Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2019 г. N 04АП-7610/18

г. Чита

12 февраля 2019 г.

Дело N А58-1855/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Никифорюк Е.О., Каминского В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобровой Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Южно-Якутская-36/2" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 октября 2018 года (с учетом определения об исправлении опечатки от 29.01.2019) по делу N А58-1855/2017 по исковому заявлению товарищества собственников жилья "Южно-Якутская-36/2" (ИНН 1434037735, ОГРН 1081434002363) от 02.03.2018 N б/н к индивидуальному предпринимателю Левченко Нине Семеновне (ИНН 143400254540, ОГРН 304143435100280) о расторжении договора N1 аренды объекта недвижимости, обязании освободить помещение, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, Комитет земельных и имущественных Нерюнгринского района (ИНН 1434027060, ОГРН 1031401720162), Администрация муниципального образования "Город Нерюнгри" (ИНН 1434031483, ОГРН 1061434000011),

(суд первой инстанции - Семёнова У. Н.),

при участии в судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Нерюнгринского городского суда Республики Саха (Якутия) (до перерыва):

от истца: Дятчина Т.А. - председатель, действующий на основании Устава; Чебан И.Н. - представитель по доверенности от 28.11.2018;

от ответчика: Левченко Н.С.,

от третьих лиц:

от Комитета земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района: не явились, извещены;

от Администрации муниципального образования "Город Нерюнгри": не явились, извещены,

установил:

Товарищество собственников жилья "Южно-Якутская-36/2" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением от 02.03.2018 N б/н к индивидуальному предпринимателю Левченко Нине Семеновне о расторжении договора N1 аренды объекта недвижимости, обязании освободить помещение.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25 октября 2018 года по делу N А58-1855/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Взыскано с товарищества собственников жилья "Южно-Якутская-36/2" в пользу индивидуального предпринимателя Левченко Нины Семеновны 7 500 рублей расходов по проведению экспертизы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25 октября 2018 года по делу N А58-1855/2017. Принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 25.12.2018.

В материалы дела поступил письменный отзыв относительно доводов апелляционной жалобы, в котором ответчик с выводами суда первой инстанции согласен, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 29 января 2019 года объявлен перерыв до 05 февраля 2019 года до 14 часов 20 минут. Информация о перерыве размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 29.01.2019.

Представители истца в судебном заседании дали пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, а апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании дала пояснения согласно доводам отзыва на апелляционную жалобу, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.01.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 1 аренды объекта недвижимости, по условиям которого арендодатель за плату предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимости (нежилое помещение) общей площадью 160,00 кв. м., расположенный по адресу: 678960, Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Южно-Якутская 36/2.

Объект передается в аренду для использования в качестве магазина промышленных товаров.

Согласно пунктам 5.1. и 5.1.1 договора арендатор уплачивает за объект ежемесячно до 15 числа текущего месяца арендную плату в размере 9 144, 58 рублей без НДС.

Стороны договорились, что договор заключен с 01.01.2015 по 29.12.2015 (п. 2.1 договора).

Стороны подписали акт приема - передачи 01.01.2015.

По п. 7.2 договора, если арендатор продолжает пользоваться Объектом после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон в соответствии со ст. 610 ГК РФ вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Согласно пункту 7.3 договора невыполнение арендатором полностью или частично условий настоящего договора является основанием расторжения договора аренды в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

Также между ответчиком и индивидуальным предпринимателем Гатауллиным Г.Ф. заключен договор субаренды N 1 от 03.01.2014, по условиям которого арендатор обязуется предоставить субарендатору помещение, общей площадью 36 кв. м., по адресу: 678960, Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Южно-Якутская 36/2.

Истец обратился в адрес ответчика с претензиями от 16.12.2015 N 26-15, от 26.01.2016 N 03-16 о расторжении договора аренды N 1 от 01.01.2015 и освобождении арендуемого имущества, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, неоднократной задержкой внесения арендной платы на общую сумму 137 561, 28 рублей.

Ответчик требования истца оставил без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением 23.03.2018, претензия от 16.12.2015 направлена ответчику 17.12.2015.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Судом первой инстанции, на основании представленных в материалы дела документов, правильно установлены фактические обстоятельства по делу и применены соответствующие нормы права и правовые позиции.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с оценкой доказательств и выводами суда первой инстанции по следующим мотивам.

В обоснование отказа в удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции указал, что право общей долевой собственности домовладельцев на помещения указанные в договоре N 1 аренды объекта недвижимости от 01.01.2014 не возникло, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что по состоянию на момент приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами

Указанный вывод, суд первой инстанции сделал на основании оценки представленных в материалы дела справок, из которых судом установлено:

- из справки ГУП Республики Саха (Якутия) "Республиканский центр технического учета и технической инвентаризации" от 24.05.2018 N 12: приватизация квартир в жилом доме по адресу Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Южно-Якутская 36/2 началась 13.10.1993 (л.д. 121 т. 1);

- из справки Комитета земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района от 14.08.2013 N 1183: в 1993 году был зарегистрирован договор аренды N 39 на подвальное помещение, заключенный с МП "Эрэл" (л.д. 120 т. 1).

Апелляционный суд, исследовав справку от 14.08.2013 N 1183 установил, что адресована она депутату Нерюнгринского городского Совета Квятковскому Ю.Б. Указанный документ был представлен и приобщен по ходатайству представителя ответчика к материалам дела в судебном заседании 28.05.2018 (т.1 л.д.125). Однако материалы дела не содержат источник получения данного доказательства ответчиком.

В соответствии с ч.1, ч.3 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

С учетом изложенного, апелляционный суд признает справку от 14.08.2013 N 1183 недопустимым доказательством по делу.

С учетом фактических обстоятельств, установленных судом первой инстанции, принимая во внимание справку ГУП Республики Саха (Якутия) "Республиканский центр технического учета и технической инвентаризации" от 24.05.2018 N 12 о том, что приватизация квартир в жилом доме по адресу Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Южно-Якутская 36/2 началась 13.10.1993, апелляционный суд приходит к выводу, что по материалам дела спорное помещение подвала относится к общей долевой собственности домовладельцев.

Согласно протоколу N 1 общего собрания собственников помещений в доме по адресу: г. Нерюнгри, ул. Южно-Якутская, 36/2, от 27.11.2010 в п. 4 Повестки дня общим собранием собственники наделили ТСЖ правом заключать договора аренды (л.д. 134 т. 1).

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 1 от 01.01.2015.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено судом, договор аренды N 1 от 01.01.2015 сторонами был заключен на срок с 01.01.2015 по 29.01.2015 (п. 2.1 договора).

Из материалов дела усматривается, что 17.12.2015 истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх. N 26-15 от 16.12.2015 (т.1 л.д.31,32).

Согласно содержанию претензии, ТСЖ "Южно-Якутская 36/2" указывало ИП Левченко Н.С. о наличии задолженности по арендным платежам по состоянию на 17.12.2015 в размере 137 561,28 руб., требовало оплаты задолженности, а также указывало на расторжение договора в случае её неоплаты; предпринимателю предлагалось освободить и передать арендуемое помещение по акту приема-передачи до 25.12.2015.

Учитывая содержание претензии, а также то, что направлена она была предпринимателю до истечения срока договора аренды (до 29.01.2015), суд апелляционной инстанции полагает, что арендодателем, в связи с неисполнением арендатором обязательств по уплате арендных платежей, было высказано волеизъявление о прекращении договорных отношений.

Вместе с тем по истечении срока действия договора ИП Левченко Н.С. продолжила пользоваться помещением.

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Однако, претензией от 27.01.2016 ТСЖ "Южно-Якутская 36/2" напомнила предпринимателю о том, что 16.12.2015 ей была направлена претензия о расторжении договора аренды и в связи с окончанием договора аренды её нахождение на арендуемых площадях неправомерно. Предпринимателю предъявлено требование в пятидневный срок уплатить образовавшуюся задолженность, освободить и передать ТСЖ по акту приема-передачи незаконно занимаемое помещение (т.1 л.д.34).

На основании установленных обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу, что договор аренды N 1 от 01.01.2015 прекратил свое действие по истечению срока, установленного в договоре. Вследствие чего, требование истца о расторжении договора удовлетворению не подлежит.

На основании абзаца первого статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно доводам искового заявления, ответчик в нарушение статьи 622 ГК РФ, арендуемое помещение после прекращения срока действия договора не передал, доказательств возврата по акту арендованного помещения в материалы дела так же не представил.

На основании изложенного и в связи с отсутствием у ответчика оснований для использования спорного помещения, ранее предоставленном истцом ответчику на основании договора аренды N 1 от 01.01.2014, а также в связи с непредставлением ответчиком доказательств возврата спорного помещения истцу, суд считает требования истца об обязании ответчика освободить спорное помещение обоснованными и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения требования об освобождении помещения, суд полагает возможным установить ответчику срок исполнения решения - в течение месяца со дня вступления постановления апелляционного суда в законную в силу.

Суд апелляционной инстанции на основании пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду неполного выяснения судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, приходит к выводу о том, что решение от 29 октября 2018 года по настоящему делу подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований об обязании освободить помещение, в отмененной части подлежит принятию новый судебный акт об в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 октября 2018 года по делу N А58-1855/2017 отменить в части отказа в удовлетворении требования об обязании индивидуального предпринимателя Левченко Нину Семеновну (ИНН 143400254540, ОГРН 304143435100280) освободить помещение, расположенное по адресу: 678960, Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Южно-Якутская 36/2.

В указанной отмененной части принять новый судебный акт.

Обязать индивидуального предпринимателя Левченко Нину Семеновну (ИНН 143400254540, ОГРН 304143435100280) освободить помещение, расположенное по адресу: 678960, Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Южно-Якутская 36/2 в течение месяца со дня вступления постановления апелляционного суда в законную силу.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 октября 2018 года по делу N А58-1855/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Левченко Нины Семеновны (ИНН 143400254540, ОГРН 304143435100280) в пользу товарищества собственников жилья "Южно-Якутская-36/2" (ИНН 1434037735, ОГРН 1081434002363) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 500 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В.Ломако

Судьи

Е.О.Никифорюк В.Л.Каминский