Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2019 г. N 18АП-4297/19

г. Челябинск

22 апреля 2019 г.

Дело N А76-26291/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.02.2019 по делу N А76-26291/2018 (судья Бахарева Е.А.).

В судебном заседании принял участие представитель - акционерного общества "Тандер" - Шмелева Е.В. (доверенность в порядке передоверия от 11.09.2018, доверенность от 23.08.2018).

Индивидуальный предприниматель Саблина Татьяна Валерьевна (далее - ИП Саблина Т.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к акционерному обществу "Тандер" (далее - АО "Тандер", ответчик) о взыскании убытков по договору аренды недвижимого имущества в 413 745 руб., составляющих стоимость ремонтных работ и материалов по приведению помещения в надлежащее состояние. Истец также просил взыскать с ответчика судебные издержки по оплате оценки рыночной стоимости причиненного ущерба в размере 15 000 руб. (т.1 л.д.3-5).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.02.2019 (резолютивная часть объявлена 12.02.2019) требования истца удовлетворены. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 413 745 руб.00 коп. в возмещение убытков, судебные издержки в сумме 15 000 руб. 00 коп., так же суд взыскал с ответчика государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 11 275 руб. (т.2 л.д.69-73).

Не согласившись с принятым судебным актом АО "Тандер" (апеллянт) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В апелляционной жалобе АО "Тандер", ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, указывает следующее.

Суд первой инстанции не учел, что ответчиком с согласия арендодателя было начато производство перепланировки сданного в аренду помещения, по результатам выполнения которой был получен новый технический паспорт.

При сравнении нового техпаспорта и паспорта, имевшегося на момент заключения договора аренды, усматривается, что по результатам перепланировки были добавлены помещения N 12,13,14. Устройство данных помещений по существу является неотделимым улучшением арендованного имущества и принадлежит АО "Тандер". Суд не учел, что договором аренды не была предусмотрена обязанность АО "Тандер" при расторжении договора возвратить имущество в состоянии, имевшем место на дату заключения договора.

Как полагает апеллянт, суд необоснованно принял отчет оценщика за надлежащее доказательство размера причиненного ущерба, поскольку в основу отчета положен акт приема-сдачи имущества от 10.12.2017, с которым ответчик не согласен. Суд не учел, что указание в акте приема-сдачи на отсутствие дверей не свидетельствует, что такие двери когда-либо устанавливались истцом, поскольку помещений N 12,13,14 в арендованном помещении площадью 418 кв.м. на момент передачи его ответчику в аренду не имелось.

Суд так же не учел, что указанные в акте приема-сдачи от 10.12.2017 навес над крыльцом, пандус, 90 светодиодных светильников и система вентиляции ответчику не передавались, доказательств наличия в помещении такого имущества на момент передачи его ответчику в аренду, не представлено. Более того, в п.5 акта приема-сдачи от 10.12.2017 указано на отсутствие в помещении N 14 приборов автоматики в распределительном щите (ВРУ), тогда как помещения N 14 на момент передачи имущества в аренду не существовало.

Таким образом, по мнению апеллянта, замечания, указанные в акте приема-сдачи от 10.12.2017 не обоснованы, а отчет об оценке, составленный с ошибками в указании даты обследования и целях производства оценки, не является допустимым и достоверным доказательством стоимости причиненного ущерба.

Таким образом, АО "Тандер" настаивает на отмене судебного акта и принятии нового судебного акта (т.2 л.д. 77-81).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

Истец явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ИП Саблиной Т.В. (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор) подписан договор аренды N ЧлФ/43976/17 от 29.06.2017 (далее - Договор (т.1, л.д.13-27)), в соответствии с которым арендодатель обязуется в порядке и на условиях Договора представить арендатору за плату во временное владения и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект: нежилое помещение площадью 418 кв.м., расположенное на первом этаже, являющемся частью нежилого здания - магазина промышленных товаров, назначение: нежилое, общей площадью - 1 444, 6 кв.м., кадастровый номер 74:35:0200004: 14, количество этажей: 3, в том числе подземных этажей: 1 по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. С.И. Ловчикова, д. 74 для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг (п. п.1.1., 1.3. договора).

По смыслу пунктов 3.1.,3.2. договора арендодатель обязан передать объект арендатору в день подписания Договора по акту приема - передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон. В акте приема - передачи отражается площадь Объекта, техническое состояние Объекта на момент передачи, его недостатки при наличии таковых, необходимость ремонта, состояние оборудования, системы отопления, водоснабжения, освещения и т.д., показания приборов учета, количество передаваемых арендатору телефонных линий и их номеров, состав передаваемой арендатору документации на Объект, состав энергопринимающих устройств и документации о технологическом присоединении к электрическим, состав теплопотребляющих установок и документации о подключении к тепловым сетям, а также узлов учета электрической и тепловой энергии.

При прекращении Договора арендатор обязан вернуть Объект с учетом нормального износа и всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в Объекте с согласия Арендодателя (п. 3.9. Договора).

30.06.2017 на основании акта приема-передачи недвижимого имущества арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение поименованное в п. 1.1 договора аренды.

Согласно пункту 2 акта приема-передачи техническое состояние вышеуказанных нежилых помещений на момент передачи характеризуется следующим: стены, пол, потолок, окна, двери в удовлетворительном состоянии. В пункте 3 акта стороны указали показания приборов учета электроэнергии, воды и газа на момент подписания акта (т.1 л.д. 29).

10.12.2017 сторонами подписано соглашение N ЧлФ/43976/17-1 о расторжении договора аренды, согласно которому на основании п. 6.5 договора аренды NЧлФ/43976/17 от 29.06.2017 стороны пришли к соглашению о расторжении данного договора с 10.12.2017 (т. 1 л.д.33).

Актом сдачи - приема недвижимого имущества от 10.12.2017 истец принял от ответчика нежилое помещение общей площадью -1 444, 6 кв.м., кадастровый номер 74:35:0200004: 14, количество этажей: 3, в том числе подземных этажей: 1 по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. С.И. Ловчикова, д. 74 (л.д. 34,т. 1).

Предпринимателем Саблиной Т.В. акт подписан с замечаниями, внесенными от руки, согласно которым в помещения на момент возврата имеются недостатки, препятствующие дальнейшей эксплуатации помещения:

1) отсутствует входная дверь в помещении N 14,

2) отсутствует входная дверь в помещении N 13,

3) отсутствует входная дверь в помещении N 12,

4) отсутствует 90 светодиодных светильников,

5) отсутствуют приборы автоматики в распределительном щите (ВРУ) в помещении N 14,

6) отсутствует навес над крыльцом,

7) пандус для инвалидов выполнен с нарушением технических норм,

8) отсутствует система вентиляции помещений,

9) разрушена и не восстановлена ливневая система у разгрузочного пандуса.

Согласно отчету ООО "Консалтинг-Центр" N 40/04-18 об оценке рыночной стоимости ущерба причиненного нежилому помещению по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. им. С. И. Ловчикова, д. 74 стоимость ущерба по состоянию на дату оценки составляет 413 745 руб. (л.д. 40-72, т. 1).

Из отчета усматривается, что сумма ущерба определена исходя из стоимости ремонтно-строительных работ и материалов, необходимых для устранения указанных в акте сдачи-приема от 10.12.2017 недостатков (установка блоков наружных и внутренних дверей, установка светильника с люминисцентными лампами на штырях-90 шт., установка приборов автоматики в распределительном щите (ВРУ), установка вентиляции с учетом стоимости воздуховодов, устройство навеса, демонтаж пандуса, монтаж пандуса и др.) (т.1 л.д. 66-67).

ИП Саблиной Т.В. в адрес общества "Тандер" направлена претензия от 07.08.2018, с требованием о возмещении стоимости ущерба в размере 413 745 руб. (т.1, л.д.11).

Не исполнение изложенных в претензии требований явилось основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковое требование, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия оснований для возложения на АО "Тандер" ответственности в виде возмещения убытков, связанных с необходимостью проведения указанных в отчете ремонтно-строительных работ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим изменению.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): факта причинения вреда и его размера; противоправности действий причинителя вреда; причинной связи между противоправными действиями и убытками; вины причинителя вреда.

Возмещение убытков как мера ответственности применимо в рамках гражданско-правового договорного обязательства либо в качестве деликтной ответственности (из причинения вреда при отсутствии договорного обязательства).

Требования истца основаны на имевшихся между сторонами правоотношениях по договору аренды, в силу чего подлежит применению положение ст. 393 Гражданского кодекса, согласно которому должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса).

В силу ст. 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, по общему правилу арендованное имущество по истечении срока аренды подлежит возврату в том же состоянии (с учетом нормального износа), если договором не обусловлено иное.

Именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 N 9021/12).

Вместе с тем при обращении с иском о взыскании убытков истец должен доказать обстоятельство ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по возврату помещения в состоянии не соответствующем условиям договора либо требованию нормального износа.

Договором аренды N ЧлФ/43976/17 от 29.06.2017 предусматривалось право арендатора произвести в арендованном помещении работы, для подготовки объекта к использованию, в том числе, но не ограничиваясь: возведение и демонтаж перегородок внутри объекта, установка дверей внутри объекта, установка оконечных устройств на системах вентиляции, установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, отделочных работ, необходимых арендатору (п. 3.5 договора аренды).

Этим же пунктом договора определено, что арендодатель обязуется согласовать представленные арендатором проектную и/или рабочую документацию, укрупненный расчет стоимости ремонтных работ и смету либо представить мотивированное возражение.

Предпринимателем Саблиной Т.В. согласованы путем подписания приложение N 3 к договору аренды - "Укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УСР)/Смета" (т. 1 л.д.30).

Согласно названному расчету согласованы демонтажные работы, снятие старой облицовки стен и потолка, кровли, полов, фасада, демонтаж стен и перегородок, разбор полов, пробивка проемов и отверстий, разборка коммуникаций, устройство внутренних стен и перегородок, а так же другие работы на общую сумму 8 417 237 руб.

Кроме того, предпринимателем согласован план помещения после ремонта, содержащий сведения о планируемой перепланировке внутри помещения и изменении фасада арендуемого помещения (т. 2 л.д.64-66), тем самым арендодателем согласована проектная документация по переустройству помещения.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что проведение перепланировки арендуемых помещений и, соответственно, возведение каких-либо неотделимых улучшений, не было согласовано с арендодателем, является ошибочным.

Пунктом 3.9 договора аренды предусмотрено, что при прекращении Договора арендатор обязан вернуть Объект с учетом нормального износа и всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в Объекте с согласия арендодателя.

Тем самым установленная нормой ст. 622 Гражданского кодекса обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа в настоящем случае применению не подлежит.

Состояние имущества (экспликация и поэтажный план), имевшее место на момент заключения договора аренды, отражено в техническом паспорте, составленном на дату 11.06.2015 (т.2 л.д.17-28).

Состояние имущества, имевшее место на момент его возврата из аренды отражено в техническом паспорте на дату - 09.08.2017 (т. 2 л.д.11-16).

Из сравнения названных документов усматривается, что на момент передачи имущества в аренду в передаваемом помещении, площадью 418 кв.м. не имелось помещений под N 10, 11, 12, 13, 14. Указанные помещения возникли в результате произведенной ответчиком перепланировки.

Из пояснений представителя АО "Тандер", данных в заседании суда апелляционной инстанции, установлено, что согласованная с арендодателем перепланировка и переустройство арендуемого помещения была арендатором выполнена в полном объеме, однако при возврате помещения после расторжения договора, арендатором были демонтированы двери в помещения N 12,13,14, вентиляционные трубы, светодиодные светильники и приборы автоматики в помещении N 14, поскольку данное имущество, по мнению апеллянта, является отделимыми улучшениями и принадлежит арендатору.

Указанный довод апеллянта следует признать ошибочным.

Отделимые улучшения - это вещи, имеющие вспомогательное назначение, т.е. предназначенные для использования вместе с арендованным объектом, которые могут быть отделены от данного объекта без причинения вреда последнему.

Таким образом, под отделимыми улучшениями следует понимать такое имущество, которое после его отделения не требует проведения каких-либо дополнительных работ по приведению помещения в надлежащее состояние и не препятствует использованию арендованного объекта по его назначению.

Неотделимыми называют такие улучшения, которые, соединяясь с объектом аренды, становятся его частью так, что их выделение или в принципе невозможно, или приведет к разрушению соответствующего объекта или причинению ему вреда.

Из материалов дела усматривается, что устройство помещений N 12,13,14, устройство подвесного потолка и вентиляции и изменение системы электроснабжения были согласованы с арендодателем, о чем свидетельствуют пункты 1, 2, 6 Укрупненного расчета стоимости ремонтных работ (УСР).

Пунктом 3.9 договора аренды установлена обязанность арендатора возвратить помещение со всеми неотделимыми улучшениями, которые согласованы с арендодателем.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 320 Гражданского кодекса).

Демонтаж дверей в помещения N 12,13,14 привел к разрушению указанных объектов как изолированных помещений, поскольку дверь является необходимой составной частью помещения, что препятствует использованию данных помещений по назначению.

Аналогичным образом является препятствующим использованию помещения по назначению демонтаж вентиляции, светодиодных светильников и приборов автоматики.

С учетом изложенного основания для отнесения таких элементов арендованного помещения как двери, вентиляция, светодиодные светильники, и приборы автоматики к отделимым улучшениям отсутствуют.

Согласно п. 3 ст. 407 Гражданского кодекса стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

При расторжении договора условие о демонтаже арендатором дверей, освещения, вентиляции и приборов автоматики во вновь созданных помещениях не согласовано.

Таким образом, арендатором не исполнено возложенное п. 3.9 договора аренды обязательство по возврату помещения в надлежащем виде после расторжения договора аренды.

Поскольку демонтаж вышеуказанного имущества привел к ущербу для арендодателя, размер которого определен в отчете оценщика, суд обоснованно удовлетворил требования истца в данной части.

Так же обоснованными следует признать требования истца в части переустройства пандуса.

Из проектной документации (т.2 л.д.64,66) усматривается, что сторонами было согласовано устройство пандуса с разворотом, тогда как согласно техническому паспорту по состоянию на 09.08.2017 ответчиком устроен пандус без разворота, что существенно увеличило уклон такого пандуса. Поскольку созданный ответчиком пандус не соответствовал согласованной сторонами проектной документации, истец вправе требовать возмещения расходов по приведению пандуса в согласованный вид.

Вместе с тем удовлетворяя требования истца в части возмещения стоимости работ по устройству ливневой системы и устройству навеса в размере 67 600 руб., суд не учел следующего.

Из представленных в материалы дела документов по согласованию перепланировки, подписанных арендодателем, не усматривается обязанность арендатора по проведению каких-либо работ в отношении навеса над крыльцом и системы ливневой канализации.

Отсутствие согласованной документации по изменению указанных элементов арендованного помещения влечет применение положения ст. 622 ГК РФ обязывающей арендатора возвратить помещение том же состоянии (с учетом нормального износа) в котором он его получил.

Наличие у арендатора обязанности по возврату помещения из аренды в том же состоянии в котором он его получил, при возникновении спора о соответствии возвращаемого помещения указанному состоянию, возлагает на арендодателя обязанность доказать качественные и количественные характеристики спорного помещении, имевшие место на момент его передачи в аренду.

Доказательств наличия навеса над крыльцом и ливневой системы у разгрузочного пандуса на момент передачи спорного помещения в аренду истцом не представлено. Ответчиком наличие такого имущества отрицается.

При таких обстоятельствах требования арендатора о возмещении стоимости работ по устройству навеса над крыльцом и ливневой системы у разгрузочного пандуса удовлетворению не подлежат.

С учётом изложенного выше, решение по настоящему делу подлежит изменению на основании пункта 3 (несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела) части 1 ст. 270 АПК РФ.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 101 АПК РФ).

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Поскольку в удовлетворении требований истцу частично отказано расходы по оплате стоимости услуг эксперта и по оплате государственной пошлины подлежат пропорциональному распределению между сторонами.

Кроме того с истца подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.02.2019 по делу N А76-26291/2018 изменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Саблиной Татьяны Валерьевны удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества "Тандер" в пользу индивидуального предпринимателя Саблиной Татьяны Валерьевны 346 145 руб. убытков, 12 549 руб. 21 коп. в возмещение судебных издержек.

Взыскать с акционерного общества "Тандер" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 9 438 руб. руб. 00 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Саблиной Татьяны Валерьевны в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 1842 руб. 00 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Саблиной Татьяны Валерьевны в пользу акционерного общества "Тандер" 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева