Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2019 г. N 10АП-81/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24 мая 2019 г. N Ф05-5162/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

11 февраля 2019 г.

Дело N А41-59012/18

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Семушкиной В.Н., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от Прокуратуры Московской области: Пастухова Е.Ю., удостоверение N 2467393;

от ООО "Атлантик": Шестов С.В., представитель по доверенности от 21.12.2018;

от Администрации Сергиево-Посадского муниципального района: Ермоленко С.В., представитель по доверенности от 01.10.2018;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Сергиево-Посадского муниципального района и общества с ограниченной ответственностью "Атлантик" на решение Арбитражного суда Московской области от 05.12.2018, принятое судьей Семеновой А.Б. по делу N А41-59012/18 по исковому заявлению Прокуратуры Московской области к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района, обществу с ограниченной ответственностью "Атлантик" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.03.2017 N ДЗ105 и о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Московской области обратилась (далее - прокуратура) в Арбитражный суд Московской области к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Атлантик" (далее - Общество) с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.03.2017 N ДЗ-105, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние и обязании Общества возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070706:1132.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.12.2018 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация Сергиево-Посадского муниципального района и общество "Атлантик" подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представители ООО "Атлантик" и Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области поддержали доводы апелляционных жалоб.

Представитель Прокуратуры Московской области возражала против удовлетворения апелляционных жалоб и просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей истца и ответчиков, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 28.03.2017 между Администрацией и Обществом заключен договор аренды земельного участка N ДЗ105, по условиям которого Администрация предоставила Обществу в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности (до разграничения) с кадастровым номером 50:05:0070706:1132 с разрешенным использованием: для строительства и эксплуатации АГНКС и стоянки микроавтобусов с сервисным обслуживанием.

На земельном участке расположены сооружения, принадлежащие Обществу на праве собственности, с кадастровыми номерами 50:05:0070706:1224,50:05:0070706:1225.

Срок аренды, согласно пункту 2.1 договора, установлен на 48 лет 4 месяца с 28.03.2017 - дата подписания акта приема-передачи в аренду земельного участка.

В порядке проведения Сергиево-Посадской городской прокуратурой Московской области проверки соблюдения требований земельного законодательства при предоставлении администрацией земельных участков установлен факт заключения ответчиками договора аренды земельного участка от 28.03.2017 N ДЗ-105.

Основанием для предоставления Обществу в аренду указанного земельного участка послужило заявление Общества от 30.09.2016, в котором в качестве основания указано на расположение на земельном участке двух объектов недвижимости - сооружений - площадок для стоянки, принадлежащих на праве собственности Обществу.

По результатам изучения прокуратурой дел правоустанавливающих документов установлено, что право собственности на сооружения с кадастровыми номерами 50:05:0070706:1224, 50:05:0070706:1225 (площадки для стоянки) зарегистрировано Обществом на основании деклараций об объекте недвижимого имущества.

Указывая на то, что принадлежащие Обществу сооружения с кадастровыми номерами 50:05:0070706:1224, 50:05:0070706:1225 (площадки для стоянки) не отвечают признакам объектов недвижимого имущества по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, и ссылаясь на отсутствие предусмотренных законом оснований для предоставления земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070706:1132 Обществу в аренду без проведения торгов, прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора аренды от 28.03.2017 N ДЗ-105 недействительным.

В обоснование исковых требований прокуратура ссылается также на то, что земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070706:1132 предоставлен Обществу с нарушением требований Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской федерации, поскольку договор аренды земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае предоставления земельного участка собственнику здания, сооружения, расположенных на данном земельном участке (пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ), вместе с тем, Общество сослалось на наличие у него в собственности объектов недвижимого имущества - сооружений - площадок для стоянки, которые не могут являться самостоятельными объектами недвижимости, поскольку покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции об удовлетворении заявленных прокуратурой требований.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ земельный участок может быть предоставлен без торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пп. 32 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ земельный участок может быть предоставлен без торгов в случае предоставления земельного участка арендатору, если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).

В силу п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070706:1132, предоставленный в аренду по оспариваемому договору, образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 50:05:0070706:05 и 50:05:0070706:10, ранее предоставленных в аренду правопредшественникам Общества в аренду по договорам аренды, заключенным в порядке, предусмотренном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей в редакции до 01.03.2015, с предварительным согласованием места размещения объекта строительства.

Указанные договоры аренды расторгнуты по соглашению сторон и 31.08.2016 сторонами заключены договоры аренды земельного участка N N ДЗ-237, ДЗ-239, в преамбуле которых указано, что они заключены на основании заявлений Общества в соответствии с пп.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Срок действия договоров аренды установлен на 48 лет 11 месяцев.

Указанные договоры также расторгнуты по соглашению сторон с 28.03.2017.

Оспариваемый прокуратурой договор аренды от 28.03.2017 заключен без проведения торгов по результатам рассмотрения заявления Общества и в соответствии с пп.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что также следует из преамбулы договора.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что вопрос о предоставлении обществу в аренду спорного земельного участка и о заключении договора аренды от 28.03.2017 N ДЗ105 был рассмотрен не в порядке пролонгации ранее заключенного договора аренды, на что ссылается администрация, а в порядке, предусмотренном для первичного предоставления в аренду земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчиков, о наличии у Общества права на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов как собственника сооружений, расположенных на данном участке, отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим основаниям.

В обоснование указанного довода ответчики ссылаются на наличие у Общества в собственности объектов сооружений с кадастровыми номерами 50:05:0070706:1224, 50:05:0070706:1225 (площадки для стоянки), а также на технические заключения о состоянии конструкций площадки для строительства и эксплуатации АГНКС и стоянки микроавтобусов с сервисным обслуживанием.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно абзацу 5 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание фактические характеристики и функциональное назначение спорных объектов - сооружений с кадастровыми номерами 50:05:0070706:1224, 50:05:0070706:1225 (площадки для стоянки), представляющих собой конструкции из дополнительного основания из щебня и гравийно-песчаной смеси, основания из монолитного бетона, выравнивающего слоя из асфальтобетона и покрытия из асфальтобетона, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что эти объекты не могут быть признаны самостоятельными объектами недвижимого имущества, поскольку данные конструкции не обладают самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшают полезные свойства земельного участка, на котором они находятся, что не может являться основанием для вывода о наличии у общества "Атлантик" права на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070706:1132.

При этом, как установлено судом, что право собственности на сооружения с кадастровыми номерами 50:05:0070706:1224, 50:05:0070706:1225 (площадки для стоянки) зарегистрировано Обществом "Атлантик" лишь на основании деклараций об объекте недвижимого имущества в отсутствие документов, подтверждающих, что спорное сооружение возводилось именно как объект недвижимого имущества.

Арбитражным апелляционным судом учитывается также уже сложившаяся по данной категории дел судебная практика (определения Верховного Суда РФ от 11.01.2016 N 305-ЭС15-16464 по делу N А41-61376/14, от 08.07.2015 N 305-КГ15-7411 по делу N А41-43220/14), в соответствии с которой при разрешении спора о праве собственника здания, сооружения, помещения на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, вне зависимости от факта государственной регистрации права собственности на такой объект, необходимо исследовать вопрос о свойствах объекта, под которым находится земельный участок: его фактические характеристики и функциональное назначение, поскольку помимо неразрывной связи с землей объект должен обладать самостоятельным функциональным назначением.

Доказательств наличия на спорном земельном участке объектов, соответствующих признакам недвижимого имущества, находящихся в собственности ООО "Атлантик" и свидетельствующих о возникновении у последнего в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также иных оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, права на предоставление участка в аренду без проведения торгов, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Таким образом, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о доказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о заключении договора аренды земельного участка от 28.03.2017 N ДЗ-105 с нарушением требований Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем указанный договор в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

Довод администрации о пропуске прокуратурой срока исковой давности также отклонен арбитражным апелляционным судом.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Исследовав материалы дела, принимая во внимание, что Прокуратура Московской области обратилась в суд с настоящим иском 24.07.2018, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что трехлетний срок исковой давности не пропущен и оснований для применения срока исковой давности не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05.12.2018 по делу N А41-59012/18 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

В.Н. Семушкина С.В. Боровикова