Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2019 г. N 19АП-9806/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24 апреля 2019 г. N Ф10-1139/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Воронеж

15 февраля 2019 г.

Дело N А36-5955/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2019 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Кораблевой Г.Н.,
	Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Измайловой С.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Спецмаш": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецмаш" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.10.2018 по делу N А36-5955/2018 (судья Тетерева И.В) по иску Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (398019, г. Липецк, ул. Скороходова, 2, ОГРН: 1024840853696, ИНН: 4826006839) к обществу с ограниченной ответственностью "Спецмаш" (398059, г. Липецк, ул. Скороходова, д. 1Б, оф. 200, ОГРН: 1124813000080, ИНН: 4813804968) расторжении договора, возврате имущества и взыскании 95 675 руб. 31 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - УИЗО Липецкой области, истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Спецмаш" (далее - ООО "Спецмаш", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 465/14-А от 28.04.2014 г., обязании возвратить по акту приема-передачи в 10-дневный срок с даты вступления в законную силу решения суда земельный участок с кад. номером 48:20:0046105:23, пл. 1554 кв.м., расположенный по ул. 50 лет. НЛМК, в районе подстанции "Манежная", в Октябрьском округе г. Липецка и взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 г. по 31.12.2017 г. в сумме 92 173 руб. 48 коп. и пени за период с 27.06.2017 г. по 15.03.2018 г. в сумме 3 501 руб. 83 коп.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса заявлением от 04.07.2018 отказался от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.04.2014 N 465/14-А, обязать ответчика возвратить по акту приема-передачи в 10-дневный срок с даты вступления в законную силу решения суда земельный участок с кад. номером 48:20:0046105:23, пл. 1554 кв.м., расположенный по ул. 50 лет. НЛМК, в районе подстанции "Манежная", в Октябрьском округе г. Липецка. Суд прекратил производство в указанной части.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 30.10.2018 по делу N А36-5955/2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данное решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 08.02.2019 г. представители сторон не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в их отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб. Суд при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, ответчику для строительства АЗС по договору аренды от 28.04.2014 г. N 465/14-А на срок с 28.04.2014 года по 27.04.2019 был предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 48:20:0046105:23, площадью 1554 кв.м., расположенный по ул. 50 лет НЛМК, в районе подстанции "Манежная", в Октябрьском округе г. Липецка.

15.03.2018 г. истцом в рамках осуществления контроля за целевым использованием земельного участка в комиссионном составе осуществлен осмотр земельного участка, в результате которого установлено, что участок не имеет ограждения, строительные работы на участке не ведутся, строительная техника на участке отсутствует, на участке имеются зеленые насаждениями, навалы грунта, о чем был составлен акт.

УИЗО Липецкой области направил в адрес ответчика претензию N И28-5986 от 24.08.2017 г. с просьбой погасить задолженность по арендной плате. Ответа на претензию не последовало.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции. Суд при этом руководствуется следующим.

Основания досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя указаны в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), данный перечень не является исчерпывающим и соответствующие основания могут быть предусмотрены договором аренды.

В пункте 5.1.1. договора стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право потребовать расторжения договора в судебном порядке в случае однократного не внесения арендной платы в установленный договором срок.

Поскольку ООО "Спецмаш" не исполнило принятых на себя обязательств по своевременному внесению в надлежащем размере арендной платы за пользование земельным участком в период с 11.02.2016 по 29.06.2017, арендодатель воспользовался предоставленным договором аренды правом на расторжение договора в одностороннем порядке, предупредив об этом ответчика (арендатора), что не противоречит требованиям действующего законодательства и условиям заключенного между сторонами договора.

Вместе с тем, по правилам статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Нарушение данного правила позволяет арендодателю расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки по целевому назначению.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 46 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство разделяет понятия освоения земельного участка как подготовительного этапа, предшествующего началу использования земельного участка и непосредственного использования земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства АЗС, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительным работам, является разработка градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получение положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (статья 44, 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Указанные документы ответчиком в материалы дела не представлены.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

В силу пункта 5.1.1. спорного договора аренды земельного участка арендодатель имеет право в судебном порядке требовать досрочного расторжения в установленном порядке договора при таком существенном нарушении его условий, как использование земельного участка не по целевому назначению.

В обоснование заявленных требований УИЗО Липецкой области в материалы дела представлены акты осмотра земельного участка от 15.03.2018 и 24.10.2018 г. (т.1, л.д. 26, 91), согласно которым общество не использует земельный участок по назначению, участок не имеет ограждения, строительные работы на участке не ведутся, строительная техника отсутствует, на земельном участке имеются зеленые насаждения, навалы грунта, таким образом, в период с даты заключения спорного договора до рассмотрения спора ООО "Спецмаш" не совершало действий, предусмотренных договором аренды. Указанное обстоятельство ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуто, о фальсификации указанных актов не заявлено.

Намерение ответчика осуществлять строительство на арендуемом земельном участке не может являться достаточным условием для сохранения арендных отношений, поскольку права арендатора, систематически нарушающего договорные обязательства, не могут быть противопоставлены правам собственника земельного участка и фундаментальному принципу защиты прав собственника - на распоряжение своим имуществом.

Таким образом, поскольку факт неисполнения арендатором обязанности по использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды подтвержден, требования о расторжении договора и обязании ответчика передать земельный участок администрации являются обоснованными.

Довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования настоящего спора является несостоятельным и подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии с п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

При этом, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении) (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Судом установлено, что претензия от 24.08.2017 г. о необходимости устранения нарушений условий спорного договора аренды была направлена арендатору 25.08.2017 и получена им 30.08.2017 согласно почтовому уведомлению (т.1, л.д. 25). Поскольку исковое заявление от УИЗО Липецкой области поступило в суд 18.05.2018, то есть по истечении 7-ми дневного срока, предусмотренного в претензии для ее рассмотрения, судебная коллегия полагает, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Ссылка ответчика несоблюдение истцом досудебного порядка в части требований о расторжении договора аренды в смысле ст. 46 ЗК РФ (неиспользование земельного участка по назначению), судом апелляционной инстанции не принимается. Статья 619 ГК РФ предполагает право арендатора требовать расторжения договора при установлении срока устранения нарушения и не устранения его в этот срок.

Требовать устранить нарушения в виде неиспользования земельного участка, за какой либо период и в какой либо срок не представляется возможным, поскольку использование земель требует комплексных и постоянных мероприятий в соответствии со ст. 12, 13 ЗК РФ. Истцом указано на неиспользование земельного участка как нарушение, т.е. требования ст. 450, 452 ГК РФ соблюдены.

По совокупности изложенных обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования истца о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании арендатора возвратить земельный участок, при установлении факта неиспользования ответчиком длительное время земельного участка по целевому назначению, подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 450, 452, 622 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемые судебные акты, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решения суда первой инстанции законными и обоснованными, оснований для отмены либо изменения данных судебных актов не имеется.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266-268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.10.2018 по делу N А36-5955/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецмаш" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева И.В. Ушакова