Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2019 г. N 13АП-1288/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июня 2019 г. N Ф07-5612/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

18 февраля 2019 г.

Дело N А56-135768/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нетрусовой Е.А.,

при участии:

от истца: Михайлова О.А. (доверенность от 22.10.2018),

от ответчика: генерального директора Завьялова С.М. (протокол), Мясищевой С.А. (доверенность от 15.01.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Продовольственный фонд" (регистрационный номер 13АП-1288/2019) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2018 по делу N А56-135768/2018 (судья Корчагина Н.И.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Мукомольный комбинат "Невская мельница", место нахождения: 192019, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 7, ОГРН 1167847366280, ИНН 7811621805 (далее - Комбинат), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к санкт-петербургскому государственному унитарному предприятию "Продовольственный фонд", место нахождения: 192019, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 7, лит. Н, ОГРН 1047855109620, ИНН 7839304884 (далее - Предприятие), о взыскании 5 803 776 руб. 05 коп. задолженности по договору от 29.12.2017 N 12 аренды объектов недвижимости общей площадью 17 694,3 кв. м (с учетом дополнительного соглашения от 26.04.2018 N 2), расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 7, а именно:

- здания сортовой мельницы с машинным и зерноочистительным отделением, а также вальцерезной мастерской (корп. 1, лит. Б) площадью 3959,05 кв. м с кадастровым номером 78:12:0007002:1063;

- здания обойной и обдирной мельницы с кладовой и складом хранения муки (корп. 2, лит. В) площадью 6568,8 кв. м с кадастровым номером 78:12:0007002:1064;

- нежилых помещений площадью 2199,65 кв. м в здании под лит. Д с кадастровым номером 78:12:0007002:1065;

- нежилых помещений площадью 283,1 кв. м в здании под лит. З с кадастровым номером 78:12:0007002:1067;

- нежилых помещений площадью 382,3 кв. м в здании под лит. И с кадастровым номером 78:12:0007002:1053;

- нежилых помещений площадью 3318,4 кв. м в здании под лит. П с кадастровым номером 78:12:0007002:1043;

- нежилых помещений площадью 983 кв. м в здании под лит. С с кадастровым номером 78:12:0007002:1033.

Решением от 06.12.2018 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, Предприятие обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просило отменить обжалуемый судебный акт и принять новый.

Как указывает податель жалобы, при принятии в аренду зданий и помещений он предполагал безусловное исполнение арендодателем норм противопожарной безопасности в части соответствия передаваемых зданий, зарегистрированных в государственном реестре опасных производственных объектов, их целевому назначению и рассчитывал на оснащение данных зданий системой автоматической пожарной сигнализации, а также системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре; ссылка суда первой инстанции на подпункт 4.3.2 договора не имеет значения для разрешения настоящего спора, так как его положениями предусмотрено право, а не обязанность арендатора установить на объектах системы охраны и безопасности; то обстоятельство, что подпунктом 4.4.5 договора на арендатора возложена обязанность соблюдать меры пожарной безопасности, вовсе не означает необходимость установки систем охраны и безопасности.

По мнению подателя жалобы, он обязан лишь поддерживать работоспособность названных систем, а их капитальный ремонт остается за арендодателем объектов, более того, в процессе приема-передачи арендуемого имущества стороны располагали информацией о наличии в зданиях указанных систем, но определить их состояние было возможно только экспертным путем, для чего 30.03.2018 было проведено совместное совещание.

Податель жалобы также указывает, что он не прекратил вносить арендную плату после направления в адрес арендодателя требований об устранении недостатков спорного имущества, а соразмерно уменьшил ежемесячно перечисляемую сумму на 10% от общего размера платы по договору, что соответствует требованиям Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ и услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ).

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указал, что ответчик как собственник спорных систем обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества; ссылка подателя жалобы на то, что проверка работоспособности названных систем была возможна только экспертным путем, ничем не подтверждена; доказательств того, что выявленные недостатки арендуемого имущества препятствовали пользованию им, ответчик также не представил; более того, уровень потребления энергоресурсов в спорный период не снижался, а значит, производственная деятельность ответчика в арендуемых зданиях и помещениях не приостанавливалась.

В судебном заседании представитель Предприятия поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Комбината - в отзыве на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Комбинат (арендодатель) и Предприятие (арендатор) 29.12.2017 заключили сроком до 27.12.2018 договор N 12 аренды объектов недвижимости общей площадью 17 859,8 кв. м с кадастровыми номерами 78:12:0007002:1033, 78:12:0007002:1043, 78:12:0007002:1053, с 78:12:0007002:1063 по 78:12:0007002:1065, 78:12:0007002:1067, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 7, лит. Б, В, Д, З, И, П, С, а именно двух зданий общей площадью 10 527,85 кв. м и пяти помещений общей площадью 7331,95 кв. м для использования в коммерческой деятельности по производству муки и других зернопродуктов, а также связанных с этой деятельностью административных целях.

По акту приема-передачи от 29.12.2017, подписанному без возражений со стороны арендатора, арендуемое имущество передано Предприятию.

По условиям договора передача объектов аренды производится по акту приема-передачи, в котором могут быть указаны имеющиеся у них дефекты и повреждения, выявленные при такой передаче (пункты 3.1 и 3.2 договора).

В подпункте 4.3.2 договора его стороны предусмотрели право арендатора установить на объектах аренды пожарную и охранную сигнализацию, а также иные системы охраны и безопасности.

Подпунктом 4.4.5 договора на арендатора возложена обязанность поддерживать объекты аренды в надлежащем санитарном и техническом состоянии, в течение всего срока пользования объектами соблюдать меры пожарной безопасности, техники безопасности, требования санитарно-эпидемиологической службы, а также правила технической эксплуатации электроустановок потребителей.

В силу пункта 5.1 договора за пользование переданными объектами арендатор обязался в течение срока аренды вносить арендную плату, которая состоит из двух частей. Первая часть представляет собой фиксированный платеж за непосредственное пользование имуществом, а вторая - компенсацию расходов по оплате коммунальных услуг и иных платежей, связанных с эксплуатацией объектов (переменный платеж).

Согласно этому же пункту общая стоимость аренды по договору составила 159 497 303 руб. 40 коп. в год.

В соответствии с пунктом 5.4 договора при уменьшении предусмотренного договором объема оказываемых услуг стороны обязаны уменьшить цену договора исходя из цены единицы услуги. В случае изменения условий оплаты аренды к договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью.

Дополнительными соглашениями от 29.12.2017 N 1 и от 26.04.2018 N 2 к договору стороны уменьшили арендуемую Предприятием площадь с 17 859,8 кв. м до 17 694,3 кв. м, установив, что в здании под лит. Д арендатору в пользование передаются нежилые помещения площадью 2199,65 кв. м (вместо ранее оговоренных 2365,15 кв. м), в связи с чем изменили общую стоимость по договору, установив ее в размере 158 956 767 руб. 16 коп., а также предусмотрели, что ответственность за соблюдение сотрудниками арендатора на территории Комбината норм и требований по охране труда, технике безопасности, производственной санитарии, промышленной и пожарной безопасности возлагается на генерального директора Предприятия (пункт 1.2). При этом стороны дополнительно оговорили в подпункте 2.2.9, что арендатор обязуется укомплектовать передаваемое ему имущество современным противопожарным инвентарем согласно действующим нормам, а также проводить ежегодную проверку пожарных стволов на водоотдачу с составлением акта.

Комбинат, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Предприятием обязательства по внесению арендной платы (фиксированных платежей) за август и сентябрь 2018 года и невыполнение последним изложенных в претензиях от 06.09.2018 N 240/1 и от 26.10.2018 N 305 требований, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных требований Комбинат представил предшествующую направлению упомянутых претензий переписку с Предприятием, из которой видно, что в начале мая 2018 года (письма от 11.05.2018 N 239, от 22.05.2018 N 258) последнее обратилось к Комбинату как к лицу, на которое в силу подпункта 4.2.3 договора и статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возложена обязанность по проведению капитального ремонта производственных зданий под лит. Б, Д, П, с требованием устранить в них до 01.08.2018 нарушения требований пожарной безопасности и восстановить работоспособность системы автоматической пожарной сигнализации, а также системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, которые, по мнению арендатора, являются неотъемлемой частью упомянутых объектов недвижимости, со ссылкой на их неисправность и неработоспособное состояние, выявленные в результате проведенных ООО "АйЭмДжи Системс" работ и отраженные в экспертном заключении.

Поскольку Комбинат в своих письмах не согласился с неотделимым характером спорных систем, а также указал на осведомленность арендатора об их отсутствии при первоначальной передаче в аренду объектов недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 7, арендуемых Предприятием более 10 лет подряд, и их установку самим арендатором еще в 2011 году, Предприятие в письме от 01.08.2018 N 458 со ссылкой на положения пункта 1 статьи 612 ГК РФ потребовало снизить размер арендной платы (фиксированный платеж) с 01.05.2018 на 30% - до 285 руб. 78 коп. за 1 кв. м вместо предусмотренных договором (в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2018 N 2) 408 руб. 26 коп., а письмом от 23.08.2018 N 504 сообщило Комбинату об одностороннем изменении размера арендной платы и перечислении арендных платежей за август 2018 года с учетом уменьшения на сумму переплаты.

Суд первой инстанции, установив, что обязанность по соблюдению мер пожарной безопасности возложена договором именно на арендатора, а положения Закона N 44-ФЗ не позволяют изменять существенные условия заключенного в соответствии с ним договора, в данном случае в отношении размера арендной платы, без последующего заключения дополнительного соглашения, удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Статья 612 ГК РФ предусматривает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, а также определяет круг прав арендатора при обнаружении таких недостатков, включая право на предъявление требований о соразмерном уменьшении арендной платы.

При этом в названной статье специально оговорено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Пунктом 4 этой же статьи Кодекса установлено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Судом первой инстанции установлено, что Предприятие, принимая в аренду здания и помещения, не ссылалось на какие-либо недостатки спорного имущества, препятствующие пользованию им, о чем свидетельствует акт от 29.12.2017 приема-передачи, подписанный арендатором без замечаний.

Как правильно указал суд первой инстанции, подпунктом 4.4.5 договора на арендатора возложено соблюдение в арендуемых зданиях и помещениях мер пожарной безопасности и техники безопасности. В связи с этим подпунктом 4.3.2 договора арендатору предоставлено право установить на объектах аренды пожарную и охранную сигнализацию, а также иные системы охраны и безопасности, которые необходимы для осуществления собственной деятельности.

При этом по условиям пункта 1.2 и подпункта 2.2.9 договора ответственность за соблюдение сотрудниками арендатора на территории Комбината норм и требований по охране труда, технике безопасности, производственной санитарии, промышленной и пожарной безопасности возлагается на генерального директора Предприятия, в связи с чем арендатор обязуется укомплектовать передаваемое ему имущество современным противопожарным инвентарем согласно действующим нормам.

При таком положении суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и установив, что указанные ответчиком недостатки систем пожаротушения, ранее установленных самим Предприятием на арендуемых объектах по договору от 08.08.2011, не могут быть отнесены к недостаткам сданного в аренду имущества по смыслу положений статей 612, 614 ГК РФ, а равно ввиду отсутствия доказательств того, что такие недостатки препятствовали пользованию арендованным имуществом, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для освобождения арендатора от обязанности по перечислению арендных платежей в спорный период в размере, установленном договором.

Установив факт нарушения истцом обязательств по уплате арендной платы за август и сентябрь 2018 года, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330 и 614 ГК РФ, правильно удовлетворил заявленные Комбинатом требования в полном объеме.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2018 по делу N А56-135768/2018 оставить без изменения, а санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Продовольственный фонд" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова Н.С. Полубехина