Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2019 г. N 12АП-3166/19

г. Саратов

17 апреля 2019 г.

Дело N А12-20115/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О.И.,

судей Борисовой Т.С., Жаткиной С.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шебалковой К.В.

при участии: от комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Сулейманова Лидия Юрьевна, действующая на основании доверенности от 05.09.2018.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 января 2019 года по делу N А12-20115/2018

по заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299)

к индивидуальному предпринимателю Летникову Алексею Валентиновичу (ИНН 344402810060, ОГРНИП 317344300039077),

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью "Арконт шина" (ИНН 3444073045, ОГРН 1023403436902), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ОГРН 1043400443074, ИНН 3445071298), Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (ИНН 3444052045, ОГРН1023403447374) о признании права отсутствующим и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя Летникова Алексея Валентиновича (далее - ответчик) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:030004:251, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Историческая, 170 и применении последствий недействительности сделки - договора аренды земельного участка N 2173-в от 16.12.2016 в виде возврата земельного участка.

Решением суда от 28.01.2019 в удовлетворении иска отказано, что послужило основанием для обращения в суд с апелляционной жалобой.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.12.2016 между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и ООО "Арконт шина" (арендатор) на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора аренды земельного участка от 19.06.2007 N 7548, заключен договор аренды земельного участка N 2173-в, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 34:34:030004:46, площадью 2991 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Историческая, 170, для завершения строительства капитального объекта - торгово-сервисного центра, с кадастровым номером 34:34:030004:251.

Срок договора установлен на 3 (три) года.

Распоряжением департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда от 11.06.2015 N 452-осн утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:46, в соответствии с которым необходимо осуществить подготовку проектной документации для строительства.

В соответствии с рабочей документацией "Автосалон по ул. Исторической, 170 в Дзержинском районе г. Волгограда 61.2-15-ПЗ, разработанной ООО "Проект" в 2015 году, проектируемый автосалон представляет собой прямоугольное в плане одноэтажное сооружение 16,0 м х 24, 0 м в осях без подвала, градостроительным планом предельное количество этажей и высота здания не установлены. Объект запроектирован единой функциональной зоной - выставочный зал с подсобными помещениями, расположенными на отметке 0,000.

Запроектированы столбчатые фундаменты из монолитного железобетона глубиной 1,5 м. по столбам запроектирован монолитный железобетонный ростоверк высотой 450 мм. Бетон фундаментов и ростоверка В20, W6, F50. Расчетный срок строительства 12 месяцев.

05.11.2015 администрацией Волгограда в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обществу с ограниченной ответственностью "Арконт шина" выдано разрешение на строительство N 34-Ru34301000-32291-2015 на срок до 05.02.2017, для строительства капитального объекта "Автосалон по ул. Исторической, 170 в Дзержинском районе г. Волгограда", общей площадью 391,61 кв.м., площадью застройки 445,98 кв.м.

04.07.2016 администрацией Волгограда в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании решения Арбитражного суда Волгоградской области выдано разрешение на строительство N 34-Ru34301000-32100- 2016 на срок до 04.10.2017 для строительства капитального объекта "Автосалон по ул. Исторической, 170 в Дзержинском районе г. Волгограда" общей площадью 391,61 кв.м., площадью застройки 445,98 кв.м.

По истечению указанного срока общество с ограниченной ответственностью "Арконт шина" за разрешением на строительство не обращалось.

Дополнительным соглашением N 1 от 26.07.2017 к Договору внесены изменения - стороной арендатора стал Летников Алексей Валентинович.

Согласно выписки из ЕГРН - в пределах указанного выше земельного участка зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:030004:251, принадлежащий с 28.06.2017 на праве собственности Летникову А.В. При этом разрешение на строительство Летникову А.В. не выдавалось.

30.11.2016 арендодателем проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:46, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Историческая, 170 в результате которого установлено, что на территории земельного участка имеется железобетонная конструкция засыпанная песком, иных объектов капитального строительства не обнаружено, о чем составлен акт осмотра земельного участка N 2858.

28.03.2018 арендодателем проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:46, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Историческая, 170 в результате которого установлено, что на территории земельного участка имеются бетонные изделия, деревянная опора ЛЭП, объекты капитального строительства не обнаружены, о чем составлен акт осмотра земельного участка N 4557.

Как усматривается из выписки ЕГРН площадь застройки (проектируемая площадь объекта незавершенного строительства) зарегистрированного на праве собственности 28.06.2017 за Летниковым А.В. - 391,6 кв.м.

В соответствии с пояснительной запиской 61.2-15-ПЗ к рабочей документации автосалона по ул. Исторической, 170 в Дзержинском районе г. Волгограда площадь застройки должна составлять 445,98 кв.м.

Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части.

Т.к. по мнению истца, площадь не соответствует разрешительной и проектной документации, невозможно признать данный объект объектом незавершенного строительства, т.к. работы по строительству фундамента также не закончены.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, поскольку на момент регистрации права собственности объекта регистрации (незавершенного строительством объекта) не существовало, договор заключен с лицом, которое в соответствии с земельным законодательством, не имело право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, в связи с чем, Комитет обратился с настоящим заявлением в суд.

В ходе рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции, между сторонами возник спор по вопросу завершения строительства фундамента.

В целях установления истины по делу, была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Бюро землеустройства и экспертизы".

По результатам экспертного исследования установлено, что работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы незавершенного строительством автосалона, расположенного по адресу: г.Волгоград, ул.Историческая, 170, предусмотренные проектной документацией "Автосалон по ул.Исторической, 170 в Дзержинском районе г.Волгограда" полностью завершены.

Опрошенный в ходе рассмотрения спора по ходатайству истца эксперт пояснил, что необходимость в истребовании у сторон дополнительных документов отсутствовала, наряду с необходимостью исследования всей подземной части объекта, т.к. для ответа на поставленный вопрос достаточно было проведение тех работ, которые и были проведены в ходе экспертных исследований.

Более того, для ответа на поставленный вопрос достаточно было провести раскопку в одном месте, и убедиться в том, что предполагаемая подземная часть фундамента существует. Однако экспертом было принято решение осуществить вскрытие фундамента в двух местах.

Необходимость полного вскрытия фундамента имеется в том случае, когда определяется несущая способность фундамента, решается вопрос о существовании угрозы жизни и здоровья людей, и т.п., с учетом положения ГОСТ 31937-2011, на который ссылается истец. Однако таких вопросов перед экспертом поставлено не было, поэтому было достаточно для ответа на поставленные вопрос произвести вскрытие фундамента только выборочно.

Кроме того, для строительства фундамента был заключен договор подряда N 27-07 от 27.07.2016, результаты которого сданы по акту выполненных работ. Согласно проектной документации - Конструкции строительные, том 4, на выполнение фундаментов были составлены акты скрытых работ. Процесс выполнения работ отражен в общем журнале работ по строительству автосалона, в журнале бетонных работ, с оформлением необходимых схем.

Акты освидетельствования скрытых работ - это документ, который составляется для фиксации контроля качества и соответствия проектной документации тех работ, которые впоследствии будут не видны человеческому глазу и предъявление их на проверку без вскрытия и демонтажа вышележащих конструкций будет невозможно. В соответствии с РД-11-02-2006 перечень скрытых работ, которые подлежат освидетельствованию, определяется проектной организацией. Форма акта освидетельствования скрытых работ установлена Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору. При этом изменение формы акта и отклонение от нее не допускается. По спорному объекту в наличии и оформлены надлежащим образом указанные акты и журналы работ, предусмотренные СНиП 12-01-2004.

Чтобы убедиться в достоверности выполненных работ экспертом были произведены вскрытия фундамента в двух местах и контрольные замеры фундаментов и железобетонного пояса.

Возражая относительно экспертного заключения, истец указывал, что рабочей документации (т.1 л.д.12), в разделе "фундаменты" указано, что были запроектированы столбчатые фундаменты из монолитного железобетона глубиной 1,5 м. Однако из данного абзаца нельзя достоверно установить, в какой именно части глубина фундамента должна составлять 1,5 м. От нулевой точки, глубина фундамента и составляет указанные 1,5 м.

Относительно несоответствия глубины фундамента, эксперт пояснил, что все размеры также соответствуют проектной документации.

Как видно из схемы на л.д. 17 экспертного заключения, фактическая глубина заложения фундамента составила 300 +500 мм. итого 800 мм. от верхней границы, однако от нулевой точки глубина составляет 1500 м. Схема и проведенные замеры, которые на ней отражены полностью соответствуют рабочей документации тому 4 конструкции строительные N 61.2-15-КС. Так на л.д. 84 тома 3, имеется схема, согласно которой глубина заложения также составляет 800 мм. Дополнительных работ по устройству фундамента согласно экспертному заключению не требуется.

Представителем истца в судебном заседании перед экспертом был поставлен вопрос о возможности перемещения фундамента, без причинения ему несоразмерного ущерба. Хотя перед экспертом данный вопрос не ставился, эксперт пояснил, что перемещение спорного фундамента невозможно, т.к. он не является сборно-разборной конструкцией.

Представленное экспертное заключение является полным, не содержит неясностей и неточностей, в связи с чем, с учетом данных экспертом пояснений, правомерно признано надлежащим доказательством по делу.

Доказательств порочащих экспертное заключение не представлено.

Само по себе несогласие стороны с выводами эксперта, не влечет для суда необходимости для назначения повторной судебной экспертизы.

Ссылки истца, приведенные в апелляционной жалобе, на необходимость проведения по делу судебной экспертизы в целях установления связи фундамента с землей отклоняются, поскольку пояснения по указанному вопросу даны экспертом в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции.

В связи с чем отклоняются доводы апелляционной инстанции о назначении по делу дополнительной экспертизы.

Оценивая доводы истца о несоответствии площади застройки, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с рабочей документацией "Автосалон по ул.Исторической, 170 в Дзержинском районе г.Волгограда. 61.2-15-ПЗ. Пояснительная записка. Том 1", разработанной ООО "Проект" общая площадь на здание составляет 391,61 кв.м., площадь застройки на территорию составляет 445,98 кв.м.

В соответствии с разрешением на строительство N 34-Ru34301000-32100-2016 от 04.07.2016 г. общая площадь объекта должна составлять 391,61 кв.м., площадь застройки - 445,98 кв.м.

Согласно Приложению Г "СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009", площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал).

Согласно пояснений ООО "Проект" (разработчик рабочей документации "Автосалон по ул.Исторической, 170 в Дзержинском районе г.Волгограда"), изложенных в письме от 01.07.2018 N 16, в соответствии с архитектурным решением объекта наружные стены автосалона запроектированы отстоящими от несущих колон и навешиваются на стальные консоли. Площадь ленточного ростверка, связывающего фундаментные опоры под несущими колоннами, меньше наружного контура здания и составляет 391,61 кв.м., но при завершении строительно-монтажных работ и устройстве наружного отделочного слоя навесных стен общая площадь здания станет равной 445,98 кв.м.

Таким образом, утверждение истца о том, что если площадь застройки, определенная проектной документацией, меньше площади, содержащейся в ЕГРН, работы по сооружению фундамента нельзя считать завершенными, является ошибочным, так как строительство здания на данный момент не завершено и площадь, содержащаяся в ЕГРН является площадью только фундамента, а по завершению строительства общая площадь здания будет равной площади застройки. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно положениям ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

В соответствии с п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 ст. 130 ГКГК РФ).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определение Верховного Суда РФ от 10.06.2016 по делу N 304-КГ16-761, А45-12706/2014).

Сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости, что также позволяет делать выводы об отнесении объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости (ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

При этом объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)).

Объект незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 34:34:030004:251, и согласно кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 30.08.2016 г. N 34/34/300/8-373584 имеет степень готовности - 15% и содержит особые отметки о том, что наименование объекта незавершенного строительства - автосалон (согласно разрешения на строительство), общая площадь объекта на основании проектной документации 391,6 кв.м.

Доводы Истца о том, что договор аренды заключен с лицом, которое в соответствии с земельным законодательством, не имело право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, ничтожности сделки и необходимости применения последствий недействительности сделки являются необоснованными по следующим основаниям.

16.12.2016 между ООО "Арконт шина" и истцом был заключен договор аренды земельного участка N 2173-В. Срок действия Договора аренды - 3 (три) года с момента подписания.

Договор аренды был заключен на основании п.21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", так как на земельном участке находится объект незавершенного строительства.

Для заключения Договора аренды было представлено заявление от 24.11.2016, к которому были приложены все требуемые для заключения договора аренды документы, в том числе: выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав на объект незавершенного строительства, назначение: автосалон от 01.09.2016 г.; разрешение на строительство N 34-Ru34301000-32100-2016 от 04.07.2016, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 30.08.2016 N 34/34/300/8- 373584.

Соответственно истцу были предоставлены все документы, подтверждающие наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, что и послужило основанием к заключению договора на 3 года, для завершения строительства.

12.05.2017 между Летниковым А.В. и ООО "Арконт шина" был заключен договор купли-продажи спорного объекта незавершенного строительства, и 28.06.2018 за ответчиком было зарегистрировано право собственности на объект.

26.07.2018 в соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, арендатором по договору стал новый собственник Летников А.В.

Истцом также приведен довод о том, что заключенный между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ООО "Арконт шина" договор аренды земельного участка от 16.12.2016 N 2173 посягает на публичные интересы, поскольку заключен в нарушение земельного законодательства, так как договор заключен в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЭ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" однократно для завершения его строительства без проведения торгов в отсутствие объекта незавершенного строительства.

Недействительность договора аренды, в свою очередь влечет за собой признание недействительным (ничтожным) и дополнительного соглашения N 1 от 26.07.2017, заключенного между Комитетом по управлению государственным имуществом по Волгоградской области и Летниковым А.В. об изменении арендатора.

Однако доводы истца о том, что ответчику неправомерно представлен земельный участок для целей строительства, который осуществляется на торгах, а следовательно сделка по предоставлению земельного участка в аренду, для целей строительства, в отсутствии объекта незавершенного строительства, противоречит существу законодательного регулирования и нарушает права неопределенного круга лиц, что влечет ничтожность соответствующей не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено и материалами дела подтверждается, что принадлежащий ответчику спорный объект является объектом недвижимости, а именно объектом незавершенного строительства.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 72 Арбитражного процессуального законодательства, с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что спорный объект является завершенным фундаментом, доказательств отсутствия которого на момент регистрации прав общества на объект незавершенного строительства в едином государственном реестре не представлено. Фундамент возведен в соответствии с проектной и рабочей документацией на основании выданного разрешения на строительство, следовательно данный объект обладает признаками объекта недвижимости, право собственности на который подлежало государственной регистрации.

Спорный объект обладает признаками недвижимой вещи, в связи с чем, основания для удовлетворения исковых требований о признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя Летникова Алексея Валентиновича на объект незавершенного строительства и применении последствий недействительности сделки - договора аренды земельного участка в виде возврата земельного участка отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом судебном акте.

Доводы со ссылкой на наличие оснований для проведения по делу дополнительной экспертизы получили правовую оценку, что нашло свое отражение в мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции.

Учитывая вышеизложенное в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 января 2019 года по делу N А12-20115/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.И. Антонова

Судьи

Т.С. Борисова С.А. Жаткина