,90 руб.

Поскольку требования указанной претензии ответчиком в добровольном порядке не исполнены, Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями о взыскании задолженности за период с 01.10.2016 по 31.03.2018, неустойки за период с 14.12.2016 по 31.03.2018, а также обязании заключить дополнительное соглашение с учетом изменения категории земель и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:26:0110713:456.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости удовлетворения требований в части обязания ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.12.2011 N 4707.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункты 1 и 3 статьи 453 ГК РФ).

Как подтверждается материалами дела, постановлением Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 15.07.2016 N 1445 земельный участок с кадастровым номером 50:26:0110713:456 переведен из категории земель - земли особо охраняемых территорий и объектов в категорию земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

На основании постановления Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 09.10.2017 N 2943 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:26:0110713:456 и установлен вид целевого использования - легкая промышленность.

При этом в силу пункта 5.4 договора аренды от 26.12.2011 N 4707 все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

Категория земель и вид разрешенного использования земельного участка представляют собой характеристики объекта недвижимости, определяющие его существование как объекта гражданского оборота.

Следовательно, изменение таких характеристик влечет изменение предмета договора аренды земельного участка и, как следствие, изменение существенного условия договора.

При таких обстоятельствах, в связи с изменением характеристик земельного участка с кадастровым номером 50:26:0110713:456 (категории земель и вида разрешенного использования) в силу условий договора и норм действующего гражданского законодательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении требований Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.12.2011 N 4707.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, о распространении условий договора аренды от 26.12.2011 N 4707 в редакции дополнительного соглашения на правоотношения сторон с 15.07.2016, отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 7, 8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установлен различный порядок для перевода земельных участков из одной категории в другую и по изменению вида разрешенного использования земельного участка.

Как следует из материалов дела, ООО "Сеславино" обращалось в Администрацию Наро-Фоминского муниципального района Московской области с заявлениями от 28.03.2016 о переводе земельного участка с кадастровым номером 50:26:0110713:456 в категорию земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения и об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

По результатам рассмотрения указанных заявлений Администрацией Наро-Фоминского муниципального района Московской области издано постановление от 15.07.2016 N 1445 о переводе земельного участка с кадастровым номером 50:26:0110713:456 в категорию земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

В изменении вида разрешенного использования отказано, поскольку заявителем избран вид разрешенного использования в нарушение требований классификатора видов разрешенного использования.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования избирается обладателем земельного участка самостоятельно.

Материалами дела подтверждается, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:26:0110713:456 изменен в порядке предусмотренном статьей 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" на основании заявления ООО "Сеславино" от 28.06.2018.

Постановлением Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 09.10.2017 N 2943 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:26:0110713:456 и установлен вид целевого использования - легкая промышленность.

Следовательно, категория земель спорного земельного участка изменена с 15.07.2016, вид разрешенного использования изменен с 09.10.2017.

Действующее земельное и градостроительное законодательство не содержит норм и условий об одновременном изменении вида разрешенного использования и переводе земельного участка из одной категории земель в другую.

Доказательств оспаривания обществом отказа администрации в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:26:0110713:456 по заявлению от 28.03.2016 в материалах дела не имеется.

При данных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что на ООО "Сеславино" подлежит возложению обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 26.12.2011 N 4707, подготовленное на основании постановлений Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 15.07.2016 N 1445, от 09.10.2017 N 2943.

Действие договора аренды в редакции дополнительного соглашения не подлежит применению к правоотношениям сторон спора с 15.07.2016 в части определения вида разрешенного использования - легкая промышленность.

Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района заявлено также требование о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.12.2011 N 4707 за период с 01.10.2016 по 31.03.2018 и неустойки за период с 14.12.2016 по 31.03.2018.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости удовлетворения требований Комитета по управлению имуществом в указанной части.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, договором аренды земельного участка от 26.12.2011 N 4707 и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

В соответствии с договором аренды от 26.12.2011 N 4707 и Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:26:0110713:456 определяется по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом в силу пункта 2 статьи 2 Закона Московской области от 18.07.2015 N 127/2015-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2016 год", Закона Московской области от 11.07.2016 N 102/2016-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2017 год" за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере.

Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.

При расчете арендной платы по договору аренды от 26.12.2011 N 4707 за период с 01.10.2016 по 31.03.2018 Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района применена двукратная ставка арендной платы, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:26:0110713:456 используется не по целевому назначению

В обоснование факта использования спорного земельного участка не по целевому назначению Комитетом по управлению имуществом в материалы дела представлены акты обследования от 14.10.2014, от 22.03.2016, от 15.12.2016, от 30.03.2017 с приложениями фотоматериалов.

Указанными актами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:26:0110713:456 частично огорожен, на участке расположены капитальные строения, собственником которых является ООО "Сеславино" (право собственности перешло от предыдущего арендатора земельного участка): производственно-складской корпус, надземный переход, 1-этажная эстакада, наземный переход 2-этажный, крытая стоянка, административно-бытовой корпус, 2-этажный демонстрационный жилой дом площадью 259,7 кв.м, 2-этажный демонстрационный жилой дом площадью 256,3 кв.м, склад, заасфальтированные площадки для проезда и парковки автотранспорта.

Фототаблицы, приложенные к актам обследования, подтверждают факт использования земельного участка и нахождение на нем зданий, строений, сооружений.

В материалы дела также представлено письмо от 21.06.2017, в котором ООО "Сеславино" указывает, что на данном земельном участке никаким производством никогда не занималось.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что целевое назначение объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:26:0110713:456, не соответствуют ни виду разрешенного использования земельного участка, установленного до 15.07.2016 - под оздоровительный комплекс (лесной массив), ни виду разрешенного использования в соответствии с постановлением Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 15.07.2016 N 1445.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, о том, что акты обследования составлены в одностороннем порядке, без уведомления арендатора, отклонены арбитражным апелляционным судом.

Согласно пункту 2 статьи 71.2 Земельного кодекса Российской Федерации под административным обследованием объекта земельных отношений понимается исследование его состояния и способов его использования на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными методами (дистанционное зондирование (в том числе аэрокосмическая съемка, аэрофотосъемка), результаты почвенного, агрохимического, фитосанитарного, экологотоксикологического обследований) и другими методами.

Порядок проведения административного обследования земельных участков урегулирован Постановлением Правительства РФ от 18.03.2015 N 251 "Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений", Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2015 N 486 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по исполнению Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии государственной функции по осуществлению государственного земельного надзора".

Согласно Постановлению Правительства РФ от 18.03.2015 N 251 при административном обследовании объектов земельных отношений проводится исследование состояния и способов использования объектов земельных отношений на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными методами (данные дистанционного зондирования (в том числе аэрокосмической съемки, аэрофотосъемки), результаты почвенного, агрохимического, фитосанитарного, эколого-токсикологического обследований), информации, полученной по результатам визуального осмотра и другими методами.

В ходе проведения административного обследования объектов земельных отношений должностные лица самостоятельно (без дополнительных разрешений и согласований) осуществляют анализ полученной информации.

Таким образом, в силу действующего законодательства административное обследование осуществляется органами муниципального земельного контроля самостоятельно, без дополнительных согласований, без уведомления и взаимодействия с землепользователями.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что применение Комитетом по управлению имуществом двукратной ставки арендной платы при расчете арендной платы по договору аренды от 26.12.2011 N 4707 является правомерным.

При указанных обстоятельствах, исходя из указанных норм права, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что на стороне Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района не имеется неосновательного обогащения в виде переплаты ООО "Сеславино" арендной платы.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска является правомерным.

Удовлетворяя требование Комитета по управлению имуществом по взысканию с общества задолженности по договору аренды от 26.12.2011 N 4707 в размере 4 392 941,12 руб. за период с 01.10.2016 по 31.03.2018 и неустойки в сумме 742 374,78 руб. за период с 14.12.2016 по 31.03.2018, суд первой инстанции пришел к выводу, что именно такая сумма долга и неустойки подтверждена материалами дела.

Между тем, при определении суммы основного долга судом первой инстанции не была учтена оплата обществом 364 320 рублей, произведенная платежным поручением от 15.03.2018 N 110 (л.д. 69)

В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом подтвердила оплату указанной суммы.

При таких обстоятельствах арбитражным апелляционным судом произведен перерасчет, в соответствии с которым сумма основного долга по договору аренды от 26.12.2011 N 4707 за период с 01.07.2016 по 30.09.2017 составляет 4 028 621 руб. 12 коп.

С учетом оплаты обществом 364 320 рублей сумма неустойки за период с 14.12.2016 по 31.03.2018 составляет 739 460 руб. 22 коп.

Таким образом, решение суда первой инстанции в части суммы взысканной задолженности и неустойки подлежит изменению с принятием нового судебного акта о взыскании с ответчика в пользу истца основного долга в сумме 4 028 621 руб. 12 коп. за период с 01.07.2016 по 30.09.2017, а также неустойки в сумме 739 460 руб. 22 коп. за период с 14.12.2016 по 31.03.2018.

В удовлетворении исковых требований по взысканию задолженности и неустойки в остальной части следует отказать.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, о том, что в судебном заседании судом оглашена резолютивная часть о частичном удовлетворении иска, а в картотеке арбитражных дел размещена резолютивная часть о полном удовлетворении исковых требований, отклонены арбитражным апелляционным судом.

Прослушав аудиозапись судебного заседания Арбитражного суда Московской области от 29.10.2018, арбитражным апелляционным судом установлено, что в судебном заседании судьей оглашена резолютивная часть решения об удовлетворении требований Комитета по управлению имуществом в полном объеме и в той сумме и за те периоды, которые указаны в резолютивной части решения, имеющейся в материалах дела и опубликованной в картотеке арбитражных дел.

Других нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену решения суда, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 1 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области 15.11.2018 по делу N А41-54615/18 изменить в части суммы взысканной задолженности и неустойки.

Взыскать с ООО "СЕСЛАВИНО" (ИНН 5030084198, ОГРН 1145030002655) в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района задолженность по договору аренды от 26.12.2011 N 4707 в размере 4 028 621 руб. 12 коп. за период с 01.07.2016 по 30.09.2017, неустойку в сумме 739 460 руб. 22 коп. за период с 14.12.2016 по 31.03.2018.

В удовлетворении исковых требований по взысканию задолженности и неустойки в остальной части отказать.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

М.А. Немчинова В.Н. Семушкина