Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2024 г. N 09АП-82061/23 по делу N А40-154706/2023

г. Москва

17 января 2024 г.

Дело N А40-154706/23

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: И.А. Чеботаревой

судей:	И.В. Бекетовой, В.А. Яцевой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.10.2023 по делу N А40-154706/23 (149-1263)

по заявлению ФГУП "Телевизионный технический центр "Останкино"

к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица: 1) ТУ Росимущества в городе Москве, 2) ООО "МАНДАРИН"

о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителя:	Левенкова Е.А. - по дов. от. 07.12.2023;
от заинтересованного лица:	Панин А.А. - по дов. 24.01.2023;
от третьих лиц:	1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ФГУП "Телевизионный технический центр "Останкино" (далее - заявитель, ФГУП "ТТЦ "Останкино") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление, регистрирующий орган) в государственной регистрации прав от 10.05.2023 N КУВД-001/2022-31962595/16 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, ул. Академика Королева, дом 12; об обязании осуществить государственную регистрацию Соглашения от 01.05.2022 N405-С к договору аренды от 04.03.2019 NД-30/114-1 в отношении нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: город Москва, ул. Академика Королева, 12, кадастровый номер 77:02:0022001:1125.

Решением суда от 12.10.2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заинтересованного лица, Управлением было законно отказано в государственной регистрации, так как Заявителем не был представлен новый договор аренды на регистрацию в Управление, как и не было представлено заявления о погашении обременения в ЕГРН на основании Договора аренды N Д-30/114-1 от 04.03.2019, срок действия которого истек. Кроме того, указывает, что судом первой инстанции не применены нормы материального права, подлежащие применению, а именно положения ст. 209, 295 ГК РФ.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.03.2019 заявитель ФГУП "ТТЦ "Останкино" и ООО "МАНДАРИН" с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве заключили договор N Д-30/114-1 аренды нежилых помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенный по результатам заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества от 14.01.2019 (далее - договор аренды).

В соответствии с условиями договора аренды ФГУП "ТТЦ "Останкино" передало, а ООО "МАНДАРИН" приняло во временное владение и пользование помещения, расположенные в здании по адресу: Москва, ул. Академика Королева, дом 12, общей площадью 55,5 кв.м, для использования под офис, а именно:

этаж 13 номер помещения 1в номер комнаты 10, 10а, 106, 10г, 10д, 10е.

Согласно пункту 1.3. договора аренды сведения о помещениях, передаваемых в аренду, изложенные в настоящем договоре и приложениях к нему, являются достаточными для их надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1. настоящего договора.

Факт передачи помещений подтверждается актом приема-передачи арендуемых помещений от 07.03.2019, подписанным полномочными представителями ООО "МАНДАРИН" и ФГУП "ТТЦ "Останкино" без замечаний.

Договор аренды действует по 31.01.2022 включительно (пункт 2.1. договора аренды), вступает в силу с момента его подписания Сторонами и считается для третьих лиц заключенным с момента его государственной регистрации (пункт 2.2. договора аренды).

В соответствии с п. 5.1. договора аренды в соответствии с результатами заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, состоявшегося 14.01.2019 (протокол от 14.01.2019 N 18/50, приложение N 2 к настоящему договору), сумма ежемесячной арендной платы, включая налог на добавленную стоимость 20% в размере 7 222,40 руб. за аренду помещений составляет 43 334,40 руб.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с отсутствием у ООО "МАНДАРИН" задолженности по арендной плате и сохранением порядка распоряжения имуществом путем дальнейшего предоставления его в аренду, ФГУП "ТТЦ "Останкино" и ООО "МАНДАРИН" заключили Соглашение от 01.05.2022 N 405-С к договору аренды о продлении срока его действия по 31.01.2025, изменении суммы ежемесячной арендной платы в соответствии с результатами оценки, а также содержащим иные изменения и дополнения.

Согласование сохранения порядка распоряжения имуществом оформлено решением ТУ Росимущества в городе Москве от 01.04.2022 N 77-09/9727, которое является неотъемлемой частью Соглашения от 01.05.2022 N 405-С к договору аренды. Собственник принял решение согласовать передачу в аренду, сроком на 3 года, закрепленного за ФГУП "ТТЦ "Останкино" на праве хозяйственного ведения, при условии снятия неактуальных записей об обременении в ЕГРН, ООО "МАНДАРИН", часть здания общей площадью 55,5 кв.м. (13 этаж, пом. 1в, ком. N N 10, 10а, 106, Юг, 10д, 10е), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Королева, д. 12, РНФИ П12770033170, кадастровый номер 77:02:0022001:1125, под офис. Итоговая стоимость права аренды Объекта составляет - 613 331 руб. в год. Заключение договора аренды вышеуказанного имущества должно осуществляться в соответствии с ч. 9 п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от.26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Согласно заключению (Приложение N 1 к Соглашению от 01.05.2022) рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды, выраженная величиной годовой ставки арендной платы нежилыми помещениями (по офис - 13 этаж, пом. 1в, ком. N N 10, 10а, 10б, 10г, 10д, 10 е), общей площадью 55,5 кв.м., расположенными по адресу: г. Москва, ул. Академика Королева, д. 12 составляет 613 331 руб./объект/год без учета НДС, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.

В настоящее время в соответствии с п. 5.1 договора аренды в редакции Соглашения от 01.05.2022 N 405-С сумма ежемесячной арендной платы, включая налог на добавленную стоимость 20% в размере 10 222,18 руб., за аренду помещений составляет 61 333,10 руб.

Помещения находятся во временном владении и пользовании ООО "МАНДАРИН", договорные отношения продолжились.

Для регистрации Соглашения от 01.05.2022 N 405-С ФГУП "ТТЦ "Останкино" обратилось в Управление с заявлением от 26.07.2022 N MFC-0558/2022-1163061-1 о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в порядке, установленном законом, с приложением необходимых документов в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации).

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 09.08.2022 N КУВД-001/2022-31962595/1 Управлением в соответствии с пунктами 5, 7, 9 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации было сообщено о вынесении решения о приостановлении до 07.11.2022 осуществления действий по государственной регистрации прав.

17.11.2022 ФГУП "ТТЦ "Останкино" представило в Управление письмо от 15.11.2022 с дополнительными пояснениями и приложением копий идентичных соглашений (15 шт.), ранее прошедших регистрацию, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Уведомлениями от 27.09.2022, 22.11.2022, 27.01.2023, 20.02.2023 Управление сообщило о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

10.05.2023 Управлением на основании статьи 27 Закона о государственной регистрации уведомлением N КУВД-001/2022-31962595/16 отказало ФГУП "ТТЦ "Останкино" в государственной регистрации прав.

Не согласившись с указанным отказом, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Заявителем полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены в Управление документы, достаточные для проведения регистрационных действий.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в п. 1-3 ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона N 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом споре отказ регистрирующего органа был мотивирован тем, что не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, а именно: "предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

По условиям письма Росимущества от 01.04.2022 N 77-09/9727, согласовано заключение договора аренды с ООО "МАНДАРИН" при условии снятия неактуальных записей об обременении в ЕГРН.

Вместе с тем, Договор аренды в дело не представлен, в качестве правоустанавливающего документа дело представлено Соглашение N 405-С к договору аренды от 04.03.2019 N Д-30/114-1 от 01.05.2022 (далее- Соглашение) между Федеральным государственным унитарным предприятием "Телевизионный технический центр "Останкино" (арендодатель) и ООО "МАНДАРИН" (арендатор), по условиям которого стороны продлевают срок аренды по 31.01.2025 года в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

По данным ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером 77:02:0022001:1125 содержится запись об аренде в пользу ООО "МАНДАРИН" на основании Договора аренды N Д-30/114-1 от 14.03.2019 на срок по 31.01.2022. Запись о прекращении действий указанного договора в ЕГРН отсутствует.

В связи с вышеизложенным, Управлением в порядке п. 9 ст. 29 Закона был направлен повторный запрос в адрес ТУ Росимущества города Москвы.

В соответствии с полученным ответом на запрос от 30.01.2023 N 11-591/2023 ТУ Росимущества в городе Москве указало, что решениями от 01.04.2022 N 77-09/9727 и от 04.04.2022 N 77-09/9886 согласовало передачу в аренду федерального недвижимого имущества ООО "МАНДАРИН" на часть здания 565,50 кв.м.

Таким образом, полученный ответ на запрос не устраняет причины приостановления, сведения о согласии ТУ Росимущества на заключение Соглашения о продлении срока аренды, отсутствуют. До настоящего времени иных доказательств наличия оснований для проведения государственной регистрации Вами представлено не было".

Между тем, отказывая в осуществлении регистрационных действий по вышеуказанному основанию, Управлением не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно Разъяснениям ФАС России "О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества", опубликованным на сайте https://fas.gov.ru по состоянию на 01.10.2019 договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, установленных данной частью статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Условия представленного ФГУП "ТТЦ "Останкино" на государственную регистрацию Соглашения соответствуют требованиям положений частей 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Согласие собственника включено в состав Соглашения.

Заключая Соглашение, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно условий договора аренды. Стоимость арендной платы и новый срок аренды определены сторонами без замечаний, согласие собственника имеется. Права ФГУП "ТТЦ "Останкино" на предоставленный в аренду объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке. Таким образом, Соглашение породило для сторон новые правоотношения.

Верховный Суд РФ указал, что при заключении договора на новый срок или продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения у сторон возникают новые правоотношения, которые в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать закону, действующему на момент их возникновения (Определение ВС РФ от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739, включенное в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом ВС РФ 15 ноября 2017 года).

Таким образом, представленные на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям закона.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в осуществлении регистрационных действий, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, обязав Управление в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления соответствующих регистрационных действий.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

В соответствии с частью 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, не зарегистрированный в установленном порядке договор аренды не порождает последствий, на которые арендодатель и арендатор вправе рассчитывать в соответствии с действующим законодательством.

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ, ч 9 ст. 17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ. (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2023 по делу N А40-154706/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

И.А. Чеботарева

Судьи

В.А. Яцева И.В. Бекетова