Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2019 г. N 15АП-2733/19

город Ростов-на-Дону

01 апреля 2019 г.

дело N А32-22344/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Ильиной М.В., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Мируковой Я.Ю.,

при участии:

от ИП Ловянниковой Е.О. - Алексеенко М.Ю. по доверенности от 28.11.2016, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия Ейского городского поселения Ейского района "Гостиница "Ейск"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 26.12.2018 по делу N А32-22344/2018, принятое судьей Пристяжнюк А.Г.,

по иску индивидуального предпринимателя Ловянниковой Елены Олеговны

к Администрации Ейского городского поселения Ейского района, муниципальному унитарному предприятию Ейского городского поселения Ейского района "Гостиница "Ейск"

о понуждении к заключению договора купли-продажи муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ловянникова Елена Олеговна (далее - истец, ИП Ловянникова Е.О., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с Администрации Ейского городского поселения Ейского района и МУП Ейского городского поселения Ейского района "Гостиница "Ейск", в котором просит:

урегулировать разногласия между Администрацией Ейского городского поселения Ейского района, МУП Ейского городского поселения Ейского района "Гостиница "Ейск" и индивидуальным предпринимателем Ловяниковой Еленой Олеговной возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений муниципальной собственности общей площадью 75,7 кв.м. комнаты N 11-14, 16, 17 в литере А1, 1 этаж, расположенных в городе Ейске, по ул. Победы, 74 и находящиеся в хозяйственном ведении и на балансе муниципального унитарного предприятия "Гостиница "Ейск" изложив спорные пункты договора купли-продажи в редакции протокола разногласий:

- П. 1.5.6. -исключить:

- П. 2.1 изложить в следующей редакции: Цена объекта по настоящему договору составляет 1 291 000 (один миллион двести девяносто одна тысяча) рублей (без учета НДС) согласно судебной экспертизы от 28.09.2018 N 45-Э-18 проведенной в рамках дела N А32-22344/2018.

- П. 3.1 изложить в следующей редакции Оплата за "Объект" производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение 5 лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем указанной в п. 2.1 суммы на расчетный счет Продавца, указанный в п.9.4 Договора следующей схеме:

ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца (в случае совпадения первого и второго платежа, второй платеж переносится на следующий месяц). Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на лицевой счет Продавца не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение N 1 к Договору).

-П. 3.2 изложить в следующей редакции: На сумму денежных средств, указанную в пункте 2.1 настоящего договора за вычетом налога на добавленную стоимость и на которую предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора. Сумма начисленных процентов уплачивается Покупателем ежемесячно одновременно с оплатой ежемесячного платежа.

- П. 5.1 изложить в следующей редакции: Продавец обязуется передать Покупателю "Объект" в 5-дневный срок с момента подписания настоящего договора по акту приема-передачи (Приложение N 2). Продавец передает Покупателю комплект документов необходимых для предоставления в регистрирующий орган, для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от Продавца к Покупателю.

- Добавить п. 5.1.1. С момента передачи "Объекта" и до полной его оплаты "Объект" признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате.

- Добавить п. 5.1.2. После полной оплаты "Объекта" по заявлению Покупателя и Продавца производится регистрация снятия обременения правом залога.

- П. 5.2.1 изложить в следующей редакции: Производить оплату стоимости недвижимого имущества в точном соответствии с п. 3.1 настоящего Договора и согласно графику платежей, являющемуся приложением к настоящему Договору.

- П. 6.1 изложить в следующей редакции: Право собственности у Покупателя на недвижимое имущество, являющееся предметом Договора, возникает со дня государственной регистрации перехода права в регистрирующем органе.

Оформление права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом Договора, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим Договором (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2018 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, муниципальное унитарное предприятие Ейского городского поселения Ейского района "Гостиница "Ейск" обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решением суда изменить в части изложения п. 2.1 в редакции: Цена объекта по настоящему договору составляет 1 291 000 (один миллион двести девяносто одна тысяча) рублей (без учета НДС) согласно судебной экспертизы от 28.09.2018 г. N 45-Э-18 проведенной в рамках дела N А32-22344/2018, указав: - п. 2.1 изложить в следующей редакции: Цена объекта по настоящему договору составляет 3 028 000 (три миллиона двадцать восемь тысяч) рублей (без учета НДС) согласно отчета ООО "Элит-Оценка" N 120-011202 от 20.04.2018 г. Назначить по делу производство повторной оценочной экспертизы, проведение которой поручить экспертам "Центр судебных экспертиз по Южному Федеральному округу" г.Ростов-на-Дону, пер. Долмановский, 11 тел. +7 (863) 270-06-75, поставив на разрешение экспертов вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилые помещения муниципальной собственности общей площадью 76,2 кв.м. комнаты N 11,14, 16, 17 в литер А1, 1 этаж, расположенных в городе Ейске, по ул. Победы, д. 74 на дату оценки 24.05.2018? Апелляционная жалоба мотивирована тем, что значительные противоречия в заключении АНО "Центр судебных экспертиз и оценки" N 265/НС от 31.10.2018 г. и отчете ООО "Элит-Оценка" N 120-011202 от 20.04.2018 г. свидетельствуют о необходимости производства по делу повторной экспертизы, проведение которой необходимо поручить другой экспертной организации.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу индивидуальный предприниматель Ловянникова Елена Олеговна просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация Ейского городского поселения Ейского района просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Муниципальным унитарным предприятием Ейского городского поселения Ейского района "Гостиница "Ейск" в апелляционной жалобе заявлено ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы. Представитель предпринимателя возражал в удовлетворении заявленного ходатайства.

Суд, совещаясь на месте, протокольным определением отказал в удовлетворении заявленного ходатайства о проведении повторной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", ходатайство о проведении экспертизы может быть заявлено в суде первой или апелляционной инстанции до объявления председательствующим в судебном заседании исследования доказательств законченным (часть 1 статьи 164 АПК РФ), а при возобновлении их исследования - до объявления законченным дополнительного исследования доказательств (статья 165 Кодекса).

Ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

В рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции не было заявлено ходатайства о назначении повторной оценочной экспертизы. Таким образом, оснований для удовлетворения ходатайства у суда не имеется.

Кроме того, основанием для назначения повторной экспертизы является наличие у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта.

Между тем, экспертное заключение является ясным, полным, обоснованным и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные судом вопросы, не содержит каких-либо противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для назначения повторной экспертизы не имеется.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ) эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Статьей 8 Федерального закона N 73-ФЗ предусмотрено, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Исследовав, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что эксперт на момент составления заключения обладал необходимыми специальными знаниями в соответствии с требованиями действующего законодательства, выполнил заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в связи с чем, необходимость в проведении повторной экспертизы суд не усматривает.

Несогласие истца с методикой проведения судебной экспертизы не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта. Эксперт самостоятелен при определении методов проведения исследований при условии, если при их использовании возможно дать ответы на поставленные вопросы.

При подаче заявления о назначении повторной экспертизы не представлено доказательство перечисления на депозитный счет суда апелляционной инстанции суммы стоимости экспертных услуг.

В судебном заседании представитель ИП Ловянниковой Е.О. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители Администрации Ейского городского поселения Ейского района, муниципального унитарного предприятия Ейского городского поселения Ейского района "Гостиница "Ейск" не явились, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

От Администрации Ейского городского поселения Ейского района поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие Администрации Ейского городского поселения Ейского района, муниципального унитарного предприятия Ейского городского поселения Ейского района "Гостиница "Ейск".

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец на основании договора аренды от 21.03.2000 N 12, в редакции дополнительных соглашений N 1099 от 13.06.2001, N 1541 от 17.04.2003, от 21.07.2016 б/н, N 426 от 25.10.2007 и договора аренды от 22.12.2003 N 68, в редакции дополнительных соглашений N 427 от 25.10.2007 и от 21.07.2016 б/н на условиях аренды использует имущество - нежилые помещения муниципальной собственности общей площадью 75,7кв.м. комнаты N 11-14,16,17, в литере А1, 1 этаж, расположенных в городе Ейске, по ул. Победы,74 и находящиеся в хозяйственном ведении и на балансе муниципального унитарного предприятия "Гостиница "Ейск".

Решением Совета Ейского городского поселения Ейского района от 15.06.2017 г. N 42/3 МУП Ейского городского поселения Ейского района "Гостиница "Ейск" дано согласие на отчуждение вышеуказанных нежилых помещений.

МУП Ейского городского поселения Ейского района "Гостиница "Ейск" письмом от 10.05.2018 г. N 32 уведомило истца о возможности приобретении в собственность вышеуказанных нежилых помещений с приложением проекта договора купли-продажи.

Согласно проекту договора стоимость выкупаемого имущества определена на основании отчета об оценки от 20.04.2018 г. N 120-011202 и составляет 3 028 000 (три миллиона двадцать восемь тысяч) рублей (пункт 2.1).

Пунктом 3.1 установлено, что Покупатель единовременно уплачивает Продавцу цену Договора, указанную в разделе 2 настоящего договора, в срок не позднее 10 (десяти) календарных дней со дня подписания настоящего Договора путем безналичного перечисления денежных средств, указанных в п.2.1 настоящего договора, по реквизитам, указанным в п. 9.4. Договора.

Не согласившись с отчетом от 20.04.2018 N 120-011202 обратилась в ООО "Экспертная компания "ФИНЕКА" с просьбой провести оценку выкупаемого муниципального имущества.

Согласно отчету в ООО "Экспертная компания "ФИНЕКА" N 085/1 от 21.05.2018 стоимость выкупаемых помещений составила 1 286 000 (один миллион двести восемьдесят шесть тысяч) рублей (без учета НДС).

Не согласившись со стоимостью выкупаемого имущества и условиями об оплате этой стоимости, истец направила в адрес МУП Ейского городского поселения Ейского района "Еостиница "Ейск" проект договора с протоколом разногласий к проекту договора, в соответствии с которым было предложено внести следующие изменения в проект договора:

- П. 1.5.6. -исключить:

- П. 2.1 изложить в следующей редакции: Цена объекта по настоящему договору составляет 1 286 000 (один миллион двести восемьдесят шесть тысяч) рублей (без учета НДС), что подтверждается отчетом ООО "Экспертная компания "ФИНЕКА" об оценки нежилых помещений N N 11,14,16,17 здания литера А1 в пристройке гостиницы "Ейск", расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Ейск, ул. Победы,74 N085/1 от 21.05.2018.

- П. 3.1 изложить в следующей редакции Оплата за "Объект" производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение 5 лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем указанной в п. 2.1 суммы на расчетный счет Продавца, указанный в п.9.4 Договора следующей схеме:

ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца (в случае совпадения первого и второго платежа, второй платеж переносится на следующий месяц). Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на лицевой счет Продавца не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение N 1 к Договору).

-П. 3.2 изложить в следующей редакции: На сумму денежных средств, указанную в пункте 2.1 настоящего договора за вычетом налога на добавленную стоимость и на которую предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации" действующей на дату заключения договора. Сумма начисленных процентов уплачивается Покупателем ежемесячно одновременно с оплатой ежемесячного платежа.

-П. 5.1 изложить в следующей редакции: Продавец обязуется передать Покупателю "Объект" в 5-дневный срок с момента подписания настоящего договора по акту приема-передачи (Приложение N 2). Продавец передает Покупателю комплект документов необходимых для предоставления в регистрирующий орган, для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от Продавца к Покупателю.

-Добавить п. 5.1.1. С момента передачи "Объекта" и до полной его оплаты "Объект" признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате.

- Добавить п. 5.1.2. После полной оплаты "Объекта" по заявлению Покупателя и Продавца производится регистрация снятия обременения правом залога.

- П. 5.2.1 изложить в следующей редакции: Производить оплату стоимости недвижимого имущества в точном соответствии с п. 3.1 настоящего Договора и согласно графику платежей, являющемуся приложением к настоящему Договору.

- П. 6.1 изложить в следующей редакции: Право собственности у Покупателя на недвижимое имущество, являющееся предметом Договора, возникает со дня государственной регистрации перехода права в регистрирующем органе.

Оформление права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом Договора, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

Письмом от 30.05.2018 г. истцу было отказано в заключении договора с протоколом разногласий.

Изложенные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящими встречными требованиями.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются соглашением сторон.

В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", следует, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Вместе с тем при оценке того, являются ли условия явно обременительными им нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует.

На основании п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что 21.03.2000 между Управлением муниципальными ресурсами г. Ейска и ИП Ловяниковой Е.О. был заключен договор аренды N 12 о передаче в аренду помещений муниципальной собственности в части лит. А1 (1 этаж комнаты N 11-13,16, 1/2 комнаты N 17) общей площадью 39.9 кв.м., с учетом дополнительных соглашений N 1099 от 13.06.2001, N 1541 от 17.04.2003.

22.12.2003 между Управлением муниципальными ресурсами г.Ейска и ИП Ловяниковой Е.О. был заключен договор аренды N 68 о передаче в аренду помещений муниципальной собственности в части пристройки лит. А1 ( 1 этаж комнаты N 14, 1/2 комнаты N 17) общей площадью 35,8 кв.м. по адресу: г. Ейск ул. Победы, 74.

Распоряжением начальника управления муниципальными ресурсами г. Ейска N 23/1 от 21.01.2004, договором о взаимоотношении сторон и закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за Муниципальным унитарным предприятием города Ейска "Гостиница Ейск" N 137 от 04.02.2004 МУП Ейского городского поселения Ейского района "Гостиница "Ейск" на праве хозяйственного ведения передано здание гостиницы "Ейск" по адресу: г. Ейск ул. Победы, 74.

Государственная регистрация права хозяйственного ведения на здание гостиницы с пристройкой, верандой и подвалом лит. А, А1, а1, под. А-А1 общей площадью 5630,15 кв.м. произведена 17.12.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.12.2004 серия 23-АБ N 720368.

Постановлением главы муниципального образования города Ейск N 680 от 25.10.2007 продлен до 2020 года срок действия договоров аренды N 12 от 21.03.2000 N 68 от 22.12.2003, заключенных на часть нежилого здания лит. А1 комнаты N 11, 12, 13, 14, 16, 17, расположенного по адресу: г. Ейск, ул.Победы, 74.

В последующем, в соответствии с решением арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-11452/2013 в упомянутые договора аренды были внесены изменения в части сведений об арендодателе и соответственно внесены изменения в преамбулы договоров аренды N 12 и N 68.

Решением Совета Ейского городского поселения Ейского района от 15.06.2017 N 42/3 МУП Ейского городского поселения Ейского района "Гостиница "Ейск" было дано согласие на отчуждение вышеуказанных нежилых помещений и рекомендовано провести выбор оценщика.

Письмом от 10.05.2018 г. N 32 МУП Ейского городского поселения Ейского района "Гостиница "Ейск" уведомило арендатора (истца по делу) о приобретении в собственность нежилых помещений общей площадью 76,2 кв.м. комнаты N 11, 14, 16, 17 в литере А1, 1 этаж, расположенных в городе Ейске, по ул. Победы, д. 74 с приложением проекта договора купли-продажи.

В соответствии с проектом договора стоимость выкупаемого имущества определена на основании отчета об оценки от 20.04.2018 г. N 120-011202 и составляет 3 028 000 (три миллиона двадцать восемь тысяч) рублей (пункт 2.1).

Пунктом 3.1 установлено, что Покупатель единовременно уплачивает Продавцу цену Договора, указанную в разделе 2 настоящего договора, в срок не позднее 10 (десяти) календарных дней со дня подписания настоящего Договора путем безналичного перечисления денежных средств, указанных в п. 2.1 настоящего договора, по реквизитам, указанным в п. 9.4. Договора.

Не согласившись с отчетом от 20.04.2018 г. N 120-011202 истец обратилась в ООО "Экспертная компания "ФИНЕКА" с просьбой провести оценку выкупаемого муниципального имущества.

Согласно отчету N 085/1 от 21.05.2018 г., выполненному ООО "Экспертная компания "ФИНЕКА", стоимость выкупаемых помещений составила 1 286 000 (один миллион двести восемьдесят шесть тысяч) рублей (без учета НДС).

Учитывая изложенное, истец направила протокол разногласий от 24.05.2018 г. к договору купли продажи с сопроводительным письмом от 24.05.2018 г.

Ответчик, письмом от 30.05.2018 г. исх.N 38 указал о невозможности применения отчета оценки ООО "Экспертная компания "ФИНЕКА", поскольку она была проведена в отсутствие собственника и не в соответствии с Федеральным законом N 44-ФЗ о 05.04.2013.

Статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение по спорным пунктам договора, а так же выкупной стоимости отчуждаемого имущества, в целях разрешения возникшего спора, Определением суда от 25.07.2018 г. по делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО "Центр судебных экспертиз и оценки" (г. Краснодар, ул. Северная, д. 353, оф. 7) по вопросу:

- какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилые помещения муниципальной собственности общей площадью 76,2 кв.м. комнаты N 11, 14, 16, 17 в литере А1, 1 этаж, расположенных в городе Ейске, по ул. Победы, д. 74 на дату оценки 24.05.2018 г?

Производство по делу приостановлено.

В связи с поступлением в суд заключения экспертов N 265/НС от 31.10.2018, производство по делу было возобновлено в порядке ст. 146 АПК РФ.

Из представленного суду экспертного заключения N 265/НС от 31.10.2018, следует, что эксперт пришел к следующему выводу:

рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилые помещения муниципальной собственности общей площадью 76,2кв.м., помещения N 11, 14, 16, 17, расположенные в литере А1, 1 этажа в городе Ейск по ул. Победы 74 на дату оценки 24.05.2018 г. составила 1 291 000 рублей.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что экспертное заключение АНО "Центр судебных экспертиз и оценки" N 265/НС от 31.10.2018 г. является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, сторонами не было заявлено мотивированных возражений относительно представленного суда заключения судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Из материалов дела следует, что истцу было предложено, в целях реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества, приобрести муниципальное имущество, однако цена выкупаемого имущества определена недостоверно, в связи с чем, в результате проведенной судебной экспертизы установлено, что стоимость спорного имущества составляет 1 291 000 рублей.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 -ФЗ срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Таким образом, установление ответчиком срока единовременной выплаты выкупной стоимости имущества в течение 10 дней с даты заключения договора купли-продажи противоречит действующему законодательству.

Поскольку рыночная стоимость объектов выкупа подлежит установлению на основании экспертного заключения АНО "Центр судебных экспертиз и оценки" N 265/НС от 31.10.2018 г., срок рассрочки должен составлять не менее пяти лет, путем оплаты равными долями ежемесячно в соответствии с графиком платежей.

Кроме несогласия с выкупной стоимостью муниципального имущества и порядка его оплаты, истцом было предложено внести изменения и дополнения в первоначальную редакцию договора купли-продажи, а именно:

- П. 3.2 изложить в следующей редакции: На сумму денежных средств, указанную в пункте 2.1 настоящего договора за вычетом налога на добавленную стоимость и на которую предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора. Сумма начисленных процентов уплачивается Покупателем ежемесячно одновременно с оплатой ежемесячного платежа.

- П. 5.1 изложить в следующей редакции: Продавец обязуется передать Покупателю "Объект" в 5-дневный срок с момента подписания настоящего договора по акту приема-передачи (Приложение N 2). Продавец передает Покупателю комплект документов необходимых для предоставления в регистрирующий орган, для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от Продавца к Покупателю.

- Добавить п. 5.1.1. С момента передачи "Объекта" и до полной его оплаты "Объект" признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате.

- Добавить п. 5.1.2. После полной оплаты "Объекта" по заявлению Покупателя и Продавца производится регистрация снятия обременения правом залога.

- П. 5.2.1 изложить в следующей редакции: Производить оплату стоимости недвижимого имущества в точном соответствии с п. 3.1 настоящего Договора и согласно графику платежей, являющемуся приложением к настоящему Договору.

- П. 6.1 изложить в следующей редакции: Право собственности у Покупателя на недвижимое имущество, являющееся предметом Договора, возникает со дня государственной регистрации перехода права в регистрирующем органе.

В апелляционной жалобе ответчик не выразил своих возражений относительно указанных пунктов договора, изложенных в редакции истца, в этой части решение суда первой инстанции не обжалуется.

В апелляционной жалобе ответчик изложил доводы в отношении исключительно в части требований относительно выкупной стоимости имущества.

Не принимается довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не была учтена справка специалиста оценщика Трениной О.М., согласно которой рыночная стоимость объекта без учета НДС составила 5200000,00 руб.

Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, не было заявлено мотивированных возражений относительно представленного заключения судебной экспертизы. Апелляционная жалоба также не содержит доводов о нарушении экспертом положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при проведении судебной экспертизы.

Не принимается довод отзыва Администрация Ейского городского поселения Ейского района о том, что администрация не может выступать в качестве второго ответчика, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что МУП Ейского городского поселения Ейского района "Гостиница "Ейск" письмом от 10.05.2018 г. N 32 уведомило истца о возможности приобретении в собственность вышеуказанных нежилых помещений с приложением проекта договора купли-продажи.

Согласно указанному проекту стороной договора купли-продажи в качестве собственника имущества указана Администрация муниципального образования Ейского городского поселения Ейского района.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2018 в обжалуемой части надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2018 по делу N А32-22344/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Соловьева

Судьи

М.В. Ильина С.С. Филимонова