Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2019 г. N 15АП-5126/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 августа 2019 г. N Ф08-6314/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

25 апреля 2019 г.

дело N А32-42474/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

при участии:

от ООО "Увер": представителя Адилханова Р.М. по доверенности от 13.08.2018 рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Увер"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2019 по делу N А32-42474/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью "Увер"

к обществу с ограниченной ответственностью "Реер"

о взыскании убытков,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Реер"

к обществу с ограниченной ответственностью "Увер"

о взыскании задолженности, убытков, о расторжении договора,

принятое в составе судьи Николаева А.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Увер" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реер" о взыскании убытков в сумме 4 741 947,40 руб., 54 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор аренды помещений с последующим использованием такового в качестве объекта общественного питания, общество "Увер" как арендатор понесло финансовые расходы, связанные с улучшением арендуемых помещений и произвело ремонтные работы на сумму 184 347,40 руб. Ввиду того, что арендодатель досрочно расторг договор, арендатор не смог получить ожидаемые доходы в сумме 4 500 000 руб., что является упущенной выгодой, кроме того арендатором были понесены расходы на рекламную продукцию в сумме 57 600 руб., однако, ввиду прекращения договорных отношений, арендатор не мог ее использовать.

Общество "Реер" обратилось в суд со встречным иском к обществу "Увер" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 429 046,77 руб., задолженности по коммунальным платежам в размере 43 574,93 руб., убытков в сумме 243 693 руб. на установку пожарной сигнализации, о расторжении договора.

Встречные исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом "Увер" как арендатором своих обязательств по внесению арендной платы и по коммунальным платежам, что дает арендодателю также право требовать расторжения договора. Кроме того, в отношении общества "Увер" были выставлены предписания и штраф за отсутствие пожарной сигнализации, общество "Реер" осуществило установку пожарной сигнализации на сумму 243 693 руб., что полагает своими убытками, причиненными арендатором.

Решением суда от 12.02.2019 в удовлетворении ходатайства общества "Увер" о вызове свидетелей судом отказано, в удовлетворении первоначальных исковых требований судом отказано, встречные исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды от 15.03.2017, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Реер" (ИНН 2310049095 ОГРН 1022301602113) и обществом с ограниченной ответственностью "Увер" (ИНН 2311201881 ОГРН 1152311017990) в отношении нежилых помещений общей площадью 398,3 кв. м, расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Космонавта Гагарина, дом. 170. Суд взыскал с общества "Увер" в пользу общества "Реер" задолженность по арендной плате в размере 429 046,77 руб., задолженность по коммунальным платежам в размере 43 574,93 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 17 431,63 руб.

Судом установлен факт заключения 15.03.2017 между сторонами договора аренды помещений под ресторан со сроком действия до 14.03.2020, с арендной платой в размере 100 000 руб., факт возврата помещения 10.10.2018. Установил, что на стороне арендатора имеется задолженность в сумме 429 046,77 руб. по внесению арендной платы и 43 574,93 руб. задолженности на коммунальные расходы. Суд учел, что претензии по качеству помещения арендатором при приеме помещения не предъявлял, указав, что осуществление текущего ремонта, на который претендует арендатор, является его прямой обязанностью. Довод о произведенных арендатором неотделимых улучшениях суд отклонил, поскольку их проведение возможно только с согласия арендодателя, однако такого согласия арендодателем дано не было. Также суд отметил, что не доказан неотделимый характер произведенных арендатором улучшений, в связи с чем отказал во взыскании 184 347,40 руб. по первоначальному иску. Суд также отказал во взыскании упущенной выгоды по первоначальному иску, поскольку договор был прекращен ввиду неисправности арендатора, учел, что арендатор мог не освобождать помещение до вынесения решения. Во взыскании расходов на рекламу по первоначальному иску также отказано, поскольку арендатором не доказано, что указанные убытки возникли по вине арендодателя. Доводы арендатора о необходимости зачета 100 000 руб. в счет суммы долга по арендной плате суд отклонил ввиду отсутствия доказательств фактической оплаты такового. Поскольку договор не содержит права арендодателя на односторонний отказ от договора, суд признал требование о расторжении договора по встречному иску надлежащим и допустимым способом защиты, посчитал данное требование обоснованным учитывая, что арендатором ненадлежащим образом были исполнены обязанности по внесению арендной платы. Довод о возврате помещения 15.09.2018, а не 10.10.2018 как указано в акте, отклонил как недоказанный. Требование о взыскании задолженности по коммунальным платежам признал обоснованным, документально подтвержденным, отметил, что ответчик в указанной части с наличием долга не спорил. Проверив расчет задолженности по встречному иску, суд признал его выполненным верно, в связи с чем удовлетворил требования о взыскании долга по арендной плате по встречному иску. Во взыскании убытков по встречному иску в размере расходов на установку пожарной сигнализации суд отказал, поскольку арендодателем не доказано, что эти работы были проведены в интересах арендатора. Суд также принял во внимание тот факт, что пожарная и охранная сигнализации остались в фактическом пользовании и в собственности арендодателя, поскольку ответчик по встречному исковому заявлению арендуемое помещение освободил, а спорное оборудование сигнализации не демонтировал.

С принятым судебным актом не согласилось общество "Увер", обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просило решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд пришел к неверному выводу о том, что произведенные арендатором улучшения не являются неотделимыми, арендатор вынужден был осуществить указанные улучшения и ремонтные работы в связи с непригодностью представленных в аренду помещений. Также судом необоснованно отказано во взыскании упущенной выгоды, поскольку истец намерен был продать здание, а арендатор, намеревающийся пользоваться арендуемым имуществом не менее трех лет и получивший требование об освобождении помещения, в случае продолжения деятельности должен был прогнозировать свои риски и убытки заказчикам банкетов и праздников. Судом также необоснованно был отклонен довод о зачете 100 000 руб. в счет погашения суммы долга по встречному иску, поскольку факт внесения был подтвержден подписанием дополнительного соглашения, а арендатор не несет ответственности за последствия несоблюдения генеральным директором общества "Реер" кассовой дисциплины. Также судом необоснованно было отказано о вызове в качестве свидетеля директора общества "Реер" для выяснения указанного обстоятельства.

В отзыве на апелляционную жалобу общество "Реер" указало на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель ООО "Увер" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Поддержал ранее направленное ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное тем, что директор общества "Увер" не может лично участвовать в судебном заседании 18.04.2019 по причине болезни и нахождении на амбулаторном лечении, поскольку директор просила не рассматривать дело без ее участия.

Общество "Реер" явку представителя в судебное заседание не обеспечило, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя общества "Реер".

Рассмотрев ходатайство об отложении судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии с п. 5 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из указанного следует, что отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

В случае невозможности участия директора общества в судебном процессе, он мог поручить ведение дела представителю, с надлежащим образом оформленными полномочиями, а также направить письменные пояснения, что и было реализовано, поскольку в судебное заседание обеспечена явка представителя общества "Увер".

Необходимость обязательного личного участия директора указанного общества процессуальным законодательством не установлена, потребность в таковом не мотивирована апеллянтом, апелляционный суд такую необходимость также не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в отложении судебного разбирательства, не усматривая в этом необходимости.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.03.2017 между ООО "Peep" (арендодатель) и ООО "Увер" (арендатор) заключен договор аренды части здания: нежилые помещения Лит. А2 первого этажа N 1,3, Лит. А1 N 2, 2/1,6-15, Лит а5, первый этаж N 5, Лит А N 16-26, общей площадью 398,3 кв. м, с кадастровым номером: 23:00/01:01:353:170:57 по адресу: РФ, г. Краснодар, ул. им. Гагарина, 170.

Согласно п. 3 договора сторонами согласовано, что объект аренды будет использоваться арендатором в качестве ресторана.

Согласно п. 4 договора, срок аренды составляет 3 года, с 15.03.2017 по 14.03.2020. Стоимость аренды составляет 100 000,00 руб. в месяц и оплачивается не позднее 10 числа каждого месяца.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 17.03.2017.

В соответствии с п. 13 договора арендатор принял объект без актов.

За период действия договора аренды, за арендатором возник долг по арендным платежам, согласно акту сверки по состоянию на 31.07.2018, составляющий сумму в размере 159 550 руб.

Согласно материалам первоначального искового заявления, от ООО "Peep" адрес ООО "Увер" получено два письменных претензионных письма. Согласно претензионному письму от 09.08.2018 ООО "Peep" указало на наличие за арендатором долга в размере 200 000 руб., который по требованию арендодателя подлежит оплате до 15.08.2018. Согласно претензионному письму от 10.09.2018 в связи с неоплатой задолженности в размере 200 000 руб. ООО "Peep" заявлено требование об освобождении арендатором занимаемого помещения в срок до 10.09.2018.

06.09.2018 арендатор направил в адрес ООО "Peep" письмо, согласно которому ответчик указывает, что арендодатель изначально передал арендатору непригодное к целевому использованию арендуемые помещения, в связи с чем арендатор осуществил ремонтные работы за свой счет на сумму свыше 170 000 руб. для нормального ведения деятельности в области общественного питания. Кроме того, ответчик указал, что задолженность по аренде по состоянию на 31.07.2018 составляет 159 500,00 руб. Арендатор полагает, что требование арендодателя об освобождении помещения, в связи с наличием образовавшейся задолженности до 10.09.2018 противоречит условиям договора.

14.09.2018 арендодатель претензионным письмом уведомил арендатора о том, что с 14.09.2018 договор аренды считается расторгнутым.

Как указывает первоначальный истец, с 15.09.2018 арендатор освободил арендуемые помещения.

Как следует из материалов дела, 10.10.2018 между сторонами составлен акт о возврате помещений.

Общество "Увер" указало, что с момента пользования арендуемым имуществом, в связи с тем, что часть арендуемых помещений были непригодны к целевому использованию в качестве ресторана общественного питания, арендатор вынужден был понести существенные финансовые вложения в улучшения арендуемых помещений и произвести за свой ремонтные работы на общую сумму 184 347,40 руб., а именно провести электропроводку в летней террасе и кухонном помещении, установить в указанных помещениях электрические счетчики и розетки, произвести ремонт сантехнического и кухонного оборудования (пароконвекционной печи, духовой печи), отремонтировать входные ступени, ресторанную мебель (стулья), 5 сплит-систем, установить охранную сигнализацию.

Кроме того, первоначальный истец указывает, что вследствие неправомерных действий арендодателя арендатор был ограничен в полноценном использовании арендуемых помещений в качестве ресторана, вследствие чего не получил прибыль, которую получал бы при продолжении арендных отношений.

Общество "Увер" полагает, что исходя из ранее полученной им ежемесячной чистой прибыли за период с марта 2017 года по сентябрь 2018 года пользования арендуемыми, в случае продолжения пользования арендуемыми помещениями при обычных условиях, ООО "Увер" получило бы ежемесячную чистую прибыль в размере не меньше 250 000 руб. ежемесячно.

Кроме того, первоначальный истец указывает, что в связи с действиями арендодателя по прекращению права пользования арендатора спорными помещениями, у последнего возникли убытки, в виде понесенных им расходов на оплату рекламных товаров и изделий на сумму, в размере 57 600 руб.

Полагая, что на стороне ООО "Увер" возникли убытки в размере 4 741 947,40 руб., общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Общество "Реер" в обоснование встречного иска указало, что в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договорных обязанностей на стороне ООО "Увер" числится задолженность по арендной плате в размере 429 046, 77 руб., по оплате коммунальных услуг в размере 43 574,93 руб.

Кроме того, истец по встречному иску указывает, что в адрес ООО "Увер" направлено предписание пожарной службы N 181 от 22.05.2018 Отдела надзорной деятельности и профилактической работы Прикубанского округа г. Краснодара, в связи с чем ООО "РЕЕР" проведены работы по установке пожарной и охранной сигнализации, стоимость которых составляет 243 693 руб. Арендодатель полагает, что расходы на установку пожарной и охранной сигнализации также подлежат оплате арендатором.

ООО "Реер", полагая, что неоднократное нарушение условий договора и ненадлежащее его исполнение арендатором, в соответствии с п. 8 договора аренды влечет право арендодателя на его расторжение, 10.09.2018 направило в адрес ответчика письмо, содержащее требование о погашении суммы задолженности по арендным платежам, а также о расторжении договора аренды.

Указанные выше обстоятельства послужили ООО "Реер" основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим встречным исковым заявлением.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Требования истца по первоначальному иску о возмещении убытков (упущенной выгоды) основаны на заключенном между сторонами договоре аренды, в связи с чем применимой нормой права является статья 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из содержания указанной нормы права следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать, во-первых, факт нарушения права, во-вторых, наличие и размер понесенных убытков, в-третьих, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

Возмещение убытков является мерой гражданского - правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при доказанности в совокупности нескольких условий: наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, противоправность поведения, вину причинителя вреда и причинно-следственную связь между действиями причинителя и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера убытков. Недоказанность одного из необходимых условий возмещения убытков исключает возможность удовлетворения таких требований.

При этом необходимо доказать сам факт наличия убытков и их размер (то обстоятельство, что убытки были причинены истцу в результате ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств), вину ответчика, а также наличие причинной связи между ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств и причиненными истцу убытками.

Согласно разъяснению, данному в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное. Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заявляя о том, что произведенные арендатором улучшения являются неотделимыми, арендатор вынужден был осуществить указанные улучшения и ремонтные работы в связи с непригодностью представленных в аренду помещений, апеллянт не учитывает нормы права, регламентирующие порядок заявления возражений против невозможности использования объекта аренды и специальные нормы права, регламентирующие порядок возмещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений.

Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Неприспособленность арендованного помещения для цели использования, указанной арендатором, сама по себе не свидетельствует о невозможности использования объекта аренды.

Заявленные ответчиком доводы свидетельствуют о том, что принимая в аренду спорные помещения, ответчик был ознакомлен с их состоянием и осознавал необходимость совершения действий, необходимых для приспособления помещения для того вида деятельности, который арендатор намеревался осуществлять.

Исходя из указанных арендатором действий по улучшению помещения, состояние помещения было для арендатора очевидным. Между тем, арендатор принял помещение в аренду без замечаний и в процессе исполнения договора претензий арендодателю не заявлял, на невозможность исполнения договора не ссылался. ООО "РЕЕР", возражая относительно заявленных исковых требований, указывает, что за период действия владения первоначальным истцом спорным объектом в адрес арендодателя не поступали претензии относительно состояния помещения, какие-либо акты разногласий сторонами не подписывались. Приняв помещение без замечаний, арендатор утрачивает право ссылаться на очевидные (доступные к визуальному установлению в момент приемки) недостатки и переводит все произведенные им изменения арендованного имущества в правовой режим улучшений такового, регламентированный нормативно.

Апеллянт ошибочно ссылается на то, что невозможность использования помещения без переделки под ресторан была очевидна для истца.

Такая очевидность сама по себе не легитимирует арендатора на предъявление арендодателю требований о компенсации стоимости ремонта.

В силу пунктов 1,4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

При отсутствии в договоре согласованного условия о том, что стоимость произведенного арендатором ремонта будет зачтена в счет покрытия либо уменьшения арендных платежей либо иным способом компенсирована арендатору арендодателем, к правоотношениям сторон применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о правовой судьбе произведенных арендатором улучшений арендованного имущества.

Статьей 616 ГК РФ установлена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В статье 623 ГК РФ указано, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Соответственно в отсутствие в заключенном сторонами договоре аренды согласованных условий о ремонте помещений арендатором до начала использования таковых арендодатель правомерно ожидает от арендатора действий, предписанных статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно обращения за согласием на производство неотделимых улучшений с указанием того, что именно предполагает сделать арендатор.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства согласия арендодателя на произведение улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества.

Соответственно в такой ситуации исследовать вопрос об отделимости либо неотделимости улучшений не имеется оснований (неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не компенсируются, а требований о возврате улучшений в натуре арендатор не заявлял). На результат рассмотрения спора, таким образом, приведенный апеллянтом довод не влияет.

Соответственно во взыскании убытков в размере стоимости произведенных улучшений и ремонтных работ судом первой инстанции отказано арендатору правомерно.

ООО "Увер" также было заявлено требование о взыскании упущенной выгоды за период с 16.09.2018 по 14.03.2020 размере 4 500 000 руб.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" разъяснено, что к упущенной выгоде относятся все доходы, которые получила бы потерпевшая сторона, если бы обязательство было исполнено.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.

Таким образом, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности и виновности (в форме умысла или неосторожности) поведения лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями.

При этом, отсутствие или недоказанность заинтересованным лицом наличия этих квалифицирующих признаков для взыскания убытков или одного из этих признаков влечет за собой отказ в защите соответствующего права.

Бремя доказывания факта причинения вреда, его размера и причинной связи между возникшим вредом (убытками) и действиями причинителя вреда лежит именно на истце, который должен доказать наличие условий для возмещения вреда.

Кроме того, лицо, требующее возмещение убытков в виде упущенной выгоды, должно доказать, что при обычных условиях гражданского оборота оно получило бы прибыль в указанном размере, предприняло меры для получения этой прибыли и сделало с этой целью необходимые приготовления.

В силу норм пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации размер упущенной выгоды должен определяться с учетом: мер, предпринятых кредитором для ее получения, а также сделанных с этой целью приготовлений разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено.

ООО "Увер" указывало, что в связи с освобождением арендатором помещений 15.09.2018 по требованию арендодателя на стороне общества возникла упущенная выгода за период с 16.09.2018 по 14.03.2020 размере 4 500 000 руб.

Между тем, требование о расторжении договора аренды заявлено арендодателем в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Увер" обязательств по внесению арендных платежей.

Указанный подтверждается представленными в материалы дела письмами от 09.08.2018, от 14.09.2018, направленными ООО "Реер" в адрес ООО "Увер", а также представленными в материалы дела актами сверки взаимных расчетов.

П. 3 ст. 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

П. 8 договора аренды от 15.03.2017 установлено право арендодателя расторгнуть договор аренды в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств.

Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Увер" обязательств по внесению арендных платежей ООО "РЕЕР" было вправе обратиться с требованием о расторжении договора.

Соответственно именно неисправность арендатора явилась основанием для прекращения арендных правоотношений. А следовательно, предложение истца о расторжении договора и требование о возврате помещения не может быть оценено в качестве противоправных действий.

Освобождение помещений арендатором произведено добровольно, после получения соответствующего требования истца. Тот факт, что арендатор освободил помещения до вынесения судом решения о расторжении договора, не позволяет арендатору вменить истцу упущенную выгоду, поскольку противоправности в действиях истца не имеется.

Судом обоснованно отмечено, что ООО "Увер" предъявлено ко взысканию упущенная выгода за период с 16.09.2018 по 14.03.2020.

Ссылка апеллянта на то, что истец был намерен продать помещение, правового значения для рассмотрения спора не имеет. Намерения арендодателя, принявшего предусмотренные законом меры по расторжению договора с неисправным арендатором, не могут быть учтены судом, поскольку сами по себе противоправности действий арендодателя не подтверждают.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным доводом жалобы ввиду следующего.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что требование истца о взыскании упущенной выгоды в сумме 4 500 000 руб. не подлежит удовлетворению, как не основанное на нормах права.

Помимо прочего, истцом по первоначальному иску предъявлено требование о взыскании о взыскании убытков в виде расходов на изготовление рекламной продукции в размере 57 600 руб.

Арендатор с целью рекламного продвижения ресторана осуществил заказ рекламных товары и изделия (вывеска, печать на пленке, печать на баннере, изготовление меню, печать листовок), которые изготовлены и получены арендатором 20.09.2018, что подтверждается представленными платежными документами- товарный чек N 000Ц-000002 от 29.09.2018, кассовый чек от 20.09.2018.

Как указывал апеллянт, в связи с фактической невозможностью по вине арендодателя пользоваться арендуемыми помещениями, арендатор относит указанные расходы к возникшим убыткам, которые подлежат взысканию с ответчика.

Между тем, в указанной части апеллянт также не учитывает, что досрочное прекращение арендного обязательства сопряжено именно с неисправностью арендатора.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал, что ответчик в силу ст. 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности.

Арендатор при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, в которой это необходимо для соблюдения требований законодательства Российской Федерации, прав и интересов третьих лиц, имел возможность осуществлять исполнение договора аренды надлежащим образом.

На основании указанного, суд отказал в удовлетворении указанного требования.

Каких-либо доводов о несогласии с указанным выводом суда апелляционная жалоба не содержит (части 5,6 статьи 268 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки указанного вывода суда первой инстанции

Таким образом, с учетом вышеуказанного судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении первоначального иска.

Выводы суда первой инстанции по встречному иску апелляционный суд также полагает верными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами.

Как указано выше, ООО "Реер" заявлено встречное исковое заявление к ООО "Увер" о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам по договору аренды от 15.03.2017, убытков, расторжении договора.

Истец по встречному исковому заявлению указывал, что в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договорных обязанностей на стороне ООО "Увер" числится задолженность по арендной плате в размере 429 046,77 руб., по оплате коммунальных услуг в размере 43 574,93 руб.

Согласно п. 4 договора аренды от 15.03.2017, срок аренды составляет 3 года, с 15.03.2017 по 14.03.2020. Стоимость аренды определена сторонами в размере 100 000 руб. в месяц. Арендные платежи подлежат оплате в срок- не позднее 10 числа каждого месяца.

Согласно подписанному между сторонами акту сверки по состоянию на 31.08.2018 размер задолженности по арендным платежам составляет 296 788,71 руб.

Ответчик по встречному иску полагает, что приведенный ООО "Peep" расчет задолженности, рассчитанный по состоянию на 10.10.2018, является неверным и не соответствует фактическим обстоятельствам договорных отношений сторон, поскольку размер задолженности по арендным платежам должен рассчитываться по состоянию 15.09.2018 - дату фактического освобождения помещения. Отклоняя данный довод арендатора, суд принял во внимание дату подписания сторонами акта о возврате помещений и учел отсутствие доказательств более ранней передачи помещений арендодателю.

Кроме того, ООО "Увер" указывает на необходимость зачета в счет погашения долга по арендной плате суммы внесенного арендатором обеспечительного платежа в размере 100 000 руб.

Судом указанный довод отклонен.

В ходе исследования материалов дела судом первой инстанции было установлено, что 27.02.2017 между ООО "Peep" (арендодатель) и ООО "Увер" (арендатор) заключен договор аренды части здания, нежилые помещения: Лит. А2 первого этажа N 1,3, Лит. А1 N 2, 2/1,6-15, Лит а5, первый этаж N 5, Лит.А N 16-26, общей площадью 398,3 кв. м, с кадастровым номером: 23:00/01:01:353:170:57 по адресу: РФ, г. Краснодар, ул. им. Гагарина, 170.

04.03.2017 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 27.02.2017, по условиям которого арендатор обязан внести по названному договору обеспечительный платеж в размере 100 000 руб.

ООО "Увер" указывало, что в отношении спорных арендуемых помещений между сторонами изначально был заключен договор аренды от 27.02.2018, а затем в связи с необходимостью внесения в данный договор корректировок, стороны решили заключить новый договор от 15.03.2017, без расторжения договора от 27.02.2018.

При этом, договор аренды от 15.03.2017 прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю в установленном порядке.

В связи с заключением нового договора аренды от 15.03.2017 в отношении спорных помещений, обеспечительный платеж, внесенный ООО "Увер" по договору от 27.02.2018 г. арендодателем не возвращался.

На основании вышеизложенного, ответчик по встречному исковому заявлению полагает необходимость проведения зачета.

Отклоняя данный довод, суд первой инстанции установил, что согласно буквальному тексту дополнительного соглашения от 04.03.2017 "ООО "Увер" вносит залоговую сумму в размере 100 000 руб.", что само по себе подтверждением фактического исполнения данной обязанности не является.

При этом судом установлено отсутствие доказательств фактического перечисления или передачи ООО "Увер" денежных средств в размере 100 000 руб. в адрес ООО "Реер".

Апеллянт настаивает на том, что из текста соглашения следует факт внесения данной суммы в момент подписания данного соглашения.

Однако апелляционный суд оснований для такого толкования не усматривает. Сторонами применен глагол несовершенного вида (вносит), в то время как для описания свершившегося действия принято употреблять глаголы совершенного вида (внес).

Текст соглашения не может быть оценен как бесспорно подтверждающий факт передачи денежных средств.

Кроме того, представленный в материалы дела акт сверки расчетов по состоянию на 31.08.2018, подписанный со стороны арендодателя и арендатора, также не подтверждает перечисления обеспечительного платежа.

При этом, судом отмечено, что указанный акт сверки расчетов составлен сторонами в отношении хозяйственной деятельности ООО "Реер" и ООО "Увер" без относительности к какому-либо договору.

При этом, представитель ООО "Реер" в ходе судебного заседания также пояснил, что арендодатель отрицает факт получения обеспечительного платежа в размере 100 000 руб. арендатором.

Показания свидетеля сами по себе данный факт подтверждать не могут (ст. 162 АПК РФ).

Кроме того, руководитель истца-арендодателя не может являться свидетелем по делу.

Принимая во внимание, что дополнительное соглашение от 04.03.2017 подтверждает наличие обязанности ООО "Увер" перечислить обеспечительный платеж, а не сам факт перечисления указанной суммы, а также во внимание возражения ООО "Реер", суд верно пришел к выводу, что оснований для произведения зачета в порядке ст. 410 ГК РФ не имеется.

Истец по встречному исковому заявлению указывает, что в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договорных обязанностей на стороне ООО "Увер" числится задолженность по арендной плате в размере 429 046,77 руб., по оплате коммунальных услуг в размере 43 574,93 руб.

С учетом отклонения вышеуказанных доводов арендатора суд первой инстанции проверил произведенный ООО "Реер" расчет задолженности по арендной плате, признал его арифметически и методологически верным.

В подтверждении имеющейся у ООО "Увер" задолженности по коммунальным платежам, ООО "Реер" предоставило соответствующие договоры, счета и акты сверки с ресурсоснабжающими организациями.

При этом, директор ООО "Увер", в ходе судебного заседания подтвердила наличие на стороне арендатора задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 43 574,93 руб.

С учетом вышеизложенного, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования ООО "Реер" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 429 046, 77 руб., по оплате коммунальных услуг в размере 43 574,93 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме. Несогласий с размером долга по иным основаниям, нежели были исследованы и отклонены судом, апеллянт не заявляет.

Обществом "Реер" было заявлено требование о расторжении договора аренды.

Исходя из формулировок встречного искового заявления, а также принимая во внимание пояснения истца и ответчика, стороны полагают договор аренды от 15.03.2017 действующим, заключенным на 3 года.

Судом установлено, что договор аренды от 15.03.2017, прошел государственную регистрацию, в связи с чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие сведения.

П. 8 договора аренды от 15.03.2017 согласовано право арендодателя расторгнуть договор аренды в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств.

Исходя из буквального толкования положений пункта 8 договора аренды от 15.03.2017, стороны договорились именно об основаниях досрочного расторжения договора судом, а не о возможности стороны отказать от исполнения договора во внесудебном одностороннем порядке.

Действующим гражданским законодательством предусмотрено, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) либо в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ.

Положений о возможности одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ), договор аренды от 15.03.2017 не содержит.

Таким образом, в ходе исследования материалов дела в указанной части, суд верно пришел к выводу, что ни законом, ни договором аренды от 15.03.2017 односторонний отказ от договора, предусмотренный ст. 450.1 ГК РФ не предусмотрен.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Как следует из материалов дела, ООО "Реер" направлялись претензионные письма, содержащие требование о погашении ООО "Увер" задолженности по арендным платежам, а также письмо от 10.09.2018, содержащее предложение расторгнуть договор аренды от 15.03.2017.

На основании вышеизложенного, для достижения правовой определенности судьбы переданного по договору аренды от 15.03.2017 имущества, суд счел соблюденными ООО "Реер" условия для расторжения договора аренды, в связи с чем, требования общества в указанной части удовлетворены правомерно как законные и обоснованные.

ООО "Реер" также заявляло во встречном иске требование о взыскании убытков в размере стоимости работ по установке пожарной и охранной сигнализации в размере 243 693 руб.

Суд указал, что в указанной части встречные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку в материалы дела не представлены достаточные доказательства того, что пожарная и охранная сигнализации были установлены непосредственно в интересах ООО "Увер".

При этом, суд принял во внимание тот факт, что пожарная и охранная сигнализации осталось в фактическом пользовании и в собственности арендодателя, поскольку ответчик по встречному исковому заявлению арендуемое помещение освободил, а спорное оборудование сигнализации не демонтировал.

Общество "Реер" в указанной части решение суда не обжалует. Апеллянт несогласия с отказом в данном требовании не выражает.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения в указанной части проверке не подлежит.

Обществом "Увер" было заявлено требование о взыскании с общества "Реер" 54 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Поскольку в удовлетворении первоначальных исковых требований судом отказано, оснований для взыскания указанной суммы с общества "Реер" в пользу общества "Увер" по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство об отложении судебного разбирательства отклонить

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2019 по делу N А32-42474/2018 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

Р.А. Абраменко В.В. Галов