Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2019 г. N 09АП-510/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 7 августа 2019 г. N Ф05-8678/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

05 марта 2019 г.

Дело N А40-153289/18

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Александровой Г.С., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2018

по делу N А40-153289/18 (133-1166), принятое судьей Михайловой Е.В.

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423, 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12)

к ООО "АЛЕКС-НВ" (ИНН 7735079722, ОГРН 1027700375262)

о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Панькина Л.И. по доверенности от 30.01.2019;

от ответчика: Чеснокова В.Ю. по доверенности от 31.01.2019;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АЛЕКС-НВ" (далее - ответчик, Общество) о взыскании долга по арендной плате за период с 01.01.2017 по 03.04.2017 в размере 890199,55 руб. и неустойки за период с 01.10.2014 по 03.04.2017 в размере 16393,43 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2018 по делу N А40-153289/18 в удовлетворении иска отказано. При этом суд первой инстанции исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам.

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 24.01.2007 между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником Департамента, арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор N 10-00010/07 (далее - Договор) аренды нежилого фонда, по которому ответчику в аренду передано нежилое помещение площадью 542,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 315, 1 этаж, пом. IXа, комн. 1-39 (далее - Помещение). Срок действия договора установлен с 01.01.2007 по 31.12.2016.

По истечении указанного срока Договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Между Департаментом и ООО "АЛЕКС-НВ" заключен договор купли-продажи от 19.05.2017 N 59-4550 в отношении Помещения, согласно которому ответчику Помещение передано в собственность.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 6.4 Договора ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

Согласно уведомлению Департамента от 06.06.2017 N 33-6-131363/17-(0)-0 ставка арендной платы на 2017 год установлена в размере 12289,12 руб. за 1 кв.м в год.

Истец сослался на то, что установленная Договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком в период с 01.01.2017 по 30.04.2017, в результате чего образовалась задолженность в размере 1738349 руб. 63 коп.

В соответствии с п. 7.1 Договора аренды при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере 16393,43 за период с 10.01.2017 по 30.04.2017.

Возражая против удовлетворения требований иска, ответчик сослался на то, что ставка арендной платы за 1 кв.м. в год в 2017 году не могла превышать 3500 рублей.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

На основании п. 6.2 Договора за указанный в разделе 1 Договора Объект аренды величина ставки арендной платы устанавливается в размере 9184 руб. (без учета НДС) за квадратный метр арендуемого помещения в год.

В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения настоящего Договора нормативов, в последующие годы ставка корректируется на уровень инфляции. Коэффициент (дефлятор) определяется Минэкономразвития России ежегодно и публикуется не позднее 20 ноября в "Российской газете".

В случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы Стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. В этом случае Департамент сообщает Арендатору о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроков платежа. Данное изменение считается согласованным Сторонами через один месяц с момента отправления такого соглашения.

Таким образом, сторонами определено, что ставка аренды, подлежит ежегодной корректировки на уровень инфляции. Коэффициент (дефлятор) определяется Минэкономразвития России ежегодно и публикуется не позднее 20 ноября в "Российской газете".

То есть, условие возникновения обязанности по применению новой ставки арендной платы, в случае изменения коэффициента-дефлятора, не поставлено в зависимость от определения данного момента арендодателем и даты направления последним соответствующего уведомления.

Уведомление Департамента об изменении ставки на уровень инфляции (коэффициент-дефлятор) с учетом того, что порядок изменения ставки арендной платы установлен Договором, а такие сведения являются открытыми, как полагает суд, носит информационный характер.

То обстоятельство, что соответствующее уведомление арендодателя направлено за периодом действия арендного обязательства, не свидетельствует, что обязанность по уплате арендной платы в соответствии с коэффициентом - дефлятором не возникла.

В любом случае изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Применительно к спорной ситуации применение ставки арендной платы по Договору с учетом действия коэффициента-дефлятора, не является Централизованным изменением ставки по смыслу п. 6.2 Договора и, в связи с чем доводы ответчика со ссылкой на положения Договора, регламентирующие порядок Централизованного изменения ставки аренды, не подлежат применению.

Суд учел открытый характер информационных сведений о значениях, на которые производится корректировка арендной платы.

В то же время в первоначальной редакции Договора ставка арендной платы согласована в размере 9184 рублей за 1 кв.м. в год (без НДС).

Дополнительным соглашением от 24.01.2007 стороны согласовали ставку арендной платы в размере 3310,78 руб. за 1 кв.м. в год на период с 01.01.2007 по 31.12.2007.

Дополнительным соглашением от 04.03.2008 стороны согласовали ставку арендной платы в размере 2460,35 рублей за 1 кв.м. в год на период с 08.11.2007 по 31.12.2007.

Дополнительным соглашением от 04.03.2008 стороны согласовали ставку арендной платы в размере 2 886,54 рублей за 1 кв.м. в год на период с 01.01.2008 по 31.12.2008.

Дополнительным соглашением от 18.05.2011 стороны согласовали ставку арендной платы в размере 1200 руб. за 1 кв.м. в год на 2010 год и в размере 1800 руб. за 1 кв.м. в год на период с 01.06.2011 по 31.12.2011.

В период 2013-2016 годов на основании Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" ответчику была установлена льготная ставка арендной платы в размере 3500 руб. за 1 кв.м. в год.

13.10.2014 ответчик обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

08.11.2016 Общество обратилось в Департамент с заявлением о выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор на 2017 год (от 08.11.2016 N 33-5-168374/1 б-(О)-О).

Письмом от 30.11.2016 N 33-5-168374/16-(1)-0 Департамент сообщил Обществу, что выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор приостановлена сроком на 30 рабочих дней для проведения оценки рыночной стоимости права аренды объекта недвижимости.

С 01.01.2017 действие Договора аренды возобновлено на неопределенный срок на прежних условиях на основании ч.2 ст.621 ГК РФ и п.2.5 Договора.

Письмом от 16.03.2017 N 33-5-168374/16-(0)-2 Департамент сообщил ответчику об отказе заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в Договор.

06.06.2017 Департамент направил ответчику уведомление от 06.06.2017 об установлении ставка арендной платы на 2017 год в размере 12289,12 руб./кв.м в год в части площади 253,4 кв.ми., в остальной части (289,5 кв.м.) применяется льготная ставка в размере 3 500 руб. кв.м./год.

Учитывая положения пунктов 1, 2 и 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" (далее - постановление Правительства Москвы N 809-ПП), учитывая, что утвержден перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы на льготных условиях (приложение 1), при этом согласно п. 19 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы N 809-ПП правом на льготную ставку арендной платы в размере 3500 рублей за 1 кв.м. в год пользуются все организации или индивидуальные предприниматели, осуществляющие медицинскую деятельность, имеющие лицензию на этот вид деятельности и использующие объекты нежилого фонда города Москвы для осуществления медицинской деятельности, внесения зависимости от принадлежности к субъектам малого предпринимательства, установив, что из уведомления от 06.06.2017 N 33-6-131362/17-(0)-0 и письма Департамента от 30.06.2017 N ДГИ-126277/17-(0)-1, Департамент самостоятельно применил на 2017 год льготную ставку арендной платы в размере 3500 рублей за 1 кв.м. в год в отношении помещений площадью 289,5 кв.м, с учетом того, что в качестве основания установления указанной ставки в своих письмах Департамент ссылается на пункт 19 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы N 809-ПП, пришел к выводу, что у сторон отсутствует спор об отнесении истца к категории лица, за которым признано право на применение льготной ставки арендной платы в порядке постановления Правительства Москвы N 809-ПП Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП, а спор возник в связи с исключением вспомогательных помещений из состава объектов, оплачиваемых по льготной ставке.

При этом суд первой инстанции принял во внимание, что арендуемое ответчиком нежилое здание используется по целевому назначению. Из общей площади помещений 542,9 кв.м., используемых Обществом для осуществления медицинской деятельности, Департамент установил льготную ставку арендной платы только в отношении помещений площадью 289,5 кв.м., в отношении оставшейся части помещений площадью 253,4 кв.м. Департамент установил рыночную ставку арендной платы в размере 12289,12 руб. за 1 кв. м в год.

Так как доказательств использования ответчиком оставшейся части помещений площадью 253,4 кв.м. под какие-либо иные цели истец не представил, на наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом. 4 постановления Правительства Москвы N 809-ПП, при которых производится перерасчет арендной платы по рыночной ставке, Департамент не ссылался, соответствующих доказательств не представил, а также не представлено доказательств несоответствия ответчика критериям, указанным в постановлении Правительства Москвы N800-ПП, для предоставления льготной арендной ставки, то Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу о необходимости применения в расчетах за 2017 год льготной ставки в отношении всего объекта аренды.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного Суда Московского Округа от 14 марта 2018 г. по делу N А40-3361/2017.

На основании п. 6 постановления Пленума ВАС РФ N 73 обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 этого постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2016 г. N 302-ЭС16-4516 вступившее в законную силу судебное решение, содержащее условия договора, является достаточным основанием для признания договора заключенным на указанных условиях и не требует каких-либо дополнительных действий от сторон.

В соответствии с п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" исполнительные листы на основании судебных актов в случаях понуждения к заключению договора, судом не выдаются.

То есть, при рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Соответственно, вступившее в законную силу судебное решение, содержащее условия договора, являлось достаточным основанием для признания договора заключенным на указанных условиях и не требовало каких-либо дополнительных действий от сторон.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что с момента заключения договора купли-продажи находящегося во владении ответчика объекта аренды ввиду совпадения кредитора и должника в одном лица прекратилось арендное обязательство сторон настоящего спора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2016 по делу N А40-39079/2015 урегулированы возникшие при заключении договора купли-продажи объекта аренды по спорному Договору разногласия сторон. Решение суда вступило в законную силу 30.03.2017.

Так как задолженность и неустойка частично сформированы за период, последовавший после урегулирования преддоговорного спора в судебном порядке, Арбитражный суд города Москвы посчитал правомерным начисление арендной платы за период с 31.03.2017 по 30.03.2017 г. в сумме 469929,56 руб.

Принимая во внимание произведенные ответчиком платежи на сумму 158345,83 руб. по платежному поручению от 03.02.2017 N 92, на сумму 158345,83 руб. по платежному поручению от 03.03.2017 N 198, на сумму 158345,83 руб. по платежному поручению от 05.05.2017 N 407, на сумму 158345,83 по платежному поручению от 22.05.2017 N 451, а также факт переплаты на начало периода в размере 168879,79 руб., суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворении иска не имеется.

Указанные платежи учтены в расчетах истца, и в частности в расчете Департамента за период с 01.12.2013 по 14.06.2017 г., представленного ответчиком.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2018 по делу N А40-153289/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.В. Бондарев Г.С. Александрова