Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2019 г. N 09АП-10789/19

город Москва

15 апреля 2019 г.

Дело N А40-247969/18

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бондарева А.В., судей Савенкова О.В., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ТВЭСТ"

на определение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2019 года

о возвращении встречного искового заявления и

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2019 года

по делу N А40-247969/18, принятые судьей Хорлиной С.С.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ООО "ТВЭСТ" (ОГРН 1027739930800)

о взыскании задолженности, расторжении договора, выселении

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Крылепова А.О. по доверенности от 30.11.2018;

от ответчика: Аринич О.В. по доверенности от 10.11.2019;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТВЭСТ" (далее - ответчик) о взыскании 3 117 097 руб. 52 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2016 г. по 07.12.2017 г., 312 865 руб. 84 коп. пени за период с 06.04.2016 г. по 07.12.2017 г. по договору аренды от 13.04.2004 г. N 09-00175/04, ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, представитель ответчика заявлял встречное исковое заявление о признании права на согласование изменения ставки арендной платы по договору аренды от 14.01.2005 г. N 9-175/04 до рыночной величины, признании права на независимую судебно-оценочную экспертизу при урегулировании спора о величине рыночной ставки арендной платы.

Определением суда от 18.01.2019 г. встречный иск возвращен заявителю.

Решением суда от 18.01.2019 г. исковое требование удовлетворено частично: с ответчика в пользу истца взыскано 2 557 213 руб. 11 коп. за период с 01.03.2016 г. по 10.07.2017 г.; в удовлетворении остальной части исковых требований было отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда изменить.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.04.2004 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 09-00175/04, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 99,40 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маршала Малиновского д. 8, со сроком действия до 31.03.2009 г.

Дополнительным соглашением от 12.10.2010 г. стороны установили срок действия Договора с 01.04.2004 г. по 30.06.2015 г. (п.2.1. Договора).

Сторонами заключен договор купли-продажи от 08.12.2017 г. N 59-5040 в отношении арендованного нежилого помещения.

Как указал истец, ответчик в нарушение условий договора обязанность по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом. Согласно расчету истца за ответчиком числиться задолженность в размере 3117097 руб. 52 коп. за период с 01.03.2016 г. по 08.12.2017 г.

На основании п.7.1. договора истец начислил пени в размере 312 865 руб. 84 коп. за период с 06.04.2016 г. по 08.12.2017 г.

Истец направлял в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции было установлено, что вступившим в законную силу судебным актом по делу N А40-164880/16 урегулированы разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 99,40 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул. Маршала Малиновского, д.8. (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда принято в полном объеме 10.07.2017 г.)

Из представленного истцом расчета исковых требований следует, что в рамках рассматриваемого спора истец предъявляет к взысканию с ответчика 2 364 817 руб. 38 коп. за период с 01.03.2016 г. по 10.07.2017 г. долга и пени в размере 192 395 руб. 73 коп.

При рассмотрении дела, судом установлено, что уведомлением от 27.11.2015 N 33-А-204285/15-(0)-0 ставка арендной платы на 2016 год установлена в размере 16 838 руб. 36 коп. за 1 кв. м в год.

В соответствии с уведомлением от 21.12.2016 г. N 33-698328/16-(0)-1 и 33-6-98328/16-(0)-2 ставка арендной платы на 2017 год установлена в размере 18 522 руб. за 1 кв. м в год. с учетом коэффициента-дефлятора.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, учитывая мнения сторон, признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца в части взыскания суммы 2 557 213 руб. 11 коп.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым по делу судебным актом по следующим основаниям.

Согласно ст.614 РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Материалами дела установлено, что ставки арендной платы рассчитаны на основании Постановлений Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП и от 25.12.2012 N 800-ПП с учетом значения коэффициента-дефлятора на соответствующие годы.

В случае несогласия с указанным расчетом и рыночной стоимостью имущества, ответчик имел возможность оспорить его по мере получения уведомления об изменении арендной ставки на 2015,2016,2017 гг.

Учитывая условия договора о том, что арендная плата должна была быть уплачена ответчиком в измененном размере.

Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, ответчик утверждает, что одностороннее увеличение арендной ставки противоречит закону и нарушает прав арендатора.

Как следует из обстоятельств дела, рыночная ставка арендной платы определена Департаментом на основании отчета от 04.10.2013 N 880-14/2013-Ар об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях аренды находящегося в собственности г. Москвы объектов нежилого фонда, выполненного оценочной компанией ООО "Центр оценки "Аверс".

Доводы ответчика о несогласии с выводами и методикой проведенной экспертизы, о недопустимости изменения ставки арендной платы в одностороннем порядке, а также чаще одного раза в год, применения коэффициента-дефлятора и ненадлежащей оценке судом первой инстанции представленных в дело доказательств, отклоняются судебной коллегией.

Из положений ст. 3 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 49 "Об основах управления собственностью города Москвы" следует, что от имени города Москвы полномочия по управлению и распоряжению собственностью города Москвы осуществляют Правительство Москвы и уполномоченные им органы исполнительной власти города Москвы.

Согласно п. 1 ст. 11 Закона г. Москвы от 26.12.2007 N 53 "Об имущественной казне города Москвы" объекты имущественной казны могут передаваться в аренду в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами города Москвы. Порядок передачи объектов имущественной казны в аренду устанавливается Правительством Москвы.

Пунктом 7 ст. 19 Закона г. Москвы от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" предусмотрено, что порядок использования движимого и недвижимого имущества города Москвы, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в том числе на льготных условиях, устанавливается Правительством Москвы.

Статьей 21 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 49 "Об основах управления собственностью города Москвы" установлено, что порядок определения платы за пользование объектами собственности города Москвы устанавливается Правительством Москвы, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Постановления Правительства Москвы 25.12.2012 N 800-ПП и N 809-ПП устанавливают порядок предоставления объектов нежилого фонда, находящегося в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

Льготная ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства устанавливается Правительством Москвы на основании постановления N 809-ПП.

Согласно п. 1 постановления Правительства Москвы N 809-ПП утвержден Перечень видов использования нежилых помещений, находящихся в казне города Москвы, и применяемых коэффициентов.

Пунктом 1(1) постановления Правительства Москвы 809-ПП установлено, что порядок определения размера арендной платы, определенный приложением 1 к настоящему постановлению, применяется в отношении действующих и вновь оформляемых договоров аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, за исключением договоров аренды, заключенных по результатам проведения торгов, а также договоров аренды, по которым применены фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы.

Для арендаторов предусмотрено установление различных арендных ставок: либо минимальная ставка арендной ставки, которая определена 3 500 руб. за 1 кв. м (2013 - 2016 гг.), либо фиксированная ставка, либо ставка арендной платы, установленная на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы с применением понижающего коэффициента.

В отдельную группу выделены субъекты малого предпринимательства (строка 5 приложения 1), для которых ставка арендной платы устанавливается Правительством Москвы на основании постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы".

В соответствии с п. 1.6.3 Постановления Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП "Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" Правительство Москвы принимает решение об установлении регулируемых ставок арендной платы и мер государственной имущественной поддержки арендаторов.

Пунктом 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП установлено, что при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор.

Согласно п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" изменение арендной платы в случае ее определения не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления, не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Изменение арендной платы в таком порядке не противоречит ст. ст. 450, 451, 614, 619, 654 Гражданского кодекса РФ, поскольку изменение арендной ставки зависит непосредственно от условий конкретного заключенного между сторонами договора, что согласуется с разъяснениями, приведенными в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно данному пункту, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 Гражданского кодекса РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Отчет об оценке от 04.10.2013 N 880-14/2013-Ар выполнен ООО "Центр оценки "АВЕРС".

В целях исполнения Постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП Департаментом городского имущества города Москвы организованы работы по оценке 10 105 объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (Федеральными стандартами оценки ФСО N 1 - 3 от 20.07.2007, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Независимой оценочной компанией, на основании заключенного с Департаментом договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, по результатам проведения оценки представлены отчеты от 04.10.2013 N 880-14/2013-С, N 880-14/2013-Ар и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, используемые для принятия управленческих решений.

В отношении представленного Департаментом отчета, выполненного ООО "Центр оценки "АВЕРС" в рамках арбитражного дела N А40-69701/14 06.02.2015 определением суда назначена комплексная оценочная и нормативно методическая экспертиза проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению РФЦСЭ при Минюсте России.

В результате данной экспертизы установлено, что оспариваемый отчет от 04.10.2013 N 880-14/2013-Ар полностью соответствует действующему законодательству.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В настоящее время вышеуказанный отчет в установленном порядке не оспорен, не соответствующим Федеральным стандартам оценки и недостоверным не признан, что подтверждает правомерность установления рыночной ставки арендной платы Департаментом.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. В настоящем случае совершение Департаментом действий по изменению размера арендной платы, является правом Департамента, а не обязанностью совершения сделки.

Более того, Президиум Высшего Арбитражного суда РФ информационным письмом от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в п. 1 разъяснил, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с п. 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается Департаментом городского имущества города Москвы на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.

Проведение оценки является лишь необходимой предпосылкой для установления Департаментом ставки арендной платы, которая может быть как выше, так и ниже определенной оценщиком величины (что подтверждается разъяснениям Минэкономразвития России и Федеральной антимонопольной службы от 14.08.2014 N 19491-ЕЕ/Д05ии N АК/32618/14).

Несогласие арендатора с вновь установленным размером арендной платы не свидетельствует о ненадлежащем исполнении Департаментом, возложенных на него Договором обязательств, противоречии их требованиям законодательных актов и правового регулирования.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости или недействительности совершенной Департаментом сделки.

Вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (указанная позиция нашла свое отражение в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 28.12.2015 по делу N А09-6803/2014).

Датой проведения оценки является 15.07.2013. Однако дата составления отчета - 04.10.2013.

Как указано в ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Более того, Приказом Минэкономразвития РФ N 467 от 10.07.2015 в ФСО N 1 внесены изменения в приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 22.08.2007, регистрационный N 10040), устанавливающий редакцию п. 26 ФСО N 1 следующего содержания: "Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев".

Уведомления, направленные Департаментом в адрес арендатора об изменении величины арендной ставки, являются односторонней сделкой, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 Гражданского кодекса РФ).

Возможность установления ставки по результатам направления предложения по ставке со стороны арендатора Договором не предусмотрена.

Между тем, требуя применить иную ставку арендной платы, ООО ТВЭСТ" фактически осуществляет односторонние действия, связанные с внесением изменений в условия самого обязательства, в отсутствие согласия на то со стороны контрагента, что противоречит положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ, а также основополагающим принципам частноправового регулирования свободы договора и волеопределения сторон.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Определение о возвращении встречного искового заявления от 18 января 2019 года и решение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2019 года по делу N А40-247969/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Савенков О.В. Панкратова Н.И.