Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2019 г. N 09АП-5086/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 3 июня 2019 г. N Ф05-1713/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

5 марта 2019 г.

Дело N А40-61227/15

Резолютивная часть постановления объявлена 26.02.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.03.2019.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи М.С. Сафроновой,

судей О.И. Шведко, А.С. Маслова?

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Д.Полушкиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бантьева Н.А. на определение Арбитражного суда г. Москвы от 27.12.2018 по делу N А40-61227/15, вынесенное судьей С.. Истоминым, об отказе Бантьеву Н.А. в удовлетворении заявления о признании недействительной сделки договора N 1 от 26.09.2017 в деле о банкротстве ЗАО "Недвижимость ЦентрМ"

при участии в судебном заседании:

от Иминовой О. - Аленин А.А., дов. от 17.09.2018

от конкурсного управляющего ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" - Гуськов И.В., дов. от 01.10.2018

от ООО "Приоритет" - Кислянских М.В., дов. от 21.09.2018

от Бантьева Н.А. - Прудько Е.В., дов. от 10.07.2017

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.10.2016 ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Скоркин И.С.

Определением суда от 27.12.2018 отказано Бантьеву Н.А. в удовлетворении заявления о признании недействительной сделки договора N 1 от 26.09.2017

Бантьев Н.А. не согласился с определением суда, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, заявление удовлетворить.

Конкурсный управляющий и ООО "Приоритет" представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Бантьева Н.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил суд ее удовлетворить.

Представители конкурсного управляющего ЗАО "Недвижимость ЦентрМ", ООО "Приоритет" и Иминовой О. возражали против ее удовлетворения, указывая на законность определения суда.

Законность и обоснованность определения суда Девятым арбитражным апелляционным судом проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения по ней, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда.

Из материалов дела следует, что Бантьев Н.А. обратился в суд первой инстанции с заявлением о признании недействительными открытых торгов в форме публичного предложения, проведенных организатором торгов ООО "ПарадизГрупп" на электронной торговой площадке ЗАО "НИС" www.nistp.ru согласно сообщению в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве N 1922855 по продаже имущества ЗАО "Недвижимость ЦентрМ", результат которых оформлен протоколом N 1521-ОТПП/1/2 результатов открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" от 17.08.2017 и договора, заключённого по результатам указанных торгов, между ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" и ООО "Приоритет"; о признании незаконными действий ООО "ПарадизГрупп" по организации и проведению открытых торгов в форме публичного предложения, имеющих код 1521- ОТПП, проведенных организатором торгов "ПарадизГрупп" на электронной торговой площадке ЗАО "НИС" www.nistp.ru согласно сообщению в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве N 1922855 по продаже имущества ЗАО "Недвижимость ЦентрМ", результат которых оформлен протоколом N 1521-ОТПП/1/2 результатов открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" от 17.08.2017; о признании недействительным протокола N 1521-ОТПП/1/2 о результах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" от 17.08.2017, подписанный ООО "ПарадизГрупп"; о признании недействительным договора N 1 от 26.09.2017, заключенного между ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" в лице конкурсного управляющего Скоркина И.С. и ООО "Приоритет", заключенного по результатам торгов и применении последствий недействительности договора.

Из материалов дела следует, что 17.08.2017 состоялись торги в форме публичного предложения по продаже имущества ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" по лоту N 1 (сообщение в ЕФРСБ N 2035487 от 25.08.2017), предметом торгов выступало - Железобетонный цех, площадью 534,8 кв. м., кадастровый номер объекта 50:12:0102003:500; здание: цех по ремонту строительной техники, площадью 919 кв. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:12; здание: проходная, площадью 39,3 кв. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:499; здание окраски металлопродукции, площадью 76,7 кв. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:439; нежилое помещение N I: контора базы, столярная мастерская, площадью 229,6 кв. м кадастровый номер объекта 50:12:0102003:319; нежилое помещение N II: контора базы, столярная мастерская, площадью 142.6 кв. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:525; нежилое помещение N III: контора базы, столярная мастерская, площадью 171,6 кв. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:318; нежилое помещение N IV: контора базы, столярная мастерская, площадью 497 кв. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:524; здание: склад красок, площадью 43,5 кв. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:80; Земельный участок, площадью 9 528 кв. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:555; Земельный участок, площадью 3 827 кв. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:551; Земельный участок, площадью 1 556 кв. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:553; Земельный участок, площадью 1 552 кв. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:552; Тепловая сеть, площадью 431 п. м. кадастровый номер объекта 50:12:0102003:496; дорожное покрытие, площадь застройки 2 800 кв. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:501; низковольтный кабель, площадью 256 п. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:502; ограждение территории, площадью 487 п. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:495; канализационная сеть, площадью 214,6 п. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:40.

Победителем торгов стало ООО "Приоритет". ООО "ПарадизГрупп" как организатором был составлен протокол о результатах от 17.08.2017 N 1521-ОТПП/1/2. Необходимая информация о проведении публичного предложения также была размещена в газетном издательстве "Коммерсант" N 122 сообщением N 77032282476 и в ЕФРСБ сообщением от 07.07.2017 N 1982855 соответственно.

В рамках состоявшегося предложения между ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" и ООО "Приоритет" как победителем торгов заключен договор купли-продажи имущества от 26.09.2017 N 1.

На момент приобретения ООО "Приоритет" с торгов объектов, перечисленных в лоте N 1, в публичном доступе не имелось никаких сведений о нарушении его целостности и разделения и выделения самостоятельных земельных участков, в ЕГРН земельный участок на момент совершения сделки и до настоящего времени сформирован, поставлен на кадастровый учет, право собственности на земельный участок в ЕЕРН было зарегистрировано за должником - ЗАО "Недвижимость ЦентрМ", что не вызывало сомнений в приобретаемом имуществе (л.4 определения).

Согласно акту приема-передачи 27.10.2017 ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" в лице конкурсного управляющего Скоркина И.С. передало ООО "Приоритет" в рамках заключенного договора купли-продажи объекты недвижимого имущества, перечисленные в лоте 1. в том числе, склад красок, площадью 43,5 кв. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:80; Земельный участок, площадью 9 528 кв. м, кадастровый номер объекта 50:12:0102003:555.

Регистрация перехода права собственности за победителем торгов состоялась 14.11.2017, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.

ООО "Приоритет" приобрело имущество ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" с торгов, которое находилось у должника в собственности (владении, пользовании, распоряжении), правопритязаний в отношении приобретенного имущества со стороны третьих лиц на момент отчуждения активов победителю не имелось, об указанных заявителем требований обстоятельствах покупателю известно не было в период совершения сделки.

Свои обязательства по оплате должнику стоимости имущества в размере 36 000 000 рублей ООО "Приоритет" исполнило надлежащим образом.

Между ООО "Приоритет" и Иминовой О. заключен договор купли-продажи имущества N 1 от 16.10.2017, который сторонами исполнен в полном объеме. На момент рассмотрения обособленного спора права собственности на объекты, составлявшие лот N1 зарегистрированы за Иминовой О.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что представленные Бантьевым Н.А. предварительный договор купли-продажи с должником и акт приема-передачи не давали ему права оспаривать торги.

Между ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" в лице генерального директора Берегечь И.В. (продавец) и Бантьевым Н.А. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2016 N 1 (л.5 определения).

Согласно п. 1.1 договора продавец обязался после выделения земельного участка площадью 250 кв.м., с расположенным на нем строением Д площадью 43,50 кв.м., из земельного участка общей площадью 9 528 кв.м., расположенного по адресу: МО, Мытищинский район, гор. Мытищи, ул. Медицинская, кадастровый номер: 50:12:0102003:555, получение кадстрового паспорта и свидетлеьства о праве собственности, заключить основной договор купли-продажи и продать, а покупатель купить в собственность следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок площадью 250 кв.м., здание: склад красок: 1-этажный, общая площадь 43,50 кв.м., инв.N 0662, лит. Д. объект N 3, адрес: МО, г. Мытищи, ул. Медицинская, д.4А, кадастровый (условный) номер: 50:12:10:00934:003.

Согласно п.2.1, 2.2 договора цена составляла 497 000 рублей, в том числе, здание склад красок 416 000 рублей, земельный участок - 81 000 рублей и подлежала оплате в течение 5 календарных дней с момента заключения договора.

Также между должником и заявителем составлен акт приема-передачи, по смыслу которого продавец передавал, а покупатель принимал названные земельный участок площадью 250 кв.м. и склад красок площадью 43,50 кв.м. инв.N 0662, лит.Д, объект N 3, кадастровый номер: 50:12:10:00934:003.

Оплата договора произведена покупателем в полном объеме, что подтверждается представленной стороной копией платежного поручения от 19.03.2016 N 49594 на сумму 497 000 рублей.

Доводы заявителя жалобы о невозможности выставления конкурсным управляющим на торги и продаже имущества ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" ввиду предшествующего заключения генеральным директором должника с Бантьев Н.А. предварительного договора продажи этих активов в процедуре наблюдения отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии абз.7 п.61 постановления Пленума ВАС РФ и Верховного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В соответствии с п.5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов за нее, а также возмещения причиненных ему убытков.

Суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам, что вне зависимости от правовой квалификации договора продажи от 14.03.16 между заявителем и должником как предварительного или как договора купли-продажи будущей вещи, названная сделка не может являться основанием для оспаривания права собственности за победителем торгов - обществом "Приоритет".

Предметом договора продажи от 14.03.16 являлись здание площадь 43,50 кв.м. с кадастровым номером: 50:12:10:00934:003, а также земельный участок площадью 250 кв.м., который должен был в будущем быть размежеван и юридически зарегистрирован.

В соответствии с п.5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

На момент разрешения настоящего обособленного спора соответствующий земельный участок так и не был создан, необходимые индивидуально-определенные характеристики участка в договоре отсутствуют, что исключало возможность заявителя на удовлетворение потенциальных требований о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по предварительному договору продажи от 14.03.16 между заявителем апелляционной жалобы и ЗАО "Недвижимость ЦентрМ".

При таких обстоятельствах, признание спорных торгов недействительными не повлечет какую-либо реабилитацию прав Бантева Н.А.

Доводы заявителя о предусмотренной за ним защитt прав владельца, не являющегося собственником, основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (так называемого, титульного владельца). Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В свою очередь, ООО "Приоритет", согласно материалам дела как новый собственник спорного имущества не связано с Бантьевым Н.А. какими-либо обязательственными или вещными правоотношениями.

Кроме того, несмотря на представленный в материалы акт приема-передачи от 14.03.2016, составленный генеральным директором ЗАО "НЦМ" Берегечь И.В. и заявителем, в ходе осуществления временным управляющим должника своих обязанностей, суд первой инстанции правомерно не нашел подтверждения фактического приоритета Бантьева Н.А. над земельным участком и складом в значимый период.

Как следовало из объяснений конкурсного управляющего при осмотре земельного участка, на котором находился склад красок, являвшийся предметом договора, Скоркиным И.С. не было обнаружено каких-либо признаков владения объектом, в частности, наличия специальной разметки, размежевки границ, установленного ограждения (забора) и т.д.

Между ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" и ООО "Приоритет" также составлен акт приема-передачи объектов от 27.10.17, принятый и проверенный государственным регистратором при разрешении вопроса о внесении соответствующей записи.

С момента заключения договора от 14.03.2016 между ЗАО "НЦМ" (в лице генерального директора Берегечь И.В.) и Бантьевым Н.А. заявитель с исковым требованием к должнику о государственной регистрации перехода права собственности или иным способом защиты права не обращался.

При этом сторона заявителя была осведомлена о ходе реализации соответствующих активов. Определением Арбитражного суда г. Москвы от 14.07.2017 по делу А40-61227/15 отказано в удовлетворении ходатайства Бантьева Н.А., поступившего 14.07.2017, о принятии обеспечительных мер в виде запрета конкурсному управляющему должника проводить оспариваемые торги.

Согласно сведениям, опубликованным сообщением от 25.08.2017 N 20135487 в ЕФРСБ, 17.08.2017 состоялись оспариваемые торги в форме публичного предложения.

Между тем, сам заявитель впоследствии направил конкурсному управляющему должника письменное требование от 25.12.17 о включении в реестр текущих платежей и выплате текущих платежей, вытекающих из названного предварительного договора.

Доводы Бантьева Н.А. о том, что, в состав лота N 1 входил склад красок, площадью 43,5 кв. м, с кадастровым номером объекта 50:12:0102003:80, тогда как договор продажи с победителем торгов был заключен в отношении другого имущества, а именно склада красок, площадью 43.5 кв.м., с кадастровым номером 50:12:0102003:14, являвшегося предметом предварительного договора от 14.03.2016 N 1, противоречат фактическим обстоятельствам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, конкурсным управляющим получен ответ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на обращение от 24.09.18 вх. N 50-01-01-77377/18 в части вопроса о соотношении объектов с кадастровыми номерами 50:12:0102003:80 и 50:12:0102003:14 соответственно. В данном ответе регистрационный орган указывает, что сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 50:12:0102003:80 дублируют сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 50:12:0102003:14, в связи с чем были проведены работы по исключению из ЕГРН дублирующих сведений. Сведениям об объекте недвижимого имущества с кадастровым номером 50:12:0102003:80 присвоен статус "Архивные", как дублирующим сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 50:12:0102003:14.

Суд первой инстанции правомерно прекратил производство в части требований о признании незаконными действий организатора торгов

В соответствии со ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2016 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", антимонопольный орган рассматривает жалобы в том числе организатора торгов при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов.

В соответствии с п.5 Обзора по вопросам судебной практики, возникающей при рассмотрении дел о защите конкуренции и дел об административных правонарушениях в казанной сфере, утв. Президиумом ВС РФ от 16.03.16, рассмотрение жалоб на действия организаторов торгов, проводимых в рамках исполнительного производства либо в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, относится к компетенции антимонопольного органа.

В соответствии с ч.1 ст. 150 АПК РФ, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно прекратил производство в части требований Бантьева Н.А. о признании незаконными действий организатора торгов ООО "Парадиз Групп"

Суд первой инстанции полно и правильно установил фактические обстоятельства по делу и дал им надлежащую правовую оценку.

Определение суда законно и обоснованно. Оснований для его отмены нет.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 27.12.2018 по делу N А40-61227/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Бантьева Н.А. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Сафронова

Судьи

О.И. Шведко А.С. Маслов