Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2019 г. N 15АП-4610/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 августа 2019 г. N Ф08-5234/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

22 апреля 2019 г.

дело N А32-33483/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей Н.В. Нарышкиной, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ламбрианиди А.А.,

при участии:

от истца: представитель Фок В.Ю. по доверенности от 28.12.2018;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 23.01.2019 по делу N А32-33483/2017 (судья Савин Р.Ю.)

по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

к индивидуальному предпринимателю Комаровой Светлане Валериевне

при участии третьего лица: Управление Росреестра по Краснодарскому краю

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Комаровой Светлане Валерьевне (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора от 30.11.2011 N 4000004254 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Луначарского, 1б (далее - земельный участок); об обязании предпринимателя снести объект капитального строительства размером 5,98 м. на 3 м., возведенный на земельном участке, либо разрешить администрации осуществить снос с последующим взысканием с ответчика понесенных истцом расходов; об обязании предпринимателя осуществить демонтаж временных конструкций из металлических труб, расположенных на земельном участке, либо разрешить администрации осуществить снос с последующим взысканием с ответчика понесенных истцом расходов; указать в мотивировочной части решения, что оно является основанием для погашения записи об обременении в виде права аренды на земельный участок (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2019 (с учетом исправительного определения от 23.01.2019) исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды земельного участка от 30.11.2011 N 4000004254; обязал предпринимателя снести объект капитального строительства размером 5,98 м. на 3 м., возведенный на земельном участке, демонтировать расположенные на указанном земельном участке временные конструкции из металлических труб; в случае неисполнения предпринимателем решения суда в течение десяти календарных дней со дня его вступления в законную силу администрация вправе осуществить указанные действия, с последующим взысканием с ответчика понесенных истцом расходов; суд указал, что решение является основанием для погашения записи об обременении в виде права аренды на земельный участок (зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в отношении Комаровой С.В., запись от 12.01.2012 за N 23-23-12/154/2011-297).

Индивидуальный предприниматель Комарова Светлана Валериевна обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2019 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила обжалуемое решение отменить, отказать в удовлетворении иска.

Ответчик ссылается на злоупотребление администрацией своими правами. Администрация неоднократно отказывала в выдаче разрешения на строительство; ее действия не направлены на исполнение договора аренды, свидетельствуют о препятствии предпринимателю исполнить условия договора, использовать земельный участок по назначению.

В судебном заседании апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Представитель истца возражал против доводов ответчика, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по итогам проведения публичных торгов 30.11.2011 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключён договор аренды N 4000004254 сроком действия на 49 лет в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Луначарского, 1б, для целей размещения спортивной площадки.

В соответствии с пунктом 1.3 договора земельный участок фактически передан предпринимателю 24.11.2011.

В силу положений пунктов 4.1.7, 4.1.12 договора Комарова С.В. обязалась использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, её согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

Согласно пунктам 10.6, 10.7, 10.8 договора арендатору для целей строительства необходимо выполнить технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, срок строительства не должен превышать 3-х лет, арендатору перед началом строительных работ необходимо осуществить ограждение строительной площадки.

В соответствии с пунктом 3.2.4 администрация вправе досрочно расторгнуть договор аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с видом его разрешенного использования, установленного в пункте 1.1 договора, а также невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 4.1, 4.3 договора.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

23 августа 2012 года администрацией был утвержден градостроительный план земельного участка.

В рамках осуществления муниципального земельного контроля администрацией установлено, что земельный участок не огорожен, строительные работы на нем не ведутся, меры по освоению указанного участка Комаровой С.В. не принимаются, о чем был составлен акт осмотра от 31.10.2013.

В целях использования участка по назначению 17.07.2014 администрацией Комаровой С.В. выдано разрешение N Ru233303000-037-Ю на строительство на спорном земельном участке капитального объекта - спортивной площадки общей площадью 749 кв.м., сроком действия до 17.01.2015.

Вместе с тем, земельный участок Комаровой С.В. не осваивался, актами осмотра спорного земельного участка от 19.03.2015, 19.05.2016 подтверждено, что строительство фактически не ведется.

Администрацией 27.08.2015 в адрес Комаровой С.В. была направлена претензия с требованием об устранении допущенных нарушений, о предоставлении в администрацию в десятидневный срок с момента получения требования информации об освоении земельного участка и разрешительной документации.

Требования администрации остались без удовлетворения.

Администрацией повторно проведен осмотр земельного участка (акт от 19.05.2016), по результатам которого Комаровой С.В. также была направлена претензия от 14.06.2016 N 51-1875/16-01-38 с требованием о повторном предоставлении запрашиваемой информации либо расторжении договора в добровольном порядке (соглашение о расторжении договора, подписанное арендодателем, приложено к претензии).

05.06.2017 администрация направила предпринимателю письмо N 51-1167/17-01-38, из содержания которого следует, что разрешение на строительство спортивной площадки у Комаровой С.В. отсутствует, участок не освоен, более того, используется с нарушением установленного целевого назначения.

Одновременно с указанным письмом администрация направила соглашение от 02.06.2017 о расторжении договора аренды от 30.11.2011 N 4000004254.

В письме от 30.06.2016 Комарова С.В. проинформировала администрацию о выполнении ее требований, о разработке проектной документации и направлении заявления о выдаче разрешения на строительство, приложив копию указанного заявления.

02 августа 2016 г. предпринимателю администрацией было отказано в выдаче разрешения на строительство.

Решением суда от 05.05.2017 по делу N А32-89/2017 была установлена законность действий администрации при отказе в выдаче разрешения на строительство.

Сославшись на нарушение ответчиком условий договора аренды в части использования спорного земельного участка по целевому назначению, администрация обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (ч. 1 ст. 615 ГК РФ).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с положениями статей 45, 46 ЗК РФ одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 ЗК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Неосвоение земельного участка в установленные сроки, может являться основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя лишь в тех случаях, когда основанием данного нарушения является неправомерное поведение (бездействие) самого арендатора, т.е. нарушение договорного обязательства поставлено в прямую зависимость от волеизъявления лица, арендующего земельный участок.

Из материалов дела видно, что спорный земельный участок был предоставлен предпринимателю для размещения спортивной площадки.

Спортивная площадка представляет собой искусственно улучшенную поверхность земли (земельного участка) с размещением на ней объектов, не являющихся недвижимым имуществом - тренажеров и иного аналогичного, а также другого, необходимого для занятий спортом имущества.

Размещение спортивной площадки не является синонимом строительства на арендованном земельном участке капитальных объектов.

Однако в сроки, установленные договором аренды, земельный участок освоен не был, по назначению арендатором не используется.

Актом осмотра земельного участка от 19.01.2017 установлено, что на нем расположено некапитальное сооружение (вагон-бытовка), конструкции из металлических труб, одноэтажное капитальное строение, участок не огорожен, на нем складированы строительные материалы, мусор. Разрешительная документация на строительство администрацией не выдавалась.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 28.02.2017 по делу N А32-24419/2016 отказал в удовлетворении иска администрации о расторжении договора аренды N 4000004254 от 30.11.2011 земельного участка, поскольку администрацией не представлены доказательства виновного не освоения ИП Комаровой С.В. спорного земельного участка на протяжении более 3-х лет.

Апелляционный суд установил, что период с 30.11.2011 по 17.07.2014 фактически затрачен предпринимателем на оспаривание неправомерных действий администрации и его структурных подразделений по выдаче технических условий на подключение к инженерным сетям, градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство (дело N А32-26377/2012), без которых освоение невозможно.

Пропуск времени не может быть поставлен в вину ответчику, как неправомерное не освоение земельного участка в установленный договором срок.

В постановлении по делу N А32-24419/2016 апелляционный суд отметил, что в ходе рассмотрения дела администрацией было заявлено новое основание расторжения договора аренды, согласно которому ИП Комаровой С.В. на спорном земельном участке начато самовольное возведение объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на строительство, в подтверждение чего в материалы дела представлен акт осмотра участка от 19.01.2017, а также фотоматериалы.

Апелляционный суд пришел к выводу, что возведение на земельном участке объекта самовольного строительства может являться самостоятельным основанием для расторжения договора аренды, однако администрация обязана соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, возникающего по данному основанию. Только при неисполнении данных требований предпринимателем в установленный срок арендодатель получит право на обращение в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды по основанию его самовольной застройки объектами недвижимого имущества.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.05.2017 по делу N А32-24419/2016 постановление апелляционного суда оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2017 по делу N А32-35218/2017 предпринимателю отказано в признании права собственности на объект капитального строительства, расположенный на спорном земельном участке.

В настоящее время ситуация не изменилась, спорный земельный участок по-прежнему не освоен и не используется для размещения спортивной площадки.

Предприниматель не представила доказательств принятия мер к освоению земельного участка, поэтому судебная коллегия пришла к выводу об утрате интереса ответчика к использованию земельного участка.

Поскольку представленных истцом доказательств было достаточно для установления на стороне ответчика нарушений условий договора о целевом использовании земельного участка и сроках его освоения, суд первой инстанции, оценив доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, обоснованно удовлетворил иск о расторжении договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обязании предпринимателя снести объект капитального строительства размером 5,98 м. на 3 м., возведенный на земельном участке, демонтировать расположенные на указанном земельном участке временные конструкции из металлических труб.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы ответчиком государственная пошлина не уплачена, с ИП Комаровой С.В. подлежат взысканию в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2019 по делу N А32-33483/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.В. Нарышкина Т.Р. Фахретдинов