Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2024 г. N 17АП-14076/23 по делу N А50-7685/2023

г. Пермь

17 января 2024 г.

Дело N А50-7685/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 января 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Лесковец О.В., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,

при участии:

от истца - Кошкин Д.О., паспорт, доверенность от 15.01.2024, диплом,

от ответчиков:

1. ООО "Амтек" - Гусева ЕП., паспорт, доверенность от 28.06.2022, диплом,

2. ИП Васильев В.А. - Савельева А.Е., паспорт, доверенность от 26.07.2023, диплом,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Беляевой Оксаны Александровны,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 30 октября 2023 года по делу N А50-7685/2023

по иску индивидуального предпринимателя Беляевой Оксаны Александровны (ОГРНИП 323595800035463, ИНН 590503759028)

к обществу с ограниченной ответственностью "Амтек" (ОГРН 1035900355457, ИНН 5903041624), индивидуальному предпринимателю Васильеву Василию Арнольдовичу (ИНН 590600632820, ОГРНИП 304590526000150)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ИНН 5902293114, ОГРН 1045900116162), общество с ограниченной ответственностью "Ново-Лядовский источник" (ИНН 5903042924, ОГРН 1035900360594), общество с ограниченной ответственностью "Завод безалкогольных напитков и минеральных вод "Ново-Лядовский источник" (ИНН 5903107032, ОГРН 1135903002938)

о расторжении договора аренды, исключении из ЕГРН записи об аренде,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Беляева Оксана Александровна (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Амтек" и индивидуальному предпринимателю Васильеву Василию Арнольдовичу (далее - ответчики) с требованиями о расторжении договора аренды артезианской скважины от 01.02.2005 N 6446 (литера Г по техническому паспорту) по адресу: г. Пермь, Свердловский р-н, ул. 40-летия Победы, в части _ доли, принадлежащей Беляевой О.А., исключить из единого государственного реестра недвижимости запись об аренде в части аренды _ доли, принадлежащей Беляевой О.А., внесенной 29.03.2005 с номером государственной регистрации 59-59-01/026/2005-241 (с учетом принятого уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, ООО "Ново-Лядовский источник", ООО "Завод безалкогольных напитков и минеральных вод "Ново-Лядовский источник".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 30.10.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на двукратное нарушение сроков внесения арендной платы, что является существенным нарушением условий договора. Ссылается на ухудшение технического состояния арендованного имущества. Полагает, что у истца отсутствует иной способ восстановления нарушенного права, кроме расторжения договора в судебном порядке. Апеллянт отмечает, что арендатор не заинтересован в действии ранее заключенного договора, поскольку Васильевым В.А., являющимся учредителем ООО "Амтек", без согласования с истцом было передано во владение и пользование _ доли в праве собственности на это же имущество ООО Ново-Лядовский источник", ООО"Завод безалкогольных напитков и минеральных вод "Ново-Лядовский источник". Считает, что суд не дал надлежащей оценки условиям кабальности сделки, длящегося корпоративного конфликта между ИП Беляевой О. А. и ИП Васильевым В.А.

До начала судебного заседания от ответчиков поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, в которых ответчики возражают против доводов жалобы, просят решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу, представители ответчиков против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.02.2005 между Багаевым А.И, Беляевой (Пищальниковой) О.А. (арендодатели) и ООО "Амтек" (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: одноэтажное кирпичное здание павильона над скважиной, площадью 8,1 кв.м (литера К по техническому паспорту), артезианскую скважину N 6446, глубиной 60 м (литера Г1 по техническому паспорту), ограждение из металлической сетки, длиной 150,03 м (литера I по техническому паспорту), находящееся по адресу: г. Пермь, ул. 40-летия Победы 3 (п. Новые Ляды); расположенное на земельном участке, площадью 2 321, 09 кв.м, предоставленном Постановлением Администрации г. Перми N 1733 от 13.08.1999 (п.1.1 договора).

Согласно п.1.2 указанного договора арендованное имущество принадлежит арендодателям на праве долевой собственности, по _ доле каждому.

В силу п. 4.1 договора срок аренды составляет 20 лет, который начинает течь с момент подписания акта приема-передачи имущества.

Договор аренды зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе Пермской области 29.03.2005.

Также 01.02.2005 между Багаевым А.И, Беляевой (Пищальниковой) О.А. (арендодатели) ООО "Амтек" (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.02.2005, согласно которому арендная плата составляет 24 000 руб. в год, уплачиваемых единовременно в срок не позднее 31 декабря каждого года срока аренды.

Впоследствии, право на _ долю в общей долевой собственности на основании договора дарения от 07.03.2006 перешло от Багаева А.И. к Васильеву В.А., регистрация перехода права проведена 12.04.2006.

На момент рассмотрения спора по данным ЕГРН нежилое здание - 1-этажное кирпичное нежилое здание павильона над скважиной (лит. К), общая площадь 8.1 кв.м., артезианская скважина (лит. Г1), ограждение (лит.I), с кадастровым номером 59:01:0000000:75323, площадью 8.1 кв.м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский р-н, п. Новые Ляды, ул. 40 лет Победы, - принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве каждому) Беляевой (Пищальниковой) О. А. и Васильеву В. А., а также обременено арендой в пользу ООО "Амтек" (запись о праве N 59-59-01/026/2005-241 является актуальной).

Как указал истец в иске, с 2005 года по февраль 2022 года ООО "Амтек" уклонялось от оплаты арендной платы в адрес Беляевой О.А., используя при этом артезианскую скважину по назначению для извлечения прибыли.

09.03.2021 истцом в адрес общества было направлено уведомление о расторжении договора с требованием об оплате арендной платы за период с 01.02.2005 по март 2021 года в размере 384 000 руб. по договору аренды.

Указанная претензия была получена ООО "Амтек" 15.03.2021, но задолженность в полном объеме не была погашена, оплата произведена в сумме 48 000 руб. за период с 2018 года по 2021 год почтовым переводом от 08.02.2022.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени задолженность ООО "Амтек" в полном объеме не погашена, имущество передано во владение третьим лицам, сделка является кабальной, изменились существенные обстоятельства заключения договора ввиду возникшего у собственников имущества корпоративного конфликта, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом существенного нарушения арендатором договора аренды, учел возражения Васильева В.А. о расторжении договора.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Как указано в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В материалы дела представлены доказательства оплаты арендной платы арендатором в виде почтовых переводов от 08.02.2022 в сумме 48 000 руб. за период с 2018 года по 2021 год, от 22.05.2023 в сумме 12 000 руб. за 2022 год, задолженность за 2023 год в настоящее время отсутствует. При этом ранее истец обращался в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, определением Дзержинского районного суда г. Перми от 09.02.2022 по делу N 2-96/2022 производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска.

По правилам ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Следовательно, собственник доли в праве на имущество имеет право заключать договор аренды этого имущества и расторгать его только с согласия других собственников долей в праве на это имущество.

Пунктом 4.5 договора аренды также предусмотрено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон.

Долевые собственники осуществляют свои правомочия в отношении принадлежащего им имущества согласованно, что предполагает невозможность расторжения договора по инициативе одного из участников общей долевой собственности, без выражения на то воли второго участника общей собственности. Расторжение договора аренды в судебном порядке возможно по требованию арендодателя, которым в нашем случае являются оба участника общей собственности. Следовательно, с иском о расторжении договора должны совместно обратиться оба лица, являющихся арендодателями, либо один из них, но при наличии соответствующего соглашения всех прочих участников общей долевой собственности. Данная правовая позиция подтверждается определением Верховного Суда РФ от 27.05.2016 N 303-ЭС 16-4603.

Судом установлено, что Васильев В.А. (второй собственник имущества) возражает относительно расторжения договора аренды.

Установив, что задолженность по арендной плате на момент вынесения решения отсутствует, собственниками имущества решение о расторжении договора аренды не достигнуто, истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора и отказал в удовлетворении иска.

Доводы истца о двукратном нарушении сроков внесения арендной платы судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, поскольку согласно п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, обстоятельства погашения задолженности по арендной плате подтверждены материалами дела, включая определение Дзержинского районного суда г. Перми от 09.02.2022 по делу N 2-96/2022.

Довод апеллянта об ухудшение технического состояния арендованного имущества отклоняется, соответствующих доказательств истцом не приведено (ст. 65 АПК РФ). При этом возможность сдачи имущества в субаренду предусмотрена п. 2.4 договора.

Довод апеллянта о заключении Васильевым В.А. нового договора аренды в отношении спорного имущества не имеет правового значения для разрешения возникшего спора, учитывая признание ООО "Амтек" статуса арендатора по договору, а также разъяснения п. 3 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023), согласно которым арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Оснований для расторжения договора по мотивам кабальности сделки не имеется. Во-первых, согласно п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Соответствующий иск истцом не подан. Во-вторых, по мотиву кабальности не может быть оспорена сделка, заключенная вследствие легкомысленного поведения потерпевшего, незнания рыночной конъюнктуры либо экономического просчета потерпевшего (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2021 N 48-КГ20-28-К7).

Указание истца на длящийся корпоративный конфликт между собственниками судом не является основанием для расторжения договора, не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, учитывая, что имущество по договору передано в аренду сроком на 20 лет с ежегодной оплатой в сумме 24000 руб.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 30 октября 2023 года по делу N А50-7685/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

О.В. Лесковец Ю.В. Скромова