Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2019 г. N 10АП-23697/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22 мая 2019 г. N Ф05-6712/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

20 февраля 2019 г.

Дело N А41-34224/18

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Иевлева П.А.,

судей Панкратьевой Н.А., Хомякова Э.Г.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Брусенцовой И.В.,

при участии в заседании представителей:

от заявителя по делу - ООО "РУСИНВЕСТ" - Матюшин Р.С по доверенности от 26.06.2017,

от заинтересованного лица по делу - Управления Росреестра по Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица по делу - Маторин П.С. - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица по делу - ПАО "Сбербанк России" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 08.11.2018 по делу N А41-34224/18, принятое судьей Сергеевой А.С., по заявлению ООО "РУСИНВЕСТ" к Управлению Росреестра по Московской области о признании решения незаконным, третьи лица: Маторин П.С., ПАО "Сбербанк России",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "РУСИНВЕСТ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании решения Управления Росреестра по Московской области от 09.02.2018 N 50-50/012-50/012/013/2017-4568 об отказе государственной регистрации расторжения договора N К1/2-708-И участия в долевом строительстве от 20 апреля 2016 года незаконным; обязании Управления Росреестра по Московской области осуществить регистрацию расторжения договора N К 1/2-708-И участия в долевом строительстве от 20 апреля 2016 года и осуществить регистрацию прекращения ипотеки в силу закона в пользу ПАО "Сбербанк России".

Решением Арбитражного суда Московской области от 08.11.2018 заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по Московской области не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "РУСИНВЕСТ" возражал против доводов апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебное заседание проведено в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте (www.//kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, материалы дела, выслушав представителя ООО "РУСИНВЕСТ", суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 20.04.2016 участник долевого строительства - Маторин Петр Семенович и ООО "Русинвест" заключили Договор участия в долевом строительстве N К1/2-708-И (далее - "Договор").

В соответствии с п. 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или силами других лиц построить/создать многоэтажный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома передать объект долевого строительства - жилое помещение (1-комнатная квартира), на 19-м этаже, строительный номер 708, номер на площадке 4 (слева направо от входа в межквартирный холл), общей проектной площадью 41,49 кв. м, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену договора в установленный настоящим договором срок и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Пионерская, д. 13 (2-1 этап).

Согласно п. 3.3 Договора, уплата цены договора осуществляется Участником долевого строительства (Материным П.С.) в течение 10 дней со дня государственной регистрации Договора.

Договор зарегистрирован 03 июня 2016 года.

Одновременно с государственной регистрацией договора была произведена государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО "Сбербанк России".

Указанные факты подтверждаются штампами на последнем листе Договора.

Между тем, Маторин П.С. не произвел оплату цены договора до настоящего времени.

На основании изложенного, ООО "РУСИНВЕСТ" 22 декабря 2016 года направило Маторину П.С. предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены Договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Поскольку ответа не было получено, ООО "РУСИНВЕСТ" 24 мая 2017 года направило Маторину П.С. уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В соответствии с частью 4 статьи 5 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по - ФЗ N 214) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 ФЗ N 214.

В соответствии с частью 3 статьи 9 ФЗ N 214 в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 ФЗ N 214, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно части 4 статьи 9 ФЗ N 214 в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Исходя из вышеизложенного, Договор считается расторгнутым с 24 мая 2017 года.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В связи с одностороннем расторжением договора участником долевого строительства, ООО "Русинвест" обратилось в Управление Росреестра по Московской области для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении и прекращении договора участия в долевом строительстве N К1/2-708-И от 20.04.2016.

Уведомлением Управления Росреестра по Московской области от 09.02.2018 N 50-50/012-50/012/013/2017-4568 заявителю было отказано по причине не предоставления документа, подтверждающего расторжение договора участия в долевом строительстве.

Заявитель, полагая указанное решение незаконным и не обоснованным, обратился в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 4 статьи 5 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по - ФЗ N 214) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 ФЗ N 214.

В соответствии с частью 3 статьи 9 ФЗ N 214 в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 ФЗ N 214, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе застройщика (ООО "РУСИНВЕСТ") на основании части 4 статьи 5 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Указанные обстоятельства исследованы судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу положений статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно пункту 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Частью 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрены основания для приостановления государственного учета и (или) государственной регистрации.

В соответствии со статьей 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Согласно части 8 статьи 48 Закона N 218-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

Согласно материалам дела, основанием для приостановления, а впоследствии отказа в госрегистрации послужило то обстоятельство, что заявителем не были представлены документы, подтверждающего расторжение договора, а именно соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, требование о предоставлении документа, подтверждающего расторжение договора, не предусмотрено положениями Закона N 218-ФЗ, в связи с чем, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в проведении регистрационных действий.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о незаконности оспариваемого отказа и нарушении им прав и законных интересов заявителя.

Регистрация расторжения Договора и прекращения ипотеки в силу закона повлияет лишь на права ООО "РУСИНВЕСТ", поскольку до настоящего момента на протяжении двух с половиной лет оно лишено возможности распорядиться квартирой.

Вопреки доводам жалобы письмо от 24.05.2017 о прекращении договора долевого участия было представлено с заявлением о регистрации (л. д. 20).

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Из доводов апелляционной жалобы, материалов дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08.11.2018 по делу N А41-34224/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

П.А. Иевлев

Судьи

Н.А. Панкратьева Э.Г. Хомяков