Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2019 г. N 11АП-816/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20 мая 2019 г. N Ф06-47019/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

13 февраля 2019 г.

Дело N А55-24250/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лариной Ю.Н.,

от истца - частного учреждения образовательной организации высшего образования "Медицинский университет "Реавиз" - представитель Фроловский Н.Г. по доверенности от 28.12.2018 г.,

от ответчика - ПАО "Моспромстрой" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица - ООО "Пионер Эстейт" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 февраля 2019 года в зале N 6 апелляционную жалобу частного учреждения образовательной организации высшего образования "Медицинский университет "Реавиз" на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 декабря 2018 года по делу N А55-24250/2018 (судья Копункин В.А.),

по иску частного учреждения образовательной организации высшего образования "Медицинский университет "Реавиз" (ОГРН 1026301420716, ИНН 6317006620), город Самара,

к публичному акционерному обществу "Моспромстрой" (ОГРН 1027739028943, ИНН 7710034310), город Москва,

о взыскании 1 781 883 руб.,

с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Пионер Эстейт", город Москва,

УСТАНОВИЛ:

Частное учреждение образовательная организация высшего образования "Медицинский университет "Реавиз" обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к публичному акционерному обществу "Моспромстрой" о взыскании 1 747 392 руб., в том числе 1 696 325 руб. задолженности по договору аренды N 1/КЖХ31/АР-01/18 от 16.04.2018, 45 339 руб. убытков и 5 728 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами и далее по день фактической оплаты задолженности.

Определением от 14.09.2018 судом привлечено к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО "Пионер Эстейт".

Определением от 02.11.2018 суд принял заявление истца об увеличении размера исковых требований в части взыскании убытков до суммы 53 340 руб. и в части процентов за пользование чужими денежными средствами до суммы 32 218 руб. Ценой иска считать 1 781 883 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 декабря 2018 года по делу N А55-24250/2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, учреждение образовательной организации высшего образования "Медицинский университет "Реавиз" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель учреждения образовательной организации высшего образования "Медицинский университет "Реавиз" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, частным учреждением образовательная организация высшего образования "Медицинский университет "Реавиз" (арендатор) и ПАО "Моспромстрой" (арендодатель) заключен договор аренды N 1/КЖХ31/АР-01/18 от 16.04.2018.

От имени арендодателя и за его счет договор аренды заключен агентом - ООО "Пионер Эстейт", действующим на основании агентского договора N ПЭ-01 от 28.04.2017 и доверенности от 24.10.2016.

В соответствии с п. 1.1, 2.2 объектом аренды предметом договора было нежилое здание площадью 2 554,70 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, 2-й Кожуховский проезд, д.31, принадлежащее Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (серия 77 АД N 300209), выданным "12" апреля 2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "12" апреля 2007 года сделана Запись регистрации N 77-77-12/003/2007-705, условный номер: 77-77-12/003/2007-705. Объект аренды состоит из полезной площади и вспомогательной площади.

В силу п. 3.1 договора аренды срок аренды по настоящему договору начинает исчисляться со дня подписания сторонами акта передачи объекта аренды в аренду от арендодателя арендатору.

Согласно п. 3.2 договора аренды срок аренды оканчивается в одну из наиболее ранних дат:

- 31 марта 2019 года, - наступление отменительного условия: дата государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве долгосрочного договора аренды, заключение которого будет осуществлено сторонами в соответствии с условиями предварительного договора N 1 от 16 апреля 2018 года, заключенного сторонами.

Как согласовано в п. 1.5 договора аренды срок аренды - период времени, на который по указанному договору арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование объект аренды.

В силу п. 1.8 договора аренды подготовительные работы - это комплекс мероприятий, осуществляемых арендатором, целью выполнения которых является получение положительного санитарно-эпидемиологического заключения уполномоченного структурного подразделения Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека о соответствии Объекта аренды используемого для осуществления образовательной деятельности, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, а также положительного заключения уполномоченного структурного подразделения Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий о соответствии объекта защиты - помещений, являющихся Объектом аренды, используемых для осуществления образовательной деятельности - требованиям пожарной безопасности.

Согласно п.1.9. срок проведения подготовительных работ - период проведения арендатором за свой счет на объекте аренды подготовительных работ, который начинает исчисляться с даты подписания сторонами акта передачи объекта аренды для проведения подготовительных работ и истекает в день получения арендатором последнего из заключений, указанных в п.1.8 договора, но в любом случае не позднее истечения 75 (семидесяти пяти) календарных дней с даты начала срока проведения подготовительных работ.

В соответствии с п.2.4 договора объект аренды имеет комплексное назначение. Каждая составляющая объекта аренды: полезная площадь и вспомогательная площадь имеет собственное назначение. Назначение указанных составляющих объекта аренды приведено в пунктах 1.2., 1.3. договора.

Согласно п.2.5 договора арендодатель обязуется, при условии уплаты арендатором гарантийной суммы, в течение 3 рабочих дней со дня подписания настоящего договора передать арендатору, а арендатор обязуется принять объект аренды на срок проведения подготовительных работ. О чем стороны обязуются составить и подписать акт передачи объекта аренды на срок проведения подготовительных работ.

В соответствии с п. 6.1 договора арендатор обязуется в обеспечение исполнения своих обязательств по настоящему договору уплатить арендодателю в течение 2-х рабочих дней со дня подписания настоящего договора гарантийную сумму в размере 1 696 325 рублей. Гарантийная сумма вносится по реквизитам, указанным в п.5.4 договора.

Согласно п. 6.2 гарантийная сумма обеспечивает исполнение арендатором следующих обязательств в указанной очередности:

- начисленные арендодателем штрафы или пени за неисполнение арендатором денежных обязательств по настоящему договору;

- сумма сметной стоимости ремонтных (восстановительных) работ при возврате арендатором арендодателю объекта аренды в состоянии, не соответствующем предусмотренному в настоящем договоре, а также работ по согласованию и регистрации произведенных арендатором перепланировок в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных п.п. 7.20., 7.21, 7.23., 7.24, настоящего договора;

- внесение арендатором арендной платы по настоящему договору.

В соответствии с п. 6.1 договора аренды истец перечислил агенту (третьему лицу) денежные средства в размере 1 696 325 рублей в качестве гарантийной суммы, что подтверждается платежными поручениями от 17.05.2018 N 3072 на сумму 100 000 рублей, от 18.05.2018 N 3134 на сумму 532 108 рублей, от 21.05.2018 N 3163 на сумму 532 108 рублей, от 22.05.2018 N 3164 на сумму 532 109 рублей.

Арендодатель 16.05.2018 по акту передачи передал арендатору нежилые помещения, входящие в состав аренды на срок проведения подготовительных работ.

Как указал истец, необходимость проведения указанных работ определялась целью использования части объекта аренды (полезной площадью), а именно: для организации образовательной и медицинской деятельности. Университету для того, чтобы начать владеть и пользоваться объектом аренды для целей договора аренды (организация образовательной деятельностью) необходимо было получить, в частности, обозначенное положительное санитарно-эпидемиологическое заключение.

Однако 31.07.2017 университетом получено отрицательное санитарно-эпидемиологическое заключение от 27.06.2018 N 77.01.16.000.М.003989.06.18 о не соответствии зданий, строений, сооружений, помещений, оборудования и иного имущества, используемого для осуществления образовательной деятельности, расположенных по адресу г. Москва, 2-й Кожуховский проезд, д.31, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Причины выдачи отрицательного заключения указаны в приложении к нему, представлены 6 замечаниями, в том числе один из которых, по мнению, университета является неустранимым, а именно: "учебный корпус расположен в промышленной зоне (ЗИЛ), что является нарушением требования п. 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" (пункт 1 причины несоответствий).

Уведомлением от 27.07.2018 Медицинский университет "Реавиз" в ответ на письмо ООО "Пионер Эстейт" от 26.07.2018 N 502-0774 об истечении срока проведения подготовительных работ и передачи объекта аренды в аренду сообщил о том, что университет не готов заключить долгосрочный договор аренды, поскольку он не будет отвечать целям аренды помещений, известил арендодателя в лице ООО "Пионер Эстейт" о намерении расторгнуть данный договор аренды посредством полного одностороннего отказа от его исполнения в связи с наличием отрицательного заключения, изложенного в выводах органа инспекции N 77.01.06.М.002240.06.18.

Уведомлением от 31.07.2018 N 313/07-17 Медицинский университет "Реавиз" в одностороннем порядке отказался от договора аренды по мотивам получения отрицательного заключения структурного подразделения Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека о несоответствии помещений, являющихся предметом основного договора, используемых для осуществления образовательной деятельности, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. К уведомлению приложено отрицательное санитарно-эпидемиологическое заключение и копия отрицательного экспертного заключения.

Медицинский университет "Реавиз" уведомлением от 02.08.2018 N 325/07-17 направил в адрес арендодателя в лице ООО "Пионер Эстейт" обращение с предложением подписать акт возврата нежилых помещений от 02.08.2018 по договору аренды.

Ответчик в лице третьего лица в ответ на письма истца от 31.07.2018 и от 02.08.2018 письмом от 03.08.2018 сообщил о том, что отказ от исполнения договора допускается в соответствии с п.11.5 договора при условии оплаты штрафа за отказ от исполнения договора в размере 1 696 325 руб. и готов рассмотреть возможность зачета уплаченной истцом гарантийной суммы в счет уплаты штрафа.

Истец направил ответчику претензию от 08.08.2018 с требованием о возврате гарантийной суммы в размере 1 696 325 руб., уплаты процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерацией и возмещении расходов на оплату услуг охранной организации, начиная с 07.08.2018 за каждый день охраны до фактической приемки нежилых помещений.

Ответчик в лице третьего лица в ответ на претензию истца от 08.08.2018 письмом от 20.08.2018 сообщил об отсутствии оснований для возврата гарантийной суммы в связи с тем, что договор не считается расторгнутым в одностороннем порядке, поскольку истцом не оплачен штраф, предусмотренный п.11.5 договора. Ответчик также сообщил о зачете гарантийной суммы в размере 1 696 325 руб. в счет погашения штрафа, предусмотренного п.11.5 договора.

Ответчик в лице третьего лица письмом от 23.08.2018 сообщил истцу о том, что предусмотренная п. 11.5 договора совокупность условий для одностороннего расторжения договора по инициативе истца наступила 20.08.2018, договор считается прекращенным 25.08.2018 и просило обеспечить явку представителя 27.08.2018 (поскольку 25.08.2018 приходится на нерабочий день) для осуществления мероприятий для возврата объекта аренды.

Сторонами 27.08.2018 подписан акт возврата объекта аренды в связи с расторжением договора от 16.05.2018.

Истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании 1 696 325 руб. гарантийной суммы, 32 218 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на гарантийную сумму и 53 340 руб. убытков, составляющих расходы истца на охрану объекта аренды за период с 07.08.2018 по 27.08.2018.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 309, 310, 450.1, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано отказал в иске в силу следующего.

Согласно пункту 11.5 договора арендатор вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения настоящего договора в случае получения им в течение срока действия настоящего договора заключения уполномоченного структурного подразделения Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий о несоответствии объекта защиты - помещений, являющихся объектом аренды, используемых для осуществления образовательной деятельности - требованиям пожарной безопасности либо санитарно-эпидемиологического заключения уполномоченного структурного подразделения Федеральной службы но надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека о несоответствии помещений, являющихся объектом аренды, используемых для осуществления образовательной деятельности, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Для отказа от исполнения договора в связи с наступлением указанных в настоящем пункте обстоятельств арендатор направляет арендодателю письменное уведомление с приложением документов, подтверждающих указанные обстоятельства, а также уплачивает арендодателю штраф за отказ от исполнения договора в размере 1 696 325 рублей, при условии, что арендодатель согласовал полученные от арендатора проектные решения на проведение работ, необходимых для устранения выявленных несоответствий.

Договор считается прекращенным по истечении 5 календарных дней со дня получения арендодателем соответствующего уведомления при условии уплаты арендатором штрафа.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пунктам 2.5. - 2.8. договора арендодатель обязуется, при условии уплаты арендатором гарантийной суммы, в течение 3 рабочих дней со дня подписания настоящего договора передать арендатору, а арендатор обязуется принять объект аренды на срок проведения подготовительных работ. О чем стороны обязуются составить и подписать акт передачи объекта аренды на срок проведения подготовительных работ.

В течение срока проведения подготовительных работ арендатор не имеет права использовать объект аренды по назначению, указанному в пункте 2.4. договора.

В день окончания срока проведения подготовительных работ арендатор обязуется возвратить арендодателю объект аренды, а арендодатель обязуется принять объект аренды, о чем стороны обязуются составить акт возврата объекта аренды по окончании срока проведения подготовительных работ. Арендодатель обязуется передать арендатору объект аренды в аренду на следующий день после окончания срока проведения подготовительных работ. Объект аренды будет передан арендатору в том состоянии, в котором он возвратил его арендодателю по окончании срока проведения подготовительных работ. О передаче объекта аренды сторонами должен быть составлен и подписан акт передачи объекта аренды в аренду.

Принимая во внимание условия договора, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что по условиям договора истец имеет право отказаться от договора в случае получения от уполномоченного органа заключения о несоответствии объекта аренда требованиям пожарной безопасности либо санитарно-эпидемиологического заключения, а также уплаты штрафа в размере 1 696 325 рублей, при условии если истец обратился к ответчику для согласования проведения работ, необходимых для устранения выявленных несоответствий, ответчик согласовал проведение необходимых работ, но несмотря на это истец отказался от договора.

Истец письмом от 06.06.2018 обратился к ответчику и третьему лицу для согласования переустройства помещений для получения положительного заключения Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Ответчик в лице третьего лица письмом от 22.06.2018 в ответ на письмо истца от 06.06.2018 сообщило о согласии на проведении указанных работ.

При этом суд первой инстанции верно отметил, что доказательства обращения истца к ответчику для согласования проведения каких-либо иных работ или отказа ответчика в согласовании проведения каких-либо работ в материалы дела не представлены.

Таким образом, принимая во внимание, что по условиям заключенного сторонами договора истцу для проведении подготовительных работ был передан объект аренды, ответчиком было согласовано проведение, запрошенных истцом работ, получение истцом заключения о несоответствии объекта аренды санитарно-эпидемиологическому заключению, право истца в этом случае на отказ от договора при условии оплаты штрафа, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что истцом подлежит уплате штраф в размере 1 696 325 рублей в соответствии с пунктом 11.5 договора, поскольку ответчик не отказывал истцу в согласовании проведения необходимых работ, а истец не обращался за согласование проведения каких-либо иных работ.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерацией обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Ответчик в лице третьего лица письмом от 20.08.2018 сообщил о зачете гарантийной суммы в размере 1 696 325 руб., уплаченной истцом, в счет погашения штрафа, предусмотренного п.11.5 договора.

Таким образом, с учетом уведомления истца от 31.07.218 об одностороннем отказе от договора, зачете штрафа в размере 1 696 325 руб. на основании письма от 20.08.2018, совокупность условий для одностороннего расторжения договора по инициативе истца на основании пункта 11.5 договора наступила 20.08.2018, договор считается прекращенным по истечении 5 календарных дней со дня получения арендодателем соответствующего уведомления при условии уплаты арендатором штрафа, то есть 27.08.2018 (поскольку 25.08.2018 приходится на нерабочий день).

Сторонами 27.08.2018 подписан акт возврата объекта аренды в связи с расторжением договора от 16.05.2018.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, в удовлетворении исковых требований о взыскании 1 696 325 руб. гарантийной суммы и 32 218 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами правомерно отказано судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 7.11 договора истец обязан за свой счет в течение всего срока аренды исполнять обязанности, возложенные на него актом разграничения эксплуатационной ответственности и технического обслуживания верных систем, являющимся приложением 2 к настоящему договору.

Согласно акту разграничения эксплуатационной ответственности сторон, охрану объекта осуществляет истец.

Таким образом, поскольку истец согласно условиям договора был обязан осуществлять охрану объекта, договор аренды прекратил свое действие 27.08.2018, в удовлетворении требования о взыскании 53 340 руб. убытков, составляющих расходы истца на охрану объекта аренды за период с 07.08.2018 по 27.08.2018, также правомерно отказано судом.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для отказа в иске.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 14 декабря 2018 года по делу N А55-24250/2018, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 декабря 2018 года по делу N А55-24250/2018 - оставить без изменения, апелляционную жалобу частного учреждения образовательной организации высшего образования "Медицинский университет "Реавиз" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев