Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2019 г. N 09АП-7983/19

г. Москва

08 апреля 2019 г.

Дело N А40-152914/17

Резолютивная часть постановления оглашена 26.03.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.04.2019.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующий судья Маркова Т.Т., судьи Кочешкова М.В., Яковлева Л.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Омаровым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управы района Некрасовка г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2018 по делу N А40-152914/17, принятое судьей Дейна Н.В.

по заявлению ООО "Восток-Юнион" (ОГРН 1155027006188)

к Управе района Некрасовка г. Москвы (ОГРН 1027721011262)

о признании незаконным бездействия;

при участии:

от заявителя - Гришакова М.Г. по доверенности от 01.01.2019;

от заинтересованного лица - Бабыч С.А. по доверенности от 15.01.2019;

установил:

решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2018 признано незаконным бездействие Управы района Некрасовка г. Москвы, выразившееся в невынесении отказа от проведения открытого конкурса по извещению N 260716/2241086/03 от 26.07.2017 на право заключения договора управления многоквартирными домами по адресу: Москва, улица Рождественская, дом 33 и на Управу района Некрасовка г. Москвы возложена обязанность принять отказ от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по указанному адресу (с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Управа района Некрасовка г. Москвы, не согласившись с принятым решением, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.

В судебном заседании представители Управы и общества поддержали свои доводы и возражения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев повторно материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Управление многоквартирным домом по адресу: Москва, улица Рождественская, дом 33 осуществляет ООО "Восток-Юнион" на основании договора, заключенного с застройщиком (п. 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации не позднее, чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик должен заключить договор управления с управляющей организацией. Срок договора управления с застройщиком не может превышать 3 месяцев.

Руководствуясь данным положением и п. 6 ч. 2 ст. 153 и п. 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации определяющими, что договор управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика в эксплуатацию помещение по передаточному акту или иному документу (до момента оформления права собственности) заключается с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, Управа района Некрасовка г. Москвы на основании распоряжения главы Управы района на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов в информационно-телекоммуникативной сети "Интернет" www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирными домами, по итогам конкурс признан несостоявшимся, поскольку предложения участников конкурса превысили все разумные численные пределы (стасплекс) и по решению комиссии определены невыполнимыми и не соответствующими конкурсной документации.

22.06.2017 после проведения открытого конкурса, ООО "Восток-Юнион" в адрес Управы представлены копии протоколов и решений собственников помещений, участвовавших в первом внеочередном общем собрании, проходившем в феврале-марте 2017.

Проанализировав протоколы и решения собственников помещений, участвовавших в первом внеочередном общем собрании, проходившем в феврале-марте 2017, Управа пришла к выводу о том, что в голосовании за способ управления и управляющую компанию большинство составили застройщик и инвесторы, что свидетельствует о нарушении положений действующего жилищного законодательства (п. 14 ст. 161, ч. 13 ст. 161 и п. 2 ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

26.07.2017 Управой повторно размещено извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирными домами.

Требования заявителя мотивированны тем, что в указанном многоквартирном доме со дня проведения конкурса выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО "Восток-Юнион", в связи с чем, решение о выборе способа управления этим домом реализовано.

Заявитель полагает, что Управа района Нерасовка г. Москвы как организатор конкурса на основании п. 39 Правил обязана вынести распоряжение об отказе от проведения конкурса.

Данные обстоятельства послужило основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящим заявлением.

На основании ч. ч. 2, 3 ст. 161 Жилищного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 4 ст. 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75.

В силу абз. 1 п. 39 Правил проведения открытого конкурса, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 1 ст. 12 данного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Сходные положения содержит Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в частности, ст. ст. 15, 18 Закона).

Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, правом на обжалование в суд решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, наделен собственник помещения в данном доме в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Таким образом, в предмет доказывания по такому спору входит установление факта проведения собрания; нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при созыве и проведении общего собрания, на котором приняты решения и протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Вопрос о действительности собраний собственников помещений на предмет соблюдения порядка их проведения (по основаниям оспоримости) не может быть предметом настоящего судебного разбирательства.

Решение собрания собственников не оспорены в установленном законом порядке, не отменено.

Доказательств оспаривания решения, принятого 15.03.2017 по протоколу N 1 собственниками помещений в многоквартирном доме, сторонами не представлено.

Из протокола N 1 от 15.03.2017 следует, что решение по выбору управляющей компании принято большинством голосов.

Из пояснений Управы следует, что представленный протокол не принят во внимание и причины его непринятия Управой изначально не разъяснялись.

В ходе рассмотрения данного дела в суде Управа ссылалась на выявление фактов ненадлежащего извещения отдельных собственников помещений МКД о проведении собрания.

Суд, проанализировав доводы сторон, представленные доказательства, с учетом определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2017 N 307-ЭС17-4212 по делу N А56-2498/2016, согласно которому в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения, пришел к правомерному выводу о том, что у Управы отсутствовали правовые основания не принимать во внимание представленный заявителем 22.06.2017 протокол N 1 от 15.03.2017 собственниками помещений в многоквартирном доме и продолжать проводить конкурс.

Относительно вопроса внесения сведений в реестр лицензий г. Москвы, то в силу распоряжения Мосжилинспекции от 14.03.17 N 511-РЛ внесены сведения о заявителе как об управляющей компании в отношении дома по адресу: Москва, улица Рождественская, дом 33.

Письмо от 30.11.2018 N МЖИ-05-28707/18 Мосжилинспекции о том, что данные сведения включены на основании решения застройщика, а не на основании собрания собственников, не свидетельствуют о неправомерности действий ООО "Восток-Юнион" по управлению домом.

При повторной подаче документов ООО "Восток-Юнион" в Мосжилинспекцию о внесении изменений в реестр лицензий с учетом проведенного общего собрания отказано на том основании, что сведения уже внесены по ранее представленному заявлению.

Таким образом, сведения о заявителе внесены в реестр лицензий в установленном законом порядке уполномоченным органом.

Относительно имеющихся в материалах дела решений антимонопольного органа, арбитражным судом правомерно указано, что в данном случае рассмотрен вопрос о порядке проведения конкурса по заявлению участников. Вопрос о правомерности принятия решения о проведении конкурса антимонопольным органом не рассматривался. Указанные решения и предписания к рассматриваемому предмету спора отношения не имеют.

Заявителем в материалы дела представлены договоры, заключенные с жильцами, договоры, заключенные заявителем с организациями с учетом оказываемых услуг жителям дома и реальное оказание услуг.

Учитывая установленные фактические обстоятельства спора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что на момент проведения оспариваемого конкурса и продолжения проведения конкурса 26.07.2017 выбор способа управления домом состоялся в установленном порядке и решение о выборе способа управления многоквартирным домом путем заключения договора управления многоквартирными домами реализовано.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права, нарушений норм процессуального права не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2018 по делу N А40-152914/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Т. Маркова

Судьи

М.В. Кочешкова Л.Г. Яковлева