Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2019 г. N 11АП-20777/18

гор. Самара

10 апреля 2019 г.

Дело N А55-13990/2018

Резолютивная часть постановления оглашена 04 апреля 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 10 апреля 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ильиной Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 апреля 2019 года в зале N 6 апелляционную жалобу Конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "Вектор" Шиленко Юлии Борисовны на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2018 года, принятое по делу N А55-13990/2018 (судья Селиваткин П.В.)

по иску Администрации городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Вектор" (ОГРН 1106320014173)

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спор:

- ФНС России в лице МИФНС России N 2 по Самарской области (445031, гор. Тольятти, б-р Татищева, 12),

- Акционерного общества "ФИА - Банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов",

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца - Абрамов А.Н. представитель по доверенности N 59/1 от 11.01.2019;

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

Установил:

Истец - Администрация городского округа Тольятти обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Вектор" о расторжении договора аренды земельного участка N 2966 от 19 июня 2014 года; об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Вектор" вернуть Администрации городского округа Тольятти земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102151:9, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Ботаническая, дом 7-Б, площадью 2 660 кв.м по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования. В случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить Администрации городского округа Тольятти право осуществить демонтаж указанного объекта с последующим отнесением расходов на ответчика.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08 октября 2018 года суд, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФНС России в лице МИФНС России N 2 по Самарской области и АО "ФИА - Банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов".

В судебном заседании принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истцом предмета заявленных требований, а именно: исковыми требованиями считать требования о расторжении договора аренды земельного участка N 2966 от 19 июня 2014 года и об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Вектор" вернуть Администрации городского округа Тольятти земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102151:9, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Ботаническая, дом 7-Б, площадью 2 660 кв.м по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2018 года суд расторг договор аренды земельного участка N 2966 от 19 июня 2014 года. Обязал Общество с ограниченной ответственностью "Вектор" вернуть Администрации городского округа Тольятти земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102151:9, расположенный адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Ботаническая, дом 7-Б, площадью 2 660 кв.м по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования. Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Вектор" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000 руб.

Заявитель - Конкурсный управляющий Общества с ограниченной ответственностью "Вектор" Шиленко Юлия Борисовна, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Определением суда от 24 декабря 2018 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 18 января 2019 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2018 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 31 января 2019 года на 09 час. 00 мин.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2019 года рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено и назначено на 26 февраля 2019 года на 09 час. 20 мин.

В судебном заседании 26 февраля 2019 года был объявлен перерыв до 05 марта 2019 года до 09 час. 55 мин. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 марта 2019 года суд в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А. рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил и назначил на 04 апреля 2019 года на 14 час. 55 мин.

В связи с отпуском судьи Терентьева Е.А., участвовавшего в составе суда, рассматривающего дело до отложения судебного разбирательства, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена его замена на судью Балакиреву Е.М., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.

Представитель истца в судебном заседании возражал против отмены оспариваемого судебного акта.

Представители ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением Мэрии городского округа Тольятти N 1482-п/1 от 12 мая 2014 года между Мэрией городского округа Тольятти (с 21 марта 2017 года Администрация городского округа Тольятти) и ООО "Вектор" был заключен договор аренды земельного участка N 2966 от 19 июня 2014 года.

Согласно указанному договору аренды ответчику по акту приема-передачи передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 2 660 кв.м с КН 63:09:0102151:9, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Ботаническая, дом 7-Б, для дальнейшей эксплуатации административно-торгововыставочного здания со складскими помещениями.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 22 июля 2014 года.

Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащий перечислению арендодателю, и перечисляет его в соответствии с условиями договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 дня текущего месяца.

Ответчик неполно вносил платежи за аренду земельного участка, в результате чего нарушил обязательства, предусмотренные условиями договора аренды ввиду их ненадлежащего исполнения.

Согласно п. 5.3 договора аренды земельного участка в случае неуплаты арендатором платежей в установленные договором сроки, арендодатель начисляет пени в размере 0,03 % за каждый день просрочки от суммы задолженности.

В адрес ответчика направлялось письмо N 5856/5.2 от 20 июня 2017 года, согласно которому истец указал на наличие задолженности по арендной плате и пеням, предложил в 30-дневный срок с момента получения настоящего письма оплатить образовавшуюся задолженность. Также истец предложил, что при условии неоплаты в предложенный срок суммы образовавшейся задолженности по договору аренды, подписать и вернуть соглашение о расторжении договора аренды для проведения процедуры государственной регистрации.

Вышеуказанное письмо получено ответчиком согласно отчету об отслеживании отправления 11 июля 2017 года.

Однако требования истца были оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что факт просрочки в оплате подтверждается материалами дела, доказательств оплаты задолженности ответчиком в материалы дела не представлено; при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и не исследованы в полной мере все доказательства, относящиеся к существу спора. Также ссылается, что расторжение договора аренды по основанию не оплаты арендных платежей в данном случае невозможно, так как нарушает права кредиторов на удовлетворение их требований и погашения задолженности.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца и изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств не допускается.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 4.2.4 договора аренды земельного участка, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08 августа 2017 года по делу N А55-8871/2017 с ответчика в пользу Администрации г.о. Тольятти взыскано 1 534 962 руб. 11 коп. задолженности по арендной плате, а также 65 282 руб. 75 коп. пени за просрочку платежей.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, стороны вправе указать в договоре случаи, не установленные законом, когда договор может быть расторгнут судом по инициативе одной из сторон. Вышеизложенное также закреплено в пунктах 6.1, 6.2 договора аренды.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Изложенное подтверждается Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в пункте 23 указано, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (п. 23 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13).

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" указано следующее: по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом в материалы дела представлены документы, подтверждающие направление уведомления о досрочном расторжении спорного договора в связи с нарушением его условий.

Факт просрочки в оплате подтверждается материалами дела, доказательств оплаты задолженности за спорный период в полном объеме, ответчиком в материалы дела также не представлено.

Учитывая вышеизложенное, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка N 2966 от 19 июня 2014 года правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Возражая против удовлетворения иска в данной части, ответчик указывает на следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28 ноября 2017 года по делу N А55-28229/2017 ООО "Вектор" (Самарская область, гор. Тольятти, ул. Ботаническая, 7Б, ИНН/ОГРН 6321249583/1106320014173) признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

ООО "Вектор" является собственником нежилого здания с кадастровым номером 63:09:0102151:607, площадью 2 026 кв.м, находящемся по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Ботаническая, д. 7-Б, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 03 октября 2011 года внесена запись государственной регистрации N 63-63-09/091/2011990.

Договор аренды был заключен после регистрации права собственности ООО "Вектор" на объект недвижимости, таким образом, по мнению ответчика, Администрация знала о наличии капитального строения на земельном участке, однако каких-либо требований о сносе не предъявляла.

Требования Администрации городского округа Тольятти о взыскании задолженности по арендной плате включены в реестр требований кредиторов ООО "Вектор" как кредитора третьей очереди в сумме 4 946 287 руб. 43 коп.

02 октября 2018 года имущественные права должника в виде Договора аренды N 2966 от 19 июня 2014 года включены в конкурсную массу должника.

Реализация нежилого здания кадастровый номер 63:09:010251:607 площадью 2 026 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Ботаническая, д. 7-Ю, без права аренды земельного участка, на котором оно расположено, будет невозможна, так как повлечет невозможность использования здания, находящегося в собственности ООО "Вектор".

Таким образом, расторжение Договора аренды по основанию неоплаты арендных платежей в данном случае невозможно, так как повлечет нарушение прав кредиторов на удовлетворение их требований и погашения задолженности.

Данные доводы заявителем также изложены в апелляционной жалобе.

Факт наличия капитального строения на арендованном земельном участке, нахождение ответчика в процедуре банкротства и включение денежных требований истца в реестр кредиторов не оспаривается истцом и подтверждается материалами дела.

Доводы ответчика об уменьшении конкурсной массы должника и ущемлении имущественных прав кредиторов, невозможности использования земельного участка в связи с расторжением договора аренды земельного участка, судом первой инстанции правомерно не приняты во внимание, поскольку в нарушение ст. ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подкреплены надлежащими доказательствами.

Однако, судом первой инстанции не учтено следующее.

Суд первой инстанции со ссылкой на нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворяя исковые требования в части обязания возврата земельного участка не учел следующее.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. В постановлении указано, что суды при рассмотрении спора об освобождении земельного участка должны учитывать наличие на переданном в аренду земельном участке объектов недвижимости, а также возможность освобождения земельного участка, занятого строением. Так, если на земельном участке, переданном в аренду, находится объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанность по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Из материалов дела следует, что на переданном в аренду земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности: нежилое здание с кадастровым номером 63:09:0102151:607, площадью 2 026 кв.м, адрес: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Ботаническая, д. 7-Б (свидетельство о государственной регистрации права от 03 октября 2011 года серии 63-АЖ N 009927).

Таким образом, прекращение действия указанного договора с учетом подлежащих применению норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе не порождает обязанности вернуть спорный земельный участок Администрации, в связи с чем истцу в данной в иске следует отказать.

С учетом представленных в дело доказательств, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2018 года, принятое по делу N А55-13990/2018 подлежит отмене в части обязания вернуть спорный земельный участок, с принятием в данной части нового судебного акта об отказе.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2018 года, принятое по делу N А55-13990/2018, отменить в части обязания Общества с ограниченной ответственностью "Вектор" вернуть Администрации городского округа Тольятти земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102151:9, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводской район, ул. Ботаническая, дом 7-Б, площадью 2 660 кв.м по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

В указанной части в иске отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2018 года, принятое по делу N А55-13990/2018, оставить без изменения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Вектор" в доход федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Е.М. Балакирева Н.Ю. Пышкина